青岛房地产市场分析

青岛房地产市场分析

一、青岛市居住格局及类型分布ﻫ

至解放前夕,青岛市的主要居住区大致分为以下三类:一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等

地区,这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区,建造

较为简陋,亦有“里院式”的货栈和公寓等建造；第三类是东镇、四方的居民居住区. 自建国至改革开放时

期，城市“带状"布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式＂大发展,在实施旧城保

护性开辟与改造的同时， 市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区,该区集中了大量的合资企业和外资

企业,使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展,外

销房、 商品房大量地集中于市南区东部地区,崂山区西部海尔路地段的高科技、 国际会展中心和文化中心等

行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。 ﻫ

二、重点投资与建设区域ﻫ城区投资热点的市南区是青岛市的政治、经济、商务和文化中心,具有优美的环

境资源， 集中了青岛市大部份的写字楼和商务中心,其竣工面积、 新开工面积、销售量及销售价格目前都是

青岛市最高的地方。当前该区大部份地区已开辟完毕， 土地供应量将很少,惟独部份旧城改造项目可供开辟，

土地资源十分稀缺。

崂山区是青岛市高科技园区和旅游度假区，近十年为实施市中心东移的战略，该区已成为全市商务、经济

和文化体育的重点区域。 20 0 2 年该区受市场供应量减少的影响和市场对住宅物业自然环境景观资源的重

视程度增大， 市场销售非常热烈， 价格飞涨,商品房平均售价达至 499 0元／平方米,涨幅达 34。8%,商品房

空置率较上年下降了 44％。

三、办公写字楼市场状况

20 02年中国加入世贸,青岛市作为沿海开放城市,在吸引外资、 促进投资方面具有较大的优势， 许多跨国

公司如电信、 金融、 保险业等行业加入,对写字楼特殊是高档写字楼的需求越来越旺盛， 办公楼的销售面积

加大,空置面积大幅减少。

受中国加入 WTO和北京申奥成功的影响,商家对办公楼的投资持积极态度， 2 002 年全市办公楼开辟投资为

5.46亿元,增长 88。93%；新开工面积也大幅上升，全市共 20．1 9 万平方米，增长了 7 2。 7%。

从青岛市办公楼指标数据分析图看出， 受国际经济低迷的影响,城市写字楼竣工量和销售量呈逐年下降的趋

势。 国内商家对办公楼的需求主要表现在租赁方面, 2 0 0 2 年全市办公楼出租面积达7。 21 万平方米,较上

年上涨了 2 1 3. 4 8%.由于出租面积大幅增长，办公楼积压和空置量大幅减少,至2002年底,全市积压办公

楼面积共 4。17 万平方米,比上年减少了 5.8 7万平方米。

写字楼市场供应特征:

青岛市写字楼供应区域主要位于市南区的中央商务区，数量达到 2 0 —30 个, 自 1992 年东部开辟建设至200

1年总供应面积合计约为 50 万平方米,集中了全市办公写字楼总量的 9 0％，沿东海路和香港路一些市场

细分和定位准确的写字楼物业现房租售率在90％以上。 ﻫ外资企业历来是写字楼租赁市场的主力,据统计，

近来外资企业租赁成交量占市场总成交量的 40%摆布,但受全球经济衰退的影响，外资机构开始从顶级写字

楼迁入甲级甚至乙级写字楼;新进入青岛市的外资机构选择乙级写字楼或者商务公寓作为过渡性办公场所

的 比例增加。

写字楼市场供应结构、需求结构、产品结构和客户结构发生了较大的变化,边缘写字楼、个性写字楼、另类

写字楼等创新性产品受到市场的热烈反应。其相对较低的价格、灵便多样的付款方式和创新性的办公服务

方式吸引了原为写字楼租赁需求的企业实施转租为购的策略，成为物业的投资者和使用者。

四、未来房地产市场发展的总体趋势

引用前面部份对城市总体发展和人口迁移趋势的分析,预期青岛市房地产开辟的热点区域将是？而良好的

规划发展思路和交通规划将提供充裕的土地资源，抑制土地价格上升过快，因此该部份将回答地理位置上

的居住开辟趋势、价格和开辟特征等多方面的问题。

ﻫ()1未来房地产开辟的重要区域分析ﻫ青岛市房地产开辟地区价格差异很大，各区供应量分布不均衡,市南

区和崂山区因为位于或者临近中心商业区,具有环境资源优势而倍受发展商和置业者的关注,供应量和销售

量 都很大。随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少,城市发展的空间受到制约,为拓展城市发展空间，

