地产公司第三方交付评估方案

地产公司第三方交付评估方案

工程管理中心

一、评估要求

各子公司所有由我司操盘在建住宅项目（含公寓、别墅）的各交付批次楼栋

在集中交付前均需参与第三方交付评估工作。

二、评估流程

第三方交付评估工作流程

阶段

各

子

公

司

填写交付信息完成施工验收报备评估资料

待检

交付前7至15日

接收文件整改集中交付

工

程

管

理

中

心

收集交付信息制定交付计划核对交付资料

满足要求

组织交付工作

具备

校对简报内容组织总结培训

第

三

方

公

司

编制工作计划组织安排人员

不满足

开展现场评估

不具备

编写评估简报

不合格

专业培训

备

注

判定为高风险判定为高风险判定为高风险

1、各子公司需于规定时间内将项目的交付计划、合同交付时间及交付批次

的相关信息按照附件一：《第三方交付评估信息采集表》的内容进行填写并在工

程管理中心报备；

2、各子公司应于集中交楼前一个月完成工程施工及竣工验收手续，并于计

划集中交付日期前25至30日按要求填写并提交至工程管理中心与第三方评估单

位

附件二：《项目交付评估申请表》；

3、工程管理中心、第三方评估单位核对《项目交付评估申请表》后对于满

足交付条件的交付项目组织第三方开展现场评估，评估工作严格于集中交付前7

至15天开展，现场评估工作当日完成。

4、第三方评估单位完成现场评估后于2日内编写完成正式评估简报并递交

工程管理中心审核。工程管理中心于2日内完成简报审核及发放工作。

三、评估内容

交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：《交付评估记录表》

部位 评估内容 备注

户内 防渗漏检查、空鼓/开裂检查、户内实测、1、各项的使用

（精地面、墙面、天花、踢脚、窗台、门槛、入户功能、设计合理性、

装修） 门、户内门、门窗、栏杆、给排水、强弱电、材料品质、安全性

柜体等观感与功能检查 等作为品质缺陷项

户内 防渗漏检查、空鼓/开裂检查、户内实测、

检查。

（毛地面、墙面、天花、窗台、门槛、入户门、门

坯） 窗、栏杆、给排水、强弱电等观感与功能检查

公共地下车库、地下室电梯厅、首层大堂、标1、各项的使用

部位 准层电梯间、走火楼梯、屋面、公建配套 功能、设计合理性、

材料品质、安全性

等作为品质缺陷项

室外 建筑立面、市政、园林

检查 。

四、评估方案

（一）评估条件

第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件：

1、交付区域工程完工，完成保洁工作；

2、完成交付的法定程序及证件办理工作；

3、完成现场供水、供电、供气、供暖的接驳及施工，达到使用条件。

（二）评估时间

评估工作严格于集中交付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。

（三）评估抽选范围

1、各子公司所有交付的住宅项目（含公寓、别墅），评估单元按精装修或土

建施工单位划分；

2、交付标准为精装修的项目,每家精装修单位划为一个评估单元 ，别墅类

户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。

3、交付标准为毛坯的项目，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内

随机抽12套（当同一批次内由两家或两家以上土建总包施工时，交付评估按土

建总包划分评估单元分别评估）。

4、标准层公共部位包含标准层电梯间、走火楼梯。抽选部位为被抽选的户

内对应楼栋的标准层公用部位。

5、屋面为被抽选的户内对应楼栋的屋面。

6、首层大堂为被抽选的户内对应楼栋的大堂，同一批次内抽选2个首层大

堂。

7、地下室电梯厅的抽选为首层大堂对应的地下电梯厅，抽选数量同首层大

