西安房地产楼市

20１8年西安楼市

一、20１9年西安房价预测:“稳”仍是主基调 数字层面上还会涨（含装修费用)

据房天下新房数据库统计,截止2０18年１2月31日,西安高新、曲江、城南、城东、浐灞、城西、

城北、经开、长安、高陵、以及西咸新区（包含秦汉新城、沣东新城、世纪大道等区域)等1１个区域中,

入库可查的住宅项目(不含经适房和限价房）总计4８０盘,西安市2018全年住宅整体报价１257５元/平

(仅统计住宅项目）。

(数据来源：西安房天下）

而2019年西安房价仍旧是在“稳”的主基调之下运行，受政策影响,至少在数字层面上,还会涨。

①一个大前提：20１9年大目标依旧是坚持住房不炒

一个很重要的大前提,“2０19年大目标依旧是坚持住房不炒。”20１8年１2月24日，全国住房

和城乡建设工作会议在京召开提出2019年重点抓好10个方面工作，包含“稳房价”“稳地价”“稳预

期”和“继续推进棚户区改造”等,首要的第一个目标是以稳地价稳房价稳预期,促进房地产市场平稳健康

发展。

②两个政策：新建住宅全装交付+棚户区改造

回归到西安本身,政策、形势是未来房价走势的“路灯”。

2０18年12月28日，西安市政府办公厅发布《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》的通知，

通知表示,自20１9年1月1日起，在全市行政区域内(含西咸新区，不含蓝田县、周至县)新建住宅(除拆

迁安置房以外）推行全装修成品交房。

同一天,关于印发《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案(２018－

202０年)》的通知，18４个村子将陆续启动拆迁。

毛坯彻底退出楼市意味着2０１9年,西安房价至少在数字层面上依旧会涨(包含装修费用）,而棚户区

的改造,将有可能衍生出大量的购房需求。

③土地供应：201８年约有40%-50%的房源未能如期上市

从土地供应层面看，2019年至少是不缺房源的，来自西安房天下的数据显示,截止到2018年１2月

28日,2０18年西安土地成交25７宗, 成交面积约１0８3万㎡，同比增长３0％以上，总出让金额约630

亿元。

从201８年的供应计划与实际上市的数量比对看,约有４0%－５0%的房源未能如期上市。可以预期，

2019年不会出现“房荒”，能够保证楼市的“稳”。

④产品：“宽厅”渐入楼市

从产品层面分析,小户型在逐渐的褪去,西安楼市已进入改善时代,目前龙湖、中海、绿城、保亿等多家

开发商在产品上开始打造“宽厅”的概念,这能够看得出来,改善的路在西安会走的更远。

(图片示例:宽厅 图片来源：中海长安府１90平户型）

二、２0１9年１月即将入市的纯新盘：本土房企“抬头”

20１9年置业，首先要关注的应该是纯新盘，据西安房天下不完全统计,2019年1月西安预计５纯

新盘面世，主要是本土房企,以下为详细信息：

转眼２018年已过去,楼市从高温到冷却,万科高喊“活下去”，成为２０18年开发商们集体表情包，

融创接管万达文旅,各大品牌房企纷纷推出新品,购房者观望情绪浓厚，但西安楼市在最严调控年下走出了一

波特立独行的行情，房价上涨已是不争的事实,西安楼市已步入万元时代!20１9房价能否降火?

