惠州房地产发展现状调查报告

惠州房地产发展现状

调查报告

一、前言 ........................................... 错误!未定义书签。

1.背景 ................................................. 错误!未定义书签。

2.目的 ................................................. 错误!未定义书签。

二、调研对象和方法 ................................. 错误!未定义书签。

1.调查对象 ............................................. 错误!未定义书签。

2.调查方法

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3.分析方法 ............................................. 错误!未定义书签。

三、问卷结果总述&图表分析 .......................... 错误!未定义书签。

1. 数据分析 ............................................ 错误!未定义书签。

2.结果总述 ............................................. 错误!未定义书签。

四、调研结果分析 ................................... 错误!未定义书签。

1．总体现状和问题解决措施 .............................. 错误!未定义书签。

2. 各功能分区调研结果分析 .............................. 错误!未定义书签。

五、调查局限性分析 ................................. 错误!未定义书签。

六、思考与感悟 ..................................... 错误!未定义书签。

七、参考书目及文件 ................................. 错误!未定义书签。

八、附录 ........................................... 错误!未定义书签。

【对本地人的调查问卷】 ............................. 错误!未定义书签。

【对外地游客的调查问卷】 ........................... 错误!未定义书签。

一、前言

1.背景

2005年合生参与惠州江北“地王之王”竞拍的惊心动魄，打响了外来开发

商征战惠州的首战、2006年以来这个城市新区崛起的数十个百万规级大盘......