抑 制因土地存量不足而引起的土地价格上涨过快,减低投资者生产经营成本和居民生活成本,增大对外来

投资 者和人材的吸引力,市政府未来的土地开辟和供应区域将重点在北部的四方区、 李沧区和西部的黄岛

区。 近 期市场将开辟的土地集中在市南区的东部、崂山区和浮山后的新区。

2 0 01年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定,在比较长远的未来(5 —8 年)城市发展的重点区

域是黄岛区青岛经济技术开辟区,城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，

预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开辟的重点区域。 ﻫ近期(3— 5年)市南区因为除了旧城改造项目

外，大部份土地已经开辟完成,市场供应量将相对减少;而崂山区在 2 000年市内四区土地控制加强时房

地产开辟投资大举进入该区圈占土地,使该区大部份土地已被开辟公司购买 (根据 2 0 02 年的统计数据， 该

年度崂山区开辟公司购买的土地达1 58。2 5 万平方米,正在开辟的土地为 3 1． 23 万平方米,待开辟的土

地面积达2 3 6。 37 万平方米，占整个青岛市的 41%，比市内四区的总量还多)，因此可以预见在未来 2—3

年内,崂山区的房地产市场将有大批新盘面世,因为该区域拥有稀缺环境资源,势必使开辟的商品房是面向

高档消费市场的高端产品,因此该区域将成为高档房地产市场的热点区域。 ﻫ为缩小青岛市房地产开辟南北

分布不均和过大的价格差异，政府增大了四方区和李沧区的土地供应量。目前四方区房地产开辟的各项指

标在四区中仅次于市南区,未来随着30 8 国道和重庆路的整治美化,四方区房地产市场将升温。在政府土

地供应政策的引导下，李沧区的房地产投资将大幅增加,大规模小区开辟的项目将增多,在市场消费者心理

日益成熟的情况下,小区开辟的完善的配套设施和高素质的楼盘将吸引一部份市场需求.ﻫ随着政府对旧城

区改造的加快，东部地区土地供应量减少, 目前开辟量较少，开辟档次较低,而地段区位又处于中间地带的

市北区将逐步受到市场的关注,市场发展前景较为乐观。 市北区旧城改造主要位于老城区， 新区开辟主要集

中在浮山后,该片区可供开辟的土地已大部份出让,2—3 年内将大量面市。因该片区距离中心市区和高科技

园区都较近，房地产开辟将可能以中档普通商品房(3 00 0 — 5 00 0元/平方米)开辟为主。

(2)房地产价格预测ﻫ青岛市房地产价格已经在高位运行了三四年的时间， 价格上涨幅很大， 20 02 年房地

产价格张幅在全国排名第三位,与杭州、宁波等城市接近。目前市场置业投资存在一定的投机行为,特殊是

住宅物业二手交易中的二次交易量过高,租赁市场没有同步发育,过多的“炒房”投机行为和不完善的租售

市场使住宅物业存在较大的泡沫隐患。商用物业施工面积近年增长很快，特殊是 200 2年较上年增长了近

60％，估计未来2 —3 年正在施工的商用物业将陆续面世,市场供应迅速增加,而目前该类物业的空置量已

占到市场各类型物业空置总量的七成多，市场供需矛盾将非常突出．在这样一个初露非理性端倪的房地产

市场中,价格无疑是各方最为关注的问题,以下从多方面分析青岛市未来房地产价格的走势． ﻫ市场供应量

和政策:

在土地供应不足和青岛市房地产价格上涨过快的情况下,政府将加大房地产开辟用地面积的供应量， 拓展城

市发展空间,并增大经济合用房的开辟力度,以调整商品住宅的供应结构，达到平抑房地产价格的目的。而

近五年青岛市房地产开辟投资额呈不断上升的趋势,商品房施工面积都大于竣工面积,可以预期随着政府对

闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策，目前开辟商手中的存量土地和缓慢施工的项目将

很快投入开辟或者加快开辟速度，未来 2—3 年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势,一定程度上缓解

供 不应求的局面,同时从总体上减少价格上涨的幅度。 ﻫ中央房地产贷款方面的实施细则即将出台,将规范

房地 产开辟的贷款行为，减少二次置业的优惠政策，这一细则的出台将使实力不够的开辟商面临极大的

考验, 亦有效的抑制房地产消费市场的投机行为，减少房地产市场中的“泡沫”成份。 ﻫ市场需求方面:ﻫ

世界各国 的经验表明， 但人均GDP 达到2 50 0美元,人均住宅面积达到3 0— 3 5 平方米之前， 会保持较

旺盛的住房 需求，另据专家分析，当恩格尔系数在 40％时,有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重

