叶凌云、钟浩荣等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

叶凌云、钟浩荣等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省东莞市中级人民法院

【审理法院】广东省东莞市中级人民法院

【审结日期】2021.07.30

【案件字号】(2021)粤19民终2869号

【审理程序】二审

【审理法官】姚勇刚陈美苑黄宇齐

【文书类型】判决书

【当事人】叶凌云;钟浩荣;东莞市朗汇房地产经纪有限公司

【当事人】叶凌云钟浩荣东莞市朗汇房地产经纪有限公司

【当事人-个人】叶凌云钟浩荣

【当事人-公司】东莞市朗汇房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】段超凡广东华商律师事务所;刘冠钊广东星捷律师事务所;方安信广东星捷

律师事务所;庾珊珊广东百勤律师事务所;周承志广东百勤律师事务所

【代理律师/律所】段超凡广东华商律师事务所刘冠钊广东星捷律师事务所方安信广东星捷律

师事务所庾珊珊广东百勤律师事务所周承志广东百勤律师事务所

【代理律师】段超凡刘冠钊方安信庾珊珊周承志

【代理律所】广东华商律师事务所广东星捷律师事务所广东百勤律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【终审结果】二审维持原判

【原告】叶凌云;东莞市朗汇房地产经纪有限公司

【被告】钟浩荣

【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷。首先，叶凌云与侯丽敏的微信聊天记录中叶凌云提

出了怕人去举报偷税漏税的事情，故可推断该185万元的价款是指在不动产登记中心办理过

户的价款，并无法看出叶凌云同意按照185万元的价款向银行申请贷款。叶凌云要求增加违

约条款或由钟浩荣提供保证，虽然与双方2020年5月7日签订的《房地产买卖合同》条款不

一致，但是叶凌云的该行为是基于钟浩荣之前的违约行为导致对钟浩荣的不信任，故欲重新

对合同条款进行商定，叶凌云的该行为与钟浩荣之前的违约密切相关，且在常理之中，故不

能据此就认为叶凌云存在违约行为。

【权责关键词】催告撤销代理违约金过错支付违约金合同约定基本原则回避第三人证据不足

关联性合法性质证财产保全诉讼请求变更诉讼请求增加诉讼请求反诉发回重审强制执行查封

释明权

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【指导案例排序】0

【更新时间】2021-11-13 01:27:53

叶凌云、钟浩荣等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

广东省东莞市中级人民法院

民事判决书

(2021)粤19民终2869号

当事人 上诉人(原审被告、反诉原告)：叶凌云。

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委托诉讼代理人：叶文钦，叶凌云的父亲。

委托诉讼代理人：段超凡，广东华商律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：钟浩荣。

委托诉讼代理人：刘冠钊，广东星捷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方安信，广东星捷律师事务所律师。

原审第三人：东莞市朗汇房地产经纪有限公司，住所地广东省东莞市大朗镇大朗

富通路85号1栋1单元103铺，统一社会信用代码为91441900MA53Q9FA24。

法定代表人：钟伟良。

委托诉讼代理人：庾珊珊，广东百勤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周承志，广东百勤律师事务所律师。

