交房时所要的三书一证一表

交房时所要的“三书”、“一证”、“一表”

一、索要“三书一证一表”“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程

质量认定书》、“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、“一表”是指《竣工验

收备案表》。管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构），有时也附在《住宅使用说明书》中。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。《住宅使用说明书》

则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

这两件东西请收好，准备回去锁抽屉里。《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合

验收合格证》、《竣工验收备案表》，我们建议查阅原件，或查阅复印件时同组至少有一人负责核对

原件与复印件是否一致。其中《竣工验收备案表》是最应注意的文件，应仔细察看各个分项是否已

全部进行备案。缺少任何一项该楼盘都不能入住。

“三书一证一表”如有缺少或重要项目不完备的，请列明缺失文件或项目，以未具备法定交房

条件为由拒绝收房（一式两份，要求开发商承诺办妥书、证、表的具体时间并签章确认）。然后，

可以直接打道回府了。要提醒的是，不要接受开发商、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程

进行验收后出具的《竣工验收报告》以替代《竣工验收备案表》的做法，前者不构成小区已达可交

房状态的法定文件，其约束力远弱于后者。

二、了解实测面积得知道公摊面积到底有多少、摊的都是哪些东西，这就得索取《面积实测表》

（原件）看看，做到心知肚明。当然，我们建议做个记录自己留着。公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，

与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建

筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应

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分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或

改变原设计的使用功能。

三、进行实地验房根据合同约定和相关法规规范，验房范围包括房屋及附属设施质量、以及小

区环境等；

1.检查小区市政、公共配套工程和服务设施是否已完成，是否达到开发商承诺的质量和功能要

求；2.观察区内所经道路是否顺畅，其路面有无积水、空鼓和断裂现象；（边走边看）3.观察途中是

否有未清的材料、垃圾等，场地是否整洁，临时设施是否已拆除清理完毕；（边走边看）; 4. 观察

房屋的外观（主体结构、墙面、地面等）跟买卖合同当中列的装饰装修方面有没有不符之处；（目

测、手摸）5.核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；（目测）6.

检查墙壁、门窗、阳台（尤其是阳台）等部位有无开裂现象；（目测）7.检查门窗是否灵活、密封，

油漆有无流坠；（目测，试用）8.检查水、电、燃气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；（除

燃气外，试用）9.检查上下水管道有无渗、漏、堵现象；（试用）10.检查卫生间是否不渗漏（试验）、

不存水（毛坯房，目测）；11.检查预留的开关、插座、接口是否齐全、牢固；（目测、手拉）以上，

仅仅是通常必要的一些检查，具体到四季华城，请按合同约定、开发商承诺的配套设施和交楼标准

进行以上检查，请结合相关步骤或单独检查、逐一核对。目前现房已经确定开发商存在问题的项目

有：A， 楼书上当初承诺的是可视单元电子门，现在却变成了对讲单元电子门。要求开发商按照当

初的承诺，更换成可视电子门；B， 地下停车库电瓶车的充电问题；C， 当初说的可租可买的自行

车位，现在强迫每户必须买一个，大家不能接受；D， 关于网通与电信的问题，开发商一直不配合

解决；E， 关于顶楼住户晒台上的烟囱问题F， 垃圾清运费及装修押金，我们现在不装修，现在就

不应该交这个费用；

四、购房者就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案，（规定解决问题的期限）开

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发商予以认可签字并盖公章。

五、签署《房屋验收交接单》总算完成前面的这一堆基本程序了，如果幸运，都没什么问题的

话就可以签署《房屋验收交接单》了。如果不幸在第3时曾记录下不符项目或未检查项目的，认为

不很严重不影响入住的，请在《房屋验收交接单》上留下对这些事项的描述，要求开发商书面承诺

解决方案、效果和时间并签章后，也可以签署《房屋验收交接单》了；如果认为严重，也请在《房

屋验收交接单》上留对这些事项的描述和检查时间，说明暂不能验收，并要求开发商书面承诺解决

方案、效果和时间并在此承诺和《房屋验收交接单》上签章。视情况，如发生需要求赔偿事宜的，

也请在此时一并交涉；同时，这一阶段的作为均以书面记录为准。

六、领取钥匙购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办

理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品

房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，

开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。终于可以拿到钥匙了，再去试试钥匙是

否能对号入座，锁具是否完好。顺便查抄一下自家的水表、电表的使用数目。然后回来，到物业管

理部门索要您出入小区的门卡什么的。就OK了

七、违约责任商品房交付不当的责任 商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋

及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。

如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合

理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此

时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发

商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格、与配

套设施与当初承诺不一致等等情况。其他买了房子，早晚得进行装修，我们在这里提醒别忘了让开

发商提供房屋的设计图纸，以便在装修的时候避免损坏房屋结构。打算装修前向物业管理公司要《装

修开工证》，双方签订一份协议，明确在装修过程中的权利与责任等等。

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