会达到 15%—20％．目前青岛市恩格尔系数已降到 4 0%以下,而住房消费比重不足 10%，比国际水平低

5— 10 个百 分点，住房消费还有较大的消费空间。近五年青岛市 GDP 的增长速度每年都在两位数以上，

城市化进程的 速度超过了 20%,城市新增人口和现有人口为对住房数量和质量将有较长期的市场需求,城

市大量的危旧房 改造和房地产二级市场的活跃,租赁市场势必得到加快发育。特殊是居民可支配收入每年

以接近 1 0%的速 度增长， 海外资本大幅度注入中国的金融和保险业可以为抵押贷款和其他金融服务创造

出更为便捷的方式, 这些将从宏观经济的角度带动房地产市场的活跃和房价的上涨.

目前国内市场各行业消费品生产能力过剩,消费不足,竞争日益激烈，利润率下降,其他行业的相对不景气，

特殊是股票证卷市场的低迷,导致社会游资大量涌入房地产行业，房地产虚拟需求增加， 价格虚高。 未来2

— 3年随着青岛市房地产供应量增加,居民的购房心理日益成熟,奥运利好和入世概念逐渐被市场消化掉，

房地产总体价格将趋于平稳,理性的成份增加.3(ﻫ)不同类型物业的市场预测

住宅物业市场是青岛市房地产行业最活跃的,其价格水平已超过了办公物业和商业物业。 由于商业和办公写

字楼物业的“冷热”，主要取决于市民收入和机构投资的增长。根据世界经济和青岛市经济发展的总体趋

势判断，近期机构投资增长的速度将比较均衡，商业和办公写字楼物业的市场需求将小幅度增加。商用物

业的经营主要侧重于商圈的凝结力和整体经营状况,因此前期因为供应分布不集中、市场定位不许确而产生

的大面积的空置量将作为市场的无效供应而存在，其未来的出路在于引入先进的经营理念，或者改变房产

用 途，对市场价格的影响将很小，从目前的情况来看，商用物业的投资回报率远高于其他类型的物业,达

到 1

2 — 1 5％，未来青岛市旧城商业中心的改造和道路建设的加快,人们的出行距离将增大,出行方便程度增加,

新的商业中心将在城市改扩建中不断形成,因此可以判断市场商用物业仍将充满高利润诱惑。 ﻫ住宅物业随

着人们居住需求在空间大小和质量两个方面的同步追求，未来青岛市居住物业的建造面积、公共配套设施

的建设和物业管理等多方面应具有超前性，以满足物业使用年限超过 70 年的不落后．在居住区位上,城市

建设和发展的空间扩大,在能提供就业岗位的更大范围将形成新的居住社区， 在居住社区的规划设计上应考

虑营造合适的居住和公共活动空间,便于以后社区的组织与管理， 使居住区很快形成有凝结力的家园， 成为

有认同感和良好社区意识的的居住空间。人们对优美环境和舒适的居住空间的追求是与生俱来的,因此未来

青岛市居住物业的开辟一方面应充分利用自然环境资源,另一方面应增加更多的绿化和园林空间． 在土地资

源紧缺的情况下,为满足居住物业的市场需求,在平衡居住建造密度和容积率后，住宅建造将会适当提高容

积率和建造层高，小高层和高层建造将逐渐为市场所接受。

新兴行业的大量浮现和人们对办公空间和时间的要求多样化，使青岛市商务写字楼公寓、边缘性写字楼、

个性写字楼等办公类物业将受到市场的追捧。办公写字楼在建造设计上将更注重将利用周边的优美自然风

光，在智能化程度、物业管理质量、公共服务设施的提供、采光、装修和建造密度等多方面提高写字楼的

档次，以适应快速发展的商贸活动对办公空间的要求。 2ﻫ、青岛市高档物业市场调研分析ﻫ()1高档物业的

界定

青岛市是近代建造艺术的荟萃之地,虽历经百年沧桑巨变,但其秀媚的山光水色,多资的建造风格,依然故

