上诉人姚宁平与被上诉人南京风盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

2024年8月13日发(作者：乳胶漆排名前十)

上诉人姚宁平与被上诉人南京风盛房地产开发有限公司商品

房预售合同纠纷一案的民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预

售合同纠纷

【审理法院】江苏省南京市中级人民法院

【审理法院】江苏省南京市中级人民法院

【审结日期】2021.03.25

【案件字号】(2021)苏01民终106号

【审理程序】二审

【审理法官】夏雷

【审理法官】夏雷

【文书类型】判决书

【当事人】姚宁平;南京风盛房地产开发有限公司

【当事人】姚宁平南京风盛房地产开发有限公司

【当事人-个人】姚宁平

【当事人-公司】南京风盛房地产开发有限公司

【代理律师/律所】方友金北京市尚公(南京)律师事务所;庄卓北京市康达(南京)律师事务所;

何豪北京市康达(南京)律师事务所

【代理律师/律所】方友金北京市尚公(南京)律师事务所庄卓北京市康达(南京)律师事务所何

豪北京市康达(南京)律师事务所

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【代理律师】方友金庄卓何豪

【代理律所】北京市尚公(南京)律师事务所北京市康达(南京)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】姚宁平

【被告】南京风盛房地产开发有限公司

【本院观点】本案中，姚宁平与风盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思

表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。

【权责关键词】代理合同合同约定证据交换关联性质证诉讼请求维持原判执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审查明事实与一审判决认定一致，予以确认。

【本院认为】本院认为，本案中，姚宁平与风盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事

人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执

行。案涉合同约定房屋计价方式为以建筑面积计价，并约定了单价及总价款，明确排除将房

屋套内的装饰装修款列为案涉房产计价依据。风盛公司为行政管理之需，向相关行政主管部

门履行的价格报备手续，并非向姚宁平就销售合同所作承诺，双方亦未将房屋销售报备价格

中涉及的装修单价3000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，即便现场公示了物价申

报表，也不能变更案涉合同中关于装修交付标准的约定。风盛公司实际交付内容与合同附件

4约定一致，由于附件4装修、设备等并无标价，同时相应价格因受市场因素、团购因素等

影响，也不足以认定风盛公司装修价值过低。据此，姚宁平主张风盛公司赔偿其装修部分价

值，缺乏事实及法律依据。相应的，姚宁平提出的鉴定申请，亦依据不足，应予驳回。 综

上所述，姚宁平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，

应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如

下：

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【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

