杜双富、秦鹏等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

杜双富、秦鹏等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省郑州市中级人民法院

【审理法院】河南省郑州市中级人民法院

【审结日期】2021.10.20

【案件字号】(2021)豫01民终12798号

【审理程序】二审

【审理法官】常爱萍陈涛王怡

【文书类型】判决书

【当事人】杜双富;秦鹏;胡二伟;郑州立祥置业有限公司

【当事人】杜双富秦鹏胡二伟郑州立祥置业有限公司

【当事人-个人】杜双富秦鹏胡二伟

【当事人-公司】郑州立祥置业有限公司

【代理律师/律所】赵少杰河南仟铄律师事务所;郭瑛北京华联(郑州)律师事务所;王程远北京

华联(郑州)律师事务所

【代理律师/律所】赵少杰河南仟铄律师事务所郭瑛北京华联(郑州)律师事务所王程远北京华

联(郑州)律师事务所

【代理律师】赵少杰郭瑛王程远

【代理律所】河南仟铄律师事务所北京华联(郑州)律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【终审结果】二审维持原判

【原告】杜双富

【被告】秦鹏;胡二伟;郑州立祥置业有限公司

【本院观点】秦鹏因购买案涉房屋支付了相关款项，杜双富出具《承诺书》，承诺“如若未

办理成功由杜双富承担所有款项(所交房款本金及利息)”，该《承诺书》中载明的购房款为

50万元，一审根据杜双富出具的《承诺书》判令其向秦鹏退还50万元并无不当。

【权责关键词】无效社会公共利益撤销代理合同过错新证据诉讼请求维持原判发回重审折价

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【更新时间】2021-11-27 03:35:34

杜双富、秦鹏等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2021)豫01民终12798号

当事人 上诉人(原审被告)：杜双富。

委托诉讼代理人：赵少杰，河南仟铄律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：秦鹏。

委托诉讼代理人：郭瑛，北京华联(郑州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王程远，北京华联(郑州)律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告)：胡二伟。

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被上诉人(原审被告)：郑州立祥置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路北

段。

法定代表人：苏军胜，该公司执行董事兼总经理。

审理经过 上诉人杜双富因与被上诉人秦鹏、胡二伟、郑州立祥置业有限公司房屋

买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2021)豫0105民初12015号民事

判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审

理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 杜双富上诉请求：1.依法撤销(2021)豫0105民初12015号民事

判决书，改判驳回对上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案的一、二审诉讼费

用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未查明全部案件事实，适用法律不当，

直接判决上诉人退还全部购房款是错误的，应予以纠正。本案系房屋买卖合同纠纷，该

合同因系购买经济适用房事宜被法院认定为无效合同，因该合同所产生的民事责任应由

合同相对方承担，就本案来讲，秦鹏为买受人、立祥公司为出卖人，其二者系房屋买卖

合同当事人，立祥公司未能按履行交房义务，其应向买受人秦鹏承担返还购房款的责

任。购房款的支付系合同中最为主要的内容之一，买卖双方是在充分的沟通协商后，由

买方向卖方直接支付购房款，具体到本案中就是田威代秦鹏按照立祥公司工作人员的要

求向李欣欣账户支付50万元购房款，合同无效后，立祥公司因该合同取得50万元的购

房款应当返还。而一审判决在并未查明剩余20万元购房款去向的情况下，仅凭收据载明

的金额就只判决立祥公司承担30万元的还款责任，明显与事实情况不符，在上诉人未收

取任何购房款的情况下，将全部的返还责任由上诉人承担是不正确的，也不符合合同无

效后因合同取得的财产应予以返还的法律规定。二、上诉人杜双富不应承担返还购房款

的责任。买卖双方都明知上诉人杜双富只是促成该合同成立的中间人，并非合同相对

人，也未收取购房款，上诉人杜双富虽然签署有《承诺书》，但其文本均是由秦鹏方人

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员提供，在田威的诱导下签订的。案涉房屋的交房义务人是立祥公司，购房手续也是秦