审理经过 上诉人叶凌云因与被上诉人钟浩荣、东莞市朗汇房地产经纪有限公司

(以下简称朗汇公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2020)粤

1972民初9012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审

理终结。

钟浩荣向原审法院起诉请求：1.判令叶凌云立即履行双方于2020年5月7日订

立的《房地产买卖三方合同》，配合钟浩荣办理银行按揭贷款手续和房屋权属转移登记

手续；2.判令叶凌云向钟浩荣支付违约金23100元(以房款2310000元为本金，按每日千

分之一自2020年7月1日起计至履行合同义务之日止，暂计至2020年7月10日，最高

不超过30%)；3.判令本案诉讼费由叶凌云承担。后经原审法院释明，钟浩荣将上述第1

项诉讼请求变更为：判令叶凌云继续履行《房地产买卖三方合同》，将房屋过户至钟浩

荣名下后，接收钟浩荣一次性付清全部剩余购房款2050000元，其余诉讼请求不变。

叶凌云向原审法院提出反诉请求：1.判决确认双方于2020年5月7日签订的

《房地产买卖三方合同》已解除；2.判决钟浩荣向叶凌云赔偿损失260000元；3.判决钟

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浩荣承担全部诉讼费。

原审法院判决：一、限叶凌云于判决发生法律效力之日起七日内将位于东莞市商

业、住宅楼1单元1304号的房屋［权属证书号:xxx］过户登记至钟浩荣名下，由此产生

的税费由钟浩荣承担；二、钟浩荣应于办理上述房屋过户登记并完成更名手续后七日内

向叶凌云一次性付清购房款1738150元(剩余购房款2050000元-叶凌云应承担的违约金

311850元＝1738150元)；三、叶凌云应于钟浩荣付清购房款1738150元后七日内向钟浩

荣交付案涉房屋；四、驳回叶凌云的全部反诉请求。本诉一审受理费12732元，两次财

产保全费各5000元，共计22732元，由叶凌云负担。反诉受理费13680元，由叶凌云负

担。

二审上诉人诉称 叶凌云上诉请求：1.发回重审，或撤销原判并依法改判驳回钟浩

荣的全部诉讼请求、支持叶凌云的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由钟浩荣承

担。主要事实与理由：一、原审法院程序错误，应依法将本案发回重审或驳回钟浩荣诉

讼请求。1.钟浩荣变更诉讼请求的申请应当在一审法庭辩论终结前提出。在一审法庭辩

论终结后，且在叶凌云代理人提交代理意见明确钟浩荣诉讼请求具有人身属性、无法强

制执行、诉讼请求错误的情况下，钟浩荣变更其诉讼请求。原审法院仍准许钟浩荣变更

诉讼请求并组织二次开庭，属于程序错误。2.原审法院释明范围已超出法律规定，且原

审法院于庭审后释明违反中立原则。二、原审法院认定钟浩荣不违约、叶凌云违约属于

事实认定错误。1.2020年5月12日第一次按揭贷款，钟浩荣提供虚假材料构成违约。钟

浩荣申请按揭贷款提交的房屋买卖合同的落款时间为2020年5月7日，正是三方签约时

的版本，但首页与最后却进行了更换。房屋总价款本应为231万元，第1页被更换后显

示为185万元；首期款本应为75万元，第4页被更换后显示为29.5万元。其造假行为

将导致贷款承诺函被收回，即使银行没有收回贷款承诺函，因三价合一也无法办理后续

过户手续，合同无法继续履行，钟浩荣构成违约。因钟浩荣提交虚假贷款材料已构成违

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约，叶凌云之后协助办理银行贷款仅为主动配合办理。叶凌云作为守约方已无义务一直

