戴成满与黄晓俊、西安海城房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷二

戴成满与黄晓俊、西安海城房地产营销策划有限公司房屋买

卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】陕西省西安市中级人民法院

【审理法院】陕西省西安市中级人民法院

【审结日期】2020.10.19

【案件字号】(2020)陕01民终10823号

【审理程序】二审

【审理法官】王宏侯新省张伟

【审理法官】王宏侯新省张伟

【文书类型】判决书

【当事人】戴成满;黄晓俊;西安海城房地产营销策划有限公司

【当事人】戴成满黄晓俊西安海城房地产营销策划有限公司

【当事人-个人】戴成满黄晓俊

【当事人-公司】西安海城房地产营销策划有限公司

【代理律师/律所】郑培合陕西德伦律师事务所;刘程陕西平非律师事务所

【代理律师/律所】郑培合陕西德伦律师事务所刘程陕西平非律师事务所

【代理律师】郑培合刘程

【代理律所】陕西德伦律师事务所陕西平非律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【原告】戴成满

【被告】黄晓俊;西安海城房地产营销策划有限公司

【本院观点】黄晓俊与戴成满及海城公司签订涉案《房屋买卖居间合同》约定戴成满将涉案

房屋出卖给黄晓俊，黄晓俊虽户户籍不在西安市，黄晓俊原系西安市户籍，是因上学才将户

户籍迁出，根据《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施

细则》第四条的规定，黄晓俊具有西安市的购房资格，对此戴成满并无异议。

【权责关键词】代理违约金支付违约金合同约定第三人证明诉讼请求反诉维持原判查封

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审经审理查明，2017年7月4日西安市住房保障和房屋管理局发布的《西安

市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》第四条规定“具

备以下情形的，视同本市户户籍居民家庭执行相关购房政策：、……；2、因就学将户户籍迁

出，够提供原户户籍登记在我市相关证明材料的；、……。一审法院查明的其余事实属实。

【本院认为】本院认为，黄晓俊与戴成满及海城公司签订涉案《房屋买卖居间合同》约定戴

成满将涉案房屋出卖给黄晓俊，黄晓俊虽户户籍不在西安市，黄晓俊原系西安市户籍，是因

上学才将户户籍迁出，根据《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关

问题的实施细则》第四条的规定，黄晓俊具有西安市的购房资格，对此戴成满并无异议。根

据我市二手房交易的管理规定，戴成满在取得房产证后，双方要进一步进行交易需办理买卖

续的原因是戴成满拒不配合导致的，故一审法院认定黄晓俊不构成违约是正确的。黄晓俊在

本案中自愿一次性向戴成满支付剩余购房款以促成合同顺利履行，黄晓俊变更一次性付款有

利于戴成满更快的全额取得购房款，并未增加戴成满的合同义务，一审法院予以准许是正确

的。按照合同约定黄晓俊支付完全部购房款后，出卖人戴成满应履行配合办理房屋产权过户

手续的义务。 综上，戴成满的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维

持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36400元，戴成满已预交，由戴成

满承担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 05:41:32

【一审法院查明】一审法院经审理查明，2017年8月28日，戴成满(甲方)与黄晓俊(乙

方)、海城公司(丙方、居间方)签订《西安海城房地产营销策划有限公司房屋买卖居间合

同》，合同约定，乙方购买甲方所有的位于西安市曲江新区房屋，该房屋建筑面积为199平

方米，交易价格为3700000元，其中购房定金为100000元于2017年8月28日前由乙方实际

支付给甲方。其余购房款，乙方申请商业银行按揭贷款。合同第五条约定：甲方收到全部房

款当日，甲方向乙方交付该房屋。合同第七条约定：如乙方按揭贷款，须于甲方取得房屋所

有权证后10日内向贷款银行递交按揭资料。在甲方取得所有权证(如乙方按揭贷款，则待银

行按揭批复后)后，三方约定10日内办理过户手续。第八条违约责任约定：本合同签订后甲

方拒绝将该房屋出售给乙方或未按约定时间履行义务的，视为甲方违约，乙方有权单方面解

除合同并要求甲方承担违约责任，甲方应在违约责任发生之日起5个工作日内，向乙方退还

已收取的房款及双倍定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金，向丙方支付本合同约

定交易价格3%的服务佣金。本合同签订后，乙方拒绝购买该房屋或未按约定时间履行义务

的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并要求乙方在违约行为发生之日起5个工作日

内，向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金，向丙方支付本合同约定交易价格3%的服

务佣金。丙方应积极协助甲乙双方办理该房屋交易过程中一切相关事宜，不得故意隐瞒或提

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供虚假信息损害甲乙利益，因此给甲乙双方造成损失的，应退还已收取的中介费，仍不足以

