全屋定制家具项目可行性研究报告

2023年4月23日发(作者：古典茶楼装修效果图)

全屋定制家具项目

可行性研究报告

规划设计/投资分析/实施方案

报告摘要说明

近年来房价高升不断，对于装修行业也是一个很沉重的打击。全屋定

制家具行业是装修行业中的一个重头，这方面也是广大消费者最关心质量

档次的地方，所以前景还是有的。但是很多对全屋定制行业有加盟意向的

人还是很纠结。下面小编就理性从市场角度分析一下全屋定制家具行业的

前景怎么样。

现阶段定制家居行业即将迎来集中度加速提升期。而价格竞争、渠道

集中、全国产能布局和环保需求，都将助力集中度提升。其中，价格战将

会是最直接有效提升集中度的手段。在行业价格战预期之下，股息率的稳

健提升，是作为长牛股的重要基因。目前已上市的9家定制家居公司中，

索菲亚分红历史良好，欧派家居和我乐家居创造企业自由现金流能力相对

较强，尚品宅配拥有行业内较高的每股未分配利润。

该全屋定制家具项目计划总投资2260.22万元，其中：固定资产

投资1860.06万元，占项目总投资的82.30%；流动资金400.16万元，

占项目总投资的17.70%。

本期项目达产年营业收入3216.00万元，总成本费用2482.04万

元，税金及附加39.58万元，利润总额733.96万元，利税总额874.78

万元，税后净利润550.47万元，达产年纳税总额324.31万元；达产

年投资利润率32.47%，投资利税率38.70%，投资回报率24.35%，全部

投资回收期5.61年，提供就业职位56个。

随着80后90后成为我国家居消费的主力担当，单调而传统的成品家

具已经不能满足年轻人的个性化需求和自我意识表达的诉求，尤其是在一

二线城市户型普遍偏小的情况下，成品家具往往难以做到满足客户需求，

定制家具应运而生。

全屋定制是集家居设计及定制、安装等服务为一体的家居定制解决方

案，全屋定制是家居企业在大规模生产的基础上，根据消费者的设计要求

来制造的消费者的专属家居。

全屋定制家具项目可行性研究报告目录

第一章 项目总论

第二章 市场研究

第三章 主要建设内容与建设方案

第五章 土建工程

第六章 公用工程

第七章 原辅材料供应

第八章 工艺技术方案

第九章 项目平面布置

第十章 环境保护

第十一章 生产安全

第十二章 风险应对说明

第十三章 节能情况分析

第十四章 项目实施进度计划

第十五章 投资分析

第十六章 经营效益分析

第十七章 项目招投标方案

附表1：主要经济指标一览表

附表2：土建工程投资一览表

附表3：节能分析一览表

附表4：项目建设进度一览表

附表5：人力资源配置一览表

附表6：固定资产投资估算表

附表7：流动资金投资估算表

附表8：总投资构成估算表

附表9：营业收入税金及附加和增值税估算表

附表10：折旧及摊销一览表

附表11：总成本费用估算一览表

附表12：利润及利润分配表

附表13：盈利能力分析一览表

第一章 项目总论

一、项目建设背景

近年来房价高升不断，对于装修行业也是一个很沉重的打击。全

屋定制家具行业是装修行业中的一个重头，这方面也是广大消费者最

关心质量档次的地方，所以前景还是有的。但是很多对全屋定制行业

有加盟意向的人还是很纠结。下面小编就理性从市场角度分析一下全

屋定制家具行业的前景怎么样。

首先，全屋定制家具的可塑性非常强。全屋定制家具，全屋定制

软装再到装修，其实这是一个很连贯消费者需求。如果自己单纯是有

一个全屋定制家具店，自己也可以找到有实力的合作商，为客户提供

一条龙装修服务。就算自己目前只有一个全屋定制家具店，但是，自

己只要经营好这个店，获得不错的信誉口碑，以后有更强的实力的时

候，还可以涉足别的建材项目。可以说，全屋定制家具是建材界创业

之人一个不错的起点。

其次，全屋定制家具讲究的是整屋家具定做，也就是说，每一个

全屋定制家具的订单基本上都是上万元，客单值非常高。如果开全屋

定制家具专卖店，一个月保证有10个订单，基本能让你立于不败之地。

最后，客户所需。全屋定制家具比普通家具要贵上那么一点，所

以全屋定制家具的消费者群体会比较窄。但是全屋定制家具的有点在

于，它可以适用很多种奇葩户型，它更可以充分挖掘每一件家具的收

纳性能，通过合理科学的设计，不会浪费空间。看看处于大热的楼市，

再看看那些已经成为常态的的60方，80方的户型，想要做投资的你，

必然可从中看到商机。

二、报告编制依据

1、《产业结构调整指导目录》。

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

3、《建设项目经济评价细则》（2010年本）。

4、国家现行和有关政策、法规和标准等。

5、项目承办单位现场勘察及市场调查收集的有关资料。

6、其他有关资料。

三、项目名称

全屋定制家具项目

四、项目承办单位

xxx有限责任公司

五、项目选址及用地综述

（一）项目选址方案

项目选址位于某某临港经济技术开发区,地理位置优越，交通便利，

规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，建设条件良好。

（二）项目用地规模

项目总用地面积6856.76平方米（折合约10.28亩），土地综合

利用率100.00%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照全屋

定制家具行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合规划建

设要求。

六、土建工程建设指标

项目净用地面积6856.76平方米，建筑物基底占地面积4457.58

平方米，总建筑面积10765.11平方米，其中：规划建设主体工程

6619.59平方米，项目规划绿化面积799.11平方米。

七、产品规划方案

根据项目建设规划，达产年产品规划设计方案为：全屋定制家具

xxx单位/年。综合考xxx有限责任公司企业发展战略、产品市场定位、

资金筹措能力、产能发展需要、技术条件、销售渠道和策略、管理经

验以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条件与运输条件、

xxx有限责任公司的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因素，

项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入而出”