终审判决。

【更新时间】2022-08-24 03:04:52

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年6月23日，姚宁平(预购人、乙方)与风盛公

司(预售人、甲方)签订《商品房预售合同》。合同约定，甲方将位于南京市溧水区方；该商

品房建筑面积126.49平方米，其中套内面积101.92平方米；该商品房的装修装饰材料及设

备标准见附件4；该商品房以建筑面积计价，单价为12164元／平方米，总价1538624元；

房屋内装饰装修款：单价(空白)元／平方米，合计(空白)元。预售合同亦对其他事项作出约

定。合同附件4为《装饰装修及设备标准》，对公共部位及户内部分的装饰、设备标准进行

了说明，其中户内部分厨房装修标准为老板、海尔、美的或其他同等品牌油烟机、灶

具……；卫生间装修标准为乐家或其他同等品牌马桶、台盆，甲方定制浴柜……卧室空调挂

机、客餐厅中央空调装修标准为海尔、美的、格力或其他同等品牌…… 姚宁平于2019年

二审案件受理费50元，由姚宁平负担。 本判决为

7月31日对涉案房屋进行验房，验房情况记录中载明，业主提出进户门底板不贴墙、马桶盖

打不开还漏水、地漏没盖、阳台门划痕、阳台空调下要保洁、梯子掉漆等问题。同年8月11

日姚宁平再次验房，验房记录载明空调边缝开裂、二楼楼梯口插座装反、所有地板踢脚线缝

隙大、阳台电热水器下方孔插不进、二楼小房间墙壁裂纹、一楼阳台空调外机处垃圾处理、

二楼小房间外设备平台垃圾处理、厨房卫生间瓷砖缝处理。同年8月20日，姚宁平签署《源

筑花园交房流转单》，并接收房屋。 一审另查明，《南京市住房价格申报表》载明涉案

房屋在行政主管部门申报的装修单价为3000元/平方米，且该申报表公示于南京市网上房地

产网。庭审中，姚宁平称其在房屋销售现场未看到过装修价格的公示。姚宁平向一审法院提

出申请，要求对涉案房屋的装修价格评估。风盛公司认为，房产部门登记的装修价格只是其

单方面向行政主管部门登记备案，并非与姚宁平协商确定的装修价款。

【一审法院认为】一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》系真实意思表示，且不违

反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自的义务。《商品房

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预售合同》约定，该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4；该商品房以建筑面积计

价，单价为12164元/平方米，总价1538624元；房屋内装饰装修款：单价(空白)元/平方

米，合计(空白)元。就姚宁平诉讼主张，综合分析如下：1.根据市场和经济学规律，价格与

价值并非相同概念，装修价格与装修标准亦存在区别。本案中，双方约定的计价方式为以建

筑面积计价，双方约定了单价及总房价款，并排除将房屋套内的装饰装修款单独计价，且未

将所谓装修价格作为装修标准进行约定。关于装修标准，根据双方签订的商品房预售合同附

件4，对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定。2.风盛公司在房产部门

进行的装修价格备案，系向行政部门作出的装修备案，不能认定为对合同相对人所做的承

诺，且双方合同未将备案的装修价格作为双方合同内容，姚宁平凭登记备案的装修价格向风

盛公司主张权利没有事实及法律依据。 综上，双方对装修质量已作出明确约定，姚宁平提

供的证据尚不足以证明风盛公司交付的案涉房屋不符合双方的约定，姚宁平主张以备案价格

作为装修标准，缺乏依据。对姚宁平提出的评估申请，应不予准许，姚宁平请求判令风盛公

司退赔房屋装修差价的诉讼请求，也应不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六

条、第八条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适

用 的解释》第九十条规定，判决：

减半收取25元，由姚宁平负担。

【二审上诉人诉称】姚宁平上诉请求：1.撤销一审判决，改判风盛公司退赔姚宁平装修实际

价值与风盛公司申报的每平米3000元装修价格之间的装修差价(实际退赔装修差价以评估鉴

定结果为准)；2.本案的诉讼费由风盛公司负担。事实与理由：一、双方合同附件4对于装修

质量要求的约定，不具体明确，属于约定不明，不能作为装修部分的交付标准，风盛公司在

《南京市商品住房价格申报表》中3000元/平方米装修单价，应当视为双方合同的内容，两

者相互补充，分别从实物形态与价值形态规定了装修的质量要求，风盛公司交付的房屋装修

部分，不仅要符合附件4，而且要达到3000元/平方米的装修标准。 本案二审期间，当事人

围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚宁平提交以下证

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驳回姚宁平的诉讼请求。 一审案件受理费50元，

据：一、仁达公司出具的《房地产估价报告》复印件，该证据来源于业主维权过程中从政府

部门复印。拟证明：1.风盛公司对样板房的装修价格进行评估，从该报告的评估价格构成当

中可见虚列根本不存在的项目，夸大样板房装修部分的价值，说明风盛公司交付的样板房装

修价值显著低于在售楼处公示的装修价格。2.该评估报告是装修部分造价成本，公示的每平

方米3000元应当理解为装修造价或者装修标准。证据二、溧水区人民政府在官网上对业主的

公开答复复印件，拟证明风盛公司在售楼处公示过评估报告，以及装修部分的装修价值。

综上所述，姚宁平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法

律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，

判决如下：

上诉人姚宁平与被上诉人南京风盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事

判决书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏01民终106号

当事人 上诉人(原审原告)：姚宁平。

委托诉讼代理人：方友金，北京市尚公(南京)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：南京风盛房地产开发有限公司，住所地在南京市溧水经济

