「1989菊儿胡同改造危改住宅合作社的尝试」

2024年8月10日发(作者：广州十大设计公司排名)

19８9 菊儿胡同改造 危改住宅合作社的尝试

来源:新京报 发布时间: 2０09-08－06 作者：

▲菊儿胡同41号院改造采用一种三层小楼的新

四合院模式，这是一个前所未有的创举,其高度恰到

好处，从胡同口看不出有楼。

俯视菊儿胡同4１号院。屋顶长着青苔的灰瓦,以及

院内的花架、石桌凳看起来有些像南方住宅的风格。

一位外国住户买完菜走进院子。菊儿胡同4１号院在

国外名声很大,越来越多的外国人青睐于在此租房

住。

交道口南,这一片属于元大都规划中最早建设的街坊———昭回靖恭坊的一

部分，与中轴线上的地安门大街一街之隔的菊儿胡同是东西走向，从胡同口远

眺,看不到中间部位躲藏着一些三层小楼，爬山虎缠绕整个墙壁、窗口。

20年过去了,在这个多雨的北京夏天,古树还在,屋顶有野草摇摆，青苔晕染

墙角。经过胡同口的公车视频上，不断闪回一个有奖问答:改革开放三十年来，

北京市居民人均住房面积增长了几倍?答案有：A.1倍；B.2倍；Ｃ.３倍。

菊儿胡同试验田

１993年10月4日,世界住房日，纽约联合国总部。因为菊儿胡同改造，两

院院士、城市与规划设计师吴良镛在接受“世界人居奖”时致答谢辞：这项大

奖颁发给一个具有几千年文明史的国家，在中国数以百计的重要历史名城中,一

次迫切的任务是如何创造一种社会住宅。不仅满足现代生活舒适的要求,还要使

之与原有的历史环境密切结合。在居住问题上,再也不能承受繁重的、无休止的

专断、争论及会议，现在需要的是解决问题的办法……

“中国数以百计的重要历史名城”中，最重要的是北京城如何改造，方案在

三十年前就已经酝酿。吴良镛称,从１978年开始,北京市旧城整治开始研究方

案。在１９79年对什刹海规划方案的研究中,已经基本上形成了居住区整治的

“有机更新”和“新四合院”住宅设计方案的思路。十年后，这个方案选择了

菊儿胡同作为试验标本。1989年,这个试验的具体落脚点定在了菊儿胡同4１号

院。

为什么选择菊儿胡同４１号院，居住在此的老人介绍,这里本来是一座寺庙，

叫“弘德禅院”。日军曾在这里驻军，解放后,沦为大杂院，一共有２4户居民。

当时的情况是：三分之二的家庭室内无日照，近80人居住的院落只有一个水龙

头,一个下水道，典型的危、积、漏地区。东城区规划局工作人员姜志强介绍,

当时菊儿胡同地势低洼，一下雨这里就是汪洋恶臭，住在这里的居民迫不及待

等着被改造。

之后，东城区政府找到了清华大学教授吴良镛,吴良镛带领学生在１987年开

始了调研。在施工图阶段，“对这个２７60多平方米、仅收一万元设计费用的

小工程,一般设计院是看不上眼的,并且建筑结构、设备、室内外工程特别复杂,

地下工程现状弄不清楚,工程虽小,难度不小,完全因为‘改造危旧房，社会效益

大’，图纸竟出到9５张”。用吴良镛的话说,就是“杀鸡用牛刀”。

９5张图纸中最后确定的方案是一种新四合院的模式。一方面是从宫殿王府

建筑群里汲取灵感,并列的两座院落中形成长夹道,另一方面参照了苏州宅第中

的“备弄”(又称壁弄)串院落群,夹道和备弄就构建起“交通干线”的作用。现

在走进4１号院，配合花架、坐凳的生活情趣和阁楼变化的韵律,看着像南方水

城的格局。如今住在41号院的李槿称，来参观的人也都这么说。

三层小楼的新四合院，这是一个前所未有的创举,即使是作为北京市旧城改

造的试验田,吴良镛记得,规划设计方案也被各个部门审查了六七遍才通过。姜

志强称,“当时南锣鼓巷一带已被列入旧城四合院保护区的范围,旧城改造限高

9米，盖高了会对鼓楼的中轴线有破坏，但菊儿胡同改造恰到好处，胡同口看不

出有楼，尺度感好,形成了视觉走廊。”

