春天花苑房地产评估报告

2023年4月25日发(作者：橱柜台面石材种类)

春天花苑房地产评估报告

目 录

一、致托付方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

1、托付方 2、估价方 3、估价对象 4、估价目的 5、

估价时点 6、价值定义 7、估价依据 8、估价原则、 9

估价方法 10、估价分析运算 11、估价结果

12、估价人员 13、审核人员 14、估价作业日期 15、

估价报告应用的有效期 16、变现能力分析

17、估价报告提示使用

五、附件

1、估价对象照片1份；

2、估价对象房屋所有权证及附图复印件1份；

3、估价对象土地使用证及附图复印件1份；

4、估价机构资格证书复印件1份

致 委 托 方 函

方宏：

我事务所同意贵方的托付，依照国家建设部、国家质量技术

监督局公布的《中华人民共和国房地产估价规范》的有关规定，

本着独 立、客观、公平、科学的原则，

对估价对象位于衢州市春天花苑47幢的房地产进行了评估，为

贵方以其办理房地产抵押贷款手续提供价格参考。本所评估人员

按照必要的评估程序、评估方法对托付房地产进行了实地勘查和

分析运算，对委估房地产在2007年5月9日所表现的市场价值

做出了公允反映，现将评估结果报告如下：

评估结果：估价对象在全部限制条件下于估价时点的公布市

场总价为人民币壹佰壹拾捌万叁仟贰佰元整（RMB:1183200

元）。

单价：4890元/平方米

衢州阳光房地产评估事务所

法人代表：

二零零七年五月九日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公平的专业分

析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件

的限制。

3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事

人没有个人利害关系和偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分

析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．我们2007年5月8日已对本估价的对象进行了实地查勘。