配合违约方办理银行贷款。2.2020年6月22日第三次按揭贷款叶凌云不违约。按揭贷款

申请无法办理的原因在于双方关于原合同中交楼和收齐房款的时间理解发生争议。钟浩

荣认为在2020年8月1日必须交楼而不必交齐全款，叶凌云反之。在办理现场双方无法

达成一致意见，同时，银行方不接受用原合同或将原合同条款都照搬至格式合同而只能

用银行提供的格式合同。最终没有成功办理按揭贷款申请。叶凌云从未要求钟浩荣保证

2020年8月1日前银行放款，相反，在钟浩荣一审提交的证据显示，叶凌云的意思一直

是根据合同第五条和备注条款理解的收齐购房款的最晚时间为2020年8月1日，进而与

钟浩荣协商如何解决，叶凌云从未要求重新组织语言签订示范文本的合同，亦未要求增

加违约条款或者由钟浩荣提供担保。原审法院认定叶凌云将增加违约条款或提供担保与

办理按揭贷款手续捆绑，拒绝配合办理按揭贷款手续，显属违约，是错误的。3.2020年

7月20日第四次按揭贷款叶凌云不违约。第一，根据东莞银行监控录像显示，叶凌云并

无任何抢夺房产证的行为。叶凌云只是在第三人复印完房产证后拿房产证的原件，后第

三人想抢回而发生肢体冲突。叶凌云作为业主完全有理由拿回房产证原件，第三人在提

供居间服务时未备案、无办理网签备案的资格，第三人无权占有叶凌云的房产证原件。

原审法院以叶凌云通过自力救济拿回房产证原件的行为而认定叶凌云存在违约，是错误

的。第二，叶凌云配合前往东莞银行更是以事实行为表明其配合办理资金监管，无任何

不诚信行为。第三，钟浩荣为在校大学生，其个人征信无法办理贷款，办理贷款需要他

人做担保。钟浩荣第一次能完成贷款也是由其父亲做了担保，但本次贷款过程中，其父

亲不在现场，无法办理贷款。第四，网签合同是办理贷款的必备文件，但本次贷款过程

中，各方均没有携带网签合同，特别是第三人更没有提供任何网签文件，无法办理贷

款。三、朗汇公司作为房地产经纪机构未备案、无办理网签备案的，其无权占有房产证

原件。四、本案的争议焦点是各方对收齐全部购房款的时间的理解。原审法院回避该争

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议焦点，未查明案件事实。各方关于原合同中交楼和收齐房款的时间理解发生争议。钟

浩荣认为在2020年8月1日必须交楼而不必交齐全款，叶凌云则认为2020年8月1日

必须收齐房款并办理交楼。当双方对于合同条款理解有争议的，应当根据《中华人民共

和国合同法》第一百二十五条的规定对合同进行解释。结合叶凌云出售房产的目的与各

方签署合同时约定的情况来看，在2020年6月22日第三次办理按揭贷款申请时各方发

生争议未能办理贷款并不是叶凌云的过错，而是各方对于补充条款的理解发生了争议。

根据合同解释来看，叶凌云出售房产的目的是为了换房，签署合同时间为2020年5月7

日，按照正常的交易习惯，无论是一次性付款还是按揭贷款，2020年8月1日收齐全部

购房款没有任何障碍。原审法院无视争议焦点直接就2020年6月22日办理贷款时各方

对收齐全部购房款时间的理解发生歧义而未办理按揭贷款即认定叶凌云违约，无任何事

实与法律依据。五、叶凌云未违约，经催告后，钟浩荣一直未履行合同。叶凌云依法享

有解约权，并有权要求钟浩荣赔偿损失。叶凌云委托律师发送的《律师函》主张解除合

同具有合法依据，一审判决认定不产生合同解除的法律效果，是错误的。六、钟浩荣作

为违约方无权要求继续履行合同。2020年5月12日，第一次办理按揭申请时，钟浩荣提

交虚假资料已构成违约，后续叶凌云多次配合其办理按揭申请，因各种原因均未能办理

成功。支付购房款是钟浩荣的义务，办理按揭申请是钟浩荣选择的付款方式。根据各方

签署合同时的真实意思表示，叶凌云应于2020年8月1日收齐全部购房款办理交楼手

续。钟浩荣未如约履行其支付义务，构成违约。七、即使原审法院认定叶凌云违约，原

审法院认定的违约金过高，应依法调低。1.关于实际损失，现钟浩荣未举证证明其实际

损失数额；2.关于主观恶意。综合本案的履行过程来看，叶凌云无恶意违约的行为，无

任何主观过错。相反，钟浩荣及第三人在履约过程中均存在过错，法院应按各方的主观

过错程序调解违约金；3.关于过失相抵。即使认定叶凌云违约，在履行过程中，钟浩荣

向银行提供虚假合同、为减少税费恶意拖延时间、恶意曲解付清全款时间以及第三人非

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法开展中介服务、未备案、无办理网签备案的资格等，均能认定钟浩荣、第三人存在过

错，违约金数额应予以扣减；4.关于损益相抵。案涉房产如果转移登记至钟浩荣名下，

案涉房产已满2年，钟浩荣应缴纳的增值税将无需要缴纳，且根据目前东莞市二手房行

情，案涉房产的涨幅已足以弥补钟浩荣的损失；5.关于一次性付款，钟浩荣一次性付款

所产生的成本不能归责于叶凌云。

二审被上诉人辩称 钟浩荣答辩称：一、一审程序并未存在瑕疵。(一)钟浩荣变更

诉讼请求的申请符合相关规定。首先，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二

条的规定，只是针对原告增加诉讼请求、被告提出反诉在法庭辩论终结前可以合并审理

的应当合并审理，并非限制原告增加诉讼请求、被告提出反诉的期限在法庭辩论终结之

前。且钟浩荣变更的诉讼请求并未增加叶凌云义务，所以钟浩荣并未增加诉讼请求，而

是变更诉讼请求，不适用前述规定。其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规

定(2019修正)》第五十三条并未规定变更诉讼请求需要在法庭辩论终结前，本案中原审

法院准许当事人变更诉讼请求符合相关规定。(二)原审法院释明符合相关规定和原则。1.