原则提出产能发展目标。

八、投资估算及经济效益分析

（一）项目总投资及资金构成

项目预计总投资2260.22万元，其中：固定资产投资1860.06万

元，占项目总投资的82.30%；流动资金400.16万元，占项目总投资的

17.70%。

（二）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（三）项目预期经济效益规划目标

项目预期达产年营业收入3216.00万元，总成本费用2482.04万

元，税金及附加39.58万元，利润总额733.96万元，利税总额874.78

万元，税后净利润550.47万元，达产年纳税总额324.31万元；达产

年投资利润率32.47%，投资利税率38.70%，投资回报率24.35%，全部

投资回收期5.61年，提供就业职位56个。

九、项目建设单位基本情况

（一）公司概况

本公司秉承“以人为本、品质为本”的发展理念，倡导“诚信尊

重”的企业情怀；坚持“品质营造未来，细节决定成败”为质量方针；

以“真诚服务赢得市场，以优质品质谋求发展”的营销思路；以科学

发展观纵观全局，争取实现行业领军、技术领先、产品领跑的发展目

标。 公司始终坚持“人本、诚信、创新、共赢”的经营理念，以“市

场为导向、顾客为中心”的企业服务宗旨，竭诚为国内外客户提供优

质产品和一流服务，欢迎各界人士光临指导和洽谈业务。

公司依托集团公司整体优势、发展自身专业化咨询能力，以助力

产业提高运营效率为使命，提供全方面的业务咨询服务。

为实现公司的战略目标，公司在未来三年将进一步坚持技术创新，

加大研发投入，提升研发设计能力，优化工艺制造流程；扩大产能，

提升自动化水平，提高产品品质；在巩固现有业务的同时，积极开拓

新客户，不断提升产品的市场占有率和公司市场地位；健全人才引进

和培养体系，完善绩效考核机制和人才激励政策，激发员工潜能；优

化组织结构，提升管理效率，为公司稳定、快速、健康发展奠定坚实

基础。公司以生产运行部、规划发展部等专业技术人员为主体，依托

各单位生产技术人员，组建了技术研发团队。研发团队现有核心技术

骨干 十余人，均有丰富的科研工作经验及实践经验。

（二）公司经济效益分析

上一年度，xxx集团实现营业收入2574.96万元，同比增长25.48%

（522.82万元）。其中，主营业业务全屋定制家具生产及销售收入为

2329.89万元，占营业总收入的90.48%。

根据初步统计测算，公司实现利润总额698.03万元，较去年同期

相比增长164.55万元，增长率30.84%；实现净利润523.52万元，较

去年同期相比增长87.51万元，增长率20.07%。

十、主要经济指标

主要经济指标一览表

序号 项目 单位 指标 备注

1占地面积平方米6856.7610.28亩

1.1容积率1.57

1.2建筑系数65.01%

1.3投资强度180.94万元/亩

1.4基底面积4457.58平方米

1.5总建筑面积10765.11平方米

1.6绿化面积799.11平方米绿化率7.42%

2总投资2260.22万元

2.1固定资产投资1860.06万元

2.1.1土建工程投资951.46万元

2.1.1.1土建工程投资占比42.10%万元

2.1.2设备投资895.92万元

2.1.2.1设备投资占比39.64%

2.1.3其它投资万元12.68

2.1.3.1其它投资占比0.56%

2.1.4固定资产投资占比82.30%

2.2流动资金400.16万元

2.2.1流动资金占比17.70%

3收入3216.00万元

4总成本2482.04万元

5利润总额733.96万元

6净利润550.47万元

7所得税1.57万元

8增值税101.24万元

9税金及附加39.58万元

10纳税总额324.31万元

11利税总额874.78万元

12投资利润率32.47%

13投资利税率38.70%

14投资回报率24.35%

15回收期5.61年

16设备数量61台（套）

17年用电量481035.79千瓦时

18年用水量1580.71立方米

19总能耗59.26吨标准煤

20节能率23.90%

21节能量18.71吨标准煤

22员工数量56人

第二章 市场研究

一、全屋定制家具行业发展概况

现阶段定制家居行业即将迎来集中度加速提升期。而价格竞争、

渠道集中、全国产能布局和环保需求，都将助力集中度提升。其中，

价格战将会是最直接有效提升集中度的手段。在行业价格战预期之下，

股息率的稳健提升，是作为长牛股的重要基因。目前已上市的9家定

制家居公司中，索菲亚分红历史良好，欧派家居和我乐家居创造企业

自由现金流能力相对较强，尚品宅配拥有行业内较高的每股未分配利

润。