赔偿其损失的应承担相应的赔偿责任。第九条约定：乙方购房资格费用人民币8000元由乙方

另行承担(实收5000元)，除甲乙双方原因外，丙方承诺于2017年11月20日前办理完所有

手续，每逾期一日，丙方承担1000元给乙方。合同签订后，黄晓俊按期向戴成满支付定金

100000元。但三方并未前往房管局办理涉案房屋买卖的网签手续，未设立资金监管账户。本

案在审理过程中，查明黄晓俊为履行案涉合同，办理了案涉房屋契税、大修基金等，并支付

83355元，海城公司也证实戴成满在交易过程中提出涨价，导致合同后期履行产生争议。此

外，戴成满称未配合办理房屋买卖合同网签的原因系黄晓俊不具备购房资格，未提交证据予

以证明。另查，涉案房屋实际坐落于西安市曲江新区，房屋所有权证号为：11xxx012-10-19-

12202，不动产权证书号为：陕(2017)西安市不动产权第1344375号。该房屋无共有权人、无

他项权利人、无查封及异议登记。黄晓俊籍贯属福建省莆田市莆田县，于2006年1月6日因

落户小城镇由福建省莆田市莆田县迁来本市，后于2013年6月17日因搬迁由本市东大街

339号安置楼北单元6层北户迁至西安市莲湖区桃园南路29号7号楼2门8层4号。后因上

学，将户口迁入上海市，2018年5月10日已将户口迁回本市，2018年5月10日，上海理工

大学中英国际学院提供在读证明一份，证明黄晓俊自2013年9月至今就读于上海理工大学中

英国际学院电子信息科学与技术专业，该生目前为大四学生，预计将于2018年7月毕业。黄

晓俊本人户籍符合本市市房发[2017]某某《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房

交易政策有关问题的实施细则》中购房资格的要求，具有购房资格，戴成满主张黄晓俊无购

房资格且被列入“房管局黑名单”未能向法庭提交相关证据。再查，庭审中，戴成满向法庭

出具温州市中诚公证处2017年10月24日公证委托书(复印件)一份，该委托书载明，戴成满

及其配偶陈周委托李银慧就买卖陕西省西安市曲江新区曲江池北路1369号19幢12202室

【不动产权证书编号：陕(xxx)西安市不动产权第xxx号】房屋委托李银慧作为其代理人代办

网签手续，签订房屋买卖合同，到不动产登记管理部门办理上述不动产的转移登记手续。经

查，李银慧原系海城公司员工，现已离职，其并未按授权委托书委托，代戴成满及陈周与黄

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晓俊办理涉案房屋的网签手续。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同合法有效。戴成满、黄晓俊双方所签订的