开发区紫金科创中心。

法定代表人身份：赵威，该公司总经理。

委托诉讼代理人：庄卓，北京市康达(南京)律师事务所律师。

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委托诉讼代理人：何豪，北京市康达(南京)律师事务所律师。

审理经过 上诉人姚宁平因与被上诉人南京风盛房地产开发有限公司(以下简称风

盛公司)商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院(2019)苏0117民初4259

号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大

会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工

作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 姚宁平上诉请求：1.撤销一审判决，改判风盛公司退赔姚宁平装

修实际价值与风盛公司申报的每平米3000元装修价格之间的装修差价(实际退赔装修差

价以评估鉴定结果为准)；2.本案的诉讼费由风盛公司负担。事实与理由：一、双方合同

附件4对于装修质量要求的约定，不具体明确，属于约定不明，不能作为装修部分的交

付标准，风盛公司在《南京市商品住房价格申报表》中3000元/平方米装修单价，应当

视为双方合同的内容，两者相互补充，分别从实物形态与价值形态规定了装修的质量要

求，风盛公司交付的房屋装修部分，不仅要符合附件4，而且要达到3000元/平方米的装

修标准。

(一)《南京市商品住房价格申报表》中3000元/平方米的装修单价，应当视为双

方合同内容，风盛公司应当受其约束。1.风盛公司在南京市网上房地产网公示的《南京

市商品住房价格申报表》是确定装修标准资料的有机组成部分，价格表显示，案涉商品

住房价格由毛坯部分以及精装修部分组成，精装修部分单价为3000元。2.风盛公司销售

人员在宣传在售楼盘时，宣称楼盘的精装标准是每平方米3000元。3.风盛公司委托北京

仁达房地产评估有限公司(以下简称仁达公司)对样板房装修价值进行评估并出具《房地

产估价报告》，该报告置备售楼处，评估结论显示装修成本为平方米3010元。《南京市

商品住房价格申报表》中每平方米3000元装修单价对精装价值说明具体明确，对于姚宁

平是否与风盛公司订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要

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约。即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，风盛公司违反约定，应当承担

违约责任。(二)双方《商品房预售合同》附件4对于装修质量要求的约定，不具体明

确，属于约定不明，不能单独作为装修的交付标准，因此，即使风盛公司交付房屋装修

被合同附件4约束，也不能说明风盛公司交付房屋的装修符合双方约定的装修标准。1.

明码标价是商品经营者法定义务，风盛公司在房屋销售时，不仅应当标明毛坯部分的价

格，而且应标明装修部分的价格。2.合同附件4虽然列出装修主材、大件、部品、设

施、设备的品牌，但是并没有标明规格、等级，而同品牌不同规格、等级，价格不同，

有的相差巨大，风盛公司违反了明码标价原则。(三)《南京市商品住房价格申报表》载

明的每平方米3000元的装修单价以及合同附件4关于主材、大件、部品、设施、设备的

约定，共同构成双方关于装修质量要求的约定。

二、《南京市商品住房价格申报表》载明3000元/平方米“装修的单价”，应当

解释为装修部分的价值或者生产成本，风盛公司交付房屋的精装部分应当达到3000元/

平方米的装修标准。

(一)风盛公司是按照装修成本进行装修部分的价格申报、公示，购房人信赖装修

价值达到每平方米3000元，并决定与风盛公司交易，风盛公司不得再行主张《南京市商

品住房价格申报表》载明的3000米的装修单价是装修价格，而不是装修价值。根据仁达

公司出具的房地产估价报告，本次评估采用成本法评估估价对象室内装饰装修的市场价

值，评估结论3010元/平方米是建筑物装饰装修重新购建价格，即装修成本。仁达公司

是受风盛公司委托，且该报告也系风盛公司向政府主管部分提交，目的是“为估价委托

人向物价部门申报估价对象房屋装修标准及装修价格提供参考依据”，风盛公司明知仁

达公司采用是成本分析法，评估结论3010元/平米系装修成本，不包括风盛公司的各项

人力物力成本，品牌、税金、利润，仍以仁达公司出具的《房地产评估报告》为依据，

进行价格申报，并于南京房地产网上公示，不得再主张《南京市商品住房价格申报表》

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载明的3000元/平方米装修单价是销售价格，而不是装修的成本。(二)《南京市商品住