同时，欧派家居和索菲亚两大龙头现金储备充足。从成本端考虑，

索菲亚拥有衣柜行业最低的单位成本，我乐家居在相对定位高端橱柜

品牌中，单位成本也较有优势，而欧派家居我们则认为，在价格战初

期其产品降价空间相对充足，预期综合毛利率大幅波动概率较小。定

制橱柜+定制衣柜整体市场规模超过2000亿元，但百亿公司仅欧派一

家，足见集中度之低。外部经验来看，韩国汉森通过多品类、工程业

务拓展以及切入装修领域，于2017年在韩实现20%的市占率。同为后

周期的空调行业，凭借价格战实现集中度提升，2017年CR3集中度达

到70%以上。据此判断，国内定制家居行业集中度可以实现提升，且现

阶段上市企业推进的大家居、整装等业务有利于集中度提升。

二、全屋定制家具市场分析预测

随着80后90后成为我国家居消费的主力担当，单调而传统的成

品家具已经不能满足年轻人的个性化需求和自我意识表达的诉求，尤

其是在一二线城市户型普遍偏小的情况下，成品家具往往难以做到满

足客户需求，定制家具应运而生。

定制家具核心是量身定做，能充分利用空间，也让设计更人性化

和个性化，据券商研报显示，2016年我国家具行业市场规模8560亿元，

预计到2018年将突破万亿大关。但是随着市场规模的不断扩大，家具

行业整体业步入了缓慢增长阶段，其中定制家具行业15%左右年复合增

速大幅岛屿家具行业整体10%年复合增速，成为了成长性最好的细分子

行业。

根据《2015年中国建材家居产业发展报告》显示，目前定制家具

仅占我国整体家具市场份额的20%-30%，参照国外60%以上的渗透率，

还有较大的提升空间。由于家具企业市场份额普遍很低，之后定制家

具渗透率将会不断提升。所以在传统模式发展出现瓶颈和消费升级的

大环境下，定制家具发展迅速，成为家居行业一匹黑马，一方面逼迫

传统家具企业实现技术转型，另一面促使产业优化，行业集中度得到

进一步提升。定制家具龙头企业还有很大的发展空间。

在资本市场上，我们也能看到一些积极的信号，首先是定制家具

企业挂牌上市数量近年来呈现井喷趋势。从2011年首家全屋定制企业

A股上市之后，2015年第二家定制衣柜登录上交所，在这之后，定制

家具企业出现上市潮，可以看出，投资者对于定制家具的前景颇有信

心，从另一方面来看，借助资本市场募集资金的定制家居企业显示出

它的成长性，正处于快速扩张结算，产能。渠道急需进一步提高，急

需资本的支持。

然而，随着涉足定制家具行业的企业越来越来多，龙头企业先发

优势的红利也将消失。新进入市场的企业面临的仅是如何从单品或渠

道上做出差异化来获取自己的市场份额，而龙头企业则需要选择的是

在单品上做精做强，巩固单品市场地位，还是从单品类定制向多品类

定制延伸，用品牌和渠道优势拓宽公司的整体业绩规模。

这里我们先简单了解一下定制家具企业的主要分类，一般可以分

为定制衣柜、定制厨柜、全屋定制三类。目前龙头企业多以定制衣柜

和厨柜这样单品类作为主营。但是随着整个行业进入快速扩张阶段后，

一旦单品渗透率难以短期有效提高，整体业绩增长将会放缓。所以近

年来各个单品企业都开始着手布局多品类定制衍生甚至涉及全屋定制。

这是一个不错的战略方向，但是需要注意的是目前我国定制家具

行业无论是渗透率或行业集中度都在较低水平。根据中国建筑建材年

度报告披露，目前定制衣柜行业渗透率30%。最大的定制衣柜龙头仅占

衣柜行业的4%。定制厨柜虽然渗透率较高达到60%，但参考国外80%的

渗透率依旧具备提升空间。另外，定制厨柜行业集中度相较定制衣柜

更为分散。根据2015年相关数据显示，厨柜龙头企业合计市场占比仅

为7.4%，集中度很大的提升空间。因此，布局全品类定制虽然能短期

快速提升业绩规模，但是如果企业生产成本管控水平没有跟上盲目扩

张的话，非但不能体现出规模效应的优势反而在原本领域内可能会受

到着力于深耕单品定制类企业的挑战，失去领先的位置。所以，我们

认为在家具定制行业集中度还有很大提升空间的情况下，盲目扩张布

局全品类并不可取。反而有些单品类定制企业若能在全屋定制的大潮

下另辟蹊径，沉下去做大做强其主营产品从而增强其领域垂直的品牌

影响力会是更好的对策。

二、全屋定制家具行业发展趋势分析

全屋定制是集家居设计及定制、安装等服务为一体的家居定制解

决方案，全屋定制是家居企业在大规模生产的基础上，根据消费者的

设计要求来制造的消费者的专属家居。

当房地产蓬勃发展，各种户型、装修风格的居室也层出不穷时，

使得大多数家具在设计时相对大众化，很难满足个性要求。很多家具

在展厅里格调优美，一旦搬到具体的家里却黯然失色，不是尺寸与房

屋空间不符，就是款式不符合整体装修风格，定制则为中国广大消费

者提供个性化的家具定制服务，包括整体衣柜、整体书柜、酒柜、鞋

柜、电视柜、步入式衣帽间、入墙衣柜、整体家具等多种称谓的产品

