毛坯房收房验房注意事项(完整版)

2023年9月24日发(作者：臧吟蕉)毛坯房收房交房验房注意事项
一、建议收房日期 一般房产商通知业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收 房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时 间仔细的陪同你去看房子，最好是往后推几天比较好。 （一）楼房现场验收 1．发展商应首先出示《建设工程质量认定证书》 ，业主领取《竣工验收备案表》 、
《住宅质量保证书》 、 《住宅使用说明书》 (此三项必须为原件)以及 《房屋土地测绘技术报告书》 ， 并由开发商加以说明。及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》 （房间功能分区

及标的物详列各项验收内容， 如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼 宇验收记录表》 2．买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员 带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况； 3．依原合同约定标准验楼； 4．验完楼后， 买家按实际验收情况填写 《住户验房交接表》 （不到最后不签） ， 同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中） ；如有不满意 的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如 发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商； 5．根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署 有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过３０天； 6．买家对楼房基本满意，应在《住户验房交接表》上签字认可。 （二）办理入住手续 1．换发票、缴交各项相关费用；物业管理费一般交付后才开始计算，验收时 要签前期物业合同。 2．填写《住户档案表》 《入住协议》 《消防责任书》等表格； 、 、 3．领取《住户手册》 《服务指南》等各种入住手册及赠送物品。 、

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x0c注意事项一：查看资料 去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： 1、 《住宅质量保证书》——盖章原件可带走。 2、 《住宅使用说明书》——盖章原件可带走。 3、 《竣工验收备案表》——盖章原件。 4、面积实测表/测绘单位实测面积明细——可为复印件但要有章。 5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程竣工图纸或设计单位施 工图——可带走。 6、 《建筑工程质量认定书》 。 7、 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 。 8、签字时注明“楼房状况未明” 。

提示： 不管开发商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应该坚持原则，只要 发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见， 如果

确实属于不能收楼的，要向写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 1．房屋的《住宅质量保证书》——可带走《住宅质量保证》书包含三个项目 的保修条款，结构的保修期限是 50 年，屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年， 设备及装修的保修期限是两年。保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期最好写 进住宅质量保证书。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围 作出的承诺。 2． 《住宅使用说明书》——可带走《住宅使用说明书》应该包含如下内容： 开发商名称及其联系电话；设计单位及其联系电话；施工单位及其联系电话；监 理单位及其联系电话。 《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具 体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。 3． 《竣工验收备案表》 《建设工程竣工备案表》 复印件有可能收房时尚未办理， 但必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定， 《竣工 验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个 楼盘就属于“黑楼” ，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人 命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的
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x0c时候不能只看发展商有没有这张 《备案表》 ， 一定还要仔细察看各个分项有没有都 备案。 《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管 部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，即使是十年二十年以后出了问题， 查下来如果是发展商的过失，一样可以追究其责任。 4．管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）——可带走如果房产商准备充 分的话，一般 10 分钟即可查看完资料。您具有索取权利的依据是《城市房地产转 让管理办法》 。 5．看完那些资料后，基本就可以去验收房子了。 提示：暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付， 可同他们交流。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用” ，或让您先签署收楼 文件的话， 您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员： “您见过买东西先付钱后 看货的吗？” 对上述“多项费用”具体说明如下：开发商企图在交楼时代收契税（一般住 宅税率为 1.5%） 。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人 民共和国契税暂行条例》 。 开发商企图收取各种开通费（如有线电视、电话、煤气、宽带网等） 。那么您 质问他（她） ： “你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？” 。验收好后， 再交付

费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、 水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。

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x0c二、验房自备工具 1) 小榔头或小钢球(轻敲或滚动)——用于验收房子墙体与地面是否空鼓； 2) 塞尺——用于测裂缝的宽度； 3) 红外线激光测距仪——用于测量房子的尺寸、净高； 4) 红外线水平仪——用于测量墙顶面水平度和垂直度； 5) 2 米长的靠尺——用于测量墙面平整度； 6) 万用表或小夜灯——用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通； 7) 电笔、相位仪——用于测试电话是否通畅、相位是否正确； 8) 塑料桶或大可乐的瓶子——用于验收下水管道、 地漏是否堵塞， 做闭水实 验； 9) 废旧报纸、打火机——用于测试厨房、卫生间烟道和风道是否通畅； 10) 小凳子和报纸、塑料带，包装绳——用于时间长，可休息一下及预先封闭 下水管道； 11) 小镜子——用于看隐蔽的位置。 12) 计算器——用于计算数据； 13) 水笔——用于签字； 14) 扫帚——用于打扫室内卫生；

