购买公寓的利弊及适应人群

购买公寓的利弊及适应人群

一篇文章，讲透公寓的那些事。

常言道：公寓买的人不住，住的人不买。公寓作为一种投资品种，并不适合所有的人，只适合极少数；公寓作为一种居住场所，只适合年轻人短期居住，并不适合长期居住。

接下来就从公寓的投资和居住两个方面对公寓投资进行拆解，最后说说什么样的公寓可以买，公寓都适合哪些人群。

一、 公寓的投资属性

商业上有个简单的逻辑：越是你经常能看到广告的商品，越不好卖；越是包装的精美漂亮，越是容易贬值。越是需要敲锣打鼓卖的商品，里面的利润空间就够丰厚。

同样是房子，但公寓和住宅的属性就完全不同。

一、 升值能力不同

公寓和住宅的不同在于，它没有学位，没办法落户，权属只有40年。升值较慢，有些位置不好的也几乎很难升值。升值属性非常一般。但是如果下跌起来就会很快。

二、 资产属性导致贷款的不同

同样是房子，公寓和商品房在银行眼里是完全不同的两件东西。商品房产权为住宅，公寓产权为商业。住宅为银行的优质资产，公寓仅为一般性的资产。在银行的眼里，越是优质的资产越能给到优越的贷款条件，反之则不然。

产权的差异导致两种商品产生了一系列的差异。主要有以下几个方面：

1. 首付比例不同；

作为优质资产的住宅，银行能够给到的首套住宅首付比例是20~30%；而公寓能给到的首付比例至少是50%；

2. 贷款方式不同

住宅的贷款可以使用商业贷款也可以使用公积金；而公寓只能用商业贷款。

3. 贷款年限不同

住宅的贷款年限最长可以选择30年；而公寓贷款的年限最长只有10年

4. 贷款利率不同

公寓的贷款利率远高于住宅的贷款利率。

以上贷款条件的不同，决定了我们用钱来撬动资产杠杆的不同。

举个例子：同样是100万的住宅和商业。无论是从首付还是月供来说都超过住宅。

三、 得房率导致单价的差异：

市场上公寓的开盘价格一般为住宅的小一半，很多人买公寓都带着占便宜的心态去买，同样都是房子，但价格差了一半。但是这里有一个误差就是，同一种类型住房，住宅的得房率一般为70~80%，公寓的得房率一般只有60%~70%，换算一下就知道，公寓远没有那么便宜。

有些人会说复式的LOFT公寓得房率高，这种买一层送一层的当然好，但层高只有4.5米。除去板厚首层只有2.3米，二层在1.8~2米，会导致空间极度压抑。这种层高的鸡肋使用功能极差

四、 流动性不好，交易费用高，转手能力弱

公寓的流通性不好，变现能力也差；市场上很少有二手的公寓拿出来买的，因为一般都卖不出去，也很难进行抵押。很多银行的抵押物就不认公寓，即使能抵押，也只能按40%来计算。

公寓转让过程中，各种税费高的离谱，同样200万总价的住宅，二手交易的综合税费低于20万；但是200万的公寓，税费超过40万。

五、 租金回报一般

租金不是特别高，只是略高于银行的利息。同样一笔钱存在银行和买公寓，存银行是随时可以取出来的，但是，买了公寓要是买不出去，就相当于永远不能变现了。

二、 公寓的居住属性

公寓一般买的起的人，不会住；会去住的人，一般不会买。公寓只适合没有居住场所的人短期居住。公寓的卖点在于它有极好的便利性，装修特别漂亮，而且是直接领包入住。但这看是简单的便利性里面却隐藏了较多的居住隐患。

一、 居住人多、鱼龙混杂、安全隐患大

公寓一般为小户型，一层几十户，进出人员众多，很多是住宅和办公的混合体，有很大一部分是淘宝、网店之类的、还有快捷酒店、各种美容、瑜伽馆等工作室等等。嘈杂喧闹始终不停。人员进出多了，安保系统就不会太好，安全隐患很大。

一般买的人不住，住的人不买，人员流动性大，鱼龙混杂。

二、 人多，通勤时间成本高

好多公寓，电梯少，户数多，人员拥挤，等个电梯要等半天，上下班的时候还常常要排队。

三、 日照时间短

公寓的产权不属于住宅，所以他不用遵守住宅的日照要求。很多朝北的公寓几乎24小时不能见到阳光。

在没有日照的房子里面呆久了，人就会逐渐变的萎靡不振。阳光不足，很有可能需要空调+抽风机+烘干机，三管齐下才能维持正常的生活质量

这类没有日照的公寓尤其不适合长期居住。

四、 通风问题严重

很多公寓受外立面的影响是没有阳台的。因为是小户型多半公寓都是中间一条幽暗的走道，两边住人，空气不能对流，通风能力极差，一家人开心的吃顿火锅，几家人都能闻到味道，而且久久不能散去。

五、 房子空间小隔音效果差

受建筑结构的影响，公寓的隔墙一般都是用轻质砖分割而成，因为分割整齐有序，隔音的效果远不如住宅；走廊的声音，开门的声音，甚至是隔壁打呼噜的声音都能听得到。

六、 居住成本高租金水电费较高

公寓是按商业来收取水电费，价格远高于民水民电，如一年用水250吨，用电3000度，商业水电会比民用水电多2000远。

住的越久，用的越多，总成本越高。

住公寓就像是住了一个水电费自付的酒店。

七、 不通燃气

公寓很多地方，做饭只能用电磁炉。有些公寓甚至没有市面供暖需，取暖得靠空调，你需要时刻紧闭门窗，或外加一个电暖器，才能勉强维持温度，

八、 居住不方便

大部分的LOFT公寓是只有一个厕所的，如果上厕所就需要爬上爬下，这就是相当的不方便；LOFT的层高低，住起来也相对很压抑。

三、 什么样的公寓适合买？

行业内常说公寓是智商税的收割机。一般二线以下城市的公寓，大多数都属于这种状态。尤其是把公寓包装成理财产品，或者说是“托管返租型公寓“更是不能碰。托管的返租公司一般都是皮包公司，用购房款做租金的返利，引诱客户。将来一旦出现经营不善违约了，他们可以不但拒绝赔付，而且可以直接跑路。开发商也不会承担相应的责任。

少有的具有投资价值的公寓是那些头部城市核心地段的公寓，这类公寓有一定的升值能力，但是升值幅度不大。有钱人买来收租金，穷人买来自住。

四、 公寓适合什么样的人呢？

公寓的购买只适合两种人：要么是底部的，要么是头部的。

底部的就是哪些觉得永远买不起房的人。他们手头上只有20~30万，实在是没钱买房的人；为了在这个城市有个安身之处，对城市有归属感。买一个小的公寓过渡一下，好过缴房租。

头部的就是很有钱，资产超过一个亿的有钱人。喜欢买大面积的公寓来居住（300~400平方的）比如深圳湾1号等，这些公寓的实际属性较低，但是业主买

这些房子来住，主要的是看中这些公寓的附加价值：比如身份象征、金融圈层属性等等。哪些小面积段买来放租的公寓基本没有这类属性。

公寓还有一种群体，就是公司买下来作为公寓作为公司的经营场所是适合的，也同样是可以通过贷款来用于经营的。这样的话公寓就适合整体购买，整体运营，从而实现他利润的最大化。