均属于全屋定制范畴。全屋定制家具也成了众多家具厂商推广产品的

重要手段之一。

随着社会的发展，科技的日新月异，消费者越来越注重生活品味

的提高，家具在讲究实用的基础上，其艺术价值和审美功能也日益凸

显出来。作为整体家具的一个升级版，全屋定制个性突出，在设计的

过程中讲究和消费者的深度沟通，能充分的结合消费者的生活习惯和

审美标准。

买新房装修已经成为如今都市白领头疼的一个问题，首先是装修

周期长，有时候工程能长达半年之久，严重的影响了消费者的工作和

生活。其次是需要购买和操心的东西太多，有时候作为外行还经常受

到欺骗，全屋定制概念的提出，大大的简化了整个装修的流程，一体

化的设计，让消费者不用在东奔西跑东拼西凑，在享受到整体性优势

的同时，也节约了大量的时间。

能够推出全屋定制的企业，必然有着深厚的技术沉淀和品牌美誉

度，这是一种实力的象征。再加上全屋定制注重在环保方面的挖掘，

无论是在选材上，还是在工艺制作的过程中，都将环保提升到了一个

至高无上的地位。

全屋定制作为整体家具新的发展方向，虽然年轻，但是已经展示

出了朝气蓬勃的发展实力，在不久的未来，全屋定制将在中国的整体

家具市场，必然会成为主流。

对现代人来说，家具不仅是一种实用品，更代表了一种生活态度。

全屋定制家具越来越受到消费者的认可。定制家具，既可以合理利用

家中的各种空间，又能够和整个家居环境相匹配。如整体衣柜定制，

可以将衣柜嵌入墙内，配上适宜的推拉门，衣柜就和整个装修风格浑

然一体，并且还可以根据主人的个性特别定制，充分体现主人的品位。

针对2013年房地产市场小户型居多的特点，全屋定制更能充分地发挥

设计的想象，让小户型充满“大智慧”。

在传统营销模式中，家具企业往往根据简单的市场调查，跟随家

具潮流进行家具研发生产。但这种模式生产出来的家具不是尺寸不符

合要求，就是款式不能满足个人偏好。而全屋定制将市场细分到个人，

根据个人要求设计家具，消费者就是家具的设计者之一。可根据个人

爱好提出一些特定要求，如颜色搭配，个性化规格等等。

在传统营销模式下家具企业为了追求利润最大化，通过大规模生

产来降低产品成本，一旦市场遭遇稍微不测，这种大规模生产的家具

由于雷同必然导致滞销或积压，造成资源浪费。而全屋定制是根据消

费者定单生产，几乎没有库存，加速了资金周转

在传统营销模式中，家具企业为了占领市场，往往通过广告宣传、

建专卖店营业推广等方式来拉动销售，因而成本较高。而全屋定制只

要家具质量可靠、价格合理，家具就可以顺利销售出去。在全屋定制

中厂家直接面对消费者减少了销售环节，也减少了各种开支。

中国家具市场之所以在发展中遭遇重重乱象，根本原因就在于产

品的山寨化和盲目跟风。前几年整体家具逐渐风行走俏市场，很多的

传统家具生产商纷纷跟风，在没有技术实力和人才沉淀的基础上依靠

模仿和山寨打价格战，结果发展受阻。如今全屋定制日渐火爆，一些

不具有设计实力的工厂又是纷纷跟风，企图再一次浑水摸鱼分一杯羹，

然而全屋定制设计师指出，由于全屋定制门槛高，要求多，流程复杂，

想要做好，必须要有一定的实力。

全屋定制作未来家具的一个新的发展方向，对很多家具品牌来说，

是机遇，也是挑战，能不能抓住，就看其品牌实力，设计实力和服务

实力了。

第三章 主要建设内容与建设方案

一、主要建设内容与规模

（一）主要建设内容

1、该项目总征地面积6856.76平方米（折合约10.28亩），其中：

净用地面积6856.76平方米（红线范围折合约10.28亩）。项目规划

总建筑面积10765.11平方米，其中：规划建设主体工程6619.59平方

米，计容建筑面积10765.11平方米；预计建筑工程投资951.46万元。

2、配套建设相应的公用辅助工程设施。

3、购置主要生产工艺设备，组建相关的生产车间及生产经营管理

部门。

4、对生产过程中产生的废气、废水、噪声、固废等进行有效治理。

（二）项目土建工程方案

1、该项目主要土建工程包括：生产工程、辅助生产工程、公用工

程、总图工程、服务性工程（办公及生活）和其他工程六部分组成。

主要建设内容包括：生产车间、辅助车间、仓储设施（原料仓库和成

品仓库）等配套工程和办公室、职工宿舍、围墙、厂区道路及绿化等。

2、本期工程项目预计总建筑面积10765.11平方米，其中：计容

建筑面积10765.11平方米，计划建筑工程投资951.46万元，占项目

总投资的42.10%。

3、本期工程项目建设规划建筑系数65.01%，建筑容积率1.57，

建设区域绿化覆盖率7.42%，固定资产投资强度180.94万元/亩。

（三）设备购置方案

1、该项目需购进先进的生产设备、检测设备、环保设备、安全设

施及相关配套设备，设备选型遵循“性能先进、质量可靠、价格合理”