原审法院为了避免诉累，浪费司法资源，释明钟浩荣是否变更诉讼请求，并未违反法院

中立原则。其中，法院行使释明权应以探求当事人真意为原则，尊重当事人处分权。而

钟浩荣一直主张的是叶凌云履行合同，要求叶凌云过户房产。而后续将原诉讼请求中

“叶凌云配合办理按揭贷款”变更为“接收钟浩荣房款”，并未违法当事人真实意愿和

处分权。2.相关规定中并未限定法院释明仅能在庭审中行使。原审法院释明后，钟浩荣

变更的诉讼请求并未增加叶凌云义务，而是增加了钟浩荣自身的义务，对叶凌云并无影

响。原审法院庭后释明亦未违反中立原则。二、原审法院认定叶凌云违约符合事实认

定。(一)2020年5月12日，钟浩荣与叶凌云去往民生银行共同办理按揭贷款手续，第三

人中介方亦在场协助。双方签署贷款材料的时候，均向银行保证确认出具的资料真实合

法，并不存在提供虚假资料办理贷款的情况。且后续双方约定按231万元继续办理按揭

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贷款，不应当认定构成违约。(二)2020年6月22日第三次按揭贷款叶凌云不愿意按原合

同的原约定作为新合同的补充约定，要求重新组织语言为“8月1日收齐房款当天交

房”，又提出让钟浩荣找担保公司。银行方面并未表示不接受原合同条款搬至格式合

同，银行提供的格式合同最后有填写补充协议的位置。钟浩荣提出照搬原话，但叶凌云

不同意，后续发生争议双方可以再确认如何认定违约责任，该方案没有损害双方利益，

应当采纳。而叶凌云要求按照其理解重新组织语言作为新合同的补充约定，既无必要又

徒增纠纷。在原合同已经约定逾期支付房款违约责任的情况下，叶凌云还提出建议钟浩

荣支出担保费找担保公司先支付房款，增加了钟浩荣履约成本，钟浩荣有权拒绝。最

后，叶凌云以钟浩荣不答应其请求的情况下，拒绝配合办理按揭贷款手续，显属违约。

(三)2020年7月20日第四次按揭贷款叶凌云强行抢夺原件最终导致无法办理过户，显属

违约。1.根据一审调查取证的证据《东莞银行监控录像》清晰显示：叶凌云在第三人复

印时，夺回正在复印的房产原件，诱发现场的肢体冲突，导致无法办理按揭贷款手续。

第三人作为房地产经纪机构具有正规的营业执照和相关资质，有权按约定占有房产证原

件。即便叶凌云要求拿回原件，仍应当通过和平、合法、合理、正当的方式取回。2.叶

凌云去往银行仅为了逃避明显的违约行为，假意配合，实际上是想抢回房产证原件。其

在办理按揭贷款前抢夺，明显存在恶意阻挠办理按揭贷款的心理。3.当日办理贷款的条

件并不需要完全一样。办理贷款能否成功，与钟浩荣父亲是否在场并无直接联系。

4.2020年7月19日第三人已经把网签合同跟双方核实，确认次日去往东莞银行签署递交

办理并贷款手续。无法办理贷款并非由于网签合同的问题。三、朗汇公司作为房地产经

纪机构具有正规的营业执照和相关资质，有权按约定占有房产证原件。四、关于收齐全

部购房款的时间理解，一审庭审中已经查清。合同约定：“买卖双方同意该物业交付时

间为卖方收齐房款当天。”只要叶凌云配合办理按揭贷款手续，原计划6月底已经可以

交齐房款。而一审中叶凌云在庭审和反诉状中均明确表示，添加备注“2020年8月1日

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办理交楼手续”，系因为叶凌云孩子正在读书，遂各方同意收齐房款后交楼时间可以延

