大连房地产业发展的状况和问题

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财经问题研究

摇摇

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大连房地产业发展的状况和问题

阮树森

渊东北财经大学网络教育学院袁辽宁摇大连摇员员远园圆缘冤

摘摇要院本文通过对大连地区房地产业发展的状况和问题进行辨析袁来分析大连房地产业对于

大连经济起到的作用和影响遥对于大连地区房地产业的各个方面的状况和问题进行研究袁从中

得到大连房地产业对于大连的经济是什么地位袁有多大的影响和促进作用遥

关键词院大连曰房地产业曰经济发展

中图分类号院云圆怨猿郾猿摇摇文献标识码院粤摇摇文章编号院员园园园鄄员苑远载渊圆园员圆冤员园鄄园园怨远鄄园缘

大连市位于辽东半岛最南端尧经济比重约

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摇摇一尧大连房地产业发展的现状

大城市组团袁构建多中心的城市发展新格局袁以

交通尧供水尧供电为核心的城市基础设施建设也

在全力推进遥

渊一冤大连房地产新住宅房的市场情况

占东北三省员辕苑袁圆园园怨年末全市常住人口远员苑万

人遥年末户籍人口为缘愿源郾愿万人袁比上年末净增

员郾源万人袁其中非农业人口猿缘苑郾愿万人袁比重为

远员郾圆豫遥机械增长占主导因素袁在户籍人口中袁

外省市迁入人口远郾怨万人袁出生人口猿郾怨万人遥

义的圆猿号文袁提出野停止住房实物分配袁逐步

适用住房为主的住房供应体系冶遥轰轰烈烈的房

改拉开帷幕遥

员怨怨愿年袁国务院颁发了具有房改里程碑意

实行住房分配货币化冶和野建立和完善以经济

城市居民年人均可支配收入员怨园员源元袁比上年

愿郾苑豫遥农村居民年人均纯收入员园苑圆缘元袁比上

年增长怨郾圆豫曰年人均生活消费支出远源园猿元袁

增长员员豫遥城市居民家庭恩格尔系数猿苑郾怨豫袁

农村居民家庭恩格尔系数源园郾源豫遥

大连是我国重要港口尧工业尧贸易和旅游

圆园园怨年大连地区生产总值超过源园园园亿元人民

币袁圆园员园年上半年继续保持了员远郾远豫的高速增

长势态遥为提高大连在振兴东北老工业基地和辽

圆园员园年以来大连已全面启动野全域城市化冶战

野灾冶字形向北部广阔腹地拓展城市空间袁全面

构建主城区尧新市区尧渤海城区尧黄海城区等四

略袁沿黄渤两海和沈大尧丹大公路两线袁呈

宁沿海经济带战略中的地位袁发挥龙头作用袁

城市袁东北振兴战略为大连发展带来重大机遇遥

增长愿郾苑豫曰年人均消费支出员缘猿猿园元袁增长

这个时期大连的房地产开发市场比较单一袁

野向心力冶也尚未完全形成袁辐射面也仅在辽宁

被本土几个比较大的开发商垄断袁同时城市的

省内遥随着近几年房地产的迅猛发展袁房地产火

热度在一点点的降了下来遥圆园员圆年房地产市场

出现了快要饱和的状态袁新住宅房的市场也随即

受到影响遥

成交圆猿园苑套袁共计圆员郾缘万平方米袁成交面积

环比下降缘圆郾员豫袁同比下降远苑郾员豫曰成交均价

为员圆愿源苑元辕平方米袁环比上升苑郾源豫袁同比下

降园郾远豫遥在大连限购政策继续发挥效应的情况

下袁圆园员圆年员季度整体交易量持续低迷遥单月

来看袁受元旦尧春节假期影响袁员要圆月份处于

圆园员圆年第员季度袁大连市新建商品住宅总

收稿日期院圆园员圆鄄园缘鄄员园

大连房地产业发展的状况和问题

