李奇与北京顺义新城建设开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

李奇与北京顺义新城建设开发有限公司商品房预售合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预

售合同纠纷

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审结日期】2020.09.23

【案件字号】(2020)京02民终8316号

【审理程序】二审

【审理法官】刘洁耿燕军张玉贤

【审理法官】刘洁耿燕军张玉贤

【文书类型】判决书

【当事人】李奇;北京顺义新城建设开发有限公司

【当事人】李奇北京顺义新城建设开发有限公司

【当事人-个人】李奇

【当事人-公司】北京顺义新城建设开发有限公司

【代理律师/律所】张国栋北京正寰律师事务所

【代理律师/律所】张国栋北京正寰律师事务所

【代理律师】张国栋

【代理律所】北京正寰律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】李奇

【被告】北京顺义新城建设开发有限公司

【本院观点】双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》约定顺义新城公司

应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，而李奇于2017年10月29日领取案涉

到房屋钥匙，李奇虽然主张顺义新城公司取得建筑工程竣工备案表和消防合格验收意见书的

时间晚于顺义新城公司向李奇实际交付房屋的时间，但考虑到顺义新城公司在本案中实际取

得建筑工程竣工备案表和消防合格验收意见书的时间未对买受人实际使用房屋构成实质影

响，一审法院对李奇提出的有关逾期违约金的诉讼请求未予支持，亦属合理。

【权责关键词】违约金恢复原状支付违约金不可抗力合同约定第三人证明诉讼请求维持原判

执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审查认定的事实与一审法院查明的事实无异。

【本院认为】本院认为：双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》约定顺

义新城公司应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，而李奇于2017年10月29

日领取案涉到房屋钥匙，李奇虽然主张顺义新城公司取得建筑工程竣工备案表和消防合格验

收意见书的时间晚于顺义新城公司向李奇实际交付房屋的时间，但考虑到顺义新城公司在本

案中实际取得建筑工程竣工备案表和消防合格验收意见书的时间未对买受人实际使用房屋构

成实质影响，一审法院对李奇提出的有关逾期违约金的诉讼请求未予支持，亦属合理。关于

停车条件、开放式小区改为封闭式小区、消防、公共绿地、天然气管道及阀门、楼梯间外窗

等问题，一审法院在审理过程中通过现场勘查以及向相关主管部门征询意见等方式，确认目

前不存在应就上述各项进行变更的情形，故对买受人提出的相关诉讼请求未予支持，并无不

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当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如

下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70.00元，由李奇负担（已交

纳）。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 14:53:22

【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年12月25日，李奇（买受人）与顺义新城公司

（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，约定买受人购买的商品房

坐落为丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块2某自住型商品住房1层1单元-103、建筑

面积85.07平方米，套内建筑面积66.58平方米，房屋总价款1871539元；第十二条交付条

件，约定“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当

符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收

备案表”；第十四条逾期交房责任，约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期

限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：

（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出

卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30

日内向买受人支付违约金，合同继续履行”；第十六条交接手续，约定“该商品房达到第十

二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时

间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明

文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐

全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由

出卖人承担，并按照第十四条处理”；合同同时还约定，“买受人同意委托出卖人代交专项

维修资金、契税、办理该商品房房屋所有权证须缴纳的产权代办费等一切费用、其他代收代

缴费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。物业管理区域划分四至为：东至

S-24普通商品房项目西侧，南至石榴庄一号路，西至蒲黄榆路，北至S-24商业及办公楼南

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侧。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议

进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的

责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本合同附

件及补充协议与本合同具有同等法律效力”；合同附件七《北京市前期物业服务合同》的附

件四物业共用设施设备明细中约定，绿化率为30%；合同附件十一《〈北京市商品房预售合

同〉之补充协议》约定，“买受人办理房屋交付手续时，须已经付清预售合同规定的该商品

房的全部房款（含面积补差款）、出卖人依据预售合同第十六条代收税费、违约金（如有）

等一切费用。否则无论何种原因买受人未付清前述款项，包括但不限于其贷款申请未获得银

行/公积金贷款机构的批准或其贷款尚未到达出卖人的银行账户或买受人使用支票等票据支付

面积补差款但未到账等，则出卖人均有权拒绝并迟延向买受人交付该商品房直至买受人付清

全部应付款项，且出卖人不因此承担任何逾期交房的违约责任”。后，李奇于2015年3月

24日支付购房款561539元，于2015年9月11日支付购房款610000元，于2015年12月14

日支付购房款700000元，于2017年11月9日支付购房款3935元。庭审中，顺义新城公司

称交房时买受人应付清商品房的全部房款及代收税费，如未付清，出卖人有权拒绝并迟延交

房，部分买受人延迟支付了房屋差价款及相关代交税费，故顺义新城公司不因此承担任何逾

期交房的违约责任。 一审法院经查：2某自住型商品住房等2项（丰台区南苑乡石榴

庄村旧村改造S-17、S-24、S-31等地块商业金融、住宅混合公建、绿隔产业、中小学合校用

地项目）于2017年10月27日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、

专家验收，验收意见为“同意验收”，其中“规划许可中注明规划绿地情况的建设工程，对

附属绿化工程的验收是否合格”一栏验收情况为“已验收合格”；该工程于2017年12月6

日完成竣工验收备案；2017年10月27日，顺义新城公司向李奇寄送房屋入住通知书；李奇

于2017年10月29日办理榴景秀苑入住手续办理流转单，领取案涉房屋钥匙。 关于小区

停车条件。经查，丰台区榴乡路84号院101幢的产权人为顺义新城公司，用途为车位等2种

用途，共有宗地面积为37442.57㎡，房屋建筑面积28380.48㎡，本宗土地用途为：城镇住

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宅用地[住宅、商业（含门厅接待）、地下商业、办公、综合（物业管理用房、文化活动站、

