北京朝阳区东坝区域市场调研报告

2020年朝阳区东坝区域市场调研报告

1 市场调研部份

1.1 周边住宅环境分析

1.1.1 周边住宅现状

目前东坝地域，包括一部份民房在内的所有违建、临建、破厂房、猪

圈、温室、小棚子等建筑都已拆迁，区域内陆续建成奥林匹克花园及首开

常青藤两项高级住宅项目，且超大型保障性住房项目也已陆续建设完毕并

入住。

 首开•常青藤

首开•常青藤要紧有四种产品形式：别为5层院景洋房、6层情景洋房、

9层观景洋房和loft幻景洋房。社区会所、独立商业、社区底商为本项目

提供运动健康、餐饮购物、娱乐休闲配套设施，小学、幼儿园为本项目提

供教育配套设施。占地面积万平米，建筑面积万平米，绿化率30%，容积率：，

项目开盘时均价10000元/平米，此刻销售均价28000元/平米。

 北京奥林匹克花园

总占地面积约86万平米。 低容积率，自然错落式布局，形成适意的居

住环境，40％高绿化率 ，以低层阳光电梯洋房为要紧产品，户户朝南，户

户名牌精装修。社区入口处的大型专业运动城， 1.4万平方米大型体育馆，

按竞赛标准设置8大场馆、13大功能区，涵盖游泳池、健身房、网球场、

壁球馆、乒乓球场、篮球馆等各项运动场馆与设施。项目2003年开盘时均

价5600元/平米，此刻销售均价25000元/平米。

 金泰丽富嘉园

金泰丽富嘉园(东坝人保家园) 占地面积46万平方米，建筑面积22万

平方米。5956套住房，经适房4428套，廉租房576套，其余为农人搬迁房。

小区还将配建一个8班的幼儿园，18班的小学。

 朝阳新城

朝阳新城是北京东区最大的经济适用房社区，占地面积156万平方米，

建筑面积170万平方米，一期约37万平方米，社区环境优美，自然与人文

环境相融合，住宅内部引入崭新的多种功能形态，适宜的建筑高度及建筑

体量，保证高质量的生活品质。

 东坝驹子房经济适用房项目

由朝开公司负责开发建设，位于东坝边缘集团南区中南部，总占地面

积，计划建设用地面积，拟建住宅规模约46万平方米，可安置居民约5700

户，要紧为金盏金融后台效劳园区拆迁及东坝城市化改造提供拆迁安置用

房，对推动东坝地域的城市化进程，推动周边区域经济进展具有重要意义。

1.1.2 人口统计

东坝乡现有人口万，通过近几年拆迁后商品房和经济适用房的动工建

设，区域内现总常驻人口约13万人，随着区域内商品房和经济适用房的完

工，新建社区配套的不断完善，人口数量还会陆续增加，入住人口素养也

将慢慢提升。

社区 楼盘名称 户数 现有人数（人） 备注

未全部入住，最新

首开常青藤 3400 10200 一期于2011年入

社区一

奥林匹克花园 4400 13200 未全部入住

金泰丽富嘉园 5956 17868 未入住

朝阳新城 3700 11000

东坝家园 1430 4000

康静里1社区 892 2500

社区二

康静里2社区 900 2520

红松园社区 714 2000

东风村大街社区 674 1887

铁十六局社区 1070 3000

北岗子村 300 840

社区三 南岗子村 200 560

住

共170万平米，未

全部入住

社区 楼盘名称 户数 现有人数（人） 备注

南洼子村 200 560

单店村 254 711

北京好漾 2400 7200

西北门村 785 2200

后街村 785 2200

东风村 1040 3000

驹子房村 360 1008

1071 3000 社区四 高杨树社区

350 980 康各庄村

385 1078 三岔河村

2009年3月开始预计会有5000户，

建设 15000人

七棵树经济适用房

2008年12月开工

社区五

驹子房经济适用房 5700 建设预计居住人

口在17100人

社区六 姚家园西里社区 4658 12108

合计 41624 103620 新入住人口32100

共计 135720

1.1.3 人口结构

抽取本案所处区域内北京奥林匹克花园住宅项目的业主情形来看，买

房人多数是用来居住而不是投资，大部份是第一次置业者。还有一些业主

在市区内已有房产，但仍在东坝购买面积较大的户型，关于他们来讲，东

