关于物权法的案例

物 权 法 案 例

一、物权法总则案例

1、张三从开发商处买了一套二手房，需要到房产登记部门办理过户手续，登记部门以开发

商的房屋手续不全为由拒绝办理过户登记。

问：此时有无物权法的适用？

2、李四将自己的房屋卖给了王五并和王五签订了合同，约定次日一起去办理过户登记。不

料第二天王五生病住院，一住就是数月。在此期间，张三也看上了李四的房子，问李四是否

可以将房屋卖给自己，并愿意出更高的价格。李四想：自己虽然已经将房屋卖给了王五，但

毕竟没有支付价金，并且将其卖给张三，还能获得更高的价款，于是就将房屋卖给了张三。

不久，张三付完房款，并办理了过户登记。后来，王五病愈出院，要求李四交付房屋并办理

登记。

问：房屋的所有权归属于谁？

3、Ａ因参与非法集资案，自己被骗的同时，也欠了亲戚很多的钱，此外还有不少散债，共

计800多万。在亲戚朋友向他讨债时，A说：谁要是对我好一点，我就多还谁一些钱；谁

要是对我不客气，我也对他不客气，分文不给他。于是A反而因此成了“大爷”。有一次，

他再次向债权人B借钱，并约定好，如果B再借钱给他，他就将自己的那套房子优先偿还

给B，并答应就此写下字据。B于是又一次将钱借给了A。不久，法院查封了A所有财产，

包括其房子。在诉讼过程中，B根据其与甲的约定主张对房屋优先受偿。

问：B的主张能否得到法院的支持？

4、甲去银行贷款，为担保自己债务的履行，决定将自己的房屋抵押给银行。在甲将房产证

押给银行但尚未办理抵押登记的情况下，就给甲发放了贷款。债权到期时，甲不能清偿债务，

银行要求拍卖其房屋以优先实现自己的债权。

问：银行与甲的抵押权是否成立？

5、张某和王某之间签订房屋买卖合同，约定张某将自己的房屋以20万元卖给王某，并在

一个月内办妥变更登记。但在一个月内，房屋行情看涨，于是张某待价而沽，拒不办理登记。

王某将张某告上法庭，张某以未办理登记为由主张合同无效。

问：张某的主张是否成立？

6、小明将自己所有的一栋房屋卖给了甲，约定待付清全部价款后再办理所有权转移登记。

甲担心小明在所有权转移前将房屋再行出卖，于是到公证机关办理了预告登记。期间，小明

果然将房屋买给了小张。

问：甲能够向小明、小张主张何种权利？

7、甲拥有一处房产，但其产权证书一直由其妈妈乙保管。甲与丙一起在外打工，某天，丙

对甲母说，甲向银行借款需要用产权证抵押，要他过来取，于是乙就将产权证交给了丙。但

是丙并未将产权证交给甲，而是自己跑到银行，伪造了甲的身份证、伪造了一份甲的授权委

托书并仿造了甲的签字，办理了抵押登记。后来，丙不能清偿到期债务，银行向甲提出实行

抵押权，将房屋拍卖。

问：登记机关有无责任？

8、张三和李四之间就某一栋房屋的产权归属发生了争议，登记记载在张三的名下，但李四

向法院提起产权确认之诉。法院经过审理认为，该房产应当归属于李四。法院判决生效之后，

李四与王五就该栋房子的转让达成了协议。

问：李四何时获得房屋的所有权？李四王五之间的协议何时生效？

9、甲单位购买了一台轿车，登记在公司经理张三的名下。张三擅自将该车转让给丙，甲单

位知道这一情况后，向法院提起诉讼，请求丙返还该车。

问：甲单位的主张能否得到法院的支持？甲单位该如何维护自己的权利？

10、甲与乙共同出资建造了一栋两层楼，一楼归甲所有，二楼归乙所有。甲将一楼改成造

成店面，用于商业经营。楼梯设在室内，因而每次下楼，乙都需从甲的店面经过。开始时，

两家关系很好，倒也相安无事。后来，因琐事两家开始交恶，于是一气之下，甲用货物将楼

梯堵住。不得已，乙只好在楼外架设简易楼梯，行走极为不便。因为甲家势力相对较强，此

种局面一直持续了十多年，后经媒体介入，才开始引起人们的重视。

问：甲的做法有无道理？乙该如何维护自己的权利？

