新楼盘价格体系

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新 开 楼 盘 价 格 体 系

A. 价格策略

（一）价格定位策略

价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各

种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。

1、产品分类

根据面积区间分类分为：Ⅰ～Ⅴ

类别 面积区间（㎡） 户型 面积小计（㎡） 面积比 套数小计 套数比

Ⅰ

Ⅱ

Ⅲ

Ⅳ

Ⅴ

合计

-可编辑修改-

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产品类别 户型 面积小计 面积比 套数小计 套数比

1

2

3

4

总计

面积区间比例图示 不同面积区间的套数比

%

%

%

%

ⅠⅠ

Ⅱ

Ⅲ

Ⅳ

Ⅴ

%

%

Ⅱ

Ⅲ

Ⅳ

Ⅴ

%

%

%

%

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不同产品面积比例图示

%

不同产品套数比例图示

%

%

%

1

2

1

2

3

4

%

%

%

%

3

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二、选择竞争楼盘的原则

竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房

地产项目竞争对手的基本原则如下：

B. 同地域片区竞争

C. 同品质竞争

D. 同定位竞争（户型和客户的定位一致）

E. 同概念竞争（主要卖点的推广）

F. 同客户源竞争

以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，

对于确定我项目的价格和销售策略具有借鉴意义。

三、竞争楼盘概况

根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确

定出本盘的实收均价：

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位 置，占地面积、开发总量，园林景观及配套情况，产品类型分布、户型结构等详细情况，认筹

或销售情况，余量分析，客群分析，主力户型；

具体销售策略，销售政策，销售效果，存在问题



项目



项目



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

项目

总结我项目销售策略，取价区间，客户资源

-可编辑修改-

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第四章实收均价的初步合成

一、竞争楼盘比较法评分

根据最新的市场状况，我们选择 6 个竞争楼盘进行市场比较法的分析，并参照竞争楼盘的实收均价，以加权折算的方

法来计算本项目的相对价格，最后得出本项目的实收均价，见表 1：

价格比较评分表

比较内容 权重 我项目 竞品项目1 竞品项目2 竞品项目3 竞品项目4 竞品项目5 竞品项目6

位置 13

交通 10

景观 13

周边配套 12

人气 11

楼盘形象 8

户型 8

软件设施 6

小区配套 8

5 交楼时间

物业管理 6

100 合计

-可编辑修改-

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威尼斯花园实收均价合成表

计算内容 代码 我项目 竞品项目1 竞品项目2 竞品项目3 竞品项目4 竞品项目5 竞品项目6

合计权重值

Q

实际均价

权重值比例

权重均价

PI

楼盘所占权重

WI

楼盘权重价

PI*WI

注：其中均价取值为项目的整体折后实收均价；

通过以上计算，我项目初步合成的市场参考实收均价为 元/平方米。

-可编辑修改-

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第五章单位内部调差

在确定了楼盘的销售实收均价以后，我们所考虑的是在本项目内部各单位之间做怎样的分布来实现最

后的实收均价，在实际情况中，我们要考虑不同朝向、景观、户型、楼层以及噪音的差异，来确定分布的

原则

；

一、 内部产品调差

内部产品调差比较表

比较内容 权重

产品类型1 产品类型2 产品类型3 产品类型4

位置

外部景观

内部园林景观

朝向

户型

交通

噪音

市场竞争

合计 100

-可编辑修改-

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-可编辑修改-

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内部产品调差

计算内容

产品类型1 产品类型2 产品类型4 产品类型1

合计权重值

权重值比例

内部产品权重均价表

产品类型1 产品类型2 产品类型3 产品类型4

计算内容

权重比值

面积

权重总值

权重均价

由产品权重比较法，推算出我们：

产品类型1：市场参考价为 元 /㎡

产品类型3

：市场参考价为 元 /㎡

产品类型2

：市场参考价为 元 /㎡

产品类型4

：市场参考价为 元 /㎡

-可编辑修改-

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700000

600000

500000

不同户型平均售价图（不含顶层单位）

400000

300000

200000

100000

0

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第七章付款方式与平均折扣率

一、付款方式

本项目属中等规模，为保证发展商资金回笼速度，不设置过多付款方式，具体付款方式如下：

G. 最优惠折扣型 折 — — 一次性付款

1 、签署认购书付订金 万元（复式、别墅、商业 万）；

2 、签署认购书后3天内付总楼款的 30% （含订金） ;

3 、签署认购书后7天内，付总楼款的 70%, 并签署正式买卖合同。

H. 标准按揭型 折 — — 首期 2 成（ 3 成）， 8 成（ 7 成）最长 30 年按揭

1 、签署认购书付订金 万元（复式、别墅、商业 万）

2 、签署认购书后3 天内付总楼款的 20% （ 30% ）（含订金），并签署正式

买卖合同，5日内提交办理 8 成（ 7 成）按揭手续的有关资料；

3 、接通知后办理银行按揭。

I. 分期付款型 折 — — 首期 3 成以上，其余部分 前分三期付清

-可编辑修改-

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1 、签署认购书付订金 万元（复式、别墅、商业 万）

2 、签署认购书后3 天内付总楼款的 30% （含订金），并签署正式买卖合同和分期付款协议

其他折扣约定：

二、平均折扣率的计算

根据目前对市场销售的实际状况和预定客户的情况，推算本项目销售中这三种付款方式所占的常规比例分别为：

% 、 % 、 %

预计内部认购享受认筹 % 优惠额度占总量 %；

预计开盘两周内享受 % 优惠额度占总量 %

预计老客户再次购买或介绍朋友购买享受 % 优惠额度占总量 % ；

实收折扣：

根据以上核心均价与实收折扣率可得折前售卖标准均价为：

折前售卖标准均价 =核心均价 /实收折扣率 = 元 /m

2

-可编辑修改-

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