坝由于交通、环境的优势，都打算将那个地址作为自己的永久性居所。

北京奥林匹克花园是已经入住七年的成熟的社区，业主整体素养高，

大部份是高学历高收入者。对娱乐，高级商品，休闲时尚物品消费购买力

超级强。

首开常青藤为低密度高级花园社区，目前售价28000万元/平米，尔后

入住总人口将在15000人左右。因其定位中高端而给予了入住人口相当强

购买力，必将形成对将来对周边商业配套的新增消费需求。

综上，本案所处范围内的常住人口就业率高，收入稳固，年收入较高，

文化层次高，且区域内流动人口减少，有利改善了消费客群的结构。

1.1.4 交通环境

本案西邻双向六车道东五环路，南接朝阳路，北有机场第二高速路，

新建的60米宽的姚家园路横贯东西，直接与东三环相接，与燕莎商圈、计

划中的第四使馆区、青年北路相通，直达市区，交通环境优越。

目前有关部门还在加紧交通建设，计划中的地铁M3号线，将进一步

缩短抵达市区的时刻。

地铁东坝站

1.1.5 其他配套情形分析

政府有关部门加大了东坝配套设施的建设。包括学校、邮局、教育、

文化、休闲、娱乐等多种配套设施正在慢慢完成。

目前北师大奥林匹克花园小学、北师大奥林匹克花园幼儿园、等优质

教育资源已成功入驻区域内，林匹克花园有万平米运动会所及运动场、文

化会所、网球场、篮球场、羽毛球场等体育设施。

1.1.6 以后住宅环境计划

依照北京市的整体计划，东坝集团计划总面积公顷，建设用地计划面积公顷。

其中，计划的居住用地550公顷，占整体计划的30%，绿化隔离带面积达1000

多公顷，占了共计划面积的55%左右。东坝边缘地域定位为低密度的中高级住宅

区，东起金盏东路，西至公路一环，南起姚家园路，北至计划中的亮马河北路，

计划占地面积3626公顷，其中建设用地面积约为1767公顷，开发后居住人口可

达16万。

届时，东坝将会是一座：高品质、低密度、生态、环保、人性化、高艺术文

化属性和可持续进展的宜居新城。

1.2 周边商业环境分析

图6.区域重点商业散布

建筑面积

业态 （平米）

建材城 20000 东五环五金机电建东苇路

项目名称 位置 占比

材城

平安聚源建材家居 平房桥东 60000

名贵木材市场 松园北路 400000

东五环汽配城 西北门环汽配城 50000

岛

北京轻工商业大厦 东坝乡东综合楼 20000

格林豪泰连锁酒店 驹子房路 经济酒店 2500

焦庄国际酒店 星级酒店 35000 机场第二

高速公路

小井

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%

小计

东

北京益百诚花园酒东坝乡东15000

小计

影视基地 北京益百诚国际影视东坝乡东46000

超市 京客隆超市红松园店 松园北路 5000

%

城 小井

京客隆超市康静里店 东坝路 1000

家乐福 姚家园路 13000

上海华联 1000

世纪家家福 1500

小计

红太阳美食生态园 驹子房东 10000 大型餐饮

活力东方奥特莱斯工姚家园路 68000 购物广场

厂店

首开常青藤 东坝中街 20000 社区底商

东五环综合批发市场 东坝中街 120000 批发市场

888000 100% 共计

图7.区域重点商业体量

商业业态百分比

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14%

2%

8%

1%

2%

5%

6%

0%

2%

6%

54%

建材城

汽配城

综合楼

经济酒店

星级酒店

影视基地

位于朝阳区平房乡，创建于2000年，占地面积170多亩，经营面积6

万多平方米，地理位置好，交通便利。

 名贵木材市场

位于北京市朝阳区东坝，由四惠桥建材进展公司斥资亿元倾力打造。市

场总占地面积40万平方米，形成了以交易、仓储、物流、展现展览、新产

品推介、发布、产品信息交流等功能于一体的超大型专业化木材产品市场。

市场聚集了国内外1000个知名厂家，经营商品类及入口木材、国产木材、

人造板、集成材、木皮、木制品、红木原材和木工机械、木工辅料、五金