二、所有权编案例

1、甲将自己的两头黄牛卖给了某肉联加工厂，口头约定：由乙将牛宰杀后，按净得的牛肉

每斤2元的价格进行结算；除牛头、牛皮、牛下水归乙外，再由甲向乙支付7元宰杀费。

在宰杀过程中，乙厂宰杀工人在其中一头牛的下水中发现牛黄70克。乙将这些牛黄出卖，

每克30元，共得2100元。甲得知后，向乙所要2100元，被乙拒绝。甲遂向法院起诉，

要求确认对牛黄的所有权，并要求乙返还卖得牛黄所得的2100元。

问：本案如何处理？

2、某乡农民王某、张某、李某三人于1986年共同投资十万元，成立了冶炼厂，由王某任

厂长，挂靠在乡政府企业办，领取了集体性质的非法人营业执照。1991年6月，冶炼厂变

更为集体性质的法人营业执照，主管单位仍然是乡政府企业办。后来王某、张某、李某三人

向人民法院提起诉讼，请求确认冶炼厂的产权归其三人所有。乡政府则坚持认为冶炼厂是乡

政府所有集体性质的法人企业（有工商登记为证），其产权归乡政府集体所有。

问：本案中如何确定集体所有权与私人所有权？

3、某别墅区为了保留该物业小区的原始建筑风格和维持生活品质，订立业主公约，规定该

小区原始的二层楼意大利式的建筑风格不得变更。此后，张某将其位于该小区的别墅转让给

李某。李某打算将其取得的独栋别墅改为瑞典风格的三层建筑。

问：李某的计划能够顺利实现吗？

4、A公寓大厦有25层，开发商在销售时对顶层房屋不予出售，其原因是，由于地处市区

繁华路段，开发商预计如果把楼顶空间出租给广告商用与悬挂广告牌的话，每年将会获得可

观的租金收入，所以希望能够通过将顶层房屋保留给自己，从而单独取得该部分的收益。

问：开发商的计划能够顺利实现吗？

5、就像其他大厦的一楼难以销售一样，甲公寓大厦的一楼住宅也乏人问津。它的开发商为

了促进销售，做出了将窗前绿地随同一楼的房屋单元一并交给业主单独使用的广告宣传。

问：一楼的业主能够凭借着他和开发商之间的房屋买卖合同而取得这样的专有使用权吗？

6、10岁的男孩张某在家中玩耍时，发现阳台旁边的树上有只小鸟，就用身边的铁条去打

小鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。张某的父母向法院提诉讼，要求

物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。经审理查明，在距离张家阳台的垂直距离大约

5米处，有10千伏的高压电线，事发前一天晚上的7级大风将高压线刮断，由此导致了损

害事故的发生。

问：原告的诉讼请求能够得到支持吗？

7、张、李两家是邻居，李家经营小吃生意。虽说两家之家有围墙相隔，但张家仍然难免受

到李家排放出来的油烟、噪音等的困扰。

问：张家是否能够要求李家停止经营？

8、位于工业区的某造纸厂投入巨资安装了排污处理设备，但在生产的过程中仍然有少量的

污染物质被排放出来。与这个工业区相邻的农民担心农作物受到污染卖不出去，所以不敢种

植价值较高的谷物，而只能种植价值较低的动物饲料。

问：这些农民可不可以向造纸厂要求损失的赔偿？

9、甲、乙、丙三人按份共有一栋临街的二层小楼，三人约定，由甲、乙两人各自利用一楼

的一半，用于经商，丙则居住在楼上。后来，丙把她的应有份额转让给了甲。现在甲也要求

使用一楼的门面房。

问：甲的主张是否能够得到支持？

10、X、Y两人分别出资10万元，自A处购得了一同名贵字画，后经协议分割，由X单独

取得该字画的所有权，分割时该字画价值24万元，于是X折价补偿给Y12万元。一年之

后，B以该字画是A自其处盗取为由，要求X返还。

问：X在向B返还之后，是否可以要求Y返还当初因为折价补偿而支付给他的12万元？

11、张某、徐某、李某三人共同出资设立了普通合伙企业B，三人各自出资比例以及由此