文体活动站）、地下车库、地下办公、地下综合（物业管理用房）、地下仓储]。顺义新城公

司在北京市丰台区房屋管理局商品房现房销售备案表中显示“项目坐落：丰台区榴乡路84号

院；本期申报情况：规划用途为车位，建筑形式为3层地下车库（毛坯），楼栋数为1（S-

24地块1某地下车库-自住房），套数为400，套均面积42.74，现房均价424999元/套，最

低总价279946元，最高总价498993元；规划用途为车位，建筑形式为3层地下车库（毛

坯），楼栋数为1（S-24地块1某地下车库-公馆），套数为237，套均面积43.79，现房均

价501097元/套，最低总价312500元，最高总价575000元”。李奇主张顺义新城公司售卖

车位的价格过高，超出自住房业主的承受能力，根据《中华人民共和国物权法》和《北京市

物业管理条例》关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需

要”、“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于

出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本

物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区

域外的其他人”的规定，顺义新城公司应按照市场价格将车位出租给业主使用。顺义新城公

司表示《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车

的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，法律允许建筑开发

单位与业主就建筑区划内的停车位的归属权进行约定；且《北京市商品房预售合同（自住型

商品住房）》附件十一补充协议第十二条第7款约定“双方确认：规划车位归出卖人所有，

出卖人有权使用、收益，并有权许可第三人使用收益”，顺义新城公司、李奇在进行商品房

买卖时就已经对建筑规划内的车位归属权进行约定，案涉小区规划停车位归顺义新城公司所

有，顺义新城公司享有处分权。2020年5月25日，一审法院向北京市规划和自然资源委员

会丰台分局去函咨询“案涉小区现车位只出售不出租，业主认为出售价格过高，要求北京顺

义新城建设开发有限公司提供停车条件，出租部分车位。自住型商品住房是否需为业主配租

一定数量的车位？这方面是否有强制性规定？”北京市规划和自然资源委员会丰台分局于

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2020年6月10日函复“关于停车位规划，《建设工程规划许可证》（2014规（丰）建字

0066号）附图中已明确，该项目在S-24地块规划机动车停车位666辆，均位于地下。配置

标准为自住型商品房0.5辆/户、商品房2辆/户、商业65辆/万平米、办公45辆/万平米，

具体详见附件。经复核，该项目规划的停车位数量、配置标准等均符合当时施行的《城市居

住区规划设计规范》、《北京市居住公共服务设施规划设计指标》、《北京地区建筑工程规

划设计通则》等规范文件要求。另外，关于居住区内的停车位销售、出租价格等相关问题，

建议咨询区住建部门”。庭审中，经一审法院询问，顺义新城公司表示配置给自住型商品房

2号楼和27号楼的四百个车位，尚有二百余个未售出，现在业主有购买需求的，顺义新城公

司仍可满足业主需求。 关于将小区由开放式小区改为封闭式小区。经一审法院现场勘

验，榴景秀苑小区外边界设有围栏，小区内加底部围墙高度1.55m至2m多不等，小区外加底

部围墙高度2m多，小区进口处设有门岗，由保安值守，小区消防通道路口处有拦车装置，无

人员值守。庭审中，李奇主张应适用《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）第5.2.5

条关于“周界的防护应符合下列规定：1.沿小区周界应设置实体防护设施（围栏、围墙等）

或周界电子防护系统。2.实体防护设施沿小区周界封闭设置，高度不应低于1.8m。围栏的竖

杆间距不应大于15cm。围栏1m以下不应有横撑”，及《住宅小区安全防范系统通用技术要

求》（GB/T21741-2008）第5.3.1条关于“实体防护要求。住宅小区的周界应设置围墙、栅

栏等屏障进行封闭式防护。围墙、栅栏的高度不低于1.8m，栅栏的竖杆间距不应大于15cm。

屏障应不易翻越”的规定。顺义新城公司表示为进一步加强案涉房屋所在小区安全管理，顺

义新城公司与物业公司已通过在自住房西侧、北侧及南侧采用护栏及道闸形式封闭小区，有

效地将园区与市政道路隔离开，起到封闭空间的作用，并在车辆及行人路口安装岗亭，由物

业公司安排专人值守。案涉小区栅栏设计并不违反国家强制性标准，且经现场勘验，不存在

较大的安全隐患，无需整改。2020年5月25日，一审法院向北京市规划和自然资源委员会

丰台分局去函咨询“1.2某和3某自住型商品住房是否适用《安全防范工程技术规范》

（GB50348-2004）第5.2.5条的规定，该规定是否为强制性规定？2.对2某和3某自住型商

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品住房是否有强制性要求必需设立周界实体防护设施，如果有，具体标准为何？”北京市规