的原则，需要购置生产专用设备和检测设备等先进的工艺装备，确保

项目的生产及产品检验的需要。

2、项目拟选购国内先进的关键工艺设备和国内外先进的检测设备，

预计购置安装主要设备共计61台（套），设备购置费895.92万元。

二、产品规划方案

（一）产品放方案

1、该项目主要从事全屋定制家具的生产和销售业务，根据国家有

关产业政策和国内外市场对全屋定制家具需求预测分析，综合考虑产

品市场定位、产能发展需要、资金状况、技术条件、销售渠道、销售

策略、管理经验以及相应配套设备、人员素质以及项目所在地建设条

件与运输条件、公司的投资能力和原辅材料的供应保障能力等诸多因

素，项目按照规模化、流水线生产方式布局，本着“循序渐进、量入

而出”的原则提出产能发展规划。

2、项目产品主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资

源供应情况、企业资金筹措能力、生产工艺技术水平的先进程度、项

目经济效益及投资风险性等方面综合考虑确定。该项目主要产品为全

屋定制家具，具体品种将根据市场需求状况进行必要的调整，各年生

产纲领是根据人员及装备生产能力水平，并参考市场需求预测情况确

定，同时，把产量和销量视为一致，本报告将按照初步产品方案进行

测算，根据确定的产品方案和建设规模及预测的全屋定制家具产品价

格根据市场情况，确定年产量为xxx，预计年产值3216.00万元。

（二）营销策略

坚持把项目产品需求市场作为创业工作的出发点和落脚点，根据

市场的变化合理调整产品结构，真正做到市场需要什么产品就生产什

么产品，市场的热点在哪里，创新工作的着眼点就放在哪里；针对市

场需求变化合理确定项目产品生产方案，增加产品高附加值，能够满

足人们对项目产品的需求。项目产品的市场需求是投资项目存在和发

展的基础，市场需要量是根据分析项目产品市场容量、产品产量及其

技术发展来进行预测；目前，我国各行业及各个领域对项目产品需求

量很大，由于此类产品具有市场需求多样化、升级换代快的特点，所

以项目产品的生产量满足不了市场要求，每年还需大量从外埠调入或

国外进口，商品市场需求高于产品制造发展速度，因此，项目产品具

有广阔的潜在市场。

在今后的生产经营过程中，根据国内外市场的供求形势，积极拓

宽产品营销范围，随着销售市场的不断扩大，相应扩大其生产能力，

同时，适时研制开发符合市场需求的新产品，满足国内外不同市场应

用领域的需要。

产品方案一览表

序号 产品名称 单位 年产量 年产值

1全屋定制家具A单位xx1447.20

2全屋定制家具B单位xx804.00

3全屋定制家具C单位xx482.40

4全屋定制家具D单位xx257.28

5全屋定制家具E单位xx160.80

6全屋定制家具F单位xx64.32

合计单位xxx3216.00

第四章 项目选址科学性分析

为了认真贯彻落实国家“十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕

地”的基本国策，促进建设用地的集约利用优化配置，提高工业项目

建设用地的管理水平，中华人民共和国国土资源部制定了《工业项目

建设用地控制指标》。控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及

其配套工程在土地利用上进行控制的标准，是国土资源管理部门在建

设用地预审和审批阶段核定项目用地规模的重要标准，是项目承办单

位和设计部门编制项目可研报告和初步设计文件的重要依据。

一、选址要求

1、项目选址应符合城乡建设总体规划和工业项目占地使用规划的

要求，同时具备便捷的陆路交通和方便的施工场址，并且与大气污染

防治、水资源和自然生态资源保护相一致。

2、所选厂址应避开自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源地和

其它特别需要保护的环境敏感性目标。

3、节约土地资源，充分利用空闲地、非耕地或荒地，尽可能不占

良田或少占耕地。应充分利用天然地形，选择土地利用率高征地费用

少的场址。

4、厂址选择应提供足够的场地以满足工艺及辅助生产设施的建设

需要。厂址应具备良好的生产基础条件，水源、电力、运输等生产要

素供应充裕，能源供应有可靠的保障。

5、厂址应靠近交通主干道，具备便利的交通条件，有利于原料和

产成品的运输。通讯便捷有利于及时反馈市场信息。

6、对周围环境不应产生污染或对周围环境污染不超过国家有关法

律和现行标准允许范围，不会引起当地居民的不满，不会造成不良的

社会影响。

7、项目建设方案力求在满足生产工艺、防火安全、环保卫生等要

求的前提下，尽量合并建筑充分利用自然空间，坚决贯彻执行“十分