房价格申报表》载明的装修单价平方米3000元并合同附件(四)装修清单的价格表现。

三、风盛公司交付房屋精装部分的价值明显低于3000元/平方米，风盛公司应当

承担违约责任，赔偿姚宁平的装修差价损失。姚宁平在一审庭审中，申请对案涉房产精

装修部分的实际价值进行评估，但是被一审法院拒绝，从风盛公司提供的评估报告看，

风盛公司交付房屋装修的价值明显低于3000元/平方米的装修标准。评估报告中存在虚

列装修项目、材料的合理损耗、运输费、辅料费用、专业人士费、人工费、建设方的合

理利润、利息、管理费、数量、面积及价格等问题，严重夸大了装修的实际价值。以挂

式空调为例，评估报告一台空调的成本高达6128.37元，而实际上，该空调的市场价格

只有1999元。

综上，《南京市商品住房价格申报价格表》记载的装修单价3000元/平方米，即

使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，风盛公司违反该约定，应当赔偿装修

差价，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。

二审被上诉人辩称 风盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求

驳回上诉，维持原判。

原告诉称 姚宁平向一审法院起诉请求：判令风盛公司赔偿房屋装修差价10000元

(实际赔偿金额以评估鉴定结果为准)。

一审法院查明 一审法院认定事实：2018年6月23日，姚宁平(预购人、乙方)与

风盛公司(预售人、甲方)签订《商品房预售合同》。合同约定，甲方将位于南京市溧水

区方；该商品房建筑面积126.49平方米，其中套内面积101.92平方米；该商品房的装

修装饰材料及设备标准见附件4；该商品房以建筑面积计价，单价为12164元／平方米，

总价1538624元；房屋内装饰装修款：单价(空白)元／平方米，合计(空白)元。预售合

同亦对其他事项作出约定。合同附件4为《装饰装修及设备标准》，对公共部位及户内

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部分的装饰、设备标准进行了说明，其中户内部分厨房装修标准为老板、海尔、美的或

其他同等品牌油烟机、灶具……；卫生间装修标准为乐家或其他同等品牌马桶、台盆，

甲方定制浴柜……卧室空调挂机、客餐厅中央空调装修标准为海尔、美的、格力或其他

同等品牌……

姚宁平于2019年7月31日对涉案房屋进行验房，验房情况记录中载明，业主提

出进户门底板不贴墙、马桶盖打不开还漏水、地漏没盖、阳台门划痕、阳台空调下要保

洁、梯子掉漆等问题。同年8月11日姚宁平再次验房，验房记录载明空调边缝开裂、二

楼楼梯口插座装反、所有地板踢脚线缝隙大、阳台电热水器下方孔插不进、二楼小房间

墙壁裂纹、一楼阳台空调外机处垃圾处理、二楼小房间外设备平台垃圾处理、厨房卫生

间瓷砖缝处理。同年8月20日，姚宁平签署《源筑花园交房流转单》，并接收房屋。

一审另查明，《南京市住房价格申报表》载明涉案房屋在行政主管部门申报的装

修单价为3000元/平方米，且该申报表公示于南京市网上房地产网。庭审中，姚宁平称

其在房屋销售现场未看到过装修价格的公示。姚宁平向一审法院提出申请，要求对涉案

房屋的装修价格评估。风盛公司认为，房产部门登记的装修价格只是其单方面向行政主

管部门登记备案，并非与姚宁平协商确定的装修价款。

一审法院认为 一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》系真实意思表示，

且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自的义

务。《商品房预售合同》约定，该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4；该商品房

以建筑面积计价，单价为12164元/平方米，总价1538624元；房屋内装饰装修款：单价

(空白)元/平方米，合计(空白)元。就姚宁平诉讼主张，综合分析如下：1.根据市场和经

济学规律，价格与价值并非相同概念，装修价格与装修标准亦存在区别。本案中，双方

约定的计价方式为以建筑面积计价，双方约定了单价及总房价款，并排除将房屋套内的

装饰装修款单独计价，且未将所谓装修价格作为装修标准进行约定。关于装修标准，根

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据双方签订的商品房预售合同附件4，对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确