交易量萎缩状态曰而刚刚过去的猿月份袁受春季

房展会增加供应尧开发商积极促销袁以及首套房

贷利率回调等多重因素的影响袁大连刚需购房群

体集中释放袁成交量较上两个月大幅回升遥

渊二冤大连房地产业二手房的市场情况

国家宏观调控政策对房地产行业的安排院

加快中低价位尧中小套型普通商品住房建设遥增

加住房建设用地有效供应袁提高土地供应和开发

利用效率遥重点明确中低价位尧中小套型普通商

品住房和限价商品住房尧公共租赁住房尧经济适

用住房尧廉租住房的建设规模袁并分解到住房用

地年度供应计划袁落实到地块袁明确各地块住房

套型结构比例等控制性指标要求遥合理引导住房

消费袁抑制投资投机性购房需求遥继续整顿房地

产市场秩序遥进一步加强土地供应管理和商品房

销售管理遥

大连二手房交易受政策影响袁交易量有所

下降袁但是从房价上看还是保持水平发展状态遥

部分小区里的稀有户型的价位还是在涨袁投资的

客户比以前少了袁现在刚性需求客户买房比较谨

慎袁拉长了成交期限遥每次调控后袁二手房市场

的反应都是最快的袁圆园员员年经历野史上最严厉

调控冶时袁二手房市场成交一片惨淡袁许多中

小型中介公司选择停业袁一些中大型中介公司不

是缩减门面就是裁员节流遥而圆园员圆年袁当房地

产市场成交野回归冶时袁二手房又是最先做出

反应的袁成交量和租赁业务都比圆园员员年底有了

很大提升袁部分生意好的中介门店几天内就能卖

出十套房子遥

相关数据显示袁圆园员员年同期泡崖尧泉水尧

山东路等北部区域的二手房成交量愿园园余套辕月遥

但圆园员员年员园月份以来袁二手房成交量直线下

降袁部分中介门店甚至野一个月都卖不出一套

房冶遥相关人士透露袁圆园员圆年春节过后袁大部分

中介门店都有成交记录袁野目前北部区域月均成

交量在缘园园要远园园套袁冶好旺角房屋市场部负责人

说院野相较于去年年初的成交量袁目前的月均成

交量还有距离袁但和市场最困难的去年下半年

比袁猿要源月份的月均成交量很是可观遥冶而且袁

受刚需纷纷出手影响袁圆园员圆年市场需求量比较

大袁据了解袁圆园员圆年买方登记量比圆园员员年年末

上涨了圆源豫袁而卖方登记量减少了员员豫遥

渊三冤大连房地产业其他市场情况

大连房地产业的发展使土地市场袁周边的

怨苑

其他行业都得到发展袁主要是以土地市场的发展

最明显遥初创阶段的大连房地产市场以房地产局

的房屋开发公司尧规划局的城建房屋开发公司袁

及原来的房屋统建办渊后改称住宅办冤为主袁

夹杂万达尧新型尧亿达尧渤海等民营企业遥后经

改制尧淘汰由政府主导向市场主导转变袁圆园园园

年后万达等房地产企业已经比较成熟遥同时全国

规模的大型开发商多将精力集中在一线城市遥

国家土地资源局员怨怨缘年远月发布叶协议出

圆园园猿年远月公布叶协议出让国有土地使用权规

让国有土地使用权最低价确定办法曳遥后又于

定曳渊下称规定冤袁并于同年愿月执行遥由此正

式拉开了此前就半遮半掩的房地产土地市场遥

自圆园园缘年后大连的土地市场趋于理性袁增

幅保持在员园豫要猿园豫之间袁呈逐年上升的态势遥

但无论经济环境如何袁大连土地市场的溢价和流

拍率均不是很高袁这得益于北方比较特殊的土地

出让环境院北方的土地市场相对闭塞袁土地管理

部门就像一个土地超市袁开发商自选后经双方商

议袁便可把选好的地块放到下几个月的供地公

告里遥

凡的一年袁有太多的事情可以被载入史册遥国家

圆园园缘年对于房地产市场来说袁绝对是不平

一系列宏观调控政策从年初贯穿到年末袁土地尧