珍惜和合理利用土地”的基本国策，因地制宜合理布置。对各种设施

用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率，同时，采用先进的工艺

技术和设备，达到“节约能源、节约土地资源”的目的。

二、项目选址及用地方案

通过对可供选择的建设地区进行比选后，综合考虑交通条件、土

地取得成本及职工交通便利条件，选择某某临港经济技术开发区为建

厂地址。

园区不断坚持产城融合绿色协调发展，产业科技新城形象日益凸

显。国家高新区努力践行绿色协调发展的新型工业化道路，经历了从

实现科技价值、到经济价值、再到社会价值的转变。持续推动园区基

础设施建设，商贸、医疗、交通、学校、娱乐等城市配套功能不断改

进。社会治理模式不断创新，互联网新兴手段、广大社会力量广泛参

与园区社会事务，产业社区、创业社区大量涌现。园区不断坚持节约

集约用地，土地利用综合效益显著提升。国家高新区土地利用程度总

体良好，土地利用结构相对合理，土地利用效率、投资强度和效益方

面均处全国先进行列，已日渐成为节约集约用地的先导区和示范区。

根据国土资源部2014年土地集约利用评价结果，国家高新区综合容积

率为1.00，工业用地综合容积率为0.91，工业用地地均固定资产投资

为6788.83万元/公顷，在各类国家级开发区中均为最高。与2012年

的评价结果相比，国家高新区综合容积率提高了0.07，工业用地地均

固定资产投资增长17.37%，工业用地地均收入增长幅度为1.68%，提

升显著。

所选区域土地资源充裕，而且地理位置优越，地形平坦、土地平

整、交通条件便利、配套设施条件具备，符合项目选址要求。项目建

设遵循“合理和集约用地”的原则，按照行业生产规范和要求，进行

科学设计、合理布局，符合全屋定制家具生产经营的需要。

三、项目节约用地措施

按照节约用地的基本国策，该项目设计中采取了以下几个方面的

措施：

1、项目选址在某某临港经济技术开发区，符合城市总体规划和土

地使用控制要求。依托当地生活设施、公共设施、交通运输设施，项

目建设区域少建非生产性设施，以利节约用地。

2、认真贯彻执行专业化生产原则，除了主要生产过程和关键工序

由该项目实施外，其他附属部件采取外协（外购）方式，从而减少了

重复建设，节约了资金、能源和土地。

3、采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房的面积

利用率，有利于节约土地资源。

4、仓库采用简易货架，提高了库房的面积和空间利用率节约了土

地。

四、项目选址评价

1、拟建项目用地位置周围5km以内没有地下矿藏、文物和历史文

化遗址，项目建设不影响周围军事设施的建设和使用，也不影响河道

的防洪和排涝。项目建设选址周围无粉尘、有害气体、放射性物质和

其他扩散性污染源，而且建设区域地形平坦、土地平整、交通便捷、

配套设施条件齐备，符合项目选址的根本要求。

2、项目选址所处位置交通便利、地理位置优越，有利于项目生产

所需原料、辅助材料和成品的运输。通讯便捷、水资源丰富、能源供

应充裕，适合于全屋定制家具生产经营活动，为此，该区域是发展化

工行业的理想场所。

3、厂址周围没有自然保护区、风景名胜区、生活饮用水水源地等

环境敏感目标，自然环境条件良好。拟建工程地势开阔，有利于大气

污染物的扩散，区域大气环境质量良好。

4、拟建厂址具备良好的原料供应、供水、供电条件，生产、生活

用水全部由某某临港经济技术开发区提供，完全可以保障供应。

5、综上所述，项目选址位于某某临港经济技术开发区工业项目占

地规划区，该区域地势平坦开阔，四周无污染源、自然景观及保护文

物，供电、供水可靠，给、排水方便，而且，交通便利、通讯便捷、

远离居民区，所以，从厂址周围环境概况、资源和能源的利用情况以

及对周围环境的影响分析，拟建工程的厂址选择是科学合理的。

第五章 土建工程

一、标准规范

1、《建筑结构可靠度设计统一标准》

2、《建筑抗震设防分类标准》

3、《建筑结构荷载规范》

4、《建筑抗震设计规范》

5、《混凝土结构设计规范》

6、《高层建筑混凝土结构技术规范》

7、《建筑地基基础设计规范》

8、《建筑桩基技术规范》

9、《钢筋混凝土结构设计规范》

10、《钢结构设计规范》

11、《民用建筑设计通则》

二、土建工程设计要求

1、本项目中所有建、构筑物均按永久性建构筑物设计。建筑物设

计正常使用年限为50年。

2、砌体结构应按规范设置地圈梁及构造柱，建筑物耐火等级均为

二级。

3、建筑建设地抗震设防烈度为9度。设计基本地震加速度为

0.05g，设计地震分组为第一组。本项目建筑物结构设计应符合9度抗

震设防的要求，抗震设防类别为乙类，采取相应抗震构造措施。

三、建筑结构设计