希望居民参与住宅合作社

二十年之后，菊儿胡同的白墙黑瓦已经斑驳，“现在来看,重要的不是改造的

建筑形式本身,而是过程中对发挥各方力量的‘住宅合作社’模式的倡导。”吴

良镛称,菊儿胡同41号院改造也是当时北京市第一个组织危房改建的住宅合作

社。具体内容包括:当时在房价方面，每平米建筑面积的造价，住户筹措交纳３

５0元,工作单位补贴２50元，其余由国家扶持,如果没有单位补贴，采用低息

贷款的办法，购得后房产使用权为住户所有,5年后可以转让。

“当时希望居民都参加到住宅合作社中来,发挥集体的力量，很可惜的是,没

有坚持下来。”吴良镛提及此事仍很遗憾,在他看来，“让居民自觉修缮旧房，

是最经济、最有效、最理想的解决危房问题及风貌保护问题的办法。危房改造

工作必须从过去以开发为主体转变为以居民为主体，应制定合理的政策，提倡

居民参与小规模整治。”他说,“将来要解决住房问题也有赖于一种民主制度的

建立。”而当时的情况是,一方面福利分房制度还在，很多人习惯了交房租,手

里钱不多,也没有买商品房的概念。另一方面，市场经济大潮已势不可挡,旧城

改造限制多,这显然不是货币资本青睐的地盘。姜志强称，菊儿胡同的改造成为

孤本,“怎么说呢，新四合院毕竟不是原来的四合院了。”

菊儿胡同４1号院是北京市第一批拆迁户。吴良镛当时调研的结果是,“一

半居民在这个院里居住不到四年,因此没有形成稳定的亚文化群落。”因此,改

造结束后,只有４户居民回迁,更多的居民选择了换房或搬迁。如今住在41号院

的李瑾一家当年就是和原住户换房搬来的，“当时很多人很向往住楼房，觉得

方便。我们是以雍和宫附近的一个小院子和他换的,然后还补齐了7万元左右,

搬进了41号院3楼100平米左右的房子。”李瑾介绍,当年对回迁户的优惠措

施是,低息贷款，每个月还一百元,一共是十年。但是,很多原住户都选择了放弃，

“一个月还一百元，当时觉得太多了,还得还十年。”1９92年左右,吴良镛带领

学生对菊儿胡同41号院改造进行回访,“搬迁到别处的原住户基本没有人因为

当年没有买房而后悔。”

外国人陆续入住

1９9０年秋天，菊儿胡同４1号院改造完成,市领导在院子里给大家发了钥

匙。李瑾一家搬到了三楼把角,当年有大的露台，西北风刮起来,呼呼往里灌，

但当时又规定不能改变外观。“为了这个,我父亲还和吴良镛教授吵了一架。”

李瑾记得，“春节时,李鹏来小院给我们拜年”，之后，“好多外国记者来了。”

国外专家赞美它,“吴教授和他的同事们在菊儿胡同工程中所创造的是一个人

文尺度的答案。尽管它的人口密度与高层住宅相似,但它却创造了一个永恒的人

与人交往的社区。最重要的是菊儿胡同捕捉住了中国的四合院的传统,即北京的

合院形式……”

后来,各家各户逐渐都封了阳台，院里当年保留下来的古树还在摇曳，但当

年吴良镛设计时倾心的院落公共空间再也不是诗情画意的四合院，一楼住户的

窗户上都是封条。90年代后，很多户主搬走,李瑾发现院子里陆陆续续住进了很

多外国人,“这个院子在国外很有名，房租不低，我们这里都成联合国了。”外

国朋友大多骑着自行车,在院子里遇到中国人,都会笑着说,你好。