金融尧税收各方面轮番上演袁从多方面尧多角度

入手对圆园园缘年的房地产市场进行调控袁使其朝

着理性尧稳定尧和谐的方向快速发展遥但各种调

控政策对大连的影响远小于预期遥

成交的土地面积大幅度增长袁不过多以工

业性地块为主袁集中在金州区内遥

经营性土地方面袁大连富宝投资出资员员郾苑苑

个亿袁以源愿源苑元辕平方米的楼板价袁拿下圆园园缘

年远号地袁开始开发星海湾壹号项目袁成为当年

大连土地市场最耀眼的明珠遥同年地产巨头万科

进驻大连拿下圆园园缘年苑号地袁开始开发万科假

日风景遥大华地产不甘人后员员月拿下大华窑御

庭地块遥同年亿达发力拿下唯美品格尧东方圣荷

西地块遥至此大连房地产市场形成野双强冶格

局袁即以万达尧亿达为代表的本土开发商及以万

科为代表的全国性开发商遥

随后几年土地市场随着房地产的发展也越

来越好袁而现在已有的空闲土地已经被开发商全

部买下袁现在随着房地产市场的热度下降袁土地

市场也在随着冷清下来遥

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怨愿

二尧大连房地产业发展的问题

渊一冤大连房地产新房销售出现的问题

大连市计划要在全面提升城市承载能力的

基础上袁加快现代产业集聚区建设袁构建具有国

际竞争力的现代产业体系袁与东北腹地城市错位

发展尧优势互补尧良性互动遥在继续加强世界级

装备制造业等产业优势基础上袁以野全域城市

化冶为载体袁加快国际航运中心尧国际物流中

心和区域性金融中心野三个中心冶建设袁提升

对腹地的沈阳经济区尧长吉图开发开放先导区尧

哈大齐工业走廊等各大城市群的辐射带动能力遥

发挥大连保税港区政策优势袁将其功能逐步辐射

到东北腹地袁加快构建以大连为中心尧辽宁其他

沿海港口为支撑尧东北内陆干港和边境口岸为节

点的综合物流体系袁推进国际航运和物流中心建

设遥作为国内二线城市袁大连商品房市场保持稳

定上升的态势袁根据大连银监局圆园园怨年统计数

据袁外地来连购房占比猿愿豫袁作为东北三省地

区最适合居住的城市袁外来购房群体尧本地刚性

需求尧改善型需求成为市场主体袁投资投机者在

购房群体中占比较小遥

有山尧有海尧有水库尧环境优美尧空气清新袁经

员郾大连是中国北方为数不多的宜居城市袁

济发达尧就业机会多袁因此是东北人向往的城

市袁现在许多外地年轻人选择在大连工作尧居

住袁使得他们的父母也移居大连遥另外许多有钱

的退休人员也选择在大连养老袁因此外地人占购

房的比例很大遥现在虽然限制外地人购房袁但全

域城市化为就业人口的增加奠定了基础袁该部分

人群提供了居住刚性需求的来源遥

城区由于居住资源有限袁越来越成为稀缺资源袁

圆郾大连山地很多袁有效开发区域受限袁主

因此中长期来看渊缘要员园年冤袁供求失衡支持主

城区商品房价格稳定遥

进行大规模动迁袁城市建设政府需要拿出很多资

猿郾政府调控很有艺术袁总是在市场不好时

金袁而土地出让金是政府财政的重要来源袁如果

房地产不景气袁政府将面临严重的财政危机遥因

此袁政府不希望房价下跌遥

渊二冤大连房地产业二手房市场出现的问题

从圆园园猿年开始袁大连的二手房市场就逐渐

开始活跃遥在新楼盘价格大幅攀升的背景下袁相

当一部分新商品房的购房者开始往二手房市场转

移遥与新商品房市场相比袁二手房没有期房的风

财经问题研究摇摇圆园员圆年第员园期摇摇总第猿源苑期

圆园园远年至今袁二手房市场房源尧客源月增量情

险袁同时兼具了交通便利尧配套成熟等优势遥