划和自然资源委员会丰台分局于2020年6月10日函复：“贵院（2020）京0106民初5883

号等案件函中提到的榴景秀苑小区为规划的丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块住宅混

合公建用地项目内，位于蒲黄榆路以东、石榴庄路以南。经查询内网系统，2014年11月，

顺义新城公司取得S-24地块住宅混合公建用地项目2某、3某自住型商品房工程的《建设工

程规划许可证》（2014规（丰）建字0066号），规划总建筑面积约7.86万平方米，建设内

容为自住型商品房住宅及居住公共服务设施。经复核，建设单位向我局申报的该项目规划设

计方案中，建设用地内部及周边均没有新建围墙的相关内容。关于执行相关技术规范问题，

各有关技术规范是建筑设计单位应遵守的强制性标准之一。根据目前北京市规划管理要求，

规划行政主管部门对设计方案执行技术规范情况进行形式审查，即建筑设计单位在编制设计

图纸时，应遵循国家有关法律、法规、规章、经过依法批准的城乡规划、设计规范和相关标

准要求，建筑设计单位对设计方案符合有关法律、法规、规范等情况负责。《建设工程规划

许可证》已在告知事项中明确‘建设项目在建筑节能设计、抗震设防、节水设施等方面应符

合相关法律、法规、标准’和‘工程设计单位应依据国家法律、法规、规章和规范、标准及

城乡规划要求进行施工图设计，并依法承担相应法律责任’等内容”。另外，《安全防范工

程技术规范》（GB50348-2004）总则部分规定“本规范适用于新建、改建、扩建的安全防范

工程”，术语部分规定“安全防范（系统）工程：以维护社会公共安全为目的，综合运用安

全防范技术和其他科学技术，为建立具有防入侵、防盗窃、防抢劫、防破坏、防爆安全检查

等功能（或其组合）的系统而实施的工程。通常也称为技防工程”。 关于小区的消防

问题。2017年10月11日，北京市丰台区公安消防支队对2某自住型商品住宅住房等2项

（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块）项目进行消防验收，出具京丰公消验[2017]第

201号建设工程消防验收意见书，载明“1、该工程为临时用电，不具备验收条件。2、该工

程3某楼南侧的消防车道距建筑外墙距离小于5米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》

第4.3.4条规定。综合评定消防验收结论：不合格”。后北京市丰台区公安消防支队再次对

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上述项目进行验收，于2017年11月23日出具京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收

意见书，载明综合评定消防验收结论为合格。2020年5月22日，一审法院就消防问题向北

京市丰台区消防救援支队（即此前的北京市丰台区公安消防支队）去函咨询“1、贵单位出具

京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收意见书时，顺义新城公司是否对京丰公消验

[2017]第201号建设工程消防验收意见书中载明的两点问题进行改进？如进行改进，具体措

施有哪些？2、现顺义新城公司申报的2某自住型商品住宅住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄

村旧村改造S-24地块）的建设工程消防验收是否合格”。2020年5月24日，北京市丰台区

消防救援支队回函答复“我支队出具京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收意见书

时，顺义新城公司对京丰公消验[2017]第201号建设工程意见书中的两点进行了整改。1.该

工程在现场设置了柴油发电机，保证该工程实现消防双路供电，符合《高层民用建筑设计防

火规范》第9.1.2条规定，该项属于《建设工程消防验收评定规则》强制性条款。2.该工程

3某楼南侧的消防车道距建筑外墙距离小于5米问题，依据《高层民用建筑设计防火规范》

第4.3.4条规定内容，消防车道距离高层建筑外墙宜大于5.00m。依据《建设工程消防验收

评定规则》第6.2.1条（C类是指国家工程建设消防技术标准中的其他非强制性条文规定的

内容）、第6.2.3条（C类抽查到2处以上不合格的，或总数只有1处且不合格的，该项评

定为不合格），该工程消防车道子项C类共抽查4项，只有一处不符合要求，因此该工程消

防车道评定为合格。顺义新城公司申报的2某自住型商品住宅住房等2项（丰台区南苑乡石

榴庄村旧村改造S-24地块）的建设工程消防验收结论为合格”。 关于小区公共绿地问

题。2019年11月21日，北京市丰台区园林绿化局出具《丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-

24地块住宅混合公建用地项目绿地率复核结果》，载明顺义新城公司建设的丰台区南苑乡石

榴庄村旧村改造S-24地块住宅混合公建用地项目建设用地37442.572平方米，绿化面积

11236.55平方米，绿地率为30.01%。李奇主张案涉工程规划设计图纸中，部分应为实土绿地

部位现为水泥硬化地面，如2某楼和27某楼之间的综合文体活动场。顺义新城公司表示根据

《全民健身条例》第二十九条第二款关于“居民住宅区的设计应当安排建设活动场地”的规

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定，综合文体活动场既符合绿化要求，又为小区业主提供公共活动场地，且案涉小区项目绿

地率经北京市丰台区园林绿化局复核符合法律规定和合同约定，不存在整改问题。一审法院

至现场勘验时，2某楼和27某楼门前的综合文化场地部分为绿地、部分为硬化地面，硬化地

面处设置有健身器材，部分业主在该处休闲、娱乐。 关于小区单元楼门口燃气管道及阀门

问题。2017年12月12日，丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造项目燃气工程经建设单位、设计

单位、施工单位、监理单位验收合格。经本案现场勘验，榴景秀苑小区2号楼、27号楼多个

单元楼楼门侧方可见燃气管道。2020年5月26日，一审法院就此向北京市燃气集团有限责

任公司第三分公司咨询，北京市燃气集团有限责任公司第三分公司答复“燃气管道外部有一

层3PE防腐层，作用是防止化学侵蚀及管道泄漏等风险，且该防腐层是阻燃的。没有强制性

规定燃气管道必须是隐蔽的，只要符合设计规范和标准就行，该项目的燃气工程是通过验收

的，是符合标准的。有部分燃气管道沿外墙进入二层可能是因为一层不用燃气，管道不能直

接从一层进入户内”。 关于楼梯间外窗问题。经现场勘验，案涉楼梯间外窗分为两种，

一种窗台高度为0.93m左右，一种窗台高度为0.64m左右、窗台上方窗户外部设有防护栏

杆，栏杆顶部至地面的净高为0.94m左右。李奇主张，按照《民用建筑设计通则》

（GB50352-2005）第6.6.3条关于“阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯

等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定：2.临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低