堂。

8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防火分区。检查内容（或部位）

含地下室出入口、墙、地及顶渗漏、地面、坡道、岗亭、停车位、排水沟、集水

井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。抽选数量为首层大堂对应地下车

库的一个防火分区（共2个防火分区）。

9、对于交付批次内存在公建配套的项目，应对该交付批次内所有的公建配

套进行评估。

10、建筑外立面随机选取3栋参与评估，不足3栋时全数检查；

11、市政、园林检查区域为小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道

路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，已交付区域不

参与评估，之前未交付区域本次交付区域参与评估并在报告内进行提示。

12、评估单元实测实量测区的选取，每一评估单元所抽选的户内任选2套进

行实测。

13、防渗漏检查包括外窗、外墙淋水试验、卫生间蓄水试验、地漏排水及厨

卫台盆排水、给水管打压试验、阳台管根蓄水试验、公共区域渗漏点查看。外窗、

外墙淋水试验（选取一栋的3个楼层作为淋水范围，挂管1层检测3层）、卫生

间蓄水试验（选取10个卫生间作为检查范围）、给水管打压试验（选取4户进行

打压）、地漏排水及厨卫台盆排水（检查20个地漏（涉水阳台、卫生间各10个）、

选取20个台盆进行排水检查(厨卫各10个台盆），精装项目检查）、阳台管根蓄

水试验（选取10个涉水阳台管根、毛坯交付检查）、公共区域渗漏点查看（所选

户内观感对应的楼层公区及地下车库的两个防火分区）。详见附件四：《防渗漏试

验检查说明》

14、空鼓/开裂检查分为户内空鼓/开裂检查及公共区域空鼓/开裂检查，户

内检查范围为户内观感抽选的12户或9户内进行检查、公共区域检查范围为2

个地下室电梯厅、2个首层大堂、户内观感抽选对应楼层的公共部位。（公区墙

面如果采用干挂形式装饰，取消空鼓检查）详见附件五：《空鼓开裂检查说明》

（四）、评估组织构架：

第三方评估单位设总负责人一名，全面协调**集团交付评估工作，第三方评

估按四人组配置，对评估单元进行评估，评估经理一名和评估师三名。

（五）、评分方式：

1、户内观感、标准层公共部位由三位评估师按选取测区进行检查，打分，

各分项的最终得分为三人评分的算术平均分；

2、屋面、首层大堂、地下室电梯厅、地下车库由评估经理负责检查打分；

3、建筑外立面、公建配套、市政、园林由评估经理打分；

4、实测得分按现场采集数据，采用加权计算实测得分；

5、防渗漏得分按照现场所做的各项试验对应相应的权重计算得分；

6、空鼓/开裂由三名评估师按选取测区平均分配进行检查，分项的最终得分

为三人算术平均分。

（六）、项目评估得分：

交付评估根据项目的交付标准，分为精装修交付与毛坯交付两种检查标准：

1、 精装交付项目综合分=渗漏×15% +空鼓开裂×10% +户内实测×5% +

户内观感×40% + 公共部位×15% + 外立面观感×5% + 园林观感×10% + 优

秀做法加分；

2、 毛坯交付项目综合分=渗漏×15% +空鼓开裂×10%+户内实测×5% +

户内观感×35% + 公共部位×20% + 外立面观感×5% + 园林观感×10% + 优

秀做法加分。

精装修交付项目

评价部

位

渗漏

（15%）

空鼓开

评价内容

得分占

比

15.00%

子项

外窗淋水、卫生间蓄水、给水管打压、地漏

及厨卫台盆排水、公共区域渗漏观察

渗漏试验

空鼓开裂检10.00% 厨卫间墙地面、室内地面、门槛石、门头、

裂（10%） 查

房间尺寸

吊顶水平度

设备安装

0.50%

0.50%

0.50%