6．没有任何其他人对本评估报告提供重要专业关心。

注册房地产估价师：

估 价 假 设 和 限 制 条 件

1、依照估价目的本估价报告提供的评估结果在全部限制条件下的

公布市场价格，所谓公布市场价格指估价对象于估价时点在市场

上出售并按以下条件可取得的合理价格：

（1） 买卖双方不因任何专门利益抬高或降低房地产真实价

格；

（2） 有一段合理交易时刻；

（3） 在此期间房地产市场保持稳固；

（4） 房地产买卖程序符合国家法律规定。

2、本估价报告以托付方提供的估价资料真实性为前提，若因提供

资料失实或有隐匿，导致估价结果失实，本公司不承担责任。

3、本估价报告仅供托付方办理房地产抵押贷款手续时参考，不作

他用。

4、本估价报告未考虑房地产其他权益对估价结果的阻碍。

5、未经评估单位书面同意，本估价的全部或任一部分不得用于公

布的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公布发表。

房地产估价结果报告

一、 托付方:方宏

二、 受理估价单位：

1、 单位名称：衢州阳光房地产评估事务所

2、 单位地址：市区东河沿23号3楼

3、 房地产评估资格证书号：浙建房估证字[2004]101号

4、 法人代表：程义生

5、 联系 ：8533998 8533999

6、 估价报告编号：浙衢阳光评估（2007）字第0506号

三、 估价对象：

㈠、个别因素分析

1、估价对象界定：

本报告的估价对象位于春天花苑47幢，权益人为方宏。

2、房地产产权登记情形

⑴土地权益状况：

土地使用权证: 衢州国用（2004）字第3-5367号

地号：地号3-305-2-1-38

使用权面积：82.7平方米

使用权类型：出让

用途：住宅

土地级别：3级住宅用地

终止日期：2071年6月25日，至估价时点尚余使用年限64

年

⑵、建筑物权益状况

房产产权证号：衢房产证衢州市字第3/067313号

建筑结构：混合

建筑面积：241.95平方米，其中一层住宅面积82.68平方米，

二层面积为79.32平方米，车库33.83平方米，阁楼46.12

平方米

房屋总层数：2层

所在层次：位于1-2层

建筑年份：2002年

3、房屋建筑及装饰情形：

估价对象位于春天花苑47幢，该幢房屋为二层半混合联体别

墅，估价对象位于东单元，一层层高约4米，分为客厅、车库（车

库层高约2.2米），并带有夹层；二层分隔为三间卧房；三层为带

露天晒台的阁楼；房屋外墙为高级防水涂料，室内高档装修，客

厅、厨房、卫生间地面铺设防滑地砖，卧房地面为木地板，局部

石膏吊顶，装有铁艺木扶手楼梯、防盗门、塑钢窗。

㈡、区域因素

1、坐落位置：

估价对象所属小区东临五环路，西临衢化路，北临三衢路，

南面为“体育花苑”住宅小区。

2、交通条件：

估价对象所处小区大门朝北沿三衢路开设，三衢路为连接市

区与开发区的交通主干道，有市区16路、19路、501路等到多

路公交车通过，交通便利。

3、基础公共设施状况：

估价对象所属区域市政基础设施较完善，周围地下综合管线

包括上水、下水、电力、通讯均能满足居住需求。

周边有衢州市中医院、衢州市第三中学、大润发超市及宾馆、

银行等公共设施。

4、周边环境

估价对象所属小区实行封闭式

治理，小区道路整洁，卫生、

绿化环境状况较好。

四、估价目的：

评估估价对象于估价时点的公布市场价格，为托付人办理房

地产抵押贷款手续提供价格参考。

五、估价时点：2007年5月9日

六、价值定义：

本报告书提供的房地产价格是在全部限制条件下于估价时点

的公布市场价格。

七、估价依据：

1 、《中华人民共和国都市房地产治理法》

2 、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

3 、《中华人民共和国土地治理法》及事实上施细则

4 、浙江省、衢州市有关法规、文件及造价信息

5 、托付方提供的相关资料

6、 估价人员现场勘查所猎取的资料

7、 估价单位数据库所收集、分析的资料

八、估价原则：

本次房地产估价遵循以下估价原则：

1、合法原则

房地产价格是房地产权益的价格，国家和地点现有有关房地

产政策、法律、规定、都市规划为阻碍房地产使用状况的前提条

件。

2、最高最佳使用分析

房地产用途是阻碍房地产以后收益的重要因素。房地产估价

应以房地产在合法使用方式下，其效用最有效发挥为前提，即以

估价对象的最高最佳使用为前提。

3 、替代原则

在同一市场中，具有相同使用价值、具有替代性的房地产之

间将相互阻碍和竞争，使价格相互牵制趋于一致。

4、估价时点原则

由于房地产市场是动态变化

的，且受市场因素阻碍。同一

宗房地产不同时点的价格往往

不同。因此评估价格必须是某

一时点的价格，即指估价对象

在估价时点的客观合理价值。

九、估价方法及其说明

估价人员在实地调查勘察的基础上，依照估价对象状况、估

价目的及衢州市房地产市场实际情形，对各种资料进行了认真分

析，依照我公司所收集的市场资料，近期有排屋（联体别墅）成

交实例，故可采取市场比较法进行评估。

十、估价运算分析

估价人员通过市场调查，收集了评估对象有关的市场交易实

例若干，依照替代原理，按用途相同、地区相近（或同一供需圈）、

价格类型相同、估价时点接近、交易情形正常的要求，从交易案

例中选取以下3宗案例作为比较案例。

实例A所处位置东临环城东路，南临迎和中路；

实列B所处位置东临县西街，南临道前街，西临江滨路；

实例C所处位置东临荷花中路，南临南环线。

因素条件说明表

比较因素内

容

估价对象 实例A 实例B 实例C

春天花苑47

坐落 幢

孔府小区 美俗坊别墅 竹苑小区

2006年32006年92006年5

月 月 月 交易日期

出让 出让 出让 土地用途 出让

正常 正常 正常 交易情形 正常

4302 4812 4880 交易单价 待估

便利 便利 便利 便利

交通便

利度

区

商业繁

域

华度

因

公共设

素

施

环境景

观

一样 一样 一样 一样

较完备 完备 完备 完备

较好 较好 较好 较好

房屋户

型

总层次 1-2 1-3 1-2 1-2

个

朝向 南 南 西 南

别

通风采

因

光

素

成新状

况

装修状

况

较好 较好 较好 较好

较好 较好 较好 较好

完好 完好 新 完好

较好 一样 一样 一样

以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较

相应因素条件与估价对象相比，确认相应的指数，表中有关修正

说明如下：

1、交易日期修正

由于别墅价值较大，在市场上难有交易，近段时期价格变动

不大，故交易日期不作修正。

2、交易情形修正

案例交易情形均正常，则交易情形不作修正。

3、区域因素修正

估价对象临三衢路，三衢路为交通干道，周边公共配套设施

较少；实例A、B位于城区内，实例C距新火车站较近，邻近的

生活配套设施和大型公共设施齐全，则对实例A、B、C分别作适

当修正。

4、个别因素修正

⑴朝向修正：估价对象朝南，实例B朝西，相对而言，居住

以南北朝向为佳，则对实例B向下修正2%。

⑵成新修正：实例B相关于估价对象建成年份较晚，成新度

相对较高，则对实例B作适当修正。

⑶装修状况修正：估价对象装修较为高档，则对各实例做适

当修正。

比较修正系数表

比较因素内

容

交易单价 4302 4812 4880

实例A 实例B 实例C

100/100 100/100 交易日期 100/100

100/100 100/100 交易情形 100/100

100/100 100/100 100/100

采

纳

简

单

算

术

平

100/100 100/100 100/100

均

法

100/110 100/110 100/110

求

取

100/100 100/100 100/100

估

交通便

利度

区

商业繁

域

华度

因

公共设

素

施

环境景

观

房屋户

型

100/100 100/100 100/100

价对象比准价格，则：

单价=（4780+4960+4930）÷3=4890元/平方米

总价=4890×241.95=1183200元（取整）

十一、估价结果：

经评估，估价对象在满足全部限制条件下于估价时点的市场

价格为人民币壹佰壹拾捌万叁仟贰佰元整（RMB:1183200元）。

十二、估价人员：

汪军法 注册房地产估价师

十三、

程义生 注册房地产估价师

十四、估价作业日期：

2007年5月8-9日

十五、估价报告应用的有效期：

假如房地产市场比较平稳，本估价报告应用的有效期自估价

时点起一年内有效。

十六、变现能力分析

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多缺

失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

1、估价对象的合法用途为住宅，独立使用性较强，分割使

用、转让对估价对象价值有不利阻碍。

2、假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期

内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素阻碍，最可

能实现的价格一样比公布市场价格要低，估量与评估的市场价值

的差异程度大约在 10%-15%。

3、处置房地产时，其变现的时刻长短以及费用、税金的种

类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一样说

来，以拍卖方式处置房地产时，变现时刻较短，但变现价格一样

较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金（成交价格的5%）、营业

税（增值部分5.5%）及部分手续费。

十七、估价报告使用提示

1、估价对象状况和房地产市场状况因时刻变化对房地产抵

押价值可能产生阻碍，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，

能正常爱护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的

波动的情形下，估量估价报告使用有效期内，房地产抵押价值差

不多保持稳固。

2、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用

者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以

及房地产市场价格波动、房地产税费调整等缘故导致房地产抵押

价值减损。

3、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时

快速变现及费用的阻碍,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登

记之间,是否会显现法定优先受偿权益。

4、定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押

价值进行再评估。