于1.05m，临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m；

注：栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于

0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算”的规定，案涉楼梯

间的外窗窗台和栏杆不符合标准。顺义新城公司主张，应适用《住宅设计规范》（GB50096-

2011）第6.1.1条关于“楼梯间、电梯厅等共用部分的外窗，窗外没有阳台或者平台，且窗

台距楼面、地面的净高小于0.90m时，应设置防护设施”的规定。

【一审法院认为】一审法院认为：《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》系李奇、

顺义新城公司双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效；根据查明的事

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实，本案争议焦点有三，一为顺义新城公司是否存在逾期交房行为、如果存在如何承担违约

责任，二为业主是否有权要求顺义新城公司将车位出租给业主，三为案涉小区的周界栅栏、

消防、公共绿地、燃气管道及阀门、楼梯间外窗是否符合相关要求。 第一，关于顺义

新城公司是否存在逾期交房行为，如果存在，如何承担违约责任。李奇、顺义新城公司签订

《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，明确约定出卖人应当在2017年10月30日

前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验

收备案表，但李奇已于2017年10月29日领取案涉房屋钥匙，且案涉房屋在2017年10月

30日前已经通过竣工验收，备案仅为行政管理事项，对李奇使用房屋没有造成实质影响，应

视为2017年10月29日顺义新城公司已经履行交房义务；综上，一审法院对李奇主张的逾期

交房违约金不予支持。 第二，关于业主是否有权要求顺义新城公司将车位出租给业主。

根据查明的事实，顺义新城公司为案涉自住商品房配置了400个车位，符合要求，且顺义新

城公司已优先向业主出售车位，李奇系因价格问题不购买车位，不能因此认为顺义新城公司

违反了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的要求；

但是，根据《北京市物业管理条例》第八十条关于“物业管理区域内规划用于停放车辆的车

位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业

主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍

有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人”的规定，案涉小区尚余两百余个

车位未售出，顺义新城公司应当提供给本物业管理区域内的业主使用，具体使用方式宜由顺

义新城公司和业主进行协商，不宜由法院强制判决，协商方案一方面不应损害顺义新城公司

作为产权人的利益，另一方面要为业主提供便利，让业主使用。 第三，关于案涉小区的

周界栅栏、消防、公共绿地、燃气管道及阀门、楼梯间外窗是否符合相关要求。 （一）关

于将小区由开放式小区改为封闭式小区问题。首先，《安全防范工程技术规范》（GB50348-

2004）系适用于“新建、改建、扩建的安全防范工程”，而李奇未提供证据证明本案系安全

防范工程，应适用该规范；其次，顺义新城公司申报的案涉项目规划设计方案中，建设用地

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内部及周边均没有新建围墙的相关内容；再次，经一审法院现场勘验，从外部测量小区周界

围栏高度大于2m，符合《住宅小区安全防范系统通用技术要求》（GB/T21741-2008）的要

求，起到一定的封闭和安全防范作用；据此，李奇关于将开放式小区变更为封闭式小区的诉

讼请求，一审法院不予支持。 （二）关于小区消防问题。经一审法院与案涉小区消防验

收单位北京市丰台区消防救援支队核实，小区消防验收合格，李奇关于拓宽消防通道、消除

消防隐患的诉讼请求，一审法院不予支持。 （三）关于小区公共绿地问题。首先，《北

京市商品房预售合同（自住型商品住房）》仅在附件部分对绿化率进行了约定，按照北京市

丰台区园林绿化局的复核结果，案涉小区的绿化率符合合同约定；其次，根据《中华人民共

和国物权法》第七十条关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，

对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，小区公共绿地归属于全体

业主共有，即使小区公共绿地的现状与原规划设计不符，也已经作为案涉建筑物的共有部分

物归属于全体业主共有，且现场勘验时，部分业主亦在使用“小广场”，李奇个人无法代表

全体业主的共同意愿，在未取得足够表决权的其他业主同意的情况下，顺义新城公司无权对

他人共用部分进行处分；因此，一审法院对李奇关于将原先规划为绿地的部分恢复原状的诉

讼请求，不予支持。 （四）关于小区单元楼门口燃气管道及阀门问题。经一审法院与

案涉小区燃气工程验收单位北京市燃气集团有限责任公司第三分公司核实，案涉小区燃气工

程符合要求，一审法院对李奇关于将天然气管道阀门从单元门门口移至安全位置的诉讼请

求，不予支持。 （五）关于楼梯间外窗问题。《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

第6.6.3条系针对临空处防护栏杆的要求，本案楼梯间外窗不属于临空处，不适用该规定，

应适用《住宅设计规范》（GB50096-2011）第6.1.1条的规定，结合现场勘验情况，案涉小

区的两种窗台均符合要求；关于可踏面的定义，因《住宅设计规范》（GB50096-2011）中并

未见可踏部位的规定，可参照适用《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中关于可踏部位

度为0.64m左右的楼梯间外窗处站立时，存在心理上的不安全感，建议顺义新城公司从保障

业主安全角度出发，与业主共同协商楼梯间外窗的改善方案。 综上，一审法院根据

《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、

第七十四条，《北京市物业管理条例》第八十条的规定，于2020年6月28日判决：驳回李

奇的诉讼请求。

【二审上诉人诉称】李奇上诉请求：撤销一审判决，改判支持李奇全部诉讼请求，二审诉讼

费由顺义新城公司负担。事实和理由：李奇主张顺义新城公司取得建筑工程竣工备案表和消

防合格验收意见书的时间晚于顺义新城公司向李奇实际交付房屋的时间，故应当按照取得建

筑工程竣工备案表的时间计算违约金；一审判决关于停车条件、开放式小区改为封闭式小

区、消防、公共绿地、天然气管道及阀门、楼梯间外窗等问题，均认定事实错误。

李奇与北京顺义新城建设开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2020)京02民终8316号

当事人 上诉人（原审原告）：李奇。

委托诉讼代理人：张国栋，北京正寰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区

泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。

法定代表人：陈维波，董事长。

审理经过 上诉人李奇因与被上诉人北京顺义新城建设开发有限公司（下称“顺义

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新城公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民