机电、基础建材在内的十大类近万余品种。

 东五环汽配城

隶属东五环企业集团，位于朝阳区东坝乡西北门环岛。东临通州，西临

望京，将台，北临首都机场，顺义，南接姚家园，平房桥，地理位置优越

周边社区林立，售后效劳需求专门大。东五环汽配商城一期占地面积5万

平方米，投资亿元。全数为钢筋水泥的永久性建筑，是距城区最近的重点

经济开发中心区。

 北京轻工商业大厦

北京轻工商业大厦是国资委轻工农场与北京华丰盛达商贸一起集资兴

修的现代化综合性商业楼，建筑面积20000平方米。

 格林豪泰连锁酒店

格林豪泰北京首都机场店位于朝阳区朝新嘉园，屹立于北京东五环周

围，南面紧邻第二机场高速，东北部有农业旅行景点-蟹岛及赛车场，高尔

夫球训练场，西侧有朝阳体育中心，距火车站 15 千米 ，机场15千米。

酒店共有客房66间，其中商务标准间24间，商务大床22间，奢华标准间

20间，配有免费宽带、便利店和商务中心等设施。

 焦庄国际酒店

北京焦庄国际酒店是四星级商务型国际酒店，位于朝阳区东坝乡焦庄

村，地处朝阳区东坝乡南部的东苇路沿线地段，总建筑面积35000㎡，是

集商务、会议、餐饮、休闲康体为一体的涉外综合四星级国际商务酒店。

 北京益百诚国际影视城

由北京益百诚国际影视城投资治理兴修，位于北京朝阳区东苇路，紧邻

首都机场第二高速公路，距离CBD中心10千米，北距首都国际机场10千

米路程。影视城占地七十余亩，城内有文化艺术街、影视摄影大棚、花园

酒店、中式园林外景、及会议、休闲、垂钓等设施，是众多影视剧组在北

京不可多得的理想拍照基地。

 北京益百诚花园酒店

位于东坝乡东苇路，紧邻机场南线高速。是由北京益百诚国际影视城治

理投资兴修的准四星级花园式酒店，是集会议、休闲、度假、旅行、娱乐、

住宿、餐饮为一体的多元化酒店。

 东坝郊外公园

东坝郊外公园位于朝阳区东五环外，北临康各庄路、南临机场二通道、

西临朝阳新城、东临机场二通道。公园占地面积3008亩，周边以计划居住

区为主，将会有20万常住人口，交通基础设施优越，为市、区政府投资北

京公园环建设项目中规模最大的公益性公园。东坝郊外公园的建设，为东

坝区域及周边广大居民提供了一个集休闲、健身、娱乐为一体的绿色生态

空间，同时也为东坝地域的经济进展构建了新的平台。能够开车逛公园。

 红太阳生态美食园

位于朝阳区东坝乡驹子房村东8号周围拥有千亩参观采摘园，营业面积

达10000平米，可同时容纳1500人就餐，餐厅分为：维也纳之声，湛蓝海

岸，东宫，红宫，水晶宫，万泉宫，卢浮宫，卢森堡，凡尔赛， 夏洛特，

白金汉；等欧洲皇家式园林景观包房。

1.2.1 临近重点商业分析

 京客隆红松园店

图9.京客隆红松园店

位于东坝中路东，于2007年初营业。该项目为地上一层商业建筑，

总建筑面积5000平米，层高，停车场能够停80辆车，衡宇产权为东坝乡

政府所有。由于现时期东坝地域尚无大型高级购物超市，因此改店现属五

环外东坝乡内面积最大的综合性性超市。辐射面积达9个小区、10个自然

村。

该店经营品种局限在中档百货、日经常使用品及食物范围，在地域

商业配套不足的情形下，暂可知足周边居民的购物需求，但随着东坝地域

的计划改造及周边高级社区业主的陆续入住，中档小规模超市显然不能完

全知足居民对舒适购物环境及高级商品的需求。

 活力东方奥特莱斯工厂店

活力东方奥特莱斯购物广场，位于朝阳公园东侧的上东富人区，总建

筑面积近70000平方米，于2020年3月开业。通透、简约、时尚的全钢架

结构组成了其主体结构，最精湛过12米的室内空间动感十足；1000余个全

地面室外停车位。

奥特莱斯购物广场是由东方基业投资集团投资兴修的一个集购物、饮

食、休闲、娱乐文化等多功能为一体的大型Outlets Mall，项目总投资超

过20亿元人民币。

开业当日接待顾客超过10万人、销售业绩冲破600万元，但由于知名

品牌与燕莎奥特莱斯、赛特奥特莱斯存在明显差距，商场客流直线下降。

到地下一层家乐福和配套餐饮正式营业后，人气慢慢有所上升。

从经营一年后的现实成效来看，其核心已由商品慢慢转移到过量依托