《西安海城房地产营销策划有限公司房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，不违反法

律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定的义务履行。本案中，戴成满

与黄晓俊就购买涉案房屋达成合意，在海城公司的居间协调下签订《西安海城房地产营销策

划有限公司房屋买卖居间合同》。合同签订后，黄晓俊已经按照合同约定，向戴成满支付定

金10万元。根据法庭调查，戴成满于2017年10月9日已取得房产证，但并未按照合同约

定，在10日内与黄晓俊办理网签手续，其于2017年10月24日，在温州办理公证书，公证

授权委托海城公司员工李银慧代其办理网签手续，但李银慧仍未办理。后戴成满以黄晓俊不

具备购房资格为由，拒绝配合黄晓俊办理涉案房屋的网签手续，并协商与黄晓俊解除合同，

导致至今合同仍未履行。现已查明，黄晓俊的户户籍条件符合本市购房资格，成满的主张无

事实依据，故未能按期办理银行贷款的责任不在于黄晓俊。戴成满要求解除合同并支付违约

金的诉请，法院不予支持。因涉案房屋上无他项权利登记、无查封，且黄晓俊同意将剩余购

房款3600000元一次性支付，故双方仍应按照合同约定，继续履行。兹依据《中华人民共和

国合同法》六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、黄晓俊应于本判决生效之日起十

日内向戴成满支付剩余购房款3600000元。二、应自被告履行上述给付义务后十日内配合黄

晓俊办理涉案房屋(位于西安市曲江新区，房屋所有权证号为：1150102012-10-19-12202)的

过户手续。三、驳回戴成满的诉讼请求。本案本诉案件受理费36400元，反诉案件受理费50

元，均由戴成满承担。因反诉案件受理费黄晓俊已预交，戴成满应在本判决生效之日起十日

内向黄晓俊支付。

【二审上诉人诉称】戴成满上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其在一审的全部诉讼请

求，驳回黄晓俊在一审的全部反诉请求；2、本案诉讼费由黄晓俊、海城公司承担。事实和理

由：1、其在一审中认为黄晓俊因未及时提供西安户籍在外就读证明而无法进行网签，并未称

黄晓俊不具备购房资格。黄晓俊户口不在西安市，其要购房要现进行购房资格审查，审查合

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格后，方可办理房屋买卖合同网签手续，其是在2017年10月9日办理完毕房产证，根据双

方合同约定，黄晓俊应在2017年10月19日前提供其具有购房资格的证明材料，但黄晓俊知

道2018年5月10日才办理了以上证明资料病愈2018年10月16日前提供给一审法庭。由于

黄晓俊未及时提供购房资格的证明资料，导致黄晓俊在取得其取得房屋所有权证后10日内未

向贷款银行递交按揭资料的事实后果，黄晓俊构成单方违约。2、李银慧是海城公司专职办理

房产证的工作人员，其是根据海城公司的推荐才委托李银慧负责办理，2017年10月24日李

银慧威信告知其，买房的购买资格的资料交了，可见李银慧已经在履行办理相关手续。李银

慧离职后，本案房屋过户手续是陈永波负责，其先后多次和陈永波联系。3、本案系黄晓俊没

有在合同规定的时间内提供就读学校户籍证明和在外就读证明等有效户籍证明，构成违约，

一审法院未予认定是错误的。 综上，戴成满的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正

确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，

判决如下：

戴成满与黄晓俊、西安海城房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

(2020)陕01民终10823号

当事人 上诉人(本诉原告、反诉被告)：戴成满。

被上诉人(本诉被告、反诉原告)：黄晓俊。

委托诉讼代理人：郑培合，陕西德伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘程，陕西平非律师事务所律师。

被上诉人(原审第三人)：西安海城房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江

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新区行政商务区某某某某某某。

法定代表人：朱继红，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈永波。

审理经过 上诉人戴成满因与被上诉人黄晓俊、西安海城房地产营销策划有限公司

(以下简称海城公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113

民初16384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本

案现已审理终结。

二审上诉人诉称 戴成满上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其在一审的全部

诉讼请求，驳回黄晓俊在一审的全部反诉请求；2、本案诉讼费由黄晓俊、海城公司承

担。事实和理由：1、其在一审中认为黄晓俊因未及时提供西安户籍在外就读证明而无法

进行网签，并未称黄晓俊不具备购房资格。黄晓俊户口不在西安市，其要购房要现进行

购房资格审查，审查合格后，方可办理房屋买卖合同网签手续，其是在2017年10月9

日办理完毕房产证，根据双方合同约定，黄晓俊应在2017年10月19日前提供其具有购

房资格的证明材料，但黄晓俊知道2018年5月10日才办理了以上证明资料病愈2018年

10月16日前提供给一审法庭。由于黄晓俊未及时提供购房资格的证明资料，导致黄晓俊

在取得其取得房屋所有权证后10日内未向贷款银行递交按揭资料的事实后果，黄晓俊构

成单方违约。2、李银慧是海城公司专职办理房产证的工作人员，其是根据海城公司的推

荐才委托李银慧负责办理，2017年10月24日李银慧威信告知其，买房的购买资格的资

料交了，可见李银慧已经在履行办理相关手续。李银慧离职后，本案房屋过户手续是陈

永波负责，其先后多次和陈永波联系。3、本案系黄晓俊没有在合同规定的时间内提供就

读学校户籍证明和在外就读证明等有效户籍证明，构成违约，一审法院未予认定是错误

的。

二审被上诉人辩称 黄晓俊辩称，1、其已经按照约定向戴成满的代理人递交了购

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房资格的相关资料，戴成满上诉状第四页到第五页认可这一事实；2、戴成满对于原合同