房天下独家策划年终白皮书之房价篇,房天下将以自身数据库为基础,统览全年房价，带大家看看过去

一年哪些区域是房价洼地，哪些区域房价一路走高，看看你中意的区域房价走势,希望对各位置业有所帮助。

备注：以下提及全部数据均来源于房天下数据库新房报价(取自２０18年1月-1２月全年房价数据)。

据房天下新房数据库监控统计,西安全市480个样本楼盘全年房价监控结果如下：

201８年１月，西安全市2２1个住宅楼盘有报价,均价１11６９元/平

2018年2月,西安全市１82个住宅楼盘有报价，均价1１665元／平

2018年３月，西安全市191个住宅楼盘有报价，均价1１５32元/平

20１８年4月,西安全市137个住宅楼盘有报价，均价11８９6元/平201ﻫ８年５月,西安全市１02个

住宅楼盘有报价，均价12450元/平2ﻫ０1８年6月,西安全市９0个住宅楼盘有报价,均价13102元／

平ﻫ２0１８年７月,西安全市９7个住宅楼盘有报价,均价1359０元/平ﻫ２0１8年８月，西安全市122

个住宅楼盘有报价，均价１3350元／平

2018年9月,西安全市111个住宅楼盘有报价,均价１3４53元/平2ﻫ０18年1０月,西安全市119个住

宅楼盘有报价,均价127６0元/平2018ﻫ年11月,西安全市１6４个住宅楼盘有报价，均价12８３7元／

平

２01８年12月,西安全市１8０个住宅楼盘有报价，均价1309４元/平

据房天下新房数据库统计，截止20１8年12月31日,西安高新、曲江、城南、城东、浐灞、城西、

城北、经开、长安、高陵、以及西咸新区（包含秦汉新城、沣东新城、世纪大道等区域)等11个区域中,

入库可查的住宅项目(不含经适房和限价房）总计48０盘，西安市2０18全年住宅整体报价1２575元/

平(仅统计住宅项目)，其中高新区住宅均价已达17683元/平,而高陵住宅均价71９1元/平，目前属于价

值洼地,其余区域房价均已破万,随着品牌房企相继进入，高陵、西咸新区等区域已进入高速发展期,20１9

置业可重点关注。

201７年１2月永康书记将”北跨、南控、西进、东拓、中优”定为西安未来发展的基调，置业迈入

“新四环时代”,置业新兴区域迅速崛起：

北跨为高陵

西进为西咸新区

东拓为浐灞及港务区、临潼新区ﻫ南控即控制长安区域发展保护秦岭

中优为优化曲江、高新、城南、城东、城北、城西等成熟区域。

2０18西安各区域房价地图：

西安各区域２０18房价走势一览：

【城东-2018年商品住宅均价1２969元／平】城东虽说是老城区，是国有企业老厂的基地,但随着

城市的发展,城区已然发生了天翻地覆的变化，虽说发展的较慢，但随着城市整体的扩建，城区打造一个高

绿化的生态区，2０１6年全市最大的市政工程－幸福林带开工,总投资2００亿，预计２019年建成。幸

福林带竣工后,北连浐灞生态区,南连曲江，将成为西安新的绿色名片，未来发展潜力巨大，购房者关注度高

涨不下。

【浐灞-2018年商品住宅均价１2634元/平】2018年网红区域非浐灞莫属，特别是奥体板块，距

离全运会这场盛大赛事还有两年之久,奥体中心板块全新蓝图已露峥嵘,奥体中心、全运村、西路国际会展中

心、华润西北总部大楼等新地标悄然而生，地铁14号线和3号线２条线路紧锣密鼓,配套、产业也是“落

地有声”,该区域前景可观。

【城西-２018年商品住宅均价1２735元/平】地铁1号线的开通为城西交通带来了很大的改善,让

许多市民上下班享受到了实实在在的便捷,由于城西板块的日益发展，许多置业者也把目光焦点聚焦在这,

许多品牌房企也逐渐进驻“大城西”。随着 “西咸新区”的成立，大兴新区的改造,城西在商业、交通、环

境等方面已有明显改善，城西房价上涨空间还是很大的。

【西咸-２01８年商品住宅均价1２31２元/平】西咸新区自从交由西安代管后就一直热度不断，在

地理位置上接驳西安和咸阳,是大西安布局中最重的版块之一，政策的导向加之地铁的便捷,让西咸新区的房

源有了很大的关注度。秦汉新城因主要规划为别墅及高端洋房产品,因此报价较高，其中星河湾报价1．９

-2．5万元/平，改善型有经济实力的购房者可重点关注此新兴区域。

【城南-201８年商品住宅均价15１６6元/平】放眼西安,城南是西安发展早、资源配置与城市配套

成熟的产业及居住人口密集区。因文教科技因素和配套成熟度的影响,城南是西安人居的一个金子招牌。但

城南多年未有土地供应，购房者不得不往城南的其它区域转移，比如高新、曲江,甚至航天、长安,201８年

随着龙湖、华润等房企在该片区新项目的出现，回归真正意义上的城南置业新机会已来临。

【长安-2018年商品住宅均价11463元/平】长安区之前一直是大家印象中较为偏远的区域，近几

年随着大学城逐步完善,长安区也成加入了很多人购房的选择范围。目前长安区域在售的楼盘类型也很丰富,

能够满足各类人群的购买,价格也基本属于能够接受的范围。

【高新-2018年商品住宅均价１76８3元/平】高新区是寸土寸金的区域，是目前各大区域中交通最

为方便的区域,房价相对其他区域来说较高，主要还是由于土地资源相对稀缺而致,目前该区域在售写字楼房

源较多，住宅房源稀少。

【曲江－2０18年商品住宅均价15２４6元／平】曲江新区在很多人心目中是“品质生活”的代名

词，它也一直是西安购房热点区域之一，依靠大雁塔北广场、大唐芙蓉园、南湖等非常丰富的旅游文化资

源,并拥有交通大学曲江校区、西安理工大学等资源迅速成为全市的人文教育片区,吸引了万科、中海、天地

源、雅居乐、保利、招商等品牌房企进驻开发项目。同时2018年年底地铁四号线的开通试运营，大大改

善了该区域的交通。

【城北-2018年商品住宅均价11878元／平】市政府北迁带动城北发展,随着大明宫开动、地铁二号

