用“抽户、置换”方法进行旧住房成套改造

工洽房地　０　ｌ　ｌ

用“抽户◆置换”方法　…继东　

进行旧住房成套改造　

一

、

不成套住房的现状及形成过程　

（一）不成套住房的现状。经我们调查统计，目前徐　

汇区尚有各类不成套旧住房２８５万平方米，约５９８００户．　

居住人口约１８万。主要是肇家浜路以北的新、旧式里弄　

肇家浜路以南的旧工房和环线外的旧宅基。因受各种条件　

的限制能进行旧住房成套改造的房屋主要集中在枫林、斜　

土等街道的五十至七十年代建造的不成套旧住房，计３３　

万平方米。而这些不成套的房屋主要集中在徐房集团管理　

的直管公房中。经过上世纪大规模的旧住房成套改造工作　

的开展，一些条件好、结构佳、密度小的房屋大多已改造　

完毕．而这剩余的２８５万平方米旧住房绝大多数都是用老　

的成套改造办法所不能实施的，使成套改造进入巧妇难为　

无米之炊的尴尬境地。一方面存在大量的不成套旧住房，　

另一方面这些旧房又无法改造。因此笔者认为可采用新的　

成套改造办法——　用　抽户、置换　的方法进行旧住房　

成套改造“。　

（二）不成套住房的形成有其社会和历史的原因。首先，　

２６　Ａｐｒｉｌ　２００９　

我国在上世纪５０～６０年代乃至７０年代初　根据　适用、　

经济．在可能的条件下注意美观”的建筑方针和当时的设　

计标准．建造出大量的类似日晖一村，控江新村．俗称“２　

万户”的住宅及类似东安一村、二村、曹阳新村的多户合　

用的住宅；还有大量小粱薄板，卫生为倒便器的住宅：７０　

年代还建造了大量７３、７４型住宅，如天钥新村３７～３８　

号厨房独用．卫生二户合用的住房．这些房屋是　天生”　