初5891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议

庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 李奇上诉请求：撤销一审判决，改判支持李奇全部诉讼请求，二

审诉讼费由顺义新城公司负担。事实和理由：李奇主张顺义新城公司取得建筑工程竣工

备案表和消防合格验收意见书的时间晚于顺义新城公司向李奇实际交付房屋的时间，故

应当按照取得建筑工程竣工备案表的时间计算违约金；一审判决关于停车条件、开放式

小区改为封闭式小区、消防、公共绿地、天然气管道及阀门、楼梯间外窗等问题，均认

定事实错误。

顺义新城公司同意一审判决。

原告诉称 李奇向一审法院起诉请求判令顺义新城公司：1.支付逾期交房违约金

6939.20元；2.按照市场价格将车位租赁给李奇；3.将开放式小区改为封闭式小区；4.拓

宽消防通道，消除消防隐患；5.将原先规划为绿地的区域恢复原状；6.将天然气管道阀

门从单元门口移至安全位置；7.为李奇所在楼层的楼道窗户安装防护装置；8.承担诉讼

费。

被告辩称 顺义新城公司一审辩称：1.顺义新城公司按合同约定交付房屋，不存在

逾期交房情形；公司就北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块自住型商品住房

预售事宜，与李奇签订的《北京市商品房预售合同》（下称《预售合同》）系真实意思

表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效；根据《预售合同》第

十二条约定，顺义新城公司应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，后依照

合同约定向李奇履行了交房义务，李奇依约办理了收房手续，表明其已对收房事实予以

确认，顺义新城公司交房义务已经完成；顺义新城公司向李奇交付房屋时已经取得了五

方竣工验收报告，案涉房屋所属建筑工程质量合格，亦符合国家规定的竣工条件，之后

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亦顺利取得竣工验收备案表，住房和城乡建设主管部门从未就房屋竣工验收问题提出异

议或要求整改，顺义新城公司向李奇交付的房屋实际已满足“竣工验收合格”要求，且

具备顺利办理竣工验收备案的条件；况且，如果李奇认为案涉房屋并未满足合同约定的

交付条件，可以根据《预售合同》第十六条第（三）款的约定在顺义新城公司交付房屋

当日拒绝接收，现顺义新城公司已按合同约定日期交付房屋，李奇业已实际接收，应视

为其对收房事实予以确认。2.李奇其他诉求也无法律或事实依据，应予驳回；第一，小

区已有大量停车位，具备停车条件，顺义新城公司已经根据规划部门要求建设自住房项

目配套车位，项目具备停车条件，且停车位并不属于小区业主所有，李奇无权要求顺义

新城公司履行提供停车条件义务；第二，小区已进行封闭化管理，不存在治安安全隐

患，且为进一步加强案涉房屋所在小区安全管理，顺义新城公司与案外人物业公司共同

通过在自住房西侧、北侧及南侧采用护栏及道闸形式封闭，有效地将园区与市政道路隔

离开，起到封闭空间的作用，并在车辆及行人路口安装岗亭，由物业公司安排专人值

守，且楼栋单元门口采用封闭式门禁管理系统，可以有效提升小区安全及品质管理，根

本不存在李奇所称的安全隐患；第三，李奇所指“小广场”，依据规划要求既是园区绿

化用地，同时也是综合文体活动场，为小区业主提供绿化的同时，也需要提供公共活动

场地，小区建设完成并经规划核验部门、园林核验部门现场验收后，小广场符合规划要

求，小区绿化率也满足30%规划要求，不存在整改问题；第四，案涉房屋所在小区的消

防、燃气供应设施等均已由相关部门验收合格，不存在整改问题，对于业主基于主观臆

断认为存在安全隐患而提出更改相关设施的请求，顺义新城公司无任何法定或约定义

务。

单元-103、建筑面积85.07平方米，套内建筑面积66.58平方米，房屋总价款1871539

元；第十二条交付条件，约定“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品

房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得规划验收

批准文件和建筑工程竣工验收备案表”；第十四条逾期交房责任，约定“除不可抗力

外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时

间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交

付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万

分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续

履行”；第十六条交接手续，约定“该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人

应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证

件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条

约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二

条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并

按照第十四条处理”；合同同时还约定，“买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、

契税、办理该商品房房屋所有权证须缴纳的产权代办费等一切费用、其他代收代缴费

用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。物业管理区域划分四至为：东至

S-24普通商品房项目西侧，南至石榴庄一号路，西至蒲黄榆路，北至S-24商业及办公楼

南侧。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补

充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出

卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同

为准。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”；合同附件七《北京市前期

物业服务合同》的附件四物业共用设施设备明细中约定，绿化率为30%；合同附件十一

《〈北京市商品房预售合同〉之补充协议》约定，“买受人办理房屋交付手续时，须已

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经付清预售合同规定的该商品房的全部房款（含面积补差款）、出卖人依据预售合同第