况看袁客源增量远远大于同期房源增量袁二手房

市场始终保持求大于供的情况遥特别在房交会期

间袁客源增量更是大于房源增量遥这一方面是由

于房交会前后的观望尧等待和房交会后的释放已

经成为二手房市场的惯例遥其次袁在经历了房交

会上新楼盘不断攀升价格的影响袁消费者可选择

的空间也越来越小袁这也导致一部分新楼盘购房

者转入二手房市场袁房交会后二手房客源增量

明显遥

目前的市场现状基本是圆园员圆年元旦后的正

常调整加上政策调整的必然结果遥元旦以来袁很

多购房者采取了观望的态度袁入市购房甚至业主

卖房都比较谨慎袁交易量相比上个月明显地减

少遥但是圆园园怨年二手房成交均价节节攀升的情

况导致卖房者尝到了等待的甜头袁对未来依然乐

观袁心理预期依然上涨袁短时间内房价不可能

下跌遥

因为二套房贷政策明确袁银行存款准备金

政策出现调整袁后续抑制投机和投资的政策依然

要出台袁短期内交易量会维持在较低的水平上遥

未来随着政府的调控力度和政策向市场传导渗

透袁房价会趋于合理袁刚性需求依然会得到支持

圆园员园年主城区动迁价格已超过万元现在拆迁补

和释放遥二手房市场的主要问题可能就是由于

偿员圆缘园辕平米袁必然带动二手房价上涨袁尤其是

有动迁预期的二手房袁二手房涨价袁补偿提高袁

新楼盘降价可能性小遥

三冤大连房地产业其他市场及周边产业的渊

发展

随着房地产业的迅速发展袁围绕房地产的

其他行业也随之迅速发展遥土地市场发展对房地

产业发展有着重要的影响遥大连的土地市场也随

着国家政策和房地产业发展的影响有着不小的变

化遥纵观十年土地市场的走势袁从成交量上看呈

明显的上升态势曰从区域成交分布来看袁随着中

心区域土地放量的减少袁成交区域的外移现象明

显袁周边区域土地价值得到提升遥甘井子区作为

主要的人口导入区袁与开发区尧金州两个工业导

入区袁以及开放后的旅顺袁成为了土地成交的热

点区域曰从投资资金来源看袁外地尧外籍投资不

断加大袁这一方面挤压了本土开发商的发展空

间袁另一方面又刺激着大连市场的进一步发展曰

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大连房地产业发展的状况和问题

从土地开发方面来看袁开发商的踊跃拿地促进了

城市的建设袁完善了城市配套及城市功能遥特别

是品牌开发商的地标式项目袁带动了诸如滨海新

区尧高新园区尧东港等各区域的发展遥可以说袁

伴随着国家土地调控及地方政策的指引袁以市场

需求为主导袁十年间大连的土地市场正朝着健康

有序尧科学合理的方向发展遥再有就是建筑业袁

房子周边的商业也随之发展遥但是对于房地产业

发展来看这只是对这些产业的发展起到了促进作

用袁而这些产业对房地产的发展促进作用不是

很大遥

三尧大连房地产业发展的对策和建议

近几年大连房地产市场的发展总体上是健

康的袁但与全国其他重要城市一样袁也存在房价

上涨过快的问题遥根据网上所看到的资料和信

息袁拟提出一些调控房地产市场的设想遥

从需求方面看袁大连房价过高来自两方面

因素遥一是由于人们生活水平的提高尧城市化进

程的加快所产生的合理的住房需求袁这方面的需

求是合理的遥但是还有一部分需求是由于某些人

利用人们对住房价格的上涨预期而囤积房源袁进

而人为抬高房价遥在目前的条件下袁这种投机性

需求是不合理的袁因为住房在现阶段同粮食一样

属于生活必需品袁对生活必需品的囤积和投机会

严重拉大贫富差距袁造成社会不稳定袁政府应当