的不成套住宅。　

再次　还有一些房屋是　后天　造成不成套的．即人　

为的拆套使用成套房屋。受国家经济发展速度和住房政　

策的限制，许多职工结婚无房可居，７０年代末期至８０年　

代，有许多成套独用的新公房和二级旧里以上的房屋又一　

次被拆套分配使用．以解决居住困难。还有许多花园住宅、　

公属住宅、新式里弄住宅和部分旧式里弄，就建筑本身而　

言，原设计就是整幢、整层　整单元使用的，不存在住房　

成套的问题。这些住宅极大多数都是解放前所建，在使用　

过程中一般是一个业主　分租给多个用户使用，解放后有　

许许多多这样的房屋由业主自愿交给国家房管部门和被　

国家没收，还有部分为代理经租。由于原来是多户使用．　

房管部门接管后．也就维持使用现状至今。因此，人为　

的拆套使用成套房屋，也是不成套住房形成的一个主要原　

因。　

经分析　上述两种房屋中　后天”形成的不成套房屋　

可用　抽户、置换　的方法以还其建筑的本来面目　而对　

一

些条件好，如二户合用或半独用的　天生”不成套房屋　

用　抽户、置换　的方法就能将其改造成成套房屋。预计　

整个徐汇区有近５０万平方米的旧住房可通过此方法进行　

得到改造。　

二　近几年旧住房成套改造的主要方法及存在　

问题　

从１　９９７年开始，根据上海市政府１　２号文件精神，全　

市开始进行大规模的旧住房成套改造．主要运用拓宽、加　

层和拆除重建两种方法。　

上海房地　

（一）拓宽、加层进行成套改造　该方法主要运用在　

房屋原始间距大于１－－，且房屋质量较好的不成套旧工房　

中。通过对原建筑的拓宽（一般是南、北各拓宽１～１．５　

准。如明厅明卫　起居室的面积要求等　标准较低。　

９拆除重建房屋要求居民临时过渡成本大．且很多　

居民要求参照动迁标准　实际操作难度大。　

显然．这些改造已不适应新世纪人们对住房日益提高　

的要求．有可能刚被改造好又面临要新的改造，缺乏可持　

续发展的可能。有鉴于此，有必要用　抽户、置换”的方　

法进行新一轮的旧住房成套改造。　

米）以增加面积，满足原住户独用厨房、卫生间的需要及　

增加居住面积。如拓宽面积不能满足安排独用厨房、卫生　

间的面积　可将原住户抽调一户．安排到加层房屋中去，　

原居住部位分隔成厨房、卫生问　以达到房屋成套的目的。　

这也就是本文所阐述的　抽户、置换”方法的雏形。另外，　

通过在原建筑上加层，用增量房屋出售后的房款来筹建改　

造资金。如尚有节余，根据１　２号文精神．纳入各区成套　

改造专项基金，用于滚动改造。　

三、用“抽户、置换”的方法进行成套改造的　

可行性　

抽户”就是对目前尚不具备改造条件的房屋由实施　

单位根据房屋实际情况抽调指定的某户居民（一般是每层　

垂直抽）．其原居住部位被改造分割成厨房、卫生间，以　

用该方法进行成套改造必须满足几个条件：１房屋　

间距大　拓宽、加层后还能满足规划上房屋间距的规定。　

２

．

房屋结构好，能满足拓宽、加层后增加荷载的需要。３居　

但此三个条件成为许多不成套住房改造的瓶径　许多　

达到住房成套的目的的方法。　

置换”就是对目前尚不具备改造条件的房屋．通过　

相邻居民相互置换对方房屋或居民全部置换出另行安排．　

以提高居民的生活质量，达到住房成套目的的方法。　

从中可以看出　置换与抽户最大的区别是抽户后的房　

民居住条件好　经拓宽就能解决成套问题。　

旧房被戴上了不能进行成套改造的帽子，许多居民的良好　

愿望无法得到实施。　

（二）拆除重建的方式进行成套改造。顾名思义就是　

将原建筑拆除后重建，居民按有关政策出资回搬或异地进　

行安置，多余的房屋进行出售　来平衡改造资金。该方法　

主要是针对一些建筑密度低，房屋结构差，不宜采用拓宽、　

加层的方法进行成套改造的房屋。　

在当时的历史条件下　用上述两个办法进行旧住房成　

屋需要新增厨房及卫生间　而置换不需要．因此能置换的　

房屋较抽户的房屋居住条件好。它们共同的特点是在不提　

高区域容积率、不增加房屋建筑面积的前提下．通过房屋　

内部空间部位的合理的、科学的调整来达到住房成套的目　

的。　

那这种方法是否可行呢？下面我们将通过技术上、经　

济上和政策上进行研讨。　

套改造　确实得到了广大居民的好评，也在短时期内改善　

了居民的生活、居住水平，使改造后的房屋平均每套升值　

２０％～３０％，达１　３万～１６万元。但是．用现在发展的　

眼光看，当时的成套改造较注重房屋独用成套，对房型、　

环境和科技含量认识不足，定位偏低，属于权益之计。　

（三）存在问题　

１

．

ｆ一）技术上的可行性　

１

．

对于　后天　形成的不成套房屋，只要将居民置换掉，　

还其建筑的本来面目，做到花园住宅一幢一户．新式里弄　

层～户　新工房～套一户。　

２对一些条件好的半独用或二户合用不成套房屋．　

用　置换”的方法通过相邻居民相互置换对方房屋或居民　

全部置换出　将其改造成成套房屋。上世纪７０年代　本　

市建造了大量的７３、７４型厨房独用．卫生间二户合用的　

房屋　一梯四户或一梯六户，且多为一室户，１４～１　５平　

方米～间　厨房６平方米左右，卫生间一般只有２平方米，　

只能容下一个马桶．居住水平与现在的水平有很大的差　

改造后的房屋建筑容积率、建筑密度过大．绿地　