十六条代收税费、违约金（如有）等一切费用。否则无论何种原因买受人未付清前述款

项，包括但不限于其贷款申请未获得银行/公积金贷款机构的批准或其贷款尚未到达出卖

人的银行账户或买受人使用支票等票据支付面积补差款但未到账等，则出卖人均有权拒

绝并迟延向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且出卖人不因此承担任

何逾期交房的违约责任”。后，李奇于2015年3月24日支付购房款561539元，于2015

年9月11日支付购房款610000元，于2015年12月14日支付购房款700000元，于

2017年11月9日支付购房款3935元。庭审中，顺义新城公司称交房时买受人应付清商

品房的全部房款及代收税费，如未付清，出卖人有权拒绝并迟延交房，部分买受人延迟

支付了房屋差价款及相关代交税费，故顺义新城公司不因此承担任何逾期交房的违约责

任。

一审法院经查：2某自住型商品住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-

17、S-24、S-31等地块商业金融、住宅混合公建、绿隔产业、中小学合校用地项目）于

2017年10月27日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、专家验

收，验收意见为“同意验收”，其中“规划许可中注明规划绿地情况的建设工程，对附

属绿化工程的验收是否合格”一栏验收情况为“已验收合格”；该工程于2017年12月6

日完成竣工验收备案；2017年10月27日，顺义新城公司向李奇寄送房屋入住通知书；

李奇于2017年10月29日办理榴景秀苑入住手续办理流转单，领取案涉房屋钥匙。

关于小区停车条件。经查，丰台区榴乡路84号院101幢的产权人为顺义新城公

司，用途为车位等2种用途，共有宗地面积为37442.57㎡，房屋建筑面积28380.48

㎡，本宗土地用途为：城镇住宅用地[住宅、商业（含门厅接待）、地下商业、办公、综

合（物业管理用房、文化活动站、文体活动站）、地下车库、地下办公、地下综合（物

业管理用房）、地下仓储]。顺义新城公司在北京市丰台区房屋管理局商品房现房销售备

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案表中显示“项目坐落：丰台区榴乡路84号院；本期申报情况：规划用途为车位，建筑

形式为3层地下车库（毛坯），楼栋数为1（S-24地块1某地下车库-自住房），套数为

400，套均面积42.74，现房均价424999元/套，最低总价279946元，最高总价498993

元；规划用途为车位，建筑形式为3层地下车库（毛坯），楼栋数为1（S-24地块1某

地下车库-公馆），套数为237，套均面积43.79，现房均价501097元/套，最低总价

312500元，最高总价575000元”。李奇主张顺义新城公司售卖车位的价格过高，超出自

住房业主的承受能力，根据《中华人民共和国物权法》和《北京市物业管理条例》关于

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”、“物业管

理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应

当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管

理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域

外的其他人”的规定，顺义新城公司应按照市场价格将车位出租给业主使用。顺义新城

公司表示《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停

放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，法律允

许建筑开发单位与业主就建筑区划内的停车位的归属权进行约定；且《北京市商品房预

售合同（自住型商品住房）》附件十一补充协议第十二条第7款约定“双方确认：规划

车位归出卖人所有，出卖人有权使用、收益，并有权许可第三人使用收益”，顺义新城

公司、李奇在进行商品房买卖时就已经对建筑规划内的车位归属权进行约定，案涉小区

规划停车位归顺义新城公司所有，顺义新城公司享有处分权。2020年5月25日，一审法

院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局去函咨询“案涉小区现车位只出售不出租，

业主认为出售价格过高，要求北京顺义新城建设开发有限公司提供停车条件，出租部分

车位。自住型商品住房是否需为业主配租一定数量的车位？这方面是否有强制性规

定？”北京市规划和自然资源委员会丰台分局于2020年6月10日函复“关于停车位规

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划，《建设工程规划许可证》（2014规（丰）建字0066号）附图中已明确，该项目在

S-24地块规划机动车停车位666辆，均位于地下。配置标准为自住型商品房0.5辆/户、

商品房2辆/户、商业65辆/万平米、办公45辆/万平米，具体详见附件。经复核，该项

目规划的停车位数量、配置标准等均符合当时施行的《城市居住区规划设计规范》、

《北京市居住公共服务设施规划设计指标》、《北京地区建筑工程规划设计通则》等规

范文件要求。另外，关于居住区内的停车位销售、出租价格等相关问题，建议咨询区住

建部门”。庭审中，经一审法院询问，顺义新城公司表示配置给自住型商品房2号楼和

27号楼的四百个车位，尚有二百余个未售出，现在业主有购买需求的，顺义新城公司仍

可满足业主需求。

关于将小区由开放式小区改为封闭式小区。经一审法院现场勘验，榴景秀苑小区

外边界设有围栏，小区内加底部围墙高度1.55m至2m多不等，小区外加底部围墙高度2m

多，小区进口处设有门岗，由保安值守，小区消防通道路口处有拦车装置，无人员值

守。庭审中，李奇主张应适用《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）第5.2.5条

关于“周界的防护应符合下列规定：1.沿小区周界应设置实体防护设施（围栏、围墙

等）或周界电子防护系统。2.实体防护设施沿小区周界封闭设置，高度不应低于1.8m。

围栏的竖杆间距不应大于15cm。围栏1m以下不应有横撑”，及《住宅小区安全防范系统

通用技术要求》（GB/T21741-2008）第5.3.1条关于“实体防护要求。住宅小区的周界

应设置围墙、栅栏等屏障进行封闭式防护。围墙、栅栏的高度不低于1.8m，栅栏的竖杆

间距不应大于15cm。屏障应不易翻越”的规定。顺义新城公司表示为进一步加强案涉房

屋所在小区安全管理，顺义新城公司与物业公司已通过在自住房西侧、北侧及南侧采用

护栏及道闸形式封闭小区，有效地将园区与市政道路隔离开，起到封闭空间的作用，并

在车辆及行人路口安装岗亭，由物业公司安排专人值守。案涉小区栅栏设计并不违反国

家强制性标准，且经现场勘验，不存在较大的安全隐患，无需整改。2020年5月25日，

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一审法院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局去函咨询“1.2某和3某自住型商品住

