精装房、简装房、毛胚房分析研究

精装修、简装房、毛坯房的分析研究

李 进

一、为什么精装修概念还没有完全被消费者和开发商接受

长沙市场近年来以刚需为主流，精装修房的成本控制、装修风格无法在这样的情况下得到协调。近几年我市销售的新建商品房约90%以上初装修或未装修的毛坯房，一次性精装修概念还没有完全被消费者和开发商接受。

购房人存在的顾虑是：①对开发企业建设的精装修房屋的质量存在疑虑，担心装修质量是否过关；②不相信开发商、家装施工企业集团采购享受到的价格优惠能真正给购房者，怀疑精装修房的好处让开发商和家装施工企业赚走；③一些投资置业出租房屋者，并不急于装修；④精装修房总体房价过高，增加了购房的经济压力；⑤各户的具体情况不同，住户对精装修房的标准、式样、配置等要求也不尽相同。

作为开发商不愿意进行一次性精装修开发的原因有以下几方面：①税收问题。当前税种和税率对于买房者和开发商来说有一定的压力。目前，印花税是1.5％，契税是1.5％，公共维护基金是0.5％，总税率买房者要掏3.5％；开发企业营业税是5％，印花税是0.5‰，还有各种基金，总税率要超过12％。如果再把装饰公司税赋计算在内，还要增加3.5％左右，总的税赋就要超过15％，并且在整体装修，材料、部品购买等环节还要重复上税。因此税收问题是制约一次性精装修的重要问题。②开发企业投入产出存在较大风险。一次性精装修投入的人力、财力、回报率没有办法预见，增加了开发企业的风险。

二、政府有关部门政策导向

政府有关部门大力倡导和支持“精装房”。1999年，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》的通知。2002年，建设部又发布了《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》。 2012年7月9日，长沙市政府正式出台《全装修住宅、全装修集成住宅容积率奖励办法》(试行)，规定开发商新建全装修住宅、全装修集成住宅，予以一定数量的容积率与楼面地价费用奖励，容积率最高奖励幅度可达全装修住宅面积的4%-6%。

长沙市住建委发布了2010年长沙全装修商品房调研报告，而根据省住建厅的相关规划，预计到2015年湖南省全装修房将占到50%。

三、我市主要精装修楼盘概况

近两年，消费者对精装房的认知度有提高。 也有网络调查显示：有52%的市民愿意接受精装修成品房。

长沙在售精装修楼盘主要有珠江花城、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大雅苑、恒大绿洲、万科.城市花园、万科•金域蓝湾、万科城、嘉斯茂购物广场、兰卡威国际、中隆国际•御玺、瑞宁花园、郡原美村二期、恒大金都、德思勤城市广场、麓谷中央、梦泽园美美公馆、勤诚达雅阁国际项目。

长沙精装修楼盘在地域、价格、户型、装修价格等方面呈以下特点。

品牌开发商主导市场。对于长沙精装房而言，全装修项目主要以外来知名开发商为主。万科、恒大、珠江是目前推动长沙精装房发展的主要品牌开发商。万科在长沙3个项目，恒大在长沙5个项目，全部涉足精装修。当代置业、顺天地产等本地开发商试水精装房。

当下，长沙精装修房的价格相差也比较大。精装修项目的售价一般比同区非精装修项目高出1000元/平方米左右。楼盘的售价与所处的地理位置和装修标准有关。中心板块多在11000元/m2以上，而省府红星、武广、市府以板块则由于地段优势明显价格普遍在7500-9000元/m2左右，含浦和金星北由于位置偏远，是目前精装楼盘的价格洼地，多为6500-7500元/m2左右。

此外就户型来讲，由于小户型、公寓的购买者多以投资为主，其对于精装的个性化需求和档次要求较低，因此，长沙小户型公寓成为了精装房主流。

装修价格集中在1000-1500元/平方米。根据材料的品质与品牌的不同，长沙精装房装修价格从400-6000元/平方米不等，分为高档豪装与普通装修两种。其中主要以1000—1500元区间段的装修标准为主，占所售楼盘的比例为44.4%。装修标准超过3000元/平方米的楼盘有两个，壹号公馆高档装修标准为3000元/平方米，运达中央广场豪华装修标准为5000-6000元/平方米。珠江花城、上东莱克辛顿、泉昇同福大厦等楼盘的的装修标准为1200—1500元/平方米，海富大厦、兰卡威国际两个楼盘的装修价格分别为400元/平方米、500元/平方米，是精装修楼盘中装修价格最低的。

万科、恒大的装修一般都是比较经典的深色带有一点简欧风格，

68.6％的受访者很在意开发商的品牌。800—1300元/平方米装修价格是消费者的主流心理价位。 装修“品质放心”，“成本较低”。是精装房成功售房的保证。

四、项目二期项目分析与建议

E2、E3、E4、 E5栋分析：95 ㎡二房（实际是2+1型三房）259套，126㎡二房191套（实际是2+1型三房），141 ㎡三房（实际是3+1型四房）64套，总面积约6万㎡，总套数约514套。采用了送面积概念把卧室设计成观景阳台，实际装修时需要敲掉部分墙体，如A型的②轴到⑥轴之间的卧室中间部分墙体装修时就需要拆出，故不宜采用精装修。建议采用简装房，墙面、天棚采用888粉饰，阳台封闭。

E7、E8栋分析：237 ㎡三房 13套，总面积约3087㎡，底部杂屋设计室外高度1.5米，采用了送面积概念，实际装修时可降低室外地面高度则杂屋高度变为3米，故不宜采用精装修。建议采用毛坯房，阳台封闭。

E1栋分析： 123-132 ㎡三房 72套，总面积约9342㎡, 可考虑采用精装修。

E6栋分析：225 ㎡三房 6套，总面积约1352㎡, 可考虑采用精装修。 五、本项目精装修价格及交楼标准配置建议

芙蓉山庄二期（精装修标准宣传1500元/平方米）：

1、客厅、餐厅及走道

地面：马可波罗/蒙娜丽莎瓷砖

墙面、天花：多乐士漆。

2、卧室

地面：圣象/大自然实木复合地板。

墙面、天花：多乐士漆。

3、卫生间

地面：马可波罗/蒙娜丽莎瓷砖。

墙面：马可波罗/蒙娜丽莎品瓷砖。

洁具：乐家/ 科勒/箭牌坐便器。

洗面盆：科勒/箭牌。洗面盆龙头：摩恩。

花洒：摩恩。浴霸：奥普浴霸。

4、厨房

地面：马可波罗/蒙娜丽莎瓷砖。

墙面：马可波罗/蒙娜丽莎瓷砖。 橱柜：中意/海尔/整体橱柜。

台面：人造石。

设备配置：燃气灶选用西门子/方太。

烟机：西门子/方太。

水槽：摩恩

水槽龙头：摩恩。

5、电器插座及开关面板：西门子/奇胜。6、各室内门：实木复合门

2013.1.