第七条第二款十日的约定的理解错误的，合同约定的是向贷款银行递交按揭资料的约

定，并非递交购买资格资料时限的约定；3、本案中戴成满提起诉讼是因为房屋价格上

涨，想涨价。

海城公司辩称，当时黄晓俊需要提供的资料已经全部提交了，戴成满的上诉理由

不成立。

原告诉称 戴成满向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方房屋买卖合同；2、黄晓

俊向其支付违约金37万元；3、黄晓俊承担本案诉讼费由；4、海称公司向其返还房屋钥

匙及房产证。

黄晓俊向一审法院提出反诉请求：1、判令戴成满依照《西安海城房地产营销策

划有限公司房屋买卖居间合同》的约定，办理过户手续；2、戴成满承担全部反诉费用。

一审法院查明 一审法院经审理查明，2017年8月28日，戴成满(甲方)与黄晓俊

(乙方)、海城公司(丙方、居间方)签订《西安海城房地产营销策划有限公司房屋买卖居

间合同》，合同约定，乙方购买甲方所有的位于西安市曲江新区房屋，该房屋建筑面积

为199平方米，交易价格为3700000元，其中购房定金为100000元于2017年8月28日

前由乙方实际支付给甲方。其余购房款，乙方申请商业银行按揭贷款。合同第五条约

定：甲方收到全部房款当日，甲方向乙方交付该房屋。合同第七条约定：如乙方按揭贷

款，须于甲方取得房屋所有权证后10日内向贷款银行递交按揭资料。在甲方取得所有权

证(如乙方按揭贷款，则待银行按揭批复后)后，三方约定10日内办理过户手续。第八条

违约责任约定：本合同签订后甲方拒绝将该房屋出售给乙方或未按约定时间履行义务

的，视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同并要求甲方承担违约责任，甲方应在违约

责任发生之日起5个工作日内，向乙方退还已收取的房款及双倍定金，并支付本合同约

定交易价格10%的违约金，向丙方支付本合同约定交易价格3%的服务佣金。本合同签订

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后，乙方拒绝购买该房屋或未按约定时间履行义务的，视为乙方违约，甲方有权单方面

解除合同并要求乙方在违约行为发生之日起5个工作日内，向甲方支付本合同约定交易

价格10%的违约金，向丙方支付本合同约定交易价格3%的服务佣金。丙方应积极协助甲

乙双方办理该房屋交易过程中一切相关事宜，不得故意隐瞒或提供虚假信息损害甲乙利

益，因此给甲乙双方造成损失的，应退还已收取的中介费，仍不足以赔偿其损失的应承

担相应的赔偿责任。第九条约定：乙方购房资格费用人民币8000元由乙方另行承担(实

收5000元)，除甲乙双方原因外，丙方承诺于2017年11月20日前办理完所有手续，每

逾期一日，丙方承担1000元给乙方。合同签订后，黄晓俊按期向戴成满支付定金100000

元。但三方并未前往房管局办理涉案房屋买卖的网签手续，未设立资金监管账户。本案

在审理过程中，查明黄晓俊为履行案涉合同，办理了案涉房屋契税、大修基金等，并支

付83355元，海城公司也证实戴成满在交易过程中提出涨价，导致合同后期履行产生争

议。此外，戴成满称未配合办理房屋买卖合同网签的原因系黄晓俊不具备购房资格，未

提交证据予以证明。另查，涉案房屋实际坐落于西安市曲江新区，房屋所有权证号为：

11xxx012-10-19-12202，不动产权证书号为：陕(2017)西安市不动产权第1344375号。

该房屋无共有权人、无他项权利人、无查封及异议登记。黄晓俊籍贯属福建省莆田市莆

田县，于2006年1月6日因落户小城镇由福建省莆田市莆田县迁来本市，后于2013年6

月17日因搬迁由本市东大街339号安置楼北单元6层北户迁至西安市莲湖区桃园南路29

号7号楼2门8层4号。后因上学，将户口迁入上海市，2018年5月10日已将户口迁回

本市，2018年5月10日，上海理工大学中英国际学院提供在读证明一份，证明黄晓俊自

2013年9月至今就读于上海理工大学中英国际学院电子信息科学与技术专业，该生目前

为大四学生，预计将于2018年7月毕业。黄晓俊本人户籍符合本市市房发[2017]某某

《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》中购

房资格的要求，具有购房资格，戴成满主张黄晓俊无购房资格且被列入“房管局黑名

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单”未能向法庭提交相关证据。再查，庭审中，戴成满向法庭出具温州市中诚公证处