房是否适用《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）第5.2.5条的规定，该规定是

否为强制性规定？2.对2某和3某自住型商品住房是否有强制性要求必需设立周界实体

防护设施，如果有，具体标准为何？”北京市规划和自然资源委员会丰台分局于2020年

6月10日函复：“贵院（2020）京0106民初5883号等案件函中提到的榴景秀苑小区为

规划的丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块住宅混合公建用地项目内，位于蒲黄榆

路以东、石榴庄路以南。经查询内网系统，2014年11月，顺义新城公司取得S-24地块

住宅混合公建用地项目2某、3某自住型商品房工程的《建设工程规划许可证》（2014

规（丰）建字0066号），规划总建筑面积约7.86万平方米，建设内容为自住型商品房

住宅及居住公共服务设施。经复核，建设单位向我局申报的该项目规划设计方案中，建

设用地内部及周边均没有新建围墙的相关内容。关于执行相关技术规范问题，各有关技

术规范是建筑设计单位应遵守的强制性标准之一。根据目前北京市规划管理要求，规划

行政主管部门对设计方案执行技术规范情况进行形式审查，即建筑设计单位在编制设计

图纸时，应遵循国家有关法律、法规、规章、经过依法批准的城乡规划、设计规范和相

关标准要求，建筑设计单位对设计方案符合有关法律、法规、规范等情况负责。《建设

工程规划许可证》已在告知事项中明确‘建设项目在建筑节能设计、抗震设防、节水设

施等方面应符合相关法律、法规、标准’和‘工程设计单位应依据国家法律、法规、规

章和规范、标准及城乡规划要求进行施工图设计，并依法承担相应法律责任’等内

容”。另外，《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）总则部分规定“本规范适用

于新建、改建、扩建的安全防范工程”，术语部分规定“安全防范（系统）工程：以维

护社会公共安全为目的，综合运用安全防范技术和其他科学技术，为建立具有防入侵、

防盗窃、防抢劫、防破坏、防爆安全检查等功能（或其组合）的系统而实施的工程。通

常也称为技防工程”。

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关于小区的消防问题。2017年10月11日，北京市丰台区公安消防支队对2某自

住型商品住宅住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块）项目进行消防验

收，出具京丰公消验[2017]第201号建设工程消防验收意见书，载明“1、该工程为临时

用电，不具备验收条件。2、该工程3某楼南侧的消防车道距建筑外墙距离小于5米，不

符合《高层民用建筑设计防火规范》第4.3.4条规定。综合评定消防验收结论：不合

格”。后北京市丰台区公安消防支队再次对上述项目进行验收，于2017年11月23日出

具京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收意见书，载明综合评定消防验收结论为

合格。2020年5月22日，一审法院就消防问题向北京市丰台区消防救援支队（即此前的

北京市丰台区公安消防支队）去函咨询“1、贵单位出具京丰公消验[2017]第236号建设

工程消防验收意见书时，顺义新城公司是否对京丰公消验[2017]第201号建设工程消防

验收意见书中载明的两点问题进行改进？如进行改进，具体措施有哪些？2、现顺义新城

公司申报的2某自住型商品住宅住房等2项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地

块）的建设工程消防验收是否合格”。2020年5月24日，北京市丰台区消防救援支队回

函答复“我支队出具京丰公消验[2017]第236号建设工程消防验收意见书时，顺义新城

公司对京丰公消验[2017]第201号建设工程意见书中的两点进行了整改。1.该工程在现

场设置了柴油发电机，保证该工程实现消防双路供电，符合《高层民用建筑设计防火规

范》第9.1.2条规定，该项属于《建设工程消防验收评定规则》强制性条款。2.该工程3

某楼南侧的消防车道距建筑外墙距离小于5米问题，依据《高层民用建筑设计防火规

范》第4.3.4条规定内容，消防车道距离高层建筑外墙宜大于5.00m。依据《建设工程消

防验收评定规则》第6.2.1条（C类是指国家工程建设消防技术标准中的其他非强制性条

文规定的内容）、第6.2.3条（C类抽查到2处以上不合格的，或总数只有1处且不合格

的，该项评定为不合格），该工程消防车道子项C类共抽查4项，只有一处不符合要

求，因此该工程消防车道评定为合格。顺义新城公司申报的2某自住型商品住宅住房等2

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项（丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块）的建设工程消防验收结论为合格”。

关于小区公共绿地问题。2019年11月21日，北京市丰台区园林绿化局出具《丰

台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块住宅混合公建用地项目绿地率复核结果》，载明

顺义新城公司建设的丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块住宅混合公建用地项目建

设用地37442.572平方米，绿化面积11236.55平方米，绿地率为30.01%。李奇主张案涉

工程规划设计图纸中，部分应为实土绿地部位现为水泥硬化地面，如2某楼和27某楼之

间的综合文体活动场。顺义新城公司表示根据《全民健身条例》第二十九条第二款关于

“居民住宅区的设计应当安排建设活动场地”的规定，综合文体活动场既符合绿化要

求，又为小区业主提供公共活动场地，且案涉小区项目绿地率经北京市丰台区园林绿化

局复核符合法律规定和合同约定，不存在整改问题。一审法院至现场勘验时，2某楼和

27某楼门前的综合文化场地部分为绿地、部分为硬化地面，硬化地面处设置有健身器

材，部分业主在该处休闲、娱乐。

关于小区单元楼门口燃气管道及阀门问题。2017年12月12日，丰台区南苑乡石

榴庄村旧村改造项目燃气工程经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。

经本案现场勘验，榴景秀苑小区2号楼、27号楼多个单元楼楼门侧方可见燃气管道。

2020年5月26日，一审法院就此向北京市燃气集团有限责任公司第三分公司咨询，北京

市燃气集团有限责任公司第三分公司答复“燃气管道外部有一层3PE防腐层，作用是防

止化学侵蚀及管道泄漏等风险，且该防腐层是阻燃的。没有强制性规定燃气管道必须是

隐蔽的，只要符合设计规范和标准就行，该项目的燃气工程是通过验收的，是符合标准

的。有部分燃气管道沿外墙进入二层可能是因为一层不用燃气，管道不能直接从一层进

入户内”。

关于楼梯间外窗问题。经现场勘验，案涉楼梯间外窗分为两种，一种窗台高度为

0.93m左右，一种窗台高度为0.64m左右、窗台上方窗户外部设有防护栏杆，栏杆顶部至

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地面的净高为0.94m左右。李奇主张，按照《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第