我。 大海赋予山以灵性,山海共同孕育了一座可以亲近的岛城。 百年欧陆城镇的怀旧建造风格史， 也初步形

成为了青岛市居住分层而居的居住形式,旧式的豪宅和新式的海滨高档别墅、公寓都临近一线海滨,在几十

年 的城市发展中，自市北老城区到市南新城区、崂山区，沿海岸线形成为了富裕阶层的居住区。随着经

济的发 展和对外开放的深入，市中心亦建造了高档次的商务公寓或者外销居住区。总体上青岛市高档物

业的素质较

国内房地产市场发达的城市还有较大的距离，但目前青岛市高档物业市场的活跃，吸引了全国各地甚至海

外的房地产策划、规划设计和物业管理公司进入该市,促使了高档物业的素质逐步提高.根据本公司对高档

物业市场的充分调研,本案界定高档物业应具备以下几个条件：

地理环境优越:是市中心商业圈附近之高档生活社区， 或者是景观优美的山水高档物业。 市政配套完善且上

档 次，周边人文环境高尚，交通条件十分便利；

具小区规模,环境优美，配套设施齐备,特别是会所、游泳池、健身房、智能系统、外语儿童学校等设施齐

全;ﻫ规划水准高:建造、景观形象豪华气派，内部装修高档,有符合现代居住要求的大户型设计等 ; 良好的环

境空间感及生活氛围；

物业管理和服务水平高:有高水准的酒店式管理，洗衣、餐饮配送等服务;ﻫ具有珍贵和不可替代性,突出高

档物业“值得拥有"的心理价值。 ﻫ()2高档楼盘供应区段分析ﻫ根据楼盘定位和拥有的环境资源不同，将目

前市场供应的高档次楼盘分布区位分为三大板块,即位于市政府后江西路段周边板块、香港东路北部和浮山

之间至石老人板块和自五四广场沿海至石老人旅游度假区板块． ﻫ市政府后江西路段处于城市中央商务区商

业服务业繁华路段，商业氛围浓厚，各类生活、文化教育、艺术配套设施完善。该板块经过近十年的开辟，

已形成浓郁的生活气息和高雅的人文环境,坐拥了新城区的一切优势， 区位价值得到了良好体现。 居住人群

为在该区域商务写字楼上班的外籍人士、高层管理人员和青岛市新富裕起来的从事商贸活动和企业经营之

人士.该板块没有天然的海景资源和山景资源， 普通极力提高绿化面积， 以良好的园林景观、 高档次的建造

质量和物业管理以及小区自身配备、适应本项目的高档次商业配套设施等赢得居住人群的肯定。该板块开

发的居住社区都已销售入住,形成为了稳定的居住环境,新开辟项目大部份规模较小,建造容积率大,以单栋

或者 塔楼的高层建造形式浮现。因为该板块土地资源极其有限,市场供应量很小。 ﻫ香港东路北部与浮山之

间至 石老人板块是近3年新开辟的楼盘,在拥有较好的海景资源和浮山山景资源优势.城市东进的步伐在

该板块 似乎有些阻滞， 该区段各项生活配套设施和商业设施都未有完善,片区整体规划设计亦没有很好实施

和得到 体现，目前整个板块已由数个新开辟楼连成一片。在近几年海景楼盘涨声一片的市场氛围中，该板

块楼盘 没有进行很好的规划设计和施工建造， 建造规模普通较小,建造质量与该板块拥有的良好景观资源和

多样性 的地形条件不相匹配,小区生活配套设施未有完善．目前该板块整体入住率在 30％摆布,未形成良好

的居住 氛围， 较大部份物业是青岛市“炒楼”投机者的投资物业.从市场调查可以发现， 该板块可供开辟的

土地已 非常有限， 后续供应量不多.ﻫ五四广场沿海至石老人度假区板块是青岛市环境资源最佳的区域, 目前

沿海楼 盘已抛弃了“地段论”的观点， 都充分利用稀缺的景观环境资源,以良好的规划设计、 园林景观设计

打造青 岛市最高级的居住社区。 该板块楼盘以度假和商务居住型为主,较难以形成良好的居住氛围， 目前入

住率亦 较低.