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x0c按照通常的标准，交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收： 1.进户门:划痕、破损；锁具完好；门边裂缝；安装牢固；门框的正、侧面 垂直度；高度；筐扇配合间距；对角线；宽度；门竖向偏离中心等。 视镜（猫眼） ：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无 法看清楚等现象，修复或更换。 门窗的油漆质量主要看有无流坠 (油漆滴淌的痕迹),各个门的顶部那面都必 须刷漆,卫生间的门还要刷下边那面。 2.楼地面:空鼓；裂缝；踢脚线空鼓；平整度；渗水、水渍（浴厕间、卫生 间地面蓄水试验检查记录） ；楼层地面高差；楼层地面净高； (1)空鼓： （地面、墙、重点是卫生间和踢脚线）若听到“空空”的声音,就 是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它们接 触良好。 (2)测高度：用盒尺检查房顶，4－5 个点，取进行测量，若数值一致，比如 房高均为 2.5m（或者 2.6m）说明房顶没有倾斜。 (3)测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺） ，靠墙壁地面，检查是 否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石 灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点） 。 3.墙面:涂料涂刷完整、色泽一致；砂眼、刷纹；装饰线、分色线直线度； 空鼓；裂缝；表面平整度；表面垂直度；阳角方正；护角是否符合；烟道裂缝； 周边无渗水；外墙面渗水；顶棚等。有漏水，查明原因。 4、顶棚：户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应

做到不抹灰、 用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均 匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘 结牢固、无裂缝。 5.门窗安装:门窗及玻璃完好、无破损；玻璃品种；压条与型材间距；开关、 推拉开启灵活；执手安装牢固、不松动；锁具完好、不失灵；纱窗完好、无破损； 严密、无壳缝、无翘曲；边无裂缝；无渗漏；框正、侧面垂直度；对角线；标高； 高度；宽度；门窗竖向偏离中心；推拉门窗与框搭接量；装修后房屋加验：表面 平整度；裁口、线条结合处高低差；框与扇、扇与扇接缝高低差；门窗扇对口缝；
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x0c门窗扇与上框间留缝；门窗扇与侧框间留缝；窗扇与下框间留缝；双层门窗与内 外框间距；无下框时门扇与地面留缝等。13、检查门窗的密封是否良好，可用一 长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均 匀。14、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上 应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦 不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。 6、户型实际是否同户型图相符。.资料:水电管线部线图；竣工交付资料等。 7、卫生间：A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。B:如若没有窗户， 则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。16、卫 生间是瓷砖到顶的， 要检查阴角阳角达 90 度， 四角无磕碰 （房顶四角和地面四角） ， 地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺 设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。 8.给水:给水管有无渗漏、堵塞（有无试压记录表） ；给水支管过高；穿越楼 板处有无渗漏等。主要查看厨房和卫生间，主管道、分管道各用水房间是否设置， 分户主控阀门、水表、龙头是否齐全，阀门、水表、龙头等处的接头部位是否漏 水、渗水、滴水，有必要做一次通水试验，检查水压，水流，水质。大开龙头查 漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。(一般 新房子会配一个简易龙头给业主)。 9、下水：主要查看厨房和卫生间，下水主管道、下水分管道各用水房间是 否设置，浴缸、座蹲便器、洗手洗菜盆等处的下水口是否预留，厨房、阳台、卫 生间必须有地漏， 查看每个地漏是否有篦子， 每个下水口和地漏都要做排水检验， 查看每个排水口和地漏，有无堵塞，排水是否通畅。验收下水情况，先用面盆盛

水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生 及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表 面无积水。 提示： 做好这些后， 确认没问题， 要尽快将这些突出下水(如台盆下水、 浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞 实(记得留一可拉扯掉的位置)。 合格的地面不应有积水存在,因为安装地漏处是卫 生间最低处。 但是,毛坯房除外,因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 10、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗 漏。
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x0c11、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢 固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾 堵塞） ，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。 12.预留洞:排烟道、排风道、空调孔、强排孔设置是否合理；预留孔洞与排 水管、雨水管有无冲突等； (1)厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是 否上升到烟道口立即拐弯吸走。 (2)卫生间通风： 应在吊顶下留通风口。 留在吊顶上面时要用手灯查看是否具 备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。 (3)空调安装位置：出风管、冷凝水出水管、温控开关，出风口位置正确，安 装牢固。 13、验电： （1） 、强电：详细查看每个房间的插座、开关、灯具的配置情况，所有电源 线应是暗敷在墙顶地面内，不得有明露导线，每个插座、开关、灯具是否好用。 电表和电闸开关的配置位置，电表要计数，电闸开关要有可靠接地，走廊，楼梯， 电梯间的声控，光控开关必须好用好使。户内开关、插座采用同一品牌；户内照 明完好、开关灵活、插座配置合理、通电；开关、插座安装高度、平整度、垂直 度；电线线径是否达到设计要求标识清楚；开关、插座、户内箱安装牢固、无松 动；户内箱内接线正确、标识完整；厕所、露台是否采用防水开关、防水插座； 空调插座与空调孔位置是否一致等； 如，手机充电器等用途：用来检测各个电源插座是否通电 2）弱电：电视、电话、网络、音响等弱电线路，凡是房产商承诺的，应该 入户的都要逐项验收，比如宽带等。家庭多媒体信息箱功能是否齐全；信息箱内 电信、电话、有线电视模块安装正确；信息箱内标识完整等； A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此 时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示） ，指示灯灭，频繁测试几次

