中国当前几种主要的房地产指数

房地产市场

中国当前几种主要的房地产指数

雷

公衍奎

反映市场走势

&

、

房地产指数既可以反映城市或地区的房地产市场

整体行情变化，也可以反映出不同物业类型变化情

况。房地产指数的变动可以清晰地描绘出房地产市场

发展的轨迹，并可以预测未来市场的走势以及行业的

发展态势。由于房地产业是国民经济的重要组成部分，

房地产市场兼有要素市场和商品市场的特征，房地产

指数的变化轨迹能够反映并且经常能够指示出宏观经

济的发展状况。正是由于房地产指数具有深刻的把握

市场的能力，所以它对房地产业及相关行业的经济管

理、投资决策、中介服务等产生重要的指导作用，成为

研究市场的重要工具。

指导业界活动

!

、

政府及有关部门可以通过房地产指数了解房地产

行业发展状况和行业结构，了解各地房地产市场的供

求情况，为调整本地区经济、结构提供依据；投资商、开

发商则可以通过房地产指数及时了解房地产业的整体

发展状况，了解各地区、不同城市房地产市场的供需状

况，更好地把握市场走势，确定或调整投资时机，提高

投资决策的准确度，减少投资风险。此外，房地产指数

还有助于中介咨询服务机构提供咨询服务，为消费者

的购房决策提供区位、时机选择依据，为其他学术研究

机构、科研人员提供有效的信息及分析工具等。

市场研究的有效工具

’

、

由于房地产市场在国民经济中具有举足轻重的地

位，对房地产市场发展状况及趋势的把握，不仅是房地

产业界人士的需求，更是所有关注国民经济人士的需

求。房地产指数为市场研究提供了最为重要的工具，指

数的变动轨迹不但能够清晰地反映出市场发展的周期

轨迹，为研究经济周期提供了重要的数据，也是进行经

!##!$%

一、引言

房地产指数是一个广泛的概念，它其实包括两大

类性质不同的指数，即房地产价格指数和房地产综合

景气指数。房地产价格指数是动态描述一定区域内各

（

如商业、类房地产住宅和工业

）

价格变动及其总体价

格平均变动趋势和变动程度的相对数。它是一种单一

指标指数，即选取一定数量的房地产价格样点，以价格

指数理论基础进行编制，用来反映房地产市场的景气

状况。我国目前公布的房地产价格指数的典型代表是

“

中房指数

”“

西安

%#

指数

”

，其他的如

“

伟业指数

”

、、

“

中原城市指数

”

等。

房地产综合景气指数则是根据一定的原则选取包

括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地

（

如合产业发展状况的经济指标，采用一定的综合方法

成指数法或扩散指数法

）

对这些指标进行加权综合，得

到一个综合景气指数，以反映房地产市场或房地产业

的景气状况。房地产综合景气指数一般是以经济周期

理论、经济景气预警理论等为理论基础进行编制。目前

中国公布的房地产综合景气指数的典型代表是

“

国房

“

中房预警指数

”

指数

”

，其他的如等。

房地产价格指数虽然采用单一经济指标，但是由

于它抓住了市场价格这一核心要素，所以经过科学合

理的编制方法所测算的指数，是准确、系统地描述城市

房地产价格运动规律最重要的经济指标。房地产综合

景气指数，则由于综合了多项指标，更能够全面综合地

反映房地产市场、房地产业的宏观发展态势。房地产价

格指数更多地可以应用于微观领域，例如房地产投资

分析、房地产价格评估等；而房地产综合景气指数则多

用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等。

二、房地产指数的作用

中国房地产

房地产市场

济景气状况分析和预警研究的基础。

三、中国当前几种主要的房地产指数

据不完全统计，目前我国公布的各类房地产指数

有

!"

多个，其中，既有全国性的，也有地方性的；既有

政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民间合办

的；此外，既有房地产价格指数，也有房地产景气综合

指数。

（

一

）

全国性房地产指数

中房指数

!

、

“

中房指数

”“

中国房地产指数系统

（

#$%&’()’*

是

”

的简称，是一套以价格

+,-’-).&/)012,-)34#(+.1

）

指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨

标进行分类指数测算，再以

!556

年

:

月为基期对比计

算出的综合指数体系。国房景气指数的测算分为八个

部分：一是确定指标体系，二是建立原始指标数据库，

三是消除量纲的影响，四是确定权数，五是确定基准对

比时期，六是消除季节、价格因素的影响，七是建立分

类指数和国房景气指数计算数学模型，八是国房景气

指数计算结果的分析报告。

全国

:6

个大中城市房地产价格指数

:

、

全国

:6

个大中城市房地产价格指数是于

!559

年

由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布。每年

!

