南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法试行

2023年5月1日发(作者：家用整体浴室淋浴房价格)

南京市建筑工程局文件

宁建工字〔2008〕106号

关于印发《南京市全装修住宅工程质量

分户验收管理办法（试行）》的通知

各有关单位：

现将《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》印发给你们，请认

真遵照执行。

二OO八年八月十八日

抄报：省建设厅、省建管局

抄送：市建委

南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条? 为了加强全装修住宅工程质量管理，保障竣工房屋观感质量和使用功能，根

据国务院《建设工程质量管理条例》、住房和城乡建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工

程竣工验收备案管理暂行办法》及国家有关工程质量验收规范，结合本市实际，制定本办

法。

第二条 本办法所称全装修住宅工程是指交付前所有功能空间的固定面全部装修完

成，厨房、卫生间等户内设备安装结束，已具备基本使用功能的住宅工程。

本办法所称全装修住宅工程质量分户验收是指，在施工单位提交竣工报告后，单位工

程竣工验收前，按照本办法规定对全装修住宅工程的每一户及公共部位所进行的专门验收。

本办法所称交接验收是指全装修住宅工程装修施工前，为明确各方责任，保证工程施

工及质量的延续性，由建设单位组织施工、监理等单位对已完成的工程量进行的质量验收

和交接工作。

第三条 全装修住宅工程质量分户验收应依据国家和省工程质量验收规范、技术标准

以及经审查合格的施工图设计文件等进行。

第四条? 鼓励推行住宅全装修，倡导一次性全装修模式下的住宅交付。

第五条 本办法适用于本市行政区域内全装修住宅工程质量分户验收及其监督管理工

作。其他具备居住功能的工程可参照执行。

第二章 一般规定

第六条 全装修住宅工程的装修设计、施工单位应具有相应的资质。全装修住宅土建

与装修工程的设计、施工应有效衔接。

第七条 全装修住宅工程的装修施工图设计文件宜在结构±0.00前完成，经工程原设

计单位确认及施工图审查机构审查合格后方可实施。当设计内容涉及结构和主要使用功能

变更时应办理施工图变更审查手续。

第八条 全装修住宅工程的建设、监理、施工单位应建立健全质量保证体系。

全装修住宅工程装修施工应由工程原监理单位实施监理；施工总承包单位应负责全装

修施工的管理、协调工作。

第九条 全装修住宅工程装修施工前应先做样板套，并展示地板、吊顶等主要工序的

施工断面。样板套完成后，建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修工

程操作工艺及质量控制措施后方可展开施工。全装修施工单位宜与样板套的装修施工单位

一致。

第十条 全装修住宅工程应在主体结构验收前制定交接验收方案。在装修工程施工前，

应对屋面、地面、外窗及管道渗漏情况以及室内装修基层、空间尺寸等按《全装修住宅工

程交接验收要求》（附录七）的规定进行交接验收，并形成书面验收意见。未进行交接验收

不得进行全装修施工。

第十一条 全装修住宅工程所用的主要装修材料、设备等应符合设计或相关产品质量

标准的要求，应有相应的质量证明文件，并与样板套相一致。

第十二条 全装修住宅工程施工过程中所用的人造木板、涂料、天然石材等影响室内

环境质量的主要材料应进行甲醛含量、放射性等相关指标的见证检测。工程分户验收前应

逐户进行室内环境检测，每户不少于一点。

第十三条 全装修住宅工程在装修施工过程中和交付前，应采用包裹、覆盖、贴膜等

可靠措施对地面、门窗等容易污染或损坏的成品、半成品进行保护。

第三章 分户验收

第十四条 全装修住宅工程质量分户验收的内容：

（一）裱糊、涂饰、饰面砖、木饰面等墙面面层质量；

（二）涂饰面层、拼装式吊顶等天棚面层质量；

（三）地砖（含石材）、木地板等楼地面面层质量；

（四）门窗工程安装质量；

（五）橱柜、隔断、台面等细部工程质量；

（六）栏杆安装质量；

（七）防水工程质量；

（八）给排水工程安装质量；

（九）电气工程安装质量；

（十）通风与空调工程安装质量；

（十一）建筑智能工程安装质量；

（十二）外墙、楼（电）梯通道及地下室等公共部位质量；

（十三）国家和省市有关规定、标准中要求分户检查的内容。

第十五条 全装修住宅工程质量分户验收应按以下要求进行:

（一）建设单位组织总承包及专业施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质检员

和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收。已选定物业公司的，物业公司

应参加分户验收工作；

（二）应配备各种常规检测工具和激光测距仪等检测仪器，检测仪器应经计量检定合

格；

（三）应逐户、逐间检查，并做好记录。对外窗等容易产生渗漏