窗台石、厨卫间墙地面、踢脚线

净高、开间/进深

吊顶水平度

并列面板高低差、开关插座高度偏差

户内实

测

（5%）

墙面饰面

木地板

地面饰面

室内门

地面

墙面

天花

窗台石、门槛

石

踢脚线

涂料墙面表面平整度、涂料墙面表面垂直度、

1.00% 涂料阴阳角方正、墙砖表面平整度、墙砖垂

直度、墙砖阴阳角方正、阴阳角直线度

1.00%

0.50%

表面平整度、拼缝宽度、拼缝直线度

表面平整度、拼接缝高低差

门框的正、侧面垂直度、门扇与地面留缝宽

1.00% 度（内门）、厨卫门扇与地面留缝宽度、门

扇与侧框间缝隙

6.00%

6.00%

5.00%

1.00%

2.00%

4.00%

3.00%

2.00%

1.00%

5.00%

3.00%

2.00%

3.00%

木地板、石材、地砖

瓷砖、石材、乳胶漆、强制、软包

乳胶漆、吊顶、线条

窗台石、门槛石

踢脚线

入户门

户内门

柜体、台盆

淋浴隔断、浴缸

落地门、铝合金（塑钢）窗、栏杆

管道、给水、排水、坐便器、空调、地暖、

花洒、龙头、五金

照明、开关、插座、电箱

地面、标示系统、坡道入口、安装

户内观

感

（40%）

入户门

户内门

橱柜

淋浴

门窗

管道

强弱电

公共部地下车库

位

（15%）

地下室电梯

厅

首层大厅

标准层

屋面

电梯

公建配套

1.00%

3.00%

4.00%

1.00%

2.00%

1.00%

5.00%

8.50%

1.50%

装修

出入大门、大堂装修

管道设备、装修、走火楼梯

烟道、防雷、渗漏、管道设备、装饰

电梯

给排水、强弱电、装饰装修

砖饰面、石材饰面、涂料、管道、百叶

草坪、乔木、灌木、铺装、园建、小区出入

口

路面、井盖、室外设备

外立面

观感

（5%）

园林观

感

（10%）

建筑立面

园林

市政

毛坯交付项目

评价部

位

防渗漏

（15%）

评价内容

得分占

比

15.00%

子项

外窗淋水、卫生间蓄水、给水管打压、阳台

管根蓄水、公共区域渗漏观察

渗漏试验

空鼓开空鼓开裂检

裂（10%） 查

地面

墙面

户内观

感

（35%）

天花

防水

入户门

门窗、栏杆

10.00%

户内墙地面、楼面找平层（含供暖覆盖层）、

楼板裂缝

地面

墙面

天花

卫生间、厨房、阳台灯

入户门

落地门、铝合金（塑钢）窗、栏杆

5.00%

6.00%

2.00%

6.00%

4.00%

6.00%

管道

强弱电

房间尺寸

设备安装

户内实

测

（5%）

墙面

地面

门洞

地下车库

地下室

电梯厅

首层大厅

公共部

位

（20%）

标准层

屋面

电梯

公建配套

外立面

观感

（5%）

园林观

感

（10%）

4.00%

2.00%

1.00%

1.00%

1.00%

1.00%

1.00%

3.00%

2.00%

3.00%

6.00%

2.00%

3.00%

管道、给水、排水、空调、地暖、燃气、五

金

开关、插座、电箱

净高、开间/进深、顶板水平度

开关插座高度

墙面平整度、墙面垂直度、阴阳角方正

地面平整度、地面水平度

门洞尺寸偏差

地面、标示系统、坡道入口、安装

装修

出入大门、大堂装修

管道设备、装修、走火楼梯

烟道、防雷、渗漏、管道设备、装饰

电梯

给排水、强弱电、装饰装修：物业服务中心、

1.00% 老年人活动中心、居委会、学校、会所等小

区配套公建

5.00%

8.50%

1.50%

砖饰面、石材饰面、涂料、管道、百叶

草坪、乔木、灌木、铺装、园建、小区出入

口

路面、井盖、室外设备

建筑立面

园林

市政

甩项细则说明：