(3)市场楼盘供应特征分析

基于前文对高档物业的考量标准，本次市场调查重点调查了包括商务酒店式公寓、滨海和近海的 TOWNH

OUSE 别墅和高级纯居住小区在内的共十多个楼盘,以下选用市场定位、价格、户型与面积以及销售状况

等指标进行综合分析。 ﻫ市场定位:

青岛市高档次楼盘良好的销售成绩使新开辟楼盘似乎并不需要很准确的市场定位,但从市场调查获知,准确

的市场定位和良好的物业质量将使项目可以自信的标出较其他楼盘高出近两成的销售价格。位于香港东路

的新世界数码港打造国际化的商务平台,以良好的设施配置和完备的智能化系统定位于“三度空间＂的商

务酒店式公寓，其以 9800 元／平方米起的标价高出同时定位于酒店式公寓的金华公寓、绿岛嘉园近 3 00

0 元/平方米。市场高档次的楼盘定位层次不够丰富,在市中心附近几乎都定位于商务公寓,在临海和滨海处

都定位于度假或者国际化的生活家园。总体上市场高档次楼盘营销策略比较浮于表面，仅以概念冲击市场，

物业规划设计、建造水平、设施配套和物业管理等方面的水平都还比较低，缺乏实质性的产品性能和全方

位营销策略的支撑。

户型与面积： ﻫ高档次物业三房两厅两卫户型占供应总量的 60%摆布,主力户型对应面积为 12 0 — 1 70 平方

米,两房两厅两卫户型占供应总量的 25％摆布,主力户型对应面积为1 0 0 -1 30平方米。一房一厅或者单

间 的小户型占市场总量的6％摆布，对应面积为 60— 90 平方米,四房两厅和复式单位占总量的9%摆布，

对 应面积为 170—250 平方米。

价格:

市政府北面的江西路段的高档物业价格 6500－8000 元/平方米，香港中路南面的酒店式商务公寓为 9 0

00— 1 2 00 0元/平方米以上，香港东路以北的高档公寓和别墅价格为 650 0 —8000 元／平方米，其中定位

档次较高的亚星．丽都国际高级纯住宅小区期房销售价格定位在 10 000元／平方米以上。香港东路以南

临海住宅(包括挨近香港东路的小高层)目前正销售的楼盘价格定位为 8000—110 0 0 元/平方米.对应以上

市场供应楼盘户型和面积区间，市场楼盘供应总价位在江西路段 40— 14 0 万/套,酒店式商务公寓总价位

为 60 万—18 0万/套，香港东路以北高档次纯住宅和别墅总价位为 80 万—2 1 0 万/套,香港东路以南临海

楼盘总价位为 60 万—200 万/套。 ﻫ销售或者入住状况:

本次市场调查的十多个楼盘仅有 6 个正处于紧张销售时期,其余楼盘还未交楼都已接近销售完毕。 6 个销售

楼盘有两个是内部销售的期房,其交楼时间在 20 04 年— 2005 年，期房销售是违反现行政府对楼盘预售的

要求的,但开辟商提前以内部认购的方式提前销售,并以良好的规划设计和营销策略推出市场,一方面表明

目前市场供不应求和供需失衡的态势，另一方面也预示开辟商对预期市场发展趋势的把握信心不足.

五、青岛市高档物业市场发展趋势

判断未来青岛市高档物业在分布、数量、功能和价格等方面的趋势。 ﻫ未来 2—3 年青岛市的高档物业将集

中在市中心、 香港东路地段和崂山区的旅游度假产品开辟， 包括新增供应量和现有空置房的消化,因土地面

积减少，新增供应量将逐年减少，而目前大量的空置住房将是市场面临的极大压力,市场竞争将非常激烈。

适应竞争压力的加剧,未来高档物业产品开辟将更注重市场定位的准确性和产品规划设计、建造和物业管理

的质量,以差异化的市场定位赢得市场的认同。产品开辟的趋势将主要体现在如下几个方面:

未来房地产产品的发展将是多元化的。 规划将结合地形、 地貌,以及当地的文脉进行设计。建造形式上城郊

连接处的别墅和连排别墅是将来住宅发展的方向；城区内高层板式是居民的最佳选择。户型上功能划分更

加具体和个性化,随着一部份人们生活质量和自身的素质的提高， 其所需要的产品一方面强调私密性的个性

化间,另一方面强调其实用性；而且建造面积将下降,有一些很专业的功能空间浮现。

产品开辟越来越重视环境设计,园林设计上依然以水景园林为主导,绿化率将提高,并更加注重前园后庭的

设计。 ﻫ物业管理和智能化的要求越来越高,管理套餐、智能化消费套餐，以及宽频入网是将来每一个家庭

的基本需求。 ﻫ不同的产品质量和景观资源将决定高档物业的价格，当产品质量差异化程度增大和高品质物

业的市场价值充分为市场认同时， 拥有类似环境资源的竞争物业因产品开辟的质量不同其价格差异将增大,

考虑市场供应量和存量较大,总体上高档次物业的价格将有所下降,而顶级物业和完美开辟的物业因独一无

二的竞争优势,其价格将有一定的上升空间.