其他业态，位于三层的儿童乐园、配套餐饮成了吸引客流的主导，已颠覆

了原有商场的形态。

 家乐福姚家园店

2东坝地域以后计划

家乐福姚家园店于2020年9月正式开业。位于东五环内姚家园路东甲

1号活力东方购物广场地下一层, 营业面积约13000多平米，经营范围要紧

从事商品零售，包括杂货、生鲜、百货、电器等，覆盖了“生活的方方面

面”。有9条免费班车线路，辐射范围从石佛营到常营（包括东坝地域的

东坝家园、康静里小区、奥林匹克花园等社区），是目前姚家园地域距新

城最近的大型综合超市。由于家乐福的品牌相应和其提供的低廉的价钱、

优质效劳和舒适的购物环境为周边消费者提供日常生活所需的各类消费

品。

目前，通过对东坝地域周边居民和商业楼盘的调查，家乐福已经成为

居民日常大型超市购物的首选。

2.1 三大商务区，推动整个东坝区域楼市经济成长

东坝北区北临东坝路和北马坊中街，南侧是坝河，东侧为机场二通道，

西侧靠近五环路，该区域紧邻第四使馆区，地理位置优越。

依照北京市计划定位，位于朝阳区东北部面积为平方千米的东坝北区，

将打造成以高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流效劳功能为主体的城市

综合功能进展区。就面积而言，这将是北京最大的功能区,会形成与国贸CBD、

大望京三足鼎立的局面。从以后进展形势看，东坝北区占据相当优势的地理

位置，西与大望京相望，南与北京东扩后的CBD形成以朝青板块为轴的对称

格局，向东那么是东坝得天独厚的优势--顺义国际机场。

建成后的东坝北区将会吸引世界各知名航空公司总部和效劳机构在此设

立办事处，成为北京连接世界的一大商务区。

2.2 东坝，必将成为北京“三大商务区的后花园”

东坝南区位于朝阳区东坝集团南部，西起五环路，东至机场二高速,北邻坝

河，南至姚家园路，计划用地面积约990公顷，现状大部份土地未开发建设，已

建成建筑以住宅为主。东坝南区定位为以居住功能为主，都市型工业为辅，城乡

和谐进展的综合社区。建设用地以住宅用地为主，另计划有公共设施、市政公用

设施、工业、道路广场、绿化及待深切研究用地，计划建筑面积约1120万平方

米，平均容积率。计划居住区用地高度操纵在30米，公共设施用地高度为30至

45米，局部节点高度60米。

坝河

东五

环

机场第二高速

姚家园路

2.2.1 潜在商业需求及进展分析

燕莎望京

第四使馆区

CBD

朝青商圈

图13.周边商圈示意

在以后东坝北区、大望京、CBD东扩的联动效应中，整个东坝区域的必

将成为北京炙手可热的核心区域。目前，东坝区域周边的燕莎望京商圈、CBD

核心商圈、朝青商圈等均已进展成熟。从目前调研结果来看，东坝商圈综合

性、大型、中高级购物广场尚处于空白状态。

随着东坝区域计划方案的正式发布，借助计划中的第四使馆区、机场空

港、保税库的优势，东坝地域将形成集大型购物、娱乐文化、商务酒店为一

体的商业娱乐中心，并建成低密度高级大型住宅社区。国际商业的定位在特

色商品街区和聚集世界顶级品牌的国际名品集散中心。与现有商业街区不同，

东坝将吸引国际大牌分公司入驻，吸引全北京市民以优惠价钱买到高端商品。

小结：

3 市场定位部份

3.1 项目市场定位

3.1.1 目标消费者定位

本案位置处于五环外城郊结合部，以后随着东坝片区的整体开发计划及

道路交通的进一步完善，必将能够改善目前这种脏乱差的局面，因此咱们

的客户群近期应该定位于周边小区业主和外来小业主，远期那么应该定位

于小区业主等常住人口乃至东坝北区商务高端人士。

地区人口素质提升

人口数量发展变化

东坝地区发展及未来

规划

大型高档商业体的缺

乏

小结

流动人口逐渐转变为高学历高收入群人

群

人口数量将逐渐提高，可支配收入增加

低密度中高档住宅区+核心商务区

中高档商业配套，满足购物需求

现阶段整体环境较差，区域规划前景看

目前，东坝地域经营的商业配套仍以早年的建材汽配或批发市场为主，

随周边拆迁改造后新高级社区的入住，此种商业模式已慢慢显现出有待提

升的需求改变。中低档混合形向以中高级品牌为主过渡，将会迎合该范围

内现有及潜在消费人群的消费要求。