2009年北京二手房市场概况

一、2009年北京二手房市场综述

成交量翻番、价格飞涨、供小于求、购房者恐慌。这几个短语可以说形象的概括了北京

09年楼市的方方面面。3月份开始前所未有的楼市暴涨潮，可以说出乎所有人的意料。一组

数字说明了09年楼市的疯狂：

总体开看，09年成交量暴涨 一年超越前三年总和，估计将达到27万套。

09年前11月二手房成交量已经达到了236578套，这一数据已经接近了06-08年总和

237020套。09年来的楼市成交高峰非常惊人，根据目前的成交量推算，09年全年将肯定超

过06-08年三年的二手房成交总和。而12月很可能继续突破历史记录，全年将达到27万套。

二手房成交在09年超过商品房的原因总结：

在09年出现二手房成交量远超商品房成交量，是由市场众多因素综合导致的结果，主

要原因有：

一是商品房总价高于二手房近一半。例如11月份商品房均价保持在16700左右，而二

手房在11920元/平米，成交平均面积更是以120对92平米。平均总价差距更是200万对比

110万，巨大的差距使得目前商品房市场与二手房市场的需求类型明显脱节。刚性需求或者

是首次置业需求更多集中在二手房市场。而只有投资需求中的高端才有能力在09年的市场

到商品房市场置业。

二是商品房供应的问题，商品房供应的数量以及供应的区域分布都使得二手房占据了市

场的主体。数据显示：在今年前11月北京成交的二手房中62%为城八区房源。而商品房在

今年的供应量因为受到08年土地成交锐减的影响，供应量相对比较少，而且开发商明显没

有预料到今年出现的成交高峰出现。开盘的房源5环外也占据了60%以上。现在二手房可选

择性越来越高，但是商品房因为08年地块供应集中于5环外区域，这样使商品房的区位弱

势比二手房越来越大。

三是二手房系列税收政策的优惠。今年全年实施的营业税优惠新政，使得08年全年以

为营业税停滞交易的二手房汹涌上市。这也使得2手房明显成交市场热点。

（一）2009年二手房市场表现

1、2009年北京二手房交易量分析

2009年北京二手房市场成交量走势分析

从2009年单月的成交量来看，北京二手房在09年3月开始全部成交突破2万套，达到

了以前从未有过的高度。特别是9月因为84号文造成的集中成交使得成交量创造了前10

月的记录，而11月更是创造了有史以来北京单月成交的记录，突破3万套，达到了32784

套，而12月将可能继续打破这一纪录。

（从各月的具体成交情况可以将09年划分为几个时间段）

1-2月：年初市场处于观望期，虽然一系列优惠政策已经实施，但是因为08年开始的

市场观望使得大量的需求对市场的走势存在疑惑，再加上本来就属于年初成交淡季使得市场

明显的依然维持一个比较低的成交量，但是明显的已经有成交上涨了趋势。