建筑容积率、建筑密度、绿化率规定指标

建筑容积率、建筑密度、绿化率

容积率、建筑密度、绿化率规定指标

国家并没有统一制定建筑密度标准，一般是由县级或区级规划部门制定?XX区〔县〕控制

性详细规划?。这个控制性详细规划都可以在各地的规划部门网站上下载。

一般建筑密度，容积率之类的都是国土规划局控制的. 不管是不是强制性规定都不由其

他人私自改变。

建筑容积率、建筑密度最大值控制指标表

旧城改造地区规划新区地区

建筑容积率建筑密度

中心地段一般地段一般地段

建筑基地类型

D%PRAD%PRAD%PRA

低层独立式住宅及

401.2351.0

其他低层居住建筑

多层402.4352.2322.0

居住建筑

高层305.0254.0253.5

多层453.0402.5322.0

一般办公建筑

高层405.5355.0254.0

402.5352.5322.5多层

公寓式办公建筑

旅 馆

高层355.0354.5254.0

多层603.5553.0452.5

商业建筑

高层556.0505.5404.5

多层402.5402.5322.1

商住综合楼

高层405.0354.0253.5

工业建筑低层401.0401.0

〔一般通用厂房〕多层352.0351.5

低层351.0301.0

普通仓库

多层302.0201.5

公共绿地按照建设部?公园设计标准?有关规定执行。

注：1、D——建筑密度，PRA——建筑容积率。2、绿地率：新区不小于35%，旧城区不小于25%。

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一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排

别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层

小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；1

9层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，

为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差异。

新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为2

6%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于2

0%。绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有

法律和法规依据。对公共绿地最小的要求是宽度不小于8

米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面

积不少于总面积的70%， 且至少1

3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时

距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算

入绿化用地。在房地产开发中，政府规定这个指标一般

不少于30%

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对于开展商来说，容积率决定地价本钱在房屋中占

的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒

适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建

筑密度一般也就较低，开展商可用于回收资金的面积就

越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个工程是

从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一

个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超

过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但

由于受土地本钱的限制，并不是所有工程都能做得到。

容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法

的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。

但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，

一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来

宣传，购房人弄不明白其中的微妙，还以为这个小区的

容积率真的很低，入住后才发现上当了。 什么是容积

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率？按照?成都市土地使用和建筑规划管理技术规定〔试

行〕?的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建

筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的

舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适

度就越高，反之那么舒适度越低。但对于开发商来说，

容积率决定地价本钱在房屋价格中的比例，决定被开发

土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越

大。

〔1〕容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积

之比,计算公式为:容积率=总建筑面积

土地面积

容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保

证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地

的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市根底设施

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超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为

全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等

〔2〕建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地

块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积

地块面积

〔3〕绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地

面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：

绿地率=绿地面积

土地面积

绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿

地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地〔道路红线内的

绿地〕，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占

地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品

建筑可视为绿地。

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容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建

筑面积(m2ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地

(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明

不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑

的基底总面积与居住区用地的比率(%)。绿地率,居住区

用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿

地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿

地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒

台的人工绿地

国家规定的建筑密度标准是多少

对于开展商来说，容积率和 建筑密度 决定地价本

钱在房屋中占的比例 ，而对于住户来说，容积率和 建

筑密度 直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住

密度越小，居民的舒适度越高， 反之那么舒适度越低。

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1、用地性质：二类居住用地； 主要规划指标：容积率：

≤1.6；建筑密度 ：≤30%；绿地率≥35%；

2、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)； 主要

规划指标：容积率：≤3.0； 建筑密度：≤40%；绿地

率≥25%；

3、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)； 主要

规划指标：容积率：≤2.0； 建筑密度：≤28%；绿地

率≥35%；

4、用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)； 主要

规划指标：容积率：≤3.0； 建筑密度：≤28%；绿地

率≥35%；

5、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地； 主要规

划指标：容积率：≤2.4； 建筑密度：≤28%；绿地率

≥35%；

6、用地性质：公共设施用地； 主要规划指标：容积率：

≤8； 建筑密度 ：≤55%；

7、用地性质：商业金融、居住(兼容行政办公)用地； 主

要规划指标：容积率：≤2.5； 建筑密度 ：≤26%； 绿

地率≥35%；

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8、用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地； 主要规

划指标：容积率：≤2.4； 建筑密度 ：≤28%； 绿地

率≥35%；

9、用地性质：住宅用地； 主要规划指标：容积率：≤

3.6； 建筑密度 ：≤22%；绿地率≥40%；

建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指工程用地范

围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比

〔％〕,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑

密集程度.建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积

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