决定的各自在该合伙企业中的财产份额分别为40%、40%、和20%。

问：（1）这种财产份额是否是三人在就合伙企业事务管理（特别是处分合伙企业的财产）

进行表决时，计算表决权的比例依据？

（2）张某的儿子正在向银行贷款，张某打算用他的财产份额为银行设立一个担保物权（权

利质权），这是否需要征得徐某和李某的同意？

（3）因为要迁居到别的城市，徐某打算把他的财产份额转让给赵某、李某，这种转让行为

在条件上和效果上与按份共有人应有份额的转让有什么区别吗？

（4）李某长期拖欠吴某的借款，已经无力偿还，吴某申请法院对李某在合伙企业中的财产

份额进行强制执行，最终由吴某取得了该财产份额，吴某是否因此取代了李某，成为该企业

的合伙人？

三、用益物权编案例

1、原、被告双方均系梧州市贤进区黄里镇五村第15组村民，1997年，经双方协商同意，

村组将原由原告左某承包的1.5亩地调整给被告吴某承包，并将原由被告吴某承包的1.1

亩地调整同由其他村民承包；1998年2月10日，原告左某与其所在村组签订土地承包合

同书，约定由原告承包村前2.25亩土地，该2.25亩土地中包含调整由被告承包的1.5亩

土地；自1998年起，经村组确定后，被告吴某直接缴纳附着于该1.5亩土地上的税费；

2004年，原告要求被告返还该1.5亩土地，双方协商未果，因而成诉。

问：本案如何处理？

2、甲因全家外出打工，将自己承包经营的土地“包”给乙种。该村水利资源甚为丰富，使得

私人企业家丙想到该村投资兴建水库，因修建水库而需要建一条公路以运送材料，于是丙委

托村里的几个干部“征收”一部分土地，甲的A块土地就在被“征收”范围之内。在向乙仅支付

了很低的补偿费后，甲的土地一部分就被用于修建公路了，但还有一部分没有用上，村长的

妈妈丁就在上边种上了蔬菜。甲回家过年时，发现自己的A块土地已经被征收了，没用作

道路的部分也被丁占了。此外，甲包给乙种的B块土地，被因修公路而堆砌的泥土填没，

也没法再耕作了。

问：这里存在哪些违法行为？甲该如何主张自己的权利？

3、甲以现金出资、乙以建设用地使用权出资共同开办酒店，酒店办成后，乙并未将建设用

地使用权办理登记过户手续将其权利移转给酒店，反而擅自将建设用地使用权转移给丙，并

办理了过户登记手续。丙受让建设用地使用权后，在酒店周围建造了一些设施，妨碍了酒店

的正常经营。同时，酒店因为急需资金要向银行借款，而丙不同意以其土地抵押，致使酒店

不能向银行贷款。

问：酒店该如何维护自己的权益？

4、张三在离海不远的地方建了一个大酒店，在张三经营的酒店与大海之间的地方，李四取

得了土地使用权。为了保证到酒店住宿和就餐的顾客能够充分地欣赏海景，张三就同李四签

订了一个合同，李四在二十年之内建房不超过两层，保证张三所经营酒店观赏海景不受阻挡，

张三每年支付给李四五万元作为报酬。协议签订以后过了五年，李四想要在原来的两层楼房

之上再加盖一层，张三遂带人进行阻止，双方发生纠纷，起诉到法院。

问：本案如何处理？

5、李某是某农村集体经济组织的成员之一，经过批准获得了一处土地的宅基地使用权。在

建房之前，李某因在某城市打工而定居下来。李某考虑到自己可能不再继续在农村居住，遂

打算将其手中的宅基地使用权转让给他人。

问：李某是否有权转让其宅基地使用权？

6、李某与王某约定在王某的土地上通行载重汽车向市区内的建筑工地，其双方之间的地役

权何时成立？是否必须进行登记？如果王某将其土地转让给张某，则李某是否能够继续行使

其地役权？

7、李某与王某约定，李某可以在王某的土地上通行运送货物的汽车。后来李某与王某之间

由于小事发生争吵，王某便在自己土地的道路上堆放了很多垃圾和石块等杂物，严重影响汽

