买房时如何查开发商五证

买房时如何查开发商五证

⾝边总会有这样的情况，买的期房，已经⼊住了好⼏个年头。却迟迟拿不到产权证?原来症结出在开发商⾝上，开发

商在“五证”不全情况下销售房屋导致购房者办不了房产证。据悉，这种情况并⾮个别。那么开发商五证具体有哪些证

件呢?买房时如何查开发商五证?店铺⼩编为⼤家讲解关于开发商“五证”的⼀些知识。

开发商的五证是什么?五证包括哪些证件?

“五证”是证明房地产开发商为合法的销售主体，证明其销售⾏为合法以及购房者与之签订的合同为合法有效的法

定证件，开发商必须具备五证才能保证购房者在付款⼊住之后拿到房屋的产权证书。

“五证”包括：市房屋⼟地管理局的《中华⼈民共和国国有⼟地使⽤证》，是证明⼟地使⽤者向国家⽀付⼟地使⽤

权出让⾦，获得了在⼀定年限内某块国有⼟地使⽤权的法律凭证;城市规划管理局的《中华⼈民共和国建设⽤地规划许

可证》，是建设单位在向⼟地管理部门申请征⽤、划拨⼟地前,经城市规划⾏政主管部门确认建设项⽬位置和范围符合

城市规划的法定凭证;城市规划管理局的《中华⼈民共和国建设⼯程规划许可证》，是有关建设⼯程符合城市规划要求

的法律凭证;城乡建设委员会的《建设⼯程开⼯证》，建设⼯程施⼯许可证是建设单位进⾏⼯程施⼯的法律凭证，也是

房屋权属登记的主要依据之⼀。没有开⼯证的建设项⽬均属违章建筑，不受法律保护。厦门市建委负责开⼯审批等项

⼯作。;房屋⼟地管理局的《商品房销售许可证》，属于期房预售的，应取得《商品房预售许可证》商品房预售证的主

管机关是厦门市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统⼀印制、办理登记审批和核发证书;属于外销商品房的，

应取得《商品房外销许可证》。

⼀般情况下，“五证”的取得顺序是：先取得《建设⽤地规划许可证》，它严格限定⼟地使⽤范围、边界和占地⾯

积;其次是《建设⼯程规划许可证》，它限定本规划地块上所建建筑物的功能类别;第三是《建筑⼯程施⼯许可证》;第

四是《国有⼟地使⽤证》，它决定房屋是否拥有产权;最后是《商品房销售(预售)许可证》，拥有此证的房屋才能合法

买卖。

购房时如何查询开发商的五证?

房地产商在预售商品房时应具备《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建筑⼯程施⼯许可

证》、《国有⼟地使⽤证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑⼯程施⼯许可证》由市建委核发，《国有⼟地使⽤证》和《商品房预

售许可证》由市国⼟资源和房屋管理局核发。

那么，购房时如何查询开发商的五证呢?⼀般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。购

房时只需看⼀下《国有⼟地使⽤证》和《预售许可证》这“两证”就⾏了。因为如果开发商未取得《建设⽤地规划许可

证》和《建设⼯程规划许可证》是拿不到《国有⼟地使⽤证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施⼯许可证》

是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项⽬在规划、⼯程、⼟地使⽤等⽅⾯通过了

政府的批准，就具备了将开发的商品房进⼊市场交易的资格。

当然，有些城市已经开通了查询了五证的⽹站，购房者也可以登录当地的⽹站查询开发商的五证。

根据商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提

醒⼀下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，只有购买属于预售证范围内的房屋才能更好的

保障⾃⾝的权益。

购房者可在售楼中⼼抄录开发商的五证编号，登陆当地的查询⽹站并输⼊编号便可验明“正⾝”，进⽽判断该楼盘

有⽆销售资格。⼀旦您发现有证件编号与该楼盘存在不符，那么你就要提⾼警惕了。因为，开发商五证不齐，直接影

响购房合同的法律效⼒。

“五证”，尤其是《商品房预售许可证》判断开发商是否拥有合法经营权的⽂件依据。在购房过程中，您应该认真

识别其中的真伪。

根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商办理《商品房预售许可证》前，必须已交付全部⼟地使⽤权出让

⾦，取得⼟地使⽤权证书。但是，有些房地产开发商为了减少占⽤资⾦⽐例，往往只办理所售房屋中的⼏层或⼏套房

屋的销售许可证。所以，在房屋交易中，购房者应该认真识别开发商向您出⽰的《商品房预售许可证》中规定的销售

范围，是否包含您将要购买的房屋。

开发商五证不全，就⼀定不值得信赖么?

在房产市场上，开发商为了⽅便资本运营，在未办理完全的“五证”之前就启动房地产预售⼯作的⾏为，是很普遍

的，包括⼀些有名望的⼤房地产公司也这样作。

在选择五证不全的房屋前，必须先考察开发商的资信情况。可以参考其曾经开发并已经交付使⽤的房地产项⽬在

⽬前的状况，也可以根据您所选择的项⽬的⼯程进度和房地局出⽰的相关证明来判断开发商的资信情况。

这样，就可以在项⽬刚刚开始出售、拥有最⼤选择空间的时候，作出⽐较稳妥的选择。

所以，有的开发商没有办理完全合法的五证，也是值得信赖的。但是，应该根据开发商的经济规模，市场声誉，

服务质量等等素质因素，作出⾃⼰的判断。

购房者要谨防开发商的哪些不合法⾏为

⼀些资⾦规模较⼩，⾏业资历不⾼的房地产开发商，为了快速的资⾦回笼，常常喜欢在没有办理⼟地使⽤权的情

况下，开发和预售房屋。虽然这并⾮是纯粹有意识的欺骗⾏为，但是如果在开发和建设过程中，由于他们⾏业经验的

缺乏，造成资⾦运转不灵等被动局⾯，会影响楼房的施⼯进度和施⼯质量，严重的会成为‘烂尾房’。出现这类情况，

最终吃亏的还是国家和购房消费者。

所以，购房者在与房地产商打交道的时候，⼀定认真审查房地产商的“五证”，尤其是《商品房预售许可证》。若

开发商提供的《商品房预售许可证》中的规定范围并没有包含您要购买的房屋，您应该视不同的情况作出判断。如果