面积减少，以牺牲外部环境来换取房屋成套。　

２房屋间距小，改造后间距１＝０．９；１：０　８的情况比　

比皆是，影响底层甚至二层居民的目照。　

３许多住房没有做到独立成套。厨房、卫生间与卧　

室之间有一条公用走道　相互干扰严重，改造标准低。　

４部分厨房、卫生间有暗间．通风采光差。　

５结构负载因加层，使用寿命降低。　

６室内地坪低于室外地坪．容易积水。　

７

．

距。如果置换出一户　两户合二为一，就能得到一套小二　

室一厅或大一室一厅的住房，卧室１４平方米左右，起居　

室约６～１　５平方米，厨房６平方米左右，卫生间达４平　

方米，且是全明的，基本上能达到现在的住房设计水平　

满足居民日常的生活需求。在工程上．只要将原卫生、厨　

房重新分割即可。　

３

．

居民户数增加后　使原先的配套不足，如停车等　

矛盾大。　

８拆除重建房屋考虑到增加容积率有限因素　多考　

虑一梯６户以上，设计的房屋不能达到现有的房屋设计标　

对于一些二户以上甚至更多的用户合用厨房、卫　

Ａｐｒｉｌ　２００９　２７　

工海房地　

生间，用置换的办法进行成套改造很难实施，不是大家都　

不走，就是大家都要走，且置换后的房型很不合理。但是．　

这些房子往往又有一个共同的特点，只要将其中特定部位　

的住户进行抽户安置，以增加一套或多套厨房、卫生，就　

能轻而易举地做到整幢房屋的成套，即　经济、合理　又　

省时、省力”。实际操作上只要能将指定部位的住户抽调，　

并且做到垂直抽户，就可以使今后新增的各类管道有容身　

之所，技术上完全是可行的。　

（二）经济上的可行性　

经分析，以徐汇区不成套旧工房相对集中的枫林、斜　

土街道的房屋为例，一般一套１　５平方米～间，二户合用　

的一室户，建筑面积２８平方米左右的二手房置换价在　

４２万元左右．约１　５０３０元／平方米。而相同面积的成套　

独用房屋单价可卖到１８０００元／平方米，也就是说成套　

房比不成套房高２Ｏ％以上。试想两套不成套的一室户经　

置换后成一套二室户或小二室一厅的房屋　其不就有了　

２Ｏ％以上的升值空间吗７加之房型上的改善　功能上的　

提高，升值空间能达到３０％，单价在１　９０００～２（ＸＩ）Ｏ元　

／平方米．形成　１＋１＞２”的局面。这里笔者将不成套　

房与成套房屋的差别增值部分确定为　级差房价”。　

在具体操作上，应将　级差房价”让渡给居民。首先，　

对不成套房屋按假设独用成套后的房屋进行评估　根据每　

户居民的实际建筑面积按评估价计算出各套住房的房价　

其次，以独用成套后房屋的评估价，对搬出的居民进行安　

置，使其享受到自己的　级差房价　部分。简单的讲，搬　

出的居民将居住的不成套住房以成套住房的价格卖掉，房　

价提高约３０％。再次，未被置换出的居民按评估价根据　

得益面积出资，同样，使其现在居住的房屋也得到　级差　

房价”部分　同时实施单位对原有房屋进行分隔、改造、　

大修。改造竣工后　居民按旧工房出售方案购买房屋产权，　

而净归集款用于房屋的施工及必要管理费用等。如资金还　

不够．就需动用大修费用或政府进行补贴。这样，取之于民　

用之于民　造福居民。　

（三）政策上的可行性　

旧住房成套改造的规范性文件２００５（３７）号文对旧　

住房成套改造是这样定义的：旧住房综合改造是指对城市　

规划予以保留、建筑结构较好、但建筑标准较低的住房进　

行综合改造并完善配套设施的行为。用　抽户、置换”的　

方法进行旧住房成套改造正是完全体现了这一思路。　

另外．根据住房制度改革的精神，城镇职工可按旧工　

房出售政策购买居住房屋的产权。而不成套住房的居民至　

今不能购买房屋产权，丧失了他们固有的权利，这有悖于　

制定政策的初衷。而经改造后的成套房屋就能进行旧公房　

２８　Ａｐｒｉｌ　２００９　

出售　促进了住房制度改革。　

根据以上分析，举一实例进行可行性分析。　

天钥新村某号为七十年代建造的五层楼不成套新工　

房．总建筑面积７０５平方米　居民２Ｏ户，一梯四户，均　

为２户合用厨房及卫生间。　

现有的居住状况（如表１）。　

表１天钥新村某号情况　单位：平方米．万元　

室号房型　南间面积北间面积合用厨房合用卫生间建筑面积评估房价　

置换方案：　

假设０２室和０３室居民自愿被置换出后，将０１室、　

０２室合并成一户ｊ将０３室、０４室合并成一户；如整幢房　

屋全部置换成功，可对原房进行重新分隔．不仅达到成套　

独用的目的　还可使房型更趋合理（如表２）。　

表２置换后情况　单位：平方米、万元　

四、制订相应的政策来规范，指导改造工作。　

用　抽户、置换　的方法对不成套旧住房进行改造是　

种新的尝试，从理论上讲是可行的　在不增加建筑密度　

的情况下　来改善居民的居住水平，且改造后的房屋较原　

居住条件有较大提高，同时有利于该区域的可持续发展。　

但在实践中，需请有关部门制订相应的政策来规范　指导　

这一工作，笔者试想了几个原则：　

置换房屋双方应本着　自愿、互利、互惠　的原则　

进行。　

所置换的房屋按市场价进行评估，确定置换价格。　

对置换房屋的居民进行适当补贴。　

置换房屋的居民可享受一次购房减免契税、手续费　

等的优惠　

置换房屋的受让方必须购入房屋的产权。　

可以成立相应的专业公司来具体组织实施。Ｅ　

（作者单位：上海徐房（集团）有限公司）