车的通行。为此李某便要求王某清除路上的东西，保障道路畅通，王某表示土地是自己的，

他有权堆放东西，况且汽车并非不能通行，只是有点麻烦而已，这并没有根本违反合同约定。

双方就此事争执不下，遂起诉到法院。

问：本案应如何处理？

四、担保物权编案例

1、甲公司欲向乙银行借款1000万元，双方约定以甲公司所有的建设用地使用权以及今后

在该土地之上建造的建筑物作为抵押。该抵押合同订立后，双方在有关部门作了登记。后来

乙银行在仔细了解该土地使用权的价值的情况后，仍不放心，遂要求甲公司另外再提供担保。

甲公司便商请丙公司、丁公司提供担保，丙公司作为保证人，丙公司的负责人李某代表公司

在甲公司与乙银行签订的借款合同上保证人一栏中定下了“愿与甲负连带责任”，并签字盖章；

丁公司以其所有的一处房产作抵押为甲公司提供担保，并进行了相关登记。甲公司在获得借

款以后，因将资金挪作他用，因而在规定的还款期到来后，不能还款。

问：本案应如何处理？

2、李某向甲商业银行借款50万从事经营活动，借款期限半年，银行要求其提供担保。李

某找到张某，张某与甲商业银行签订抵押合同，将其房屋所有权证及国有土地使用权证原件

交付商业银行，但未办理抵押登记。上述合同签订后，甲商业分行支付了贷款。但贷款到期

后，李某因经营活动失败，无法偿还贷款本金及利息，甲商业银行将李某及张某告上法庭，

要求二者承担偿还贷款本金及利息的责任。

问：本案如何处理？

3、大地房地产开发公司在某市的郊区购买到一块土地使用权用于商品房的开发，大地公司

为了融资需要以该土地使用权抵押，向该市甲建设银行贷款800万，该块土地使用权经评

估为1000万，双方在登记机关办理了登记。在登记时，注明抵押期限为1年。后大地公

司在该土地上建造了一栋商品楼，大地公司又以该楼向该市乙工商银行借款2000万，期限

为1年，该楼经评估为2500万，在设定抵押时，工商银行对该楼的基地已设定感到不安，

但发现该楼基地的土地使用权抵押登记期限为1年，因此也就愿意接受以该楼作抵押，双

方办理了房屋他项权利登记手续。因为大地公司拖欠他人的债务，被数个债权人起诉，要求

执行该商品楼，甲建设银行申请法院实现其抵押权。乙工商银行也要求优先受偿，该楼被法

院委托的拍卖公司进行了拍卖。

问：如何分配该楼的价款？

4、李某，现年41岁，因为经营需要，以其所有的小货车为抵押物向甲商业银行贷款。经

专业机构评估，该车辆的价值为4万元，银行与李某签订抵押合同及贷款合同及贷款合同，

贷给李某人民币3万元，约定一年后将贷款的本息归还给商业银行，但未去办理抵押登记。

李某在签订抵押合同后又以3.5万元的价格将车辆卖给张某，张某并不知道该车已经抵押。

后李某将车辆交付给张某，并办理了过户手续。贷款到期后，甲银行要行使抵押权，但张某

认为车辆已经归自己所有，银行无权对该车行使抵押权。

问：本案如何处理？

5、张某于2004年4月20日将其所有的一套房屋出租给王某，双方约定，租期为2年，

租金每年4万。同年5月10日，张某因经商缺钱，向李某借款30万，借款期为1年，并

将该套房屋抵押给李某。2005年5月10日，李某要求张某还款，张某因经商失败，无力

偿还，双方协商后，张某同意将房屋作价30万以抵欠款，房屋归李某所有，双方办理了房

屋产权过户登记手续。同年6月，李某要求王某搬出房屋，王某声称张某抵押房屋时未履

行告知义务，故抵押无效，况且未到租期，李某无权要求其搬出该房。同年10月，王某提

起诉讼，要求法院确认王某与李某之间的抵押合同无效，并以承租人优先购买权受到侵害为

由，要求确认张某和李某的买卖房屋合同无效，并要求以25万的市价优先购买该房屋。

问：本案如何处理？

6、飞天印刷广告有限公司与飞天市工商银行于2006年12月1日签订了《贷款保证书》