月、发布上年全年和当

;

月、

7

月和

!"

月的

!6

日左右，

年各季度及半年的价格指数。全国

:6

个大中城市房地

迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、

产价格指数分为三类，包括土地出让价格指数、房屋销

编制并公布的房地产价格指数系统。它由中国房地产

售价格指数和房屋租赁价格指数。它通过对全国

:6

个

开发集团、中国房地产业协会和国务院发展研究中心

大中城市的土地出让价格、房屋销售价格和房屋租赁

联合研究，并于

!556

年

!

月通过初步论证投入试运价格进行统计分析，得出本季度和上季度的变化情况，

行，同年

5

月顺利通过由国务院发展研究中心主持召

开的部级评审会。目前，中房指数系统在北京、上海、天

津、广州、深圳、大连、重庆等全国

!7

个重点城市拥有

完善的调查系统和全面的房地产信息数据库。

中房指数系统资料主要来源于市场调查，根据聚

类分析方法确定样本，并进行跟踪调查，在样本项目达

到一定指标后进行更新与替换。

中房指数系统主要以中房价格指数为主，中房城

（

地区

）

市指数系列包括反映相应城市房地产状况的中

（

按功用

）

房城市指数和中房城市分类物业指数，中房

城市指数按月或季度发布。目前，中房指数系统在搜房

研究院的推动下，已经初步形成了重要城市价格指数、

北京写字楼租金指数、重要城市典型住宅价格指数以

及中国房地产预警系统等房地产市场监测体系。

国房指数

8

、

“

国房指数

”

即

“

国房景气指数

”

，是国家统计局

!557

年研制建立的

“

全国房地产开发业综合景气指

数

”

的简称。它是对房地产业发展变化趋势和变化程度

的综合量化反映，由

9

个分类指数合成运算出综合指

数，是房地产市场景气变化的综合反映，用百分制表

示。其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进

行的调查，数据资料月月更新。

“

国房景气指数

”

的编制方法是根据经济周期波动

理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房

地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三

个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土

地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空

置面积、商品房销售价格等

9

个具有代表性的统计指

进而分析我国房地产的宏观走势。

戴德梁行指数

;

、

戴德梁行指数是由香港戴德梁行于

!55!

年在内

地开始分季度进行测算，并通过自己的内部刊物，采用

向客户赠送的方式，向外界发布的房地产价格指数。戴

德梁行指数分为写字楼租金指数、写字楼售价指数、住

宅租金指数、住宅售价指数等。目前，戴德梁行指数在

内地覆盖北京、上海、广州和深圳。

（

二

）

地方性房地产指数

伟业指数

!

、

伟业指数是伟业顾问公司与清华大学房地产研究

所联合研制开发的，于

!557

年

!

季度正式推出。它是

反映北京市市区范围内某一时段不同类型、不同区域、

不同方向的物业价格、租金及收益率水平的综合性房

地产指标。伟业指数系统包括伟业分物业指数子系统

和伟业分区域指数子系统以及伟业综合指数。

伟业指数以反映微观市场为主，在项目上更侧重

住宅，包括内销住宅、外销公寓、别墅、写字楼；指数分

类上则做得更细，有分城区、环线、方位、集聚区统计的

价格指数和分城区、环线、方位、集聚区统计的写字楼

租金指数、写字楼收益率等。

伟业指数样本选取范围包括北京市等

9

个城市近

郊区的普通住宅、公寓、别墅、写字楼

;

类物业的商品

（

价格、房项目。样本数据租金

）

的调查、核实时间为每

（

售一季度的第二、三个月。指数产品主要选取了价格

（

租金

）

价

）

和租金两项指标。计算时采用综合价格和聚

类方法，以

!557

年

!

季度为指数计算的基期。

伟业指数的发布是通过自己的出版物

“

指数综合

中国房地产

8""8=;

房地产市场

“

地产界

”

月刊

”

和进行发布。别上。指数编制机构往往同当地政府部门和开发商有

西安

%#

指数

良好关系，为及时、准确地获得房地产价格样本资料提

!