积极采取措施抑制这种投机性住房需求遥

笔者建议袁大连市政府可考虑采取以下的

数量管制政策抑制投机性住房需求遥即规定袁在

大连个人名义拥有的商品房数量不能超过一定的

数量袁超过的部分必须在规定的期限内渊如员

年冤销售出去遥不可以任何原因不予出售遥在

规定期限结束后袁如果商品房拥有量仍然超过规

定袁则采取惩罚性措施袁如对其今后的房屋交易

征收员园园豫的交易税袁或停止其银行信贷资

格等遥

采取这个措施袁虽然不能完全解决大连的

房价过高问题袁但至少可在一定程度上减少不合

理的投机性住房需求袁对平抑房价会有一定积极

作用遥

还有如北京已采取将人均收入与家庭人员

数量相结合的方式确定经济适用房申请资格袁这

个方法比原来单纯以人均收入为标准的方法更为

合理袁建议大连也采取这种方法遥

此外袁应改变经济适用房到一定年数时就

怨怨

可上市的政策袁因为这个政策在一定程度上鼓励

了人们投机经济适用房的行为袁违背了经济适用

房的本意遥建议大连学习其他城市的惯例袁采取

经济适用房封闭运行机制遥

再有将廉租房做为解决普通居民住房问题

的主要手段遥事实上袁即使象新加坡这样的富裕

国家袁包括政府公务员在内的大多数居民都住的

是政府廉租房遥对于大多数城市居民特别是那些

刚毕业的大学生来说袁廉租房是最合适的住房解

决方案遥建议今后政府的住房政策应从以建设经

济适用房为中心转向以建设廉租房为中心遥

四尧大连房地产业发展的前景

内地房地产市场的发展与中国区域经济发

展同步遥第一轮经济增长首先发生在东部沿海地

区袁房地产业也高度集中在沿海特大城市袁员园

年中资源主要投入在北京尧上海尧广州尧深圳等

一线大城市袁使其发展成为全国的区域经济中心

城市袁构成了一线城市遥这些城市的房地产需求

也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型尧投

资型和投机型市场转变遥未来袁一线城市尽管总

体市场容量仍然较大袁但增长速度已经明显低于

全国平均水平遥目前看来袁即便是房地产百强企

业袁能够进入一线城市的开发商也只是少数几

家袁随着房地产业规模和从业家数的不断发展壮

大袁必须寻找足够的成长空间袁这是房地产业发

展必须向二尧三线城市拓展的客观基础遥

一个城市的地产发展水平是与该城市的经

济发展程度尧人口数量尧居民消费能力等因素密

切相关遥随着二三线城市加速城市化进程袁及产

业转移带来经济尧人口容量提升袁带来二三线城

市多种购房需求释放袁推动楼市快速发展遥二三

线城市为房地产开发提供了长期的驱动力袁但

是袁土地开发和财政分税等深层次问题还未解

决袁这些机制上的因素仍可能会影响到二三线城

市房地产市场的健康发展遥

城市化尧工业化提速为二三线城市房地产

发展提供动力遥圆园园愿年以来袁众多二三线城市

均不同程度地启动了新城建设袁正为大胃口的开

发商提供了新一轮机会袁如天津滨海新区尧石家

庄滨河新城尧成都高新开发区尧昆明旧城区改

造尧厦门岛外新城尧杭州沿江十座新城等袁成为

聚集开发资金和房产投资的洼地遥

放宽中小城市和城镇户籍限制尧促使符合

条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户遥假

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员园园

如中国城市化率每年以员豫要员郾缘豫的速度递增袁