1、拟建厂区场地地势较平坦，无不良工程地质现象，适宜建厂。

2、基础工程：根据工程地质条件，荷载较小的建（构）筑物采用

天然地基，荷载较大的建（构）筑物采用天然地基或人工挖孔灌注桩。

3、车间厂房：采用钢屋架结构，屋面采用彩钢板，墙体采用彩钢

夹芯板，基础采用钢筋混凝土基础。

4、办公楼：采用现浇钢筋混凝土框架结构，多孔砖非承重墙体，

屋面为现浇钢筋混凝土框架结构，基础为钢筋混凝土基础。

5、其他用房：采用砖混结构，承重型墙体，基础采用墙下条形基

础。

四、主要材料选用标准要求

1、建筑钢筋选用标准要求：基础受力主筋均采用HRB400，箍筋及

其他次要构件为HPB300。

2、焊条选用标准要求：对于HPB300级钢筋选用E43系列焊条，

对于HRB400级钢筋选用E50系列焊条。

3、钢材及螺栓：一般钢构件采用Q235B。地脚螺栓一般采用Q235

钢。

4、水泥选用标准：水泥品种一般采用普通硅酸盐水泥，并根据建、

构筑物的特点和所处的环境条件合理选用添加剂，

5、混凝土：根据《混凝土结构耐久性设计规范》GB/T50476之规

定确定构筑物结构构件最低混凝土强度等级，基础混凝土结构的环境

类别为一类，含设备基础混凝土强度等级采用C30，基础混凝土垫层为

C15。

6、混凝土保护层：结构构件受力钢筋的混凝土保护层厚度根据

《混凝土结构耐久性设计规范》GB/T50476规定执行。

五、土建工程指标

项目净用地面积6856.76平方米，建筑物基底占地面积4457.58

平方米，总建筑面积10765.11平方米，其中：规划建设主体工程

6619.59平方米，项目规划绿化面积799.11平方米。

本期工程项目建设规划建筑系数65.01%，建筑容积率1.57，建设

区域绿化覆盖率7.42%，固定资产投资强度180.94万元/亩。

土建工程投资一览表

序号 项目

占地面积基底面积建筑面积计容面积投资（万元）

（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）

1主体生产工程3151.513151.516619.596619.59643.57

1.1主要生产车间1890.911890.913971.753971.75399.01

1.2辅助生产车间1008.481008.482118.272118.27205.94

1.3其他生产车间252.12252.12383.94383.9438.61

2仓储工程668.64668.642694.592694.59190.53

2.1成品贮存167.16167.16673.65673.6547.63

2.2原料仓储347.69347.691401.191401.1999.08

2.3辅助材料仓库153.79153.79619.76619.7643.82

3供配电工程35.6635.6635.6635.662.84

3.1供配电室35.6635.6635.6635.662.84

4给排水工程41.0141.0141.0141.012.54

4.1给排水41.0141.0141.0141.012.54

5服务性工程423.47423.47423.47423.4729.94

5.1办公用房180.53180.53180.53180.5312.35

5.2生活服务242.94242.94242.94242.9415.10

6消防及环保工程119.46119.46119.46119.469.50

6.1消防环保工程119.46119.46119.46119.469.50

7项目总图工程17.8317.8317.8317.8359.63

7.1场地及道路硬化1164.60213.97213.97

7.2场区围墙213.971164.601164.60

7.3安全保卫室17.8317.8317.8317.83

8绿化工程368.7912.91

合计951.464457.5810765.1110765.11

第六章 公用工程

一、供电工程

（一）供电电源

1、本项目供电负荷等级为三级。厂区降压站电源取自国家电网，

电源符合国家标准《供配电系统设计规范》（GB50052-1995）的规定。

2、项目建设单位内设配电室，电源进户采用电缆直接埋地敷设引

入配电室。厂内供电电压等级380V、TN-C-S系统供电。选择节能型变

压器。厂内配电室操作环境，按国标GB50058-92《爆炸及火灾危险环

境电力装置设计规范》的要求设计，

3、电源设备选用隔爆型dIIBT4级防爆电器，照明导线穿钢管敷

设。其它环境按一般建筑物设计。进入易燃易爆区域的各类电缆采用

防火性能较高的阻燃电缆。厂内配电采用放射式配电方式，室外电缆

直埋或电缆沟敷设，直埋埋深-1.0m，过路及穿墙穿钢管保护。