、

“

西安

%#

指数

”“

西安房地产市场价格

%#

指数供了保证，是且信息成本也较低。此外，地方性房地产指

系统

”

的简称，于

&’’’

年

&

月份起试运行，由西安市房

数在推广上优势也很明显。

（

二

）

产管理局市场处和西安西宇公司房地产信息部联合推官办房地产指数与民办房地产指数的比较

出，每月发布一次。这一系统以西安地区在售的

&!#

多

家房地产开发项目为抽选样本范围，根据统计抽样原

理，从中选择代表不同物业、不同区位、不同档次的

%#

家房地产开发项目为样本户，各区的样本数目以全市

住宅、商办、别墅的比例配出。通过入户调查，并参照相

关数据及系数，得出西安房地产价格指数，以反映上月

度西安地区房地产销售价格的基本变化。

“

西安

%#

指数

”“

指数月报

”“

西安房地产信通过和

息网

”

进行发布，采用收费的方式。

中原城市指数

(

、

中原城市指数系统是香港中原地产代理有限公司

与香港城市大学联合推出的，旨在客观地反映香港楼

（

))*

）

市的情况。中原城市指数系统分为中原城市指数

（

))+

）

和中原城市领先指数。中原城市指数每月发布，

它是基于香港特区政府土地注册处登记的住宅楼宇交

易记录和香港有代表性的

(,

个成份层苑价格编制，用

以描述地产市场的价格变动。中原城市领先指数是一

个每周发布的指数。它是基于中原地产代理有限公司

的初步合约成交价编制，用于反映最新的地产市场价

格变动。

其他

%

、

目前中国房地产市场上除以上所介绍的指数外，

郑州

%#

指数、同致指数等。各指数还有上房

-#

指数、

系统基本上采用了与中房或国房指数相似的理论模型

体系，可以作为两大指数系统之外的有益补充。

四、中国当前各类房地产指数的比较

（

一

）

全国性房地产指数与地方性房地产指数的比

较

全国性房地产指数的优点在于覆盖面广，能通过

各地指数的整理和比较，得到共性的东西，了解影响房

地产市场变化的因素及其影响方式和程度，透析全国

的房地产现状，预测未来走势，能够从总体上更好地把

握房地产市场。同时，还可以通过对各地房地产市场的

分析比较，借鉴其他地区房地产市场发展的经验教训，

找出问题和不足，以有助于采取相应措施，促进当地房

地产业的健康发展。

地方性房地产指数的优势在于其

“

地利

”

和

“

人

和

”

，了解地方的实际情况，将房地产指数的考察研究

深入到具体区域、具体的投资环境、以及具体的物业类

诸如国房指数、全国

(-

个大中城市房地产价格指

数等都是由国家政府部门主办的，有一套自下而上完

整的信息来源系统，能够保证数据来源的稳定性、完整

性和及时性。就数据来源而言，官办的房地产指数具有

民办房地产指数所不能比拟的便捷和时效性。此外，政

府部门在国家的政策走向上具有明显的优势，他们是

“

先知先觉

”

，在指数的分析和应用上可能会更加成熟

和更具有指导意义，并容易取得社会的信任。

民办房地产指数的优势在于：民办机构本身往往

就是房地产中介代理公司或咨询公司，正在或者曾经

代理过很多楼盘，掌握着市场上很多楼盘从开发到销

售全过程的详细资料，甚至了解每个单元的销售价格、

付款方式等；可以以较为全面的房地产开发项目、供需

资料为基础，详细把握各具体区域、具体物业的价格及

其变化。也就是说，民办房地产指数的分析可能更加微

观和具体，对开发商的指导意义会更强一些。例如，伟

业顾问公司、中原物业公司都是当地最大的房地产代

理公司，其自身的代理项目往往能够基本上满足编制

指数样本选取的数量要求，能够保证样本数据的真实

性、及时性和充分性。

也许最佳的方式应该是政府部门与房地产企业合

作共同编制房地产指数，这样既可发挥政府部门在数

“

人和

”

据取得、政策导向以及上的优势，又可利用企业

对具体项目和交易案例的充分了解、以及对微观市场

的真实把握。诸如中房指数、西安

%#

指数以及上房

-#

指数等都有类似的背景。

主要参考文献：

《

中国房地产指数系统：理论与实践

》

，中国

&$

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财政经济出版社，

!##&

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马志刚

/

责任编辑

中国房地产

!##!$%