一份，约定：飞天印刷广告有限公司向飞天工商银行借款100万元，于2006年3月1日

前偿还50万元，余款于2006年5月31日前偿还。同时约定飞天印刷广告有限公司以自

有交通运输工具（四辆斯太尔汽车）作抵押，保证在不能按期还款时，无条件将交通运输工

具交给飞天市工商银行处理。合同签订后，飞天市工商银行履行了贷款义务，但对抵押物未

办理抵押登记。因飞天印刷广告有限公司未能按约定于2006年3月1日前偿还50万元，

飞天市工商银行起诉至法院，请求判令飞天印刷广告有限公司之间的借款协议，并判令飞天

印刷广告有限公司偿还飞天市工商银行100万元及利息；如不能偿还，请求以飞天印刷广

告有限公司抵押提供的交通运输工具抵偿借款。

问：本案如何处理？

7、个体户张某与王某是长期的生意伙伴，2003年9月两人经对账确认张某尚欠王某货款

20万元，为此张某立下字据；愿分期偿还欠款20万元，第一期10万元于2004年2月

底前归还，到期不还，愿以一只手臂作抵押。之后，由于张某未能如期还款，王某遂向法院

提的诉讼，要求王某归还全部货款。

问：本案如何处理？

8、王明因经营需要以自己的房屋及其占用范围内的土地使用权作抵押向甲商业银行申请贷

款，贷款数额为100万元，期限为一年。在甲商业银行对王明的房屋及其占用范围内的土

地使用权进行评估后认为，其抵押物的价值仅为70万元，故王明又找到李哲，李哲作为保

证人对甲商业银行的贷款承担连带责任，王明与甲商业银行签订了贷款合同及抵押合同，并

办理的抵押登记。甲商业银行与李哲签订保证合同，保证贷款到期后，王明如无力偿还贷款，

由其承担还本付息的责任。合同签订后，甲商业银行发放了贷款。半年后，王明所在市的房

地产价格暴涨，王明因需要资金，又将该房屋及其占有范围内的土地使用权抵押给了乙商业

银行，贷款20万元。在甲商业银行的贷款到期后，王明未偿付贷款，且其所在的市的房地

产价格处于下降的趋势，王明的房屋的价值大约为60万元，甲商业银行为避免执行抵押物

的麻烦，放弃了抵押权，要求保证人李哲偿还贷款责任。

问：本案应如何处理？

9、2005年3月张某因经营需要，将其所有的车辆作抵押向银行申请贷款3万元，双方签

订了借款合同和抵押合同，并办理了抵押登记，银行发放了贷款。后张某将该车以3.5万

元的价格转让给了李某，转让合同中约定“张某所借银行贷款与李某无关”。双方履行了交接

手续后，但未到车辆管理部门办理车辆产权变更过户登记手续。2006年1月，李某以3.6

万元的价格又将该车转让给了刘某，但未告知刘某该车已经设定了抵押。由于张某没有按约

定偿还银行贷款，2006年2月，银行起诉张某，要求其归还贷款的本金及利息。

问：本案应如何处理？

10、甲合伙企业因企业经营的需要申请从乙商业银行贷款50万，但其厂房及土地使用权已

经抵押给A银行，办理了抵押登记，贷款50万。乙商业银行与甲签订了抵押合同及贷款合

同，抵押合同规定甲企业将其现有及将来所有机器设备、材料、半成品、产品全部抵押给乙

商业银行，双方并去甲合伙企业所在地的工商行政管理部门办理了抵押登记。后乙商业银行

按合同发放了贷款，但在贷款到期后，甲合伙企业因经营困难，无力偿还贷款；同时甲合伙

企业购买丙公司的原材料，甲企业已经入库，但30万元贷款尚未支付；其出售给丁公司产

品，货款20万已经收到，货物已经托运。其厂房及土地使用权经评估认定为60万，机器

设备、原材料、半成品、产品经评估认定为50万。

问：甲公司应如何处理其债务？

11、某银行营业部与某股份公司、某集团公司签订《质押担保借款合同》一份，约定某股

份公司向某银行营业部贷款人民币3000万，期限为1年，某集团公司以其特有的1500