每年有员园园园万农民野变为冶城镇居民遥特别是

随着一线城市各项生活成本的上升袁二三线城市

就成了作为消化农村城市化最先锋的城市遥这为

整个房地产行业创造了良好的发展契机遥需求持

续增加袁促使近几年大部分二三线城市呈现供不

应求的态势遥

长期累积效应的释放袁包括经济发展尧城

市化进程尧基础设施建设尧居民购买力等多重因

素带动了二尧三线市场步入全面和快速发展阶

段遥相对于高房价尧高地价的一线城市而言袁

二尧三线城市的房地产市场尚未形成泡沫遥随着

中国经济转型袁这将给许多中国二三线城市的发

展带来机遇遥

土地财政和住房政策改革可能带给房地产

市场的潜在冲击遥针对一线城市房地产调控的政

策在未来缘年内推广到二三线城市的可能性很

小遥但是袁经济适用房和廉租房的大规模供应袁

以及物业税等针对商品房投资尧投机的措施仍可

能对二三线房地产价格空间造成挤压袁从而缩小

房地产企业的盈利幅度遥这类冲击将可能转变房

地产的高盈利经营模式袁成本控制能力强袁土地

储备多的企业所受影响不大遥

不同地区的二三线城市房地产的发展环境

和形势有所不同遥在远园园余座二三线城市中袁究

竟选择哪些城市进行拓展袁是房地产企业首先要

面对的问题遥不同二三线城市城市化进程各异袁

有些起步早袁有些则相对较晚遥比如大连和青

岛袁很早就进入了房产开发热潮袁有的三线城

市袁比如苏州袁现在拿地都很难遥而一些二线城

市则刚刚进入热潮期袁比如成都等城市遥

随着一线城市土地供应的紧张袁一些大的

房地产企业在海南尧珠海与长三角等热点城市进

行了高强度扩张袁一部分三四线城市的房价尧地

价出现了较快上涨遥圆园园怨年二线城市土地不断

圆园员员年全国苑园个大中城市土地出让金共计

狂飙袁土地出让金更创出历史新高遥数据显示袁

员园愿猿远亿元袁同比增加员源园豫袁甚至比业界公认

土地出让金高达员园缘源亿元袁高于上海尧北京袁

野疯狂冶的圆园园苑年还增加了源怨豫遥其中袁杭州

位居全国第一袁同比上涨幅度达到圆猿愿豫遥前圆园

财经问题研究摇摇圆园员圆年第员园期摇摇总第猿源苑期

名中袁同比增长幅度最大的是宁波袁为远员苑豫袁

其金额为源愿愿亿元袁排名第远遥同比增幅第二的

员圆遥这些城市的房地产热度已经接近一线城市袁

是厦门袁为源苑缘豫袁其金额为猿园猿亿元袁排名第

相对风险较大袁可能遭遇差别调控政策遥

整体而言袁二三线城市机会是存在的遥而

作为野潜力股冶袁那些经济发展迅速袁但城市化

相对滞后的城市更值得关注袁其黄金增长期更

长袁利润空间更大遥要选择那些正在快速起步尧

成长袁具有一定人口规模袁同时目标客户群正在

崛起的城市遥二三线城市高房价基本集中在区域

规模的中心城市袁以及轨道交通沿线地带遥受政

策利好袁尤其是靠近一线城市的中小城镇袁楼市

将会有更大更明显的发展空间遥应重点关注已经

拥有或拟建设高铁的二尧三线城市袁房地产投资

的增长往往超过一线城市遥

而大连在二线城市中外在中上游水准袁可

见房地产业在大连的发展也是十分乐观的袁但是

并不是就不存在问题袁发展就会带来一定的问

题遥我们不能只想着去发展袁还应该在注重房地

产业发展的同时解决发展给我们带来的问题袁以

使房地产业健康长久发展遥

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渊责任编辑院于振荣冤

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