迟至2020年8月1日。合同约定应当遵循当事人的真实意愿，添加备注条款系为了方便

叶凌云孩子读书而推迟交楼时间，并非限定付款时间。叶凌云为了自身方便，在上诉状

中又擅自将添加备注条款的行为辩解系为了买房而限定期限。叶凌云严重违反了诉讼禁

止反言、诚实交易等基本原则，其行为甚至涉及虚假诉讼、做伪证，蔑视法律和损害钟

浩荣的利益。五、叶凌云拒不配合办理过户，已构成违约。叶凌云自始至终拒不实际配

合办理按揭贷款，恶意拖延放款时间，以其擅自曲解合同条款，企图逼迫钟浩荣违约进

而解除房屋买卖合同。在叶凌云没有履行配合办理按揭贷款的违约行为前提下，钟浩荣

没有义务按照叶凌云的要求增加成本履行合同。叶凌云作为违约方亦没有权利擅自解除

合同。六、钟浩荣并未违约，有权要求继续履行合同。首先，按照合同真实意思，并未

约定2020年8月1日前必须支付全部房款。其次，支付购房款系钟浩荣，办理按揭贷款

也是钟浩荣选择的，但叶凌云有义务配合钟浩荣办理按揭贷款手续。叶凌云自始至终拒

不实际配合办理按揭贷款，并非钟浩荣无法通过按揭贷款的审批，其行为已经违约在

先。钟浩荣作为守约方有权要求继续履行合同。七、一审认定的违约金符合实际损失。

本案中，钟浩荣为了要求叶凌云继续履行合同，造成了巨大的损失。其中包括支付了律

师费、查封房产的担保费、一次性筹备剩余房款2050000元的费用和利息，并且丧失了

按揭分期还款的机会。违约金的计算尚不足以弥补钟浩荣实际遭受的损失，且叶凌云违

约的主观恶意较大，违约金具有惩罚性作用，应当予以支持。

朗汇公司的答辩意见与一审意见一致。

二审期间，叶凌云向本院提交了东莞市住房和城乡建设局官网打印件，拟证明朗

汇公司的备案凭证有效期是到2023年10月19日，根据三年有效期的推算，其完成备案

资质。朗汇公司对此发表质证意见称，已完成备案，此前亦有办理过其他房屋买卖交

易。

二审法庭调查后，叶凌云向本院提交了2020年6月23日叶凌云与中介钟伟健的

微信聊天记录及录音，拟证明：1.钟浩荣向银行提供的贷款合同为2020年5月7日各方

签署的房屋买卖合同；2.钟伟健确认当天签署的房屋买卖合同价款为231万元；3.钟浩

荣提交的贷款合同系其自行替换页码；4.叶凌云从未同意钟浩荣按照185万元贷款；5.

中介在一审庭审中也明确表示对于贷款金额为185万元是不知情。钟浩荣对此发表质证

意见称，该次房屋买卖交易是有多个经纪人参与，其中一人并不能完全代表朗汇公司。

该聊天记录仅能证明其中一个经纪人不知情。另外，叶凌云对185万元贷款是知情的，

并且三方已协商一致。最后，双方是一同前往民生银行办理185万元贷款事宜，双方在

现场核实材料的真实并提交，不存在单方伪造行为。朗汇公司对此发表质证意见称，前

述证据并非完整的微信聊天记录及录音，无法反映真实的交易流程。

钟浩荣向本院提交了叶凌云与中介工作人员侯丽敏微信聊天记录，拟证明以185

万元去办理贷款系买卖双方协商一致，叶凌云一审庭审中陈述其不知情属于虚假陈述。

叶凌云对此发表质证意见称，对前述证据的真实性、合法性认可，对其关联性、证明目

的不认可。签约时各方沟通确定的是按185万元过户价向不动产登记中心办理递件过

户，并从未确认过按185万办理贷款。

一审法院查明 经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。二审庭审

中，本院询问钟浩荣2020年5月12日提交给银行的买卖合同是否存在拆页替换的情

况，钟浩荣表示不清楚。朗汇公司表示不清楚双方以185万元的价格办理贷款申请的事

情，当天办理贷款申请的银行是钟浩荣自行找得，朗汇公司确认到场，仅为协助，且该

房地产买卖三方合同没有朗汇公司的骑缝章，不排除被人进行拆页的情况，但朗汇公司

无法确认。另，钟浩荣向本院申请律师调查令，以便其能调取钟浩荣与叶凌云于2020年

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5月12日9点半至11点半在民生银行东莞大朗支行办理按揭贷款的现场录像。