万股“万盛芒果”股权出质，作为合同载明借款的担保，出质期限为1年，且与贷款期限相

同。该《质押借款合同》经公证机关公证后，依法办理了质押登记手续。登记机关出具的记

名证券质押证明书载明，质押期限为1年，质押期限届满后，质权人未受清偿的，可以与

出质人协议处置质物，协议不成的，质权人可向人民法院提起诉讼。某股份公司借款逾期后

仅偿付3245678元的贷款利息，未偿还本金，由此引发本案纠纷。

问：本案如何处理？

12、村民鲁某为购买汽车跑长途运输，向刘某借款5万元。刘某认为借款数额过大，要求

鲁某提供担保。两人经商议决定刘某先把钱错给鲁某，一年后鲁某除偿还刘某5万元的本

金外，另行支付利息1万元，鲁某购车后即将该车抵押给刘某。在两人签订了借款担保协

议后，刘某把5万元钱借给了了鲁某。鲁某利用借来的5万元，再加上自己的积蓄，共花

了20万元购买了一辆货车。鲁某在购车后，根据其与刘某的约定，将该汽车抵押给刘某，

并依法办理了登记等抵押手续。

甲企业与乙企业签订了货物买卖合同，约定：（1）甲企业向乙企业出售一批价值60万元

的货物，合同签订之日起乙企业即支付30万元的货款；（2）甲企业本合同签订之日起10

日内将货物送到乙企业，在甲企业装货之日，乙企业向其支付剩余的30万元货款；（3）

如果发生货物毁损、灭失或未按期送达等情形，甲企业徐赔偿乙企业遭受的实际损失外，还

应赔偿10万元的违约金。合同签订后，乙企业当即支付了30万元的货款。

甲企业得知鲁某在搞运输后，便请鲁某将该货物送给乙企业，运输费为20000元，双方约

定在运输途中如果由于鲁某的原因发生了货物的毁损、灭失等情形，鲁某应承担相应的赔偿

责任。双方还约定以鲁某的货车为抵押，如果鲁某拒不承担赔偿，甲企业有权处分鲁某的货

车，但双方未依法办理抵押手续。

鲁某接受甲企业的委托后，立即装货，乙企业也在装货之日付清了全部货款。在运输过程中，

由于鲁某操作不当发生车祸，致使价值20万元的货物受到损害，并使全部货物未能在约定

的履行期限内送达乙企业。乙企业随即向甲企业主张20万元的货物损失及合同约定的10

万元的违约责任。乙企业以其已向甲企业支付了全部货款为由，扣留了鲁某的货车，并声称

如果甲企业在1个月内不承担违约责任，乙企业将公开出售鲁某的货车以折抵违约金。鲁

某认为其只是接受甲企业的委托替其运输货物，并不是甲、乙企业之间的货物买卖合同的当

事人，不应当承担违约责任，乙企业无权扣留其货车。

问：本案如何处理？

五、占有编案例

1、村民张老汉的儿子张乙在城里工作，每到冬天张老汉就到儿子处，通常至来年开春后才

回去。以往张老汉每次到城里都是委托李老汉帮忙照看其房屋。这一次，张老汉又委托李老

汉照看其房屋。张老汉进城后不久，李老汉因突发脑溢血去世了。李老汉去世后，其子李甲

便主动承担了照看张老汉房屋的责任。

村民王某早就得知张老汉家有一祖传砚台，便向李甲提出购买张老汉家的祖传砚台。李甲在

张老汉家翻出该砚台后，以2000元的价格卖给了王某。王某购得该砚台后，谎称该砚台系

其祖传珍品，并以10000元的价格卖给了沈某。沈某见得该砚台后，到城里寻找买家，恰

逢张老汉的儿子张乙。张乙信以为真，便花了20000元购得该砚台。

张乙到家后便将该砚台交给其父张老汉，张老汉对该砚台有公母之分的说法将信将疑，特意

将该砚台带回老家，准备与自己的砚台作一番比较。回家后张老汉发现自家的砚台不见了，

立即找李甲询问。在得知事情的原委后，张老汉要求李甲赔偿张乙为购买该砚台支付的

20000元。李甲认为自己卖砚台时只收取了王某2000元，故只同意返还张老汉2000元。

张老汉于是要求王某赔偿剩余的18000元，王某认为该砚台系其从李甲处购买的，不同意

赔偿张老汉的损失。张老汉遂诉诸法院，并引发本案纠纷。

问：本案如何处理？