2017年10月24日公证委托书(复印件)一份，该委托书载明，戴成满及其配偶陈周委托

李银慧就买卖陕西省西安市曲江新区曲江池北路1369号19幢12202室【不动产权证书

编号：陕(xxx)西安市不动产权第xxx号】房屋委托李银慧作为其代理人代办网签手续，

签订房屋买卖合同，到不动产登记管理部门办理上述不动产的转移登记手续。经查，李

银慧原系海城公司员工，现已离职，其并未按授权委托书委托，代戴成满及陈周与黄晓

俊办理涉案房屋的网签手续。

一审法院认为 一审法院认为，依法成立的合同合法有效。戴成满、黄晓俊双方所

签订的《西安海城房地产营销策划有限公司房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表

示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定的义务履

行。本案中，戴成满与黄晓俊就购买涉案房屋达成合意，在海城公司的居间协调下签订

《西安海城房地产营销策划有限公司房屋买卖居间合同》。合同签订后，黄晓俊已经按

照合同约定，向戴成满支付定金10万元。根据法庭调查，戴成满于2017年10月9日已

取得房产证，但并未按照合同约定，在10日内与黄晓俊办理网签手续，其于2017年10

月24日，在温州办理公证书，公证授权委托海城公司员工李银慧代其办理网签手续，但

李银慧仍未办理。后戴成满以黄晓俊不具备购房资格为由，拒绝配合黄晓俊办理涉案房

屋的网签手续，并协商与黄晓俊解除合同，导致至今合同仍未履行。现已查明，黄晓俊

的户户籍条件符合本市购房资格，成满的主张无事实依据，故未能按期办理银行贷款的

责任不在于黄晓俊。戴成满要求解除合同并支付违约金的诉请，法院不予支持。因涉案

房屋上无他项权利登记、无查封，且黄晓俊同意将剩余购房款3600000元一次性支付，

故双方仍应按照合同约定，继续履行。兹依据《中华人民共和国合同法》六十条、第一

百零七条之规定，判决如下：一、黄晓俊应于本判决生效之日起十日内向戴成满支付剩

余购房款3600000元。二、应自被告履行上述给付义务后十日内配合黄晓俊办理涉案房

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屋(位于西安市曲江新区，房屋所有权证号为：1150102012-10-19-12202)的过户手续。

三、驳回戴成满的诉讼请求。本案本诉案件受理费36400元，反诉案件受理费50元，均

由戴成满承担。因反诉案件受理费黄晓俊已预交，戴成满应在本判决生效之日起十日内

向黄晓俊支付。

本院查明 二审经审理查明，2017年7月4日西安市住房保障和房屋管理局发布的

《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》第四

条规定“具备以下情形的，视同本市户户籍居民家庭执行相关购房政策：、……；2、因

就学将户户籍迁出，够提供原户户籍登记在我市相关证明材料的；、……。一审法院查

明的其余事实属实。

本院认为 本院认为，黄晓俊与戴成满及海城公司签订涉案《房屋买卖居间合同》

约定戴成满将涉案房屋出卖给黄晓俊，黄晓俊虽户户籍不在西安市，黄晓俊原系西安市

户籍，是因上学才将户户籍迁出，根据《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住

房交易政策有关问题的实施细则》第四条的规定，黄晓俊具有西安市的购房资格，对此

戴成满并无异议。根据我市二手房交易的管理规定，戴成满在取得房产证后，双方要进

一步进行交易需办理买卖合同的网签备案手续，之后才能办理后续的按揭贷款及过户手

续，但因戴成满不配合办理买卖合同的网签备案手续，导致合同后续内容未继续履行，

戴成满称是因为黄晓俊未按约定提供其具有购房资格的资料，其才拒绝配合办理网签手

续，但双方合同中对黄晓俊何时提交购房资格的资料及向谁提交并未约定，戴成满的该

上诉理由与合同约定不符。根据西安市二手房的交易习惯，购房资格的审查是房屋交易

管理部门来审核的，并非出卖人审核，且根据海城公司的陈述，黄晓俊已经提交了具有

购房资格的资料，本案没有办理买卖合同网签备案手续的原因是戴成满拒不配合导致

取得购房款，并未增加戴成满的合同义务，一审法院予以准许是正确的。按照合同约定

黄晓俊支付完全部购房款后，出卖人戴成满应履行配合办理房屋产权过户手续的义务。

综上，戴成满的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费36400元，戴成满已预交，由戴成满承担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 王 宏

审判员 侯新省

审判员 张 伟

二〇二〇年十月十九日

书记员 袁 萱

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