本院认为 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百六十八条规定，本院对叶凌云上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围

绕叶凌云的上诉，本案的争议焦点为：一、钟浩荣在一审程序中增加诉讼请求是否违反

了法定程序的问题。二、叶凌云是否要承担违约责任。对此，本院分析如下：

原告诉称 关于争议焦点一。钟浩荣一审诉讼请求为“判令叶凌云立即履行双方于

2020年5月7日订立的《房地产买卖三方合同》，配合钟浩荣办理银行按揭贷款手续和

房屋权属转移登记手续”，经原审法院释明后变更诉讼请求为“判令叶凌云继续履行

《房地产买卖三方合同》，将房屋过户至钟浩荣名下后，接收钟浩荣一次性付清全部剩

余购房款2050000元”，变更后的诉讼请求将“叶凌云配合钟浩荣办理银行抵押贷款手

续”变更为“钟浩荣一次性付清全部剩余购房款2050000元”，变更后的内容对叶凌云

有利，有利于纠纷的解决，且原审法院组织了第二次公开开庭，保障了叶凌云的诉讼权

利。叶凌云主张原审法院行使释明权及允许钟浩荣变更诉讼请求违反法定程序，理由不

能成立，本院不予支持。

关于争议焦点二。2020年5月12日，叶凌云与钟浩荣前往民生银行办理抵押贷

款手续(第一次按揭贷款)。当时双方提交给银行的买卖合同约定的房价款为1850000

元，与2020年5月7日签订的《房地产买卖三方合同》约定的房价款2310000元不一

致。钟浩荣主张为了减少税费，双方同意按1850000元的价格办理有关手续。钟浩荣二

审提供叶凌云与侯丽敏的微信聊天记录中，叶凌云有提到说“你那个185万元的话，万

一人家搞鬼要去举报，对大家都不利”，叶凌云发表质证意见称沟通确定的是按185万

元过户价向不动产登记中心办理递件过户，但从未确认过按185万元价款办理银行贷

款。本院认为，首先，叶凌云与侯丽敏的微信聊天记录中叶凌云提出了怕人去举报偷税

漏税的事情，故可推断该185万元的价款是指在不动产登记中心办理过户的价款，并无

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法看出叶凌云同意按照185万元的价款向银行申请贷款。其次，叶凌云与钟浩荣于2020

