易居研究院-140528-全国35个大中城市房价收入比排行榜

全国35个大中城市房价收入比排行榜

2014-05-28 郑红玉 易居研究院

编者按：《房价收入比年度报告系列》是上海易居房地产研究院的系列年度

报告之一，每年更新，由三个分报告组成，分别为《全国房价收入比年度报告》、

《全国30个省(市、自治区)房价收入比排行榜》、《全国35个大中城市房价收入

比排行》。本报告对2013年全国35个大中城市商品住宅房价收入比进行了测算，

分区域进行分析,并对2014年房价收入比进行预测。

自2003年我国房地产调控政策开始以来，始终以房价作为调控目标，自2011

年以来，温家宝总理更是频繁提及“房价合理回归”。但什么是合理房价，我们认

为应该是和居民可支配收入相适应、涨幅和居民可支配收入涨幅相一致，为此，

我们引入国外常用的房价收入比的概念。由于我国东中西部所处的发展阶段不

同、经济发展水平不同，为了统一衡量全国房价合理水平，本文对全国35个大

中城市房价收入比的情况作一个横向比较，为政府、企业以及居民提供一个参考

标准。

一、房价收入比的计算方法和衡量标准

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同

的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计

局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。

世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，

家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均

数为13.2；

家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入

比平均数为9；

家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平

均数为5.6。

各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，

最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入

比超过6就可视为泡沫区。

由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准

确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据我

国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。

二、全国总体房价收入比

根据国家统计局口径的数据，2013年，城镇居民人均可支配收入比上年（名

义）增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；新建商品住宅价格增长为7.7%

（包含有可售型保障房和棚改房）,2008-2013年城镇居民人均住房建筑面积年平

均增幅为2%。2009年以来，房价收入比持续回落，接近6-7的合理区间，仍略

偏高。

三、全国35个大中城市房价收入比

本文选取全国35个大中城市：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈

阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、

济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、

昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐作为研究对象。

为便于研究，对35个大中城市作出以下分类：北京、上海、广州、深圳4

个城市为东部一线城市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、

厦门、济南、青岛、海口12个城市为东部二线城市，太原、长春、哈尔滨、合

肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个城市为中部二线城市，呼和浩特、南宁、重庆、

成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个城市为西部二线

城市。

（一）全国35个大中城市房价收入比总体呈东中西递减

整体上看，35个大中城市的房价收入比有以下三个态势：一是，呈现出东、

中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；二是，一线城市明显高于二线城市，

深圳、北京、上海、广州分列第一、二、四、六位；三是，经济发达城市高于经

济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、人口

吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求大、购买力较强，房价水平也

较高。

与2012年相比，2013年有18个城市房价收入比出现下降,其中福州和呼和

浩特降幅较大,主要源于商品住宅销售均价的下跌, 其余17个城市多数是因为人

均可支配收入涨幅快于房价涨幅；35个大中城市房价收入比均值为8.5，有13

个城市房价收入比高于该均值。

单从商品住宅成交均价来看，均价较高的主要是东部经济发达的一二线城

