建筑规划设计基础知识培训

建筑规划设计基础知识培训

一．房地产基础知识

1. 房地产：又称“不动产”，房产与地产的总称，一般有三种存在形式：单纯的土地、

单纯的建筑物、土地和建筑物结合的“房地”。通常意义上的“房地产”就是指土地和

建筑物相结合的不动产。地产和土地的根本区别在于有无权属关系。

2. 房地产业：主要业务内容包括房地产开发、房地产投资、房地产建设、中介服务、

咨询服务、价格评估、房地产经纪、物业管理等

。

3.

房产分类：住宅（商品房、非商品房）、非住宅

4. 中国土地制度：国家或集体所有，使用权非所有权

5. 土地类型：

——居住用地70年；

——工业用地50年；

——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

——商业、旅游、娱乐用地40年；

——综合或其它用地50年；

——另外，加油站、加气站用地为20年；

行政机关、军事、绿化用地等

6. 土地获取：

土地使用权出让：招拍挂

征用、划拨

7. 房地产市场：

一级、二级、三级市场

一级市场：土地使用权交易

二级市场：房地产经营者投资开发，房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交

易

三级市场：在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易

二．规划基本知识

1. 基本名词概念：按规模大小和等级不同分类，

居住区：规模一般为：人口5～6万（不少于3万）人，用地50～100公顷左右

居住小区：人口规模 7000～15000人

居住组团：人口规模1000～3000人

2. 各种红线：

用地红线:项目用地的使用权属范围的边界线，围墙位置。

道路边线：规划道路控制线，可与用地红线重合。

建筑控制线：有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界

线。

用地红线与建筑控制线之间范围归项目使用，绿化、运动场等。

3. 总建筑面积：地上+地下+公共建筑面积

4. 建筑密度（建筑覆盖率）：居住建筑基底面积/居住建筑用地面积x100%，居住区一般

17%~30%

5. 容积率：小区总建筑面积之和/小区总占地面积（不含代征）x100%

6. 住宅间距：是两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比

值

7. 层高：下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离

8. 绿地率：绿地率=绿地面积/土地面积，绿地面积：规划指标，指各类绿地面积的总

和，包括：公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等，而宅旁绿地等庭院绿

化的用地面积，在计算时要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入

绿化用地。

9. 绿化覆盖率：绿化垂直投影面积之和/占地面积x100%

10. 日照： 居住建筑从底层窗台算起，大寒日满窗日照有效时间不小于连续2小时，是建

筑间距的依据来源之一，

建筑布局和间距应综合考虑防火、日照、防噪、卫生等要求

11. 公共服务设施：配套公建，包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、

社区服务、公共和行政管理等；一般根据规划入口计算，

居住区级：1.6~2.5㎡/人，占地：2-3㎡/人；小区级：1㎡/人，占地：1㎡/人；

组团级：0.5㎡/人，占地：0.5㎡/人；

商业停车位：0.5-1个/100㎡，幼儿园：每班30人，20㎡/人，6班制幼儿园建筑

面积3000㎡，用地面积与建筑面积基本相同；居委会：每500户70㎡；物业服务

用房：项目建筑面积的2‰；

12. 用地平衡：住宅基底：17%~30%，道路：10%~18%（考虑路边停车，纯道路9%~12%），

景观绿化：50%~70%（包括铺地、水面、绿化）；

13. 停车位：见不同建筑停车指标

一般：大型超市营业面积和停车场面积比2：1、百货商场5：1、批发市场8：1；

14. 层数划分:

低层：1~3层，多层：4~6层，中高层：7~9层，高层：10层以上；

15. 建筑面积计算规定：

版本：《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB / T 50353-2005 ，自2005

年7 月1 日起实施。

1) 建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外墙水平投影面积之和，包括：阳台

挑廊、地下室、室外楼梯等，有上盖、结构牢固、层高在2.2米（含）以上的永久

建筑。

2) 套内建筑面积：指套内住户独自使用的面积，包括：套内使用面积、墙体面积、阳

台面积。

3) 公共建筑面积：共同占有或共同使用的建筑面积，共同使用、不可分割，包括应分

摊的和不能分摊的公共建筑面积。

4) 房屋销售面积：该套单元的建筑面积+该套单元的公摊面积

公摊面积：电梯井、楼梯间、垃圾道、设备间、公共门过道、地下室、值班室、小

区服务公共用房、物业管理用房

三．房地产开发的前期工作

项目建议书、前期市场调研、市场定位及价值判断、价值报告、客户群体与产品定位、项

目发展规划、总体规划设计

四．住宅规划设计的基本流程

总体规划——建筑单体设计（房型设计）——细节处理——环节规划——景观设计

户型设计：市调、需求、户型大小、功能分区、户型布局、户型分布、户型构成、细部处

理

五．设计阶段划分

总体设计（概念）、初步、技术、施工图设计

六．图纸基本类型

总平面规划图、环境规划图、交通组织图、单体平面图、建立立面图、工程施工图、户型

图

七．项目环境介绍

所处区域、历史沿革、商业发展状况、公共投资与重大建设、区域特色、交通状况

八．项目产品介绍

基本资料、规划理念、产品规划、建材及装修标准、公共配套设施、绿化景观设计、

物业管理

户型介绍：种类、面积范围、主力户型、产品优势、价格状况

九．I-方程项目

总图、户型图

流线（户型结构和面积、电梯楼梯位置等），功能分区

住宅八大功能：起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习、休闲），

住宅三类空间：公共空间：起居室、餐厅、阳台；私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧

卫生间；服务空间：厨房、公共卫生间、工人房、储藏间、工作阳台

客厅 餐厅

厨房 主卧：带独立的卫生间及更衣间，明显大于次卧室