线贯通，使得城北楼市一骑绝尘，目前已汇聚万科、万达、旭辉、中国铁建、融创、龙湖、阳光城、华远、

绿地、恒大、正荣、金科等知名房企，业态众多。

【经开-2018年商品住宅均价1２６53元／平】经开区域20００年被国务院批准为国家级开发区，

是西安的工业大区，随着该区域内各类大型企业的入驻，购房需求成为了人们的第一需求。今年经开区的

在售房源一直不是十分充足,截至目前,该区域仅有６盘在售有报价。

【高陵-2０18年商品住宅均价７１91元／平】高陵撤县设区后，整体区域发展变速,但由于区域离

主城区和上班族较多的高新区域较远,所以楼市涨幅一直较缓慢。近年来，主城区及新兴置业区域限购后,

恒大、绿城、新城控股、中南置地、当代置业、融创等一线品牌房企争相进入高陵,同时高陵板块与港务区

一河之隔，借助于全运概念目前备受关注。

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结语：２０19年限价背景下，再加上新政要求自201９年１月１日起,在全市行政区域内(含西咸新

区,不含蓝田县、周至县)新建住宅(除拆迁安置房以外)推行全装修成品交房，市场上毛坯房源量将进一步萎

缩,低价房源将变得更少，2０19房价究竟是会涨还是会稳定?小编认为,不管是稳定还是涨跌，就像各家之

言说的一样,有居住需求的，看到合适的楼盘，该出手时就出手，早买早住早安心!愿每一位置业者，在2019

年买到的,都是自己心仪的“家”。

从摇号买房到精装交付 2018西安楼市

新政年终盘点!

一、2018.1．1９—两证即可落户

1月19日，西安户籍新政流程再升级，只凭身份证和毕业证即可申请办理西安户口。“大中专毕业

生落户，只需要提供毕业生本人身份证、毕业证,即可前往就近派出所办理，此次落户政策面向应届、往届

毕业生。本科生45周岁以下（含45岁），大专毕业生35周岁以下（含35岁)都可落户，有房子的直接

落家庭户，没有房子的可以落集体户。”

政策效力：吸引人才,为大西安发展储备力量。

二、201８．３．30—摇号买房时代开启

3月３0日，西安市房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，要求意向购房人数

多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选

房等限制性条件。

政策效力:让买房过程更公平、透明，保障每一个购房者的权益。

三、2０18.６.２4—摇号优先保障刚需家庭

６月24日,西安市人民政府下发《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题

的通知》，进一步提高限购门槛:在全市住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商

品住房和二手住房)。二手房交易条件由此前的“满二满五”放开至“满二满三”。

西安市房管局建立统一的商品住房意向登记平台,按照刚需家庭、普通家庭分类登记。每个家庭一次只能参

与一个商品住房项目的登记,在该项目选房结束后,方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

《通知》对刚需家庭进行了确切规定，明确未婚、离异不满3年的单身不属于刚需家庭。公证摇号售房时，

应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭，同时,应以刚需家庭、普通家庭为先后顺序，分类别组

织摇号排序。刚需家庭在本类别摇号未中时,还可再次参与普通家庭摇号排序。

政策效力：给刚需家庭更多支持,让最需要的人先买到房。

四、2０18．9.１４—共有产权落地西安

9月1４日，西安市住房保障和房屋管理局召开了住房供给侧改革通气会,公布了西安市人民政府办公

厅发布的《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》。要求加大公租房、共有产权住房土地供应占比,

分别各占居住用地的2０%。优先充分保障公租房、共有产权住房用地，供地比例原则不低于40%。将经

济适用住房、限价商品住房整合为共有产权住房，建立以公租房、共有产权住房、商品住房为主的多层次

住房供应体系，覆盖从低保、低收入、中等偏下、首套刚需和改善型住房需求,主动适应保障对象多样化住

房需求。

政策效力：让中低收入阶层也能住得起房。

五、２０18．9.１9—禁止房屋与学校相关联

9月19日,西安市房管局、教育局、工商行政管理局联合发布《关于禁止将房屋销售与学区、学校相

关联的通知》,要求各房地产开发企业在广告宣传中，不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺。不得

在《商品房买卖合同》或其他补充协议中约定所售商品房对应学区或学校等事项。存在将商品房销售与学

区、学校相关联行为的，应立即停止。

政策效力：杜绝虚假宣传蒙蔽购房者。

六、２0１8.１0.8—１１部门联合整顿房地产市场

10月8日，西安市住房保障和房屋管理局、中共西安市委发布了“关于开展打击侵害群众利益违法

违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知”。

本次联合市委宣传部、市公安局、市建委等11个部门共同治理,重点打击投机炒房行为和房地产“黑中

介”，治理房地产开发企业违法销售、虚假宣传等行为,进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市

场监管机制，切实维护人民群众合法权益。

政策效力：规范房产销售秩序，维护购房者的合法权益。