市，主要为深圳、北京、上海、杭州、厦门、广州、宁波的等沿海省份的主要城

市。东北三省和中西部地区的省会城市房价均相对较低。

（二）东部一线城市差距大,深圳高达17.2

2013年，深圳、北京、上海、广州4个一线城市房价收入比排名前列，和去

年相比，深圳取代北京位列首位，房价收入比高达17.2，主要源于其商品住宅成

交均价大幅上涨23%，北京、上海、广州同比分别上涨7.8%、16.7%、16.3%。

而广州房价收入比10.9,与深圳相比,差值较大。

（三）东部二线城市房价收入比近七成下降

2013年，12个东部二线城市中，共有5个城市房价收入比低于全国35个大

中城市平均水平，比2012年增加了1个。其中青岛、石家庄、大连和济南延续

了2012年的态势，天津是则在2013年才新进入这一阵营，源于人均可支配收入

涨幅快于房价涨幅。

和2012年相比，12个东部二线城市中8个城市房价收入比均有所下降，多

数城市人均可支配收入涨幅快于房价涨幅，而宁波、福州受之前调控政策影响较

大，即使在房地产市场火热的2013年，商品住宅均价涨幅仍然受限，福州更是

出现负增长。

从历年走势看，东部二线城市近十年房价收入比整体呈现出上涨态势。沈阳

则“独树一帜”整体下行，源于历年房价涨幅相对其他城市较小。

（四）中部二线城市房价收入比六成上升

2013年， 8个中部二线城市中，仅太原市的房价收入比高于全国平均水平，

其余7个城市房价收入比均低于全国平均水平。

与2012年相比，长沙、武汉、合肥房价收入比均出现不同程度的下降，其

余城市均上升，三个城市商品住宅成交均价涨幅相对较小。郑州、南昌房价收入

比上升较快，两个城市商品住宅成交均价涨幅粉分别为16.7%、12.9%。

从历年走势来看，中部二线城市整体保持上升态势，2010年调控政策开始以

来，部分中部二线城市的房价出现波动，太原、哈尔滨、合肥下行趋势明显，受

2013年中部地区市场逐渐回暖的影响，预计中部二线城市房价收入比将有所上

升。

（五）西部二线城市房价收入比超六成下降

2013年，11个西部二线城市中，乌鲁木齐和兰州房价收入比高于全国平均

水平,其余9个城市均低于全国平均水平，西部二线城市房价收入比整体水平较

低，这和西部二线城市商品住宅价格水平普遍较低密切相关，呼和浩特受商品住

宅销售均价负增长影响。

相比2012年, 11个西部二线城市中，有4个城市房价收入比上升，分别是银

川、乌鲁木齐、重庆、南宁。其余7个城市房价收入比均有所下降。与东中部相

比，2013年西部二线城市商品住宅价格涨幅有限。

从历年走势来看，西部二线城市房价收入比分化为两种：兰州、西宁、重庆、

乌鲁木齐、贵阳和南宁房价收入比整体上行，房价增速快于城镇居民人均可支配

收入，西安、银川、呼和浩特、昆明房价收入比波动明显，昆明整体下行，城镇

居民人均可支配收入增速要快于房价增速。

四、剔除可售型保障性住房的房价收入比

前面的研究中，商品住宅销售均价使用的是统计局口径的数据，包括了经济

适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房在内，因此，商品住宅销

售均价被明显低估。虽然剔除可售型保障性住房后的房价收入比，能更真实的反

映各城市的房价收入比水平，但大部分城市统计的剔除可售型保障性住房的房价

范围仅包含市区，与统计局人均收入、人均住房建筑面积的统计范围不完全对应，

本部分依据克而瑞（CRIC）数据系统，对剔除可售型保障性住房后的房价收入

比作一个简单研究，结论仅供参考。

2013年，剔除可售型保障性住房后，全国35个大中城市房价收入比均值为

10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1位居首位。

整体上看，房价收入比排名靠前的多为东部城市。

与统计局口径房价收入比相比，福州差值较大，中西部差值较小。一方面与

数据本身统计范围相关，另一方面也反映出各地可售型保障房价格的差异。中西

部可售型保障房与商品住宅均价差异不大。

备注：1、北京、上海、广州、天津、南京、合肥、厦门、青岛、武汉、成

都、海口、呼和浩特、贵阳包含所有区县、县级市；重庆为包含9个市辖区的主

城区,杭州只含十个区的主城区，郑州包含部分县和县级市；南昌、沈阳、太原、

大连、宁波、福州、济南、长沙、南宁、兰州、西宁、石家庄只包含市区。

2、昆明、重庆、哈尔滨、乌鲁木齐、银川数据来自网站整理，其余30个城

市来自CRIC

五、2014年房价收入比总体上将有所回落

2014年我国经济形势下行压力凸显，目前全国国民经济多项指标低于市场预

期，一季度GDP增速创下近六个季度新低，工业、物价、消费增速均不容乐观，

显示目前中国经济放缓迹象仍在延续，经济增长内生动力依然疲弱，这将对企业

和居民收入将带来相对消极的影响，居民人均可支配收入难以出现大幅增长。

2014年房地产市场降温下行，市场成交乏力，随着部分城市降价声音的增多，

很多购房者观望情绪较浓厚，这也造成了部分城市楼盘库存去化速度的放缓。同

时，根据我们跟踪的全国70个大中城市房价指数数据，整体看全国房价仍在上

涨，但涨幅已持续收窄至接近止涨，房价正由“合理区间”进入“偏冷区间”。

总体而言，2014年相比2013年，全国商品住宅成交均价难以出现明显增长，

预计基本平稳，房价涨幅将铁定低于城镇人均收入增幅，因此我们预计，2014

年全国房价收入比将总体上出现下降。

（执笔人：易居研究院研究员 郑红玉）

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