证明开关、 接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质 量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还 应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。 B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。
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x0cC、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动， 应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。 D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。 E、检查弱电插座数目： F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 G、检查入户门门铃：带 2 节 5 号电池测试门铃。是否不响或响了不停。 14.公共配套:公共配套设施、小区绿化等是否与开发商承诺相一致；容积率 等。 （车位,写在合同里）停车是否能有保证，车库没投入使用之前，地上临时停 车位是否收费等相关问题。 15、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。 16、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配 电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定 完成各种测试项目。承诺内的红外线周界报警系统、电子巡更系统、区域监控系 统是否配备，何时投入使用等等。 17、闭存水试验、水表空转试验： （重要检验项目） 验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后约好楼下的 业主在 24 小时后查看其家厕卫的天花。提示：在全部用完水后，应再打开水表， 看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

第七招：保温不好墙滴水，冬天房间里的墙面如果有结露现象（类似夏天冰 镇的瓶啤,，在室温下外瓶壁出现的水滴） ，这个墙面的保温层肯定有问题。

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x0c新房验房注意事项
注意事项一：查看资料
1、 《住宅质量保证书》 （盖章原件可带走） 。 2、 《住宅使用说明书》 （盖章原件可带走） 。 3、 《竣工验收备案表》 （盖章原件） 。 4、面积实测表/测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章） 。 5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程竣工图纸或设计单位施 工图（可带走） 。 6、 《建筑工程质量认定书》 。 7、 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 。 8、签字时注明“楼房状况未明” 。

注意事项二：楼房结构
1、检查房屋有无裂缝。 （1）查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行 的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直，

说明该 房屋沉降严重，存在结构性质量问题。 （2）露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问 题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的 先兆。 （3）承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。 （4）墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕。 2、检查空鼓。 （1）检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲 各面若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听 到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 （2）检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有无空声。 3、检查倾斜与水平。
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x0c（1）在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。 （2）目测大致地平。 （3）检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪 4、测量房间的层高。 建筑层高为 2．8 米，实际高度不能低于 2．6 米，层高 3 米的实际高度不能 低于 2．75 米，住宅层高不能低于 2．8 米。

注意事项三：渗漏、排水与防水
1、检查房屋有无渗漏 （1）察看房屋的地面和顶层渗水情况。 （2）检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象 （3）墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。 （4）察看厨房、卫生间（顶面、外墙） ，阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留 意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。 2、排水 （1）验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨 房、阳台地漏等（应听到咕噜噜的声音和表面无积水） 。合格的地面不应有积水存 在， 因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 尽可 能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。 （2）厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口 处防水是否妥当，水池龙头是否妥当。 3、防水 （1）在厕、卫放水（约高 2cm） ，24 小时以后查看下家厕卫的天花。

注意事项四：室内细部
1、管道 （1）各种管道表面镀层是否完好无破损。 （2）看水管有无冻裂。 （3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏） 。

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x0c（4）排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。 2、门（大门，房门） （1）门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠，且平滑无磕碰。各个门的顶部都 必须刷漆。 （2）目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边） 。 （3）试门是否运作自如、开关时有无特别声音。 （4）试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否

封口； 看门插是否插入太少或太长或太紧。 （5）关门听隔音效果并了解密封程度。 （6）卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面 1.5 厘 米。窗的油漆质量主要看，卫生间的门还要刷下边。 3、窗 （1）看门窗的油漆质量有无流坠（油漆滴淌的痕迹） 、漏刷和磕碰，色泽是否 一致。 （2）目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。 （3）看窗户玻璃是否完好。 （4）试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。 （5）看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。 （6）试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。 （7）看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。 （8）留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用手轻触窗台， 以不刮手为原则。 （9）窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。

注意事项五：生活设施
1、供电 （1）拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方 法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。 （2）保险插座。距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装置。 （3）卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必
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x0c须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。 （4）检查开关、插座的牢固程度。 （5）检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影 响电视的收看效果。 （6）用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。 2、燃气 （1）厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅 速排出，保持室内空气的清洁。 （2）燃气是否畅通。 3、电讯与线路 （1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 （2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。 （3）CCTV 监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。 （4）周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。

注意事项六：其它
1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。 2、抄电表、水表、燃气表数值。 3、有无专用垃圾道，其有无堵塞。 4、有无专用邮政报箱。 5、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。 6、查问南阳台封闭计划。

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