6.6.3条关于“阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防

护栏杆，并应符合下列规定：2.临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空

高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m；注：栏杆高度

应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高

度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算”的规定，案涉楼梯间的外

窗窗台和栏杆不符合标准。顺义新城公司主张，应适用《住宅设计规范》（GB50096-

2011）第6.1.1条关于“楼梯间、电梯厅等共用部分的外窗，窗外没有阳台或者平台，

且窗台距楼面、地面的净高小于0.90m时，应设置防护设施”的规定。

一审法院认为 一审法院认为：《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》系

李奇、顺义新城公司双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效；根据

查明的事实，本案争议焦点有三，一为顺义新城公司是否存在逾期交房行为、如果存在

如何承担违约责任，二为业主是否有权要求顺义新城公司将车位出租给业主，三为案涉

小区的周界栅栏、消防、公共绿地、燃气管道及阀门、楼梯间外窗是否符合相关要求。

第一，关于顺义新城公司是否存在逾期交房行为，如果存在，如何承担违约责

任。李奇、顺义新城公司签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，明确约

定出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取

得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，但李奇已于2017年10月29日领取案

涉房屋钥匙，且案涉房屋在2017年10月30日前已经通过竣工验收，备案仅为行政管理

事项，对李奇使用房屋没有造成实质影响，应视为2017年10月29日顺义新城公司已经

履行交房义务；综上，一审法院对李奇主张的逾期交房违约金不予支持。

第二，关于业主是否有权要求顺义新城公司将车位出租给业主。根据查明的事

实，顺义新城公司为案涉自住商品房配置了400个车位，符合要求，且顺义新城公司已

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优先向业主出售车位，李奇系因价格问题不购买车位，不能因此认为顺义新城公司违反

了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的要求；

但是，根据《北京市物业管理条例》第八十条关于“物业管理区域内规划用于停放车辆

的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区

域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足

业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人”的规定，案涉

小区尚余两百余个车位未售出，顺义新城公司应当提供给本物业管理区域内的业主使

用，具体使用方式宜由顺义新城公司和业主进行协商，不宜由法院强制判决，协商方案

一方面不应损害顺义新城公司作为产权人的利益，另一方面要为业主提供便利，让业主

使用。

第三，关于案涉小区的周界栅栏、消防、公共绿地、燃气管道及阀门、楼梯间外

房）》仅在附件部分对绿化率进行了约定，按照北京市丰台区园林绿化局的复核结果，

案涉小区的绿化率符合合同约定；其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十条关于

“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有

部分享有共有和共同管理的权利”的规定，小区公共绿地归属于全体业主共有，即使小

区公共绿地的现状与原规划设计不符，也已经作为案涉建筑物的共有部分物归属于全体

业主共有，且现场勘验时，部分业主亦在使用“小广场”，李奇个人无法代表全体业主

的共同意愿，在未取得足够表决权的其他业主同意的情况下，顺义新城公司无权对他人

共用部分进行处分；因此，一审法院对李奇关于将原先规划为绿地的部分恢复原状的诉

讼请求，不予支持。

（四）关于小区单元楼门口燃气管道及阀门问题。经一审法院与案涉小区燃气工

程验收单位北京市燃气集团有限责任公司第三分公司核实，案涉小区燃气工程符合要

求，一审法院对李奇关于将天然气管道阀门从单元门门口移至安全位置的诉讼请求，不

予支持。

（五）关于楼梯间外窗问题。《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3

条系针对临空处防护栏杆的要求，本案楼梯间外窗不属于临空处，不适用该规定，应适

用《住宅设计规范》（GB50096-2011）第6.1.1条的规定，结合现场勘验情况，案涉小

区的两种窗台均符合要求；关于可踏面的定义，因《住宅设计规范》（GB50096-2011）

人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，《北京市物业管理条例》第八十条的规

定，于2020年6月28日判决：驳回李奇的诉讼请求。

本院查明 本院经审查认定的事实与一审法院查明的事实无异。

本院认为 本院认为：双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》

约定顺义新城公司应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房，而李奇于2017

年10月29日领取案涉到房屋钥匙，李奇虽然主张顺义新城公司取得建筑工程竣工备案

表和消防合格验收意见书的时间晚于顺义新城公司向李奇实际交付房屋的时间，但考虑

到顺义新城公司在本案中实际取得建筑工程竣工备案表和消防合格验收意见书的时间未

对买受人实际使用房屋构成实质影响，一审法院对李奇提出的有关逾期违约金的诉讼请

求未予支持，亦属合理。关于停车条件、开放式小区改为封闭式小区、消防、公共绿

地、天然气管道及阀门、楼梯间外窗等问题，一审法院在审理过程中通过现场勘查以及

向相关主管部门征询意见等方式，确认目前不存在应就上述各项进行变更的情形，故对

买受人提出的相关诉讼请求未予支持，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉

讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70.00元，由李奇负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 刘 洁

审 判 员 耿燕军

审 判 员 张玉贤

二○二○年九月二十三日

法 官 助 理 方浩然

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书 记 员 王远征

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