具体约定。2.风盛公司在房产部门进行的装修价格备案，系向行政部门作出的装修备

案，不能认定为对合同相对人所做的承诺，且双方合同未将备案的装修价格作为双方合

同内容，姚宁平凭登记备案的装修价格向风盛公司主张权利没有事实及法律依据。

综上，双方对装修质量已作出明确约定，姚宁平提供的证据尚不足以证明风盛公

司交付的案涉房屋不符合双方的约定，姚宁平主张以备案价格作为装修标准，缺乏依

据。对姚宁平提出的评估申请，应不予准许，姚宁平请求判令风盛公司退赔房屋装修差

价的诉讼请求，也应不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、六十条，《中华人民共和国民

事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：

驳回姚宁平的诉讼请求。

一审案件受理费50元，减半收取25元，由姚宁平负担。

本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换

和质证。姚宁平提交以下证据：一、仁达公司出具的《房地产估价报告》复印件，该证

据来源于业主维权过程中从政府部门复印。拟证明：1.风盛公司对样板房的装修价格进

行评估，从该报告的评估价格构成当中可见虚列根本不存在的项目，夸大样板房装修部

分的价值，说明风盛公司交付的样板房装修价值显著低于在售楼处公示的装修价格。2.

该评估报告是装修部分造价成本，公示的每平方米3000元应当理解为装修造价或者装修

标准。证据二、溧水区人民政府在官网上对业主的公开答复复印件，拟证明风盛公司在

售楼处公示过评估报告，以及装修部分的装修价值。

风盛公司质证意见：对证据一的真实性无法确认，与本案无关联。证据二因姚宁

平只提交网站截图，对真实性无法确认。在一审中，姚宁平表示没有看到过价格装修公

示的情况。

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本院认证意见：本案涉及姚宁平所称实际装修与每平方米3000元之间差价应否

由风盛公司赔偿，故如认定实际装修价值与房屋销售价格无关，则姚宁平所提交证据的

证明效力因与本案不存在关联性，应不予确认其证明效力。

双方当事人对一审查明的事实均不持异议，姚宁平另认为一审法院遗漏了部分事

实，即风盛公司对价格申报表每平方米3000元有备案，在售楼处也公示过。

本院查明 本院二审查明事实与一审判决认定一致，予以确认。

本院认为 本院认为，本案中，姚宁平与风盛公司签订的《商品房预售合同》系双

方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均

应遵照执行。案涉合同约定房屋计价方式为以建筑面积计价，并约定了单价及总价款，

明确排除将房屋套内的装饰装修款列为案涉房产计价依据。风盛公司为行政管理之需，

向相关行政主管部门履行的价格报备手续，并非向姚宁平就销售合同所作承诺，双方亦

未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价3000元/平方米列入合同内容作为装修交付标

准，即便现场公示了物价申报表，也不能变更案涉合同中关于装修交付标准的约定。风

盛公司实际交付内容与合同附件4约定一致，由于附件4装修、设备等并无标价，同时

相应价格因受市场因素、团购因素等影响，也不足以认定风盛公司装修价值过低。据

此，姚宁平主张风盛公司赔偿其装修部分价值，缺乏事实及法律依据。相应的，姚宁平

提出的鉴定申请，亦依据不足，应予驳回。

综上所述，姚宁平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适

用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一

项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由姚宁平负担。

本判决为终审判决。

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落款

审判员 夏雷

二〇二一年三月二十五日

法官助理刘小琴

书记员刘雨晴

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

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