这个城市的房地产行业每走一步，都是在实践着本、外地开发商之间的碰撞、融

合，以及这个碰撞、融合所带来的空前的全行业开发水平大提升。每当走在街上，

每每都能收到一叠房地产传单，可以看出惠州的楼盘之多，竞争是激烈。同时，

房价均价从2008年的4000多元到2012年的6800元，提升之快，令人咋舌。在

新一轮调控下大开发商转战二三线城市的行业趋势，给惠州带来的巨大改变，我

们有目共睹，但我们看到的是房价的飙升和城市中一排排的空房子。因此，我组

对惠城区的房地产现状进行了调查。

2.目的

本队对惠城区几个比较有代表性的房地产项目进行了实地考察和对市民进

行了随机问卷调查，针对开发商的产品和价格以及市民对房地产现状的态度进行

分析，旨在分析房地产的大力发展对惠州的影响。

二、调研对象和方法

1.调查对象

从抽样调查的广泛性和普遍性考虑，最终小组决定通过纸质问卷采集一定的

数据，再在问卷星网站上发布调查问卷的方式进行调研。至截止日期时总共有

270人次参与了此项调查，包括当地房地产开发商、外地房地产开发商和市民。

可以从不同的视角出发了解房地产开发商和市民对惠城区房地产现状的看法；从

调研对象来看，包括了各个年龄段和不同地方，既具有代表性又能反映普遍情况。

2.调查方法

此次课题调研分为调查问卷和访谈两部分。调查问卷为《惠城区房地产现状

调查问卷》，从人们对房地产开发的现状、价格、环境等进行了调查；访谈主要

向房地产开发商针对惠州房地产的开发的访谈。在充分了解现实状况的情况下，

结合惠城区房地产发展条件和发展前景，针对不同片区等提出建议。

3.分析方法

结合之前所做的调查问卷结果和对各类人员的访谈记录等资料，先对问题进

行归类总结，再逐类进行表层原因分析和深入原因探究，结合管理学、旅游管理

和统计学等相关知识对问题进行理论探究，最后根据调查和分析结果对牌坊街的

规划升级提出优化方案。此次采用的分析方法是由点及面、由浅入深、理论与实

际相结合的分析过程，提出现实可行的解决措施。在这一分析过程中，不仅可以

考虑得更为全面、系统，而且培养了我们的全局意识和统筹规划能力，使做出的

调查报告不是一纸空文，而是更具针对性与可操作性的有效优化方案。

三、问卷结果总述&图表分析

1. 数据分析

此次调研活动，针对游客和本地人的不同看法和需求，我们设计了两份不同

的问卷。其中，本地人的问卷包括网上问卷和纸质问卷两种；游客的问卷为纸质

问卷。网上问卷通过网络随机发放，纸质问卷由小组成员上街随机发放。经过为

期五天的问卷发放，共向本地人发出问卷（含网上与纸质）210份，向游客发出

问卷60份， 回收本地人有效问卷204份（其中网络问卷140份，纸质问卷64

份）；游客有效问卷回收52份，现在，我们将根据问卷中一些较有代表性和具有

参考价值的问题进行数据分析。

问题一、想置业的片区

想买房区域

江北

老城区

大东平

南部新城

理想买房均价

50%

40%

30%

20%

10%

0%

百

分

比

百分比

5678

0000

0000

0000

----

6789

0000

0000

0000

1

0

0

0

0

-

1

1

0

0

0

1

1

0

0

0

0

以

上

均价

由图可知，均价在5000-7000之间受欢迎程度比较多大，这个价格在惠城

区还是有很多房源的，但是这个价格远远不是开发商想要的，他们想要的是更高

的价格。如瑞峰.公园里项目，首度开盘就把价格定在了8000以上；金山湖花园

虽处于金山湖有利片区，但其靠近三环路，河南岸汽车站，噪音繁杂，但其定价

仍在7800以上。

问题三、想要的房子大小

60%

50%

40%

百分比30%

20%

10%

0%

200以上

150-200

50-100

系列1

100-150

由图可知，100-150平米的房子受欢迎程度最大，这也启示开发商要根据

实际设计出更多的符合市民的房源。

问题四、市民最看中房子的那部分

户型

配置

环境

交通

0%5%10%15%20%25%30%

户型, 15%

配置, 25%

环境, 30%

交通, 30%

系列1

由图可知，市民对最看重房子的那部分时，最高的是环境，和交通，那么

0.7

0.6

0.5

0.4系列2

0.3

0.2

0.1

0

.

.

.

民

区

市

城

惠

..

..

..

等城

深除

圳惠

深圳等外来客户除惠城区外惠州市民

系列1

由图可知，大部分的购房者是惠城区市民，当然也有部分来是自周边城市，

其中数深圳最多，他们大部分是买来投资用的，在房地产几乎饱满的深圳，已经

有部分深圳市民选择惠州作为定居。

2.结果总述

总的来说，大部分市民对惠城区房价还是持看好的态度的，最看重的是小

区的环境和交通，想够房子大小在100-150平米中占多数。

四、调研结果分析

1．总体现状和问题解决措施

惠城区房地产在短短的这几年中发展如此迅速，给外来开发商和本地开发

商带来了磨合的机会，如中信“一城五盘”800万建面在惠州排兵布阵，以及合

生、富力的迅速扩张；也看到光耀、隆生、德威等一批本地房企深耕崛起。当光

耀转战长三角、环渤海并进军韩国市场，我们不得不相信—碰撞和融合的力量。

外来房企带来了新的开发理念，本地房企则看到竞争的激烈，那么这样使惠州房

产产生一种良性的竞争环境，受益的当然是我们的市民。有专家称惠州的楼市水

准逼近广深，产品创新多多。主要突出在惠州的的户型很少有缺陷，赠送的空间

也越来越人性化，开发商对于空间的利用有大幅度的提升，开始在开发的过程中

注意对包括综合空间、小区配套、公共服务体系、停车位的舒适度大的思考，已

经从单纯满足居住到满足客户的舒适度的提高。

然而惠州的房产还存在着一下的缺陷：

（1） 针对90后、女性的创新产品，当前没有，这和惠州丰富的自然资

源、宜居的生态环境是不相符合的。

（2） 刚需型产品都是强调使用率和赠送面积，别墅都是使用后现代之

风格，没有体现出惠州的城市文化和特色，惠州特色严重不足。

（3） 房地产在开发在整体上海缺乏城市设计意识，同质化特征明显，

不少楼盘的规划布局十分相似，缺乏自己的个性和创新。

（4） 惠州房地产的开发理念还处在二位阶级，只满足于建好一个楼盘，

只注重本楼盘业主与开发商之间的需求，而忽略了周边居民及至

整个城市居民对项目的参与需求，尤其是本地开发商，缺乏创新

意识和打造城市地标的欲望。