3、各分项得分按现场实际评估的各子项得分进行换算，最终评分为实际评

估的各个分项按照所占权重换算得分。某交付批次综合分计算方式为最终得分=

实得分/（100%-甩项权重）

4、各个子项按照问题的严重性及考虑到维修整改工作的难易分为以下几类

问题：

问题性质 问题描述 扣分原则

采取一般快修即可解决，影各个小项共计4项，每项为5%，

轻微问题

响业主满意度 共计20%

维修整改工作在1至2日内各个小项共计3项，每项为10%，

可解决，影响业主收楼 共计30%

维修整改需在3日以上，严

各个小项共计2项，每项为25%，

严重问题 重影响业主满意度及收楼进

共计50%

度

说明：各个子项累计100%，按照每发现一类问题性质扣分的原则进行判定，扣

分分数由上述问题性质进行判定，评估时不考虑问题发生的次数及出现的频次。

其中涉及安全、使用功能、设计合理性及材料品质按品质缺陷进行统计记录，在

报告中进行提示。（2017年品质缺陷项检查的问题将在2018年的方案中作为具

体检查内容）

5、防渗漏100%合格，该标段总分加0.5分。(2018年3月1号执行)

6、空鼓开裂80%以上，该标段总分加0.5分。(2018年3月1号执行)

7、设置优秀做法库，下年度候选项根据上年度反馈调整，每实现一个，该

标段总分加0.1~0.2分（不超过1分）。

五、结果应用：

1、交付评估结果于第三方交付评估完成后4日内书面告知子公司；

2、对于存在较大、重大交付风险的项目予以书面通告；

3、各子公司所属项目的交付综合得分在每一次的评估过程中进行动态排名，

年底进行统一排名；

4、交付中单项的评分与供方年度考核挂钩；

5、对于交付中发现的客服、技术、销售类问题由第三方评估单位收集后统

一由工程管理中心进行整理，并与各子公司、技术研发中心、品牌管理中心商议

后形成公司正式文件制度及流程。

六、配合事项：

1、对于防渗漏试验，项目须按照《防渗漏试验检查说明》提前准备好喷淋

设备、两套打压设备。

2、对于户内门、管井门、信报箱等，提前准备好钥匙。

3、对于实测，项目须配备靠尺（塞尺）、激光扫平仪、塔尺，便于实测。

4、对于精装交付项目，提前准备好水桶，以便于进行阳台及卫生间的试水

试验。

5、室外评估时，准备好铁锹，以便于评估工程师评估时对种植土的挖土抽

样检查；并准备园林图纸，用以检查乔木胸径、灌木冠幅。

6、第三方交付评估完成后，参加人员应对第三方的交付工作做出评价，按

照附件六：《第三方评估服务确认单》的要求填写确认单。

七、评估管理规定：

评估过程如出现下列情况，经工程管理中心核实进行扣分及通报处理：

1、评估现场宴请、赠送礼品、购物卡、现金等情况（不分甲方、监理、施

工单位），该标段综合分扣减5分。

2、规避测区，阻止评估人员正常检查，该标段综合分扣减5分。

3、项目人员对现场有意漏报、隐瞒等，经评估组证实，该标段综合分扣减5

分。

一般问题

4、项目人员配合检查过程中，有妨碍正常评估、故意引导或调整评估楼号，

该标段综合分扣减5分。

5、项目人员不真实填报采集信息，误导第三方评估，该子公司年度得分扣

减2分。

6、未经工程管理中心认可未开展交付评估进行集中交楼的，该子公司年度

得分扣减2分。

7、严格禁止同批次同时间交付项目人为增加交付评估批次（如某项目一标

段1-5#楼6月30日实际交付业主，人为提前1#楼至6月10日交付评估而其他楼栋6

月20日交付评估）。

8、其它有违集团相关管理规定及制度的行为。

第三方评估如有违公正、客观、廉洁的评估行为，集团工程管理中心经核实

将按合同处理。

八：附件

附件一：《第三方交付评估信息采集表》

附件二：《项目交付评估申请表》

附件三：《交付评估记录表》

附件四：《防渗漏试验检查说明》

附件五：《空鼓开裂检查说明》

附件六：《第三方评估服务确认单》

附件七：《交付评估操作实测实量操作指引》

附件八：《交付评估优秀做法加分说明》