4、室外电源采用三相四线制380/220V，室内三相五线制，照明灯

具电压为220V。厂内动力、照明负荷按“三类”用电负荷设计。自

10KV电网引一路架空线作为主电源引入厂内10KV终端杆，经避雷器保

护后，以电缆方式引入厂内配电室高压配电室。

5、为保证仪表、自动控制系统、通信及应急照明等局部重要负荷

的不间断供电，有效提高系统的利用率，厂内设置一套在线式不间断

电源装置UPS，为PLC系统、报警系统、检测仪表、控制设备和应急照

明等负荷供电，UPS不间断电源后备供电时间不小于4小时。

（二）低压配电方案

1、车间低压配电回路采用放射式、树干式混合配电。车间配电干

线采用插接母线和电力电缆在电缆桥架内沿柱、沿梁敷设方式。各变

压器之间设低压联络。

2、车间照明线路选用绝缘线，配电照明箱引出部分沿电缆桥架敷

至灯具，部分线路穿管沿梁明敷。车间照明采用金属卤化物灯，工位

照明采用高效荧光灯。在生产厂房，办公区及动力站房设置应急照明

及疏散照明。

3、配电室变压器中性点直接接地，高压设备采用保护接地，高低

压系统共用接地装置，接地电阻不大于1Ω。配电系统采用TN-S接地

型式，设专用PE线，插座回路装设漏电保护装置。较高的建筑物按Ⅲ

类防雷建筑物设计防雷装置。

4、配电系统根据负荷大小用单相（共三线：L线，N线，PE线）

220V配电或三相（五线：L1、L2、L3线、N线、PE线）380V配电。建

筑的垂直干线宜采用电力电缆，分支电缆或母线槽配电、干线应在电

气竖井内敷设，而电缆截面应按发热条件选用，再校验电压损和机械

强度。

5、配电方式采用放射式和树干式相混合的方式。应急照明及疏散

指示照明采用带蓄电池灯具，其它如普通照明，采用从配电房引出可

靠的专用的单回路供电。照明配电采用电缆树干式供电，楼梯灯、疏

散指示灯、走廊应急灯灯具带30分钟蓄电池，当市政电源断电时蓄电

池继续供电。

（三）照明设计

在保证照度的前提下优先采用高效节能灯具和使用寿命长且显色

性好的光源。易燃易爆区域内的照明灯具以高压钠灯或金属卤素灯为

光源的防爆等为主，适当辅以防爆荧光灯。非易燃易爆区域以高效荧

光灯为主，适当辅以部分装饰灯具。

1、车间照明分为普通照明、值班照明、事故照明和局部照明。普

通照明是整个照明系统应用最多的系统，根据不同厂房对照度的要求，

对灯具按照合理、美观、有效和节能的原则进行布置。高大空间的生

产车间顶灯采用金属卤化物灯，车间沿生产线吊架上设置双管荧光灯。

检测室采用荧光灯。车间生活间采用荧光灯，局部采用节能灯。金属

卤化物灯灯具为块板式节能灯具，并带电容补偿。荧光灯采用高效反

射灯具。

2、厂区照明采用透露性强的高压钠灯，路灯专用灯具。各车间通

道的上方装设平时作为工作照明一部分的金属卤化物灯作为值班照明。

各车间的工作照明分片集中控制。值班照明为常明灯，常年不断电单

独控制。车间生活和办公室等场所的照明均采用分散控制。

3、各车间的照明按车间放射加树干混合式配电，照明干线采用

ZR-YJV-1000型电缆沿配电用电缆桥架敷设或采用BV塑料线穿焊接钢

管埋地暗敷。车间内照明支线采用BV型铜芯塑料线穿薄电线管沿屋架

梁或屋顶金属檩条敷设。

（四）电能计量及节能措施

1、工厂采用高压计度方式结算电费，低压出成回路装有电度表，

便于各车间成本核算，在10kv电源进线处设总计量。每路10kv出线

柜均装设有功和无功电度表。变压器低压总进线设有功计量和无功计

量。照明用电和动力用电分开计量。动力用电每个配出回路根据需要

装设有功电度表。

2、用电设备单台电机容量在75kW及以上，电热设备单台容量

50kW及以上的设备均单独装设计度表。

3、为节约电能，设计中选用节能型电器产品，照明选用光效高的

光源和灯具，采用低压静电电容补偿以降低无功损耗。

4、合理安排生产，加强用电监督管理，对计量仪表定期校验。

（五）电气安全与接地

低压配电系统采用TN接地型式。有车间配电室的建筑采用TN-S

型，三相五线。变压器中性点直接接地，所有电气设备外壳及外露可

导电的金属部分需与PE线可靠连接为一体。保护接地、过电压保护接

地和防雷接地共用，构成共用接地系统，接地电阻应≤1Ω。无变电所

的建筑物的低压配电系统采用TN-C-S接地型式，电源中性线在进户处

作重复接地。接地装置均利用建筑物基础，重复接地后PE线和N线完

全分开。

二、供水工程

（一）供水方案

厂区水源为市政自来水，厂区给水系统采用生产、生活、消防合

一给水系统，项目用水由某某临港经济技术开发区市政管网给水干管

统一提供，年用水约2280.0立方米。供水管网水压大于0.40Mpa可以

满足项目需求。进厂总管选用DN200，各车间分管选用DN50~DN100，

给水管道在厂区内形成环状给水管网，各单体用水从厂区环网上分别