鹏与立祥公司之间的房屋买卖合同内容，该《承诺书》记载的内容和实际情况仅仅是上

诉人杜双富为使买房人安心而对立祥公司尽快履行交房义务的一种担保，是房屋买卖合

同(主合同)的附属，应适用民法典担保物权编的相关规定，根据《民法典》第三百八十

八条“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵

押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。

主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外”的规定，本案的房

屋买卖合同被认定无效的情况下，上诉人杜双富的担保也应认定为无效，上诉人不应该

承担全部的返还责任。一审判决在认定《承诺书》效力的情况下直接判令上诉人承担全

部购房款的返还责任，但是因其未查明全部案件事实，未阐明上诉人的合法权益如何维

护，使上诉人蒙受巨大的经济损失，对上诉人明显不公，严重侵害了上诉人的合法权

益。综上所述，一审法院在未查清案件事实的情况下，直接判决上诉人承担全部返还责

任是错误的，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。

秦鹏辩称，秦鹏、杜双富、胡二伟是双主协议代为购房合同的当事人，秦鹏认可

该购房部分的条款无效，但不影响杜双富作为产生争议的还款条款的承诺，承诺有效。

因此，一审法院判决认定事实清楚，应予维持。

胡二伟未到庭，也未提交答辩意见。

二审被上诉人辩称 立祥公司庭后提交书面材料答辩称一审判决认定事实清楚，证

据确实充分，适用法律正确，同意一审判决，没有任何异议。

原告诉称 秦鹏向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还原告购房款50万元及

购房定金2万元、手续费3万元，共计本金55万元及利息。【利息从2020年1月15日

按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算(2019年12月20日一年期报

价利率为4.15％)，其中2020年12月25日之日止的利息为22825元，上述本息合计为

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572825元)；2.由三被告承担一切诉讼费用。

一审法院查明 一审法院认定事实：2019年1月23日，芦永胜向被告胡二伟转款

2万元，摘要“瑞穗苑92平秦鹏”。

2019年5月23日，田威向李欣欣转账10笔，每笔均为5万元，共计50万元，

均备注“秦朋瑞穗苑购房款”或“瑞穗苑购房款”。

2019年6月2日，芦永胜向被告胡二伟转账2万元，备注“瑞穗苑小户型定

金”。2019年6月6日，芦永胜向被告胡二伟转账1万元，备注“转账”。

郑州立祥置业有限公司2020年1月15日出具编号为0050532的《收据》一份，

载明：交款单位：秦鹏，人民币叁拾万元整，收款事由：预收房款，必须符合经适房条

件，3月补齐全款交房。

2020年1月16日，被告杜双富(承诺人)与被告胡二伟(协助人)签订承诺书一

份，载明：今杜双富和协助人胡二伟承诺为秦鹏办理购买金水区该房屋单价6800元／平

方米(含购房发票价(购房发票可以不按照单价6800元／平方米开具)，房款补差价，维

修基金)，面积约94㎡的房产手续。今秦鹏(由田威代转)通过杜双富和胡二伟将购房款

伍拾万元整于2019年5月23日转至李欣欣账户，后由他们三人将此房款转至开发商并

办理秦鹏购房手续。于2020年3月31号前办理完毕交房手续及后期物业手续，办理当

日将剩余购房款结清(按照实际面积计算，多退少补)，杜双富承诺该房屋产权变更后为

商品房性质并配合秦鹏办理房屋不动产证，后期秦鹏不再承担任何房款费用，如若未办

理成功由杜双富承担所有款项(所交房款本金及利息)。备注利息银行贷款利息为准，按

照开票时间计算(票据号0050532)。退还房款及利息后该房屋钥匙及购房手续退还给杜双

富，处理权归杜双富所有。杜双富在承诺人处签字捺印，胡二伟在协助人处签字捺印，

田威在底部自行书写“同意以上条款”，并签字捺印。

一审法院认为 一审法院认为，原被告之间有关购买经济适用房事宜的合同扰乱国

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家经济适用房的管理秩序，损害社会公共利益，应属无效。合同无效后，因该合同取得

的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方

应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告杜

双富出具的《承诺书》系其真实意思表示，其承诺“如若未办理成功由杜双富承担所有

款项(所交房款本金及利息)”，故原告诉请被告杜双富退还购房款50万元，该院予以支

持。被告郑州立祥置业有限公司向原告出具30万元的收据，其应当在30万元的范围内

与被告杜双富承担共同还款责任。被告胡二伟收取原告5万元，原告诉请其退还，其应

予退还。原告诉请的利息，于法无据，该院不予支持。原告其他诉请，依据不足，该院

不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民

共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决：一、被告杜双

富于本判决生效后十日内退还原告秦鹏购房款50万元，被告郑州立祥置业有限公司于判

决生效后十日内就上述50万元中的30万元部分向原告秦鹏承担共同还款责任；二、被

告胡二伟于本判决生效后十日内退还原告秦鹏5万元；三、驳回原告秦鹏其他诉讼请

求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼

法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取

4764元，由原告秦鹏负担190元，由被告杜双富、胡二伟、郑州立祥置业有限公司负担

4574元。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

本院查明 本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。

本院认为 本院认为，秦鹏因购买案涉房屋支付了相关款项，杜双富出具《承诺

书》，承诺“如若未办理成功由杜双富承担所有款项(所交房款本金及利息)”，该《承

诺书》中载明的购房款为50万元，一审根据杜双富出具的《承诺书》判令其向秦鹏退还

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50万元并无不当。杜双富的上诉理由不足，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决

认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百

七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9528元，由杜双富负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 常爱萍

审判员 陈 涛

审判员 王 怡

二〇二一年十月二十日

书记员 韩 冰

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