年5月7日在中介方朗汇公司处签订的《房地产买卖合同》最后一页有三方的签名捺印

及盖章，而最后一页涉及到定金、首期房款等重要内容。钟浩荣提交给银行用于办理按

揭贷款的《房地产买卖合同》最后一页并无三方的签名盖章，且明显可以看出第二页、

第三页有装订之后订书针被拆掉留下的孔痕，而第一页、第四页(即最后一页)涉及价

款，却并未有曾被装订过的痕迹。第二页、第三页有盖了骑缝章的印痕，第一页及第四

页却并未有盖过骑缝章的印痕。本院在庭审中询问钟浩荣是否存在拆页的情况，钟浩荣

并未给出合理解释，仅是回复不清楚。第三人朗汇公司在庭审中陈述“不清楚双方以185

万元的价格办理贷款申请，当天办理贷款申请的银行是钟浩荣自行找的，我方确认到

场，仅为协助，且该房地产三方买卖合同没有第三人的骑缝章，不排除被人进行拆页，

但是该情况第三人无法确认”。再次，叶凌云提交的微信聊天记录、与中介的电话录音

显示，叶凌云在与钟浩荣第一次去银行按揭之后即一直主张钟浩荣伪造了《房地产买卖

合同》，叶凌云的反应与前述证据能相互印证，符合情理。综合以上证据和第三人朗汇

公司的陈述，钟浩荣对提交给银行的《房地产买卖合同》为何与各方在中介处签订的

《房地产买卖合同》不一致不能做出合理解释，钟浩荣主张叶凌云同意按照185万元的

价款去申请银行贷款依据不足，结合前述诸多疑点，足以认定钟浩荣并未按照双方签订

的真实的《房地产买卖合同》去申请银行贷款，叶凌云拒绝按照185万元的价款去办理

银行按揭，并无不当。退一步讲，即使双方曾同意按照1850000元的价格办理手续，由

于该交易金额并非真实的交易金额，以该金额办理手续属于规避税费的违法行为，应当

禁止，叶凌云要求按真实交易金额2310000元办理手续，应予认可，不应认定其违约。

对于钟浩荣的调查取证申请，本院不予准许。

对于2020年6月19日第二次办理按揭贷款，是三方对应否共同前往银行、先前

往银行的一方是否需要通知并等待另一方前往银行等事宜未能沟通一致导致当日未能成

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功办理按揭贷款手续。现有证据不足以证明其中一方因故意或重大过失致使当日的按揭

贷款手续未能成功办理，故不应认定钟浩荣或叶凌云违约。

对于2020年6月22日第三次办理按揭贷款，本院认为，叶凌云要求增加违约条

款或由钟浩荣提供保证，虽然与双方2020年5月7日签订的《房地产买卖合同》条款不

一致，但是叶凌云的该行为是基于钟浩荣之前的违约行为导致对钟浩荣的不信任，故欲

重新对合同条款进行商定，叶凌云的该行为与钟浩荣之前的违约密切相关，且在常理之

中，故不能据此就认为叶凌云存在违约行为。

对于2020年7月20日第四次办理按揭贷款手续，叶凌云在朗汇公司员工复印房

产证原件过程中夺回复印资料的行为诱发了肢体冲突，进而导致无法继续办理按揭贷

款，如前所述，叶凌云的行为虽有不当之处，但综观整个按揭贷款过程，案涉合同约定

的办理交楼手续时间为2020年8月1日，物业交付使用时间为叶凌云收齐房款当天，由

于钟浩荣之前的违约行为导致贷款迟迟无法办理，导致有可能无法在合同约定时间内获

取贷款并进行下一步的手续，双方对此产生冲突导致贷款手续无法进一步办理，对此，

双方均有过错，均应对贷款无法继续办理承担违约责任。双方承担的违约责任相互抵

消，钟浩荣诉请叶凌云支付违约金以及叶凌云诉请钟浩荣赔偿损失均没有依据，本院不

予支持。原审法院对违约金认定有误，本院予以纠正。

最后，双方虽对贷款办理存在过错，但该行为并不必然导致合同不能继续履行，

现钟浩荣愿意一次性付款方式支付剩余房款，且合同也不存在其他不能继续履行的情

形，叶凌云诉请解除案涉合同没有依据，原审法院认定案涉合同继续履行并无不当，本

院予以维持。

综上所述，上诉人叶凌云的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院予以支持，

对其不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条

第一款、第一百七十条第一款第(二)项及第一百七十五条的规定，判决如下：

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裁判结果 一、维持广东省东莞市第二人民法院(2020)粤1972民初9012号民事判

决第一项、第四项；

二、变更广东省东莞市第二人民法院(2020)粤1972民初9012号民事判决第二项

为：钟浩荣应于办理上述房屋过户登记并完成更名手续后七日内向叶凌云一次性付清购

房款2050000元；

三、变更广东省东莞市第二人民法院(2020)粤1972民初9012号民事判决第三项

为：叶凌云应于钟浩荣付清购房款2050000元后七日内向钟浩荣交付案涉房屋；

四、驳回钟浩荣的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉受理费12732元，两次财产保全费各5000元，共计22732元，由叶凌

云负担22506元，由钟浩荣负担206元。反诉受理费13680元，由叶凌云负担。本案二

审案件受理费20443元，由钟浩荣负担3667元，叶凌云负担16776元(叶凌云已经二审

诉讼费预交20443元，由本院退回3667元)。

本判决为终审判决。

落款

审判长 姚勇刚

审判员 陈美苑

审判员 黄宇齐

二〇二一年七月三十日

书记员 梁善华

黄志维

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