2023年北京二手房市场现状分析:暖风阵阵

2022年北京二手房市场现状分析：暖风阵阵

最近有关一线城市房价火爆上涨的新闻不断，作为首都北京自

然不会落后，连二手房市场交易状况也不断火热起来。下文是对2022

年北京二手房市场现状分析。

尽管北京的新建商品住宅涨幅并不非常起眼，但在二手房上北

京近一年来的涨幅则仅次于深圳，位居全国其次。

2月，春节过后，就在许多人都还在调整身心，努力走出“节

后综合征”的时候，北京的二手房市场便已经吹起了阵阵暖风，甚至

是滚滚热浪。据统计，2月15日—22日，北京二手住宅交易量达到

了6千余套，创下五年来单周交易量的最高值；成交均价也比去年全

年的均价上涨了5%左右。在这样的背景下，北京二手房市场再次迎

来了像去年一样的成交旺季。但在成交上涨的背后，学区房的二手房

却显得成交动力不足。

火爆 “降税”刺激交易心态

楼市火不火，看不动产登记事务中心那儿的队排多长就知道。

去年年中开头，北京的二手房就开头大热。今年2月19日，财政部

等三部委联合发文，调整房地产环节交易契税、营业税，这就又添了

一把柴。

虽然说本次政策详细到北京，只是购买140平方米以上的家庭

唯一住宅，契税由原来总房款的3%降至1.5%。看起来不太大，但带

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动的效果却非常明显。更多最新二手房行业市场现状分析信息请查阅

发布的《2022-2022年二手房行业市场竞争力调查及投资前景猜测报

告》。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：由于购买新

居时，契税缴纳时间为收房之后，因此对新居价格的影响无法快速显

现，但对二手房交易成本的降低立竿见影。

“以上周二手房的成交均价41490元/平方米计算，一套150

平方米的户型总价为622万元，新政带来的优待为9.3万元。这个优

待幅度对于大户型买家来说还是很实惠的。”胡景晖说道。

事实上，从去年以来，楼市政策和信贷政策逐步宽松。对此，

中原地产首席分析师张大伟表示，系列政策刺激楼市，从春节前的降

低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免，虽然从政策掩盖面

看，绕开了北京等一线城市，但事实上，从市场变化看，这些政策都

不行避开地在心理层面影响供需结构最紧急的一线城市。

此外，胡景晖还表示，春节前后新居开盘量少，项目供应量严

峻不足，而即买即住，且位置、配套、社区成熟度都不错的二手房则

成为购房人群的主要选择。同时，目前北京新居市场渐渐高端化、豪

宅化，供应结构与以改善型需求为主的市场不相匹配，因而不少新居

市场的需求转向了二手房市场，造成了二手房市场的持续火热。目前

北京二手房市场的火热态势或将持续一段时间。

涨价 加速购房人群出手

无论新政能够赐予二手房带来怎样的影响，二手房市场已经变

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得特别火爆。2月24日，在朝阳区不动产登记事务中心，上班时间

未到，大厅内就挤满了人，询问窗口也排起了长队。据记者了解，目

前网上预约办理过户的确很困难，预约过户号很难才能申请下来。而

造成过程成交火爆的根本缘由或在于不断上涨的价格。

近日，国家统计局发布了今年首月的全国70个大中城市住宅

销售价格统计数据。数据显示，连续去年末的房价整体上涨趋势，今

年国内70个大中城市房价连续“开门红”。数据显示，全国70个大

中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均连续上涨，且涨幅比上月

明显扩大。不过，城市间房价分化现象依旧连续，房价明显上涨主要

集中在一线城市和个别二线城市。

但对于北京来说，尽管房价上涨则相对温柔，一年来北京房价

涨幅为11.3%。但在二手房上北京近一年来的涨幅则仅次于深圳，位

居全国其次。依据国家统计局的数据显示，上月北京二手房无论环比

涨幅还是同比涨幅都远高于新建住宅。上月北京二手房环比上涨2.1%，

同比涨幅则高达23.7%。

事实上，价格不断地上涨也促使了越来越多意向客户不断地选

择出手购房。

对于购房人黄先生来说，虽然目前从税费上的优待对于自己并

没有什么是实质的影响，但他最终还是选择出手。

究其缘由，就是在于上涨的价格。“对于换房，自己已经关注

了许多年，这次不能再等了。”黄先生表示，出手的缘由在于不断看

涨的地王价格，水涨船高的地价，实际上对老百姓的心理造成很大的

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压力。

此外，现在有些换房的客户，看中的房子涨价了，就把自己要

卖的房子也提价：“现在就是客户多，房子少。年前不起眼的一些房

子，现在也都卖了。不容你去想，你不买别人买。换房的，房价涨买

得贵，卖的一样的贵。苦了刚需的单纯买房的客户。”黄先生说道。

而对于二手房的房价，北京市房协秘书长表示，北京二手房去

年的均价在于3.7万元/平方米，相比目前的新居价格，二手房仍有

上涨的空间。

遇冷 学区房光环渐褪

就在北京二手房价格不断上涨的过程中，学区房与商住类的二

手房却成为了冷门，并未消失价格快速上涨的状况。

而造成这样的缘由则是包括政策的变化及新居市场的冲击。

“学区房的受宠程度已经在不断的降低了。”这已经是不少中

介员工认定的事实。其缘由就是不断转变的政策。

近日，教育部办公厅下发了《关于做好2022年城市义务教育

招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动

剧烈的地方，依据实际状况乐观稳妥实行多校划片。这是教育部首次

在官方文件中提出实施多校划片。

随着这一政策目前尚未正式落地，但是近几年来，几乎年年都

会有关于“划片”新闻的消失，正在不断冲击着购房人的心理。

“更为关键的是，目前市场上的不少学区房已经属于透支了将

来的涨价空间。”和平里某中介的员工薛女士说道。“以和平里九小

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为例，目前周边具有学区资格的二手房售价在6万元/平方米左右，

相比5年前已经上涨了2万元/平方米，但在最近一段时间，价格却

开头逐步趋于平缓。”

事实上，对于学区房来说，价格好像已经越来越贴近于天花板。

而在将来的一段时间内，学区房或依旧能够成为市场一段时间内的主

力成交产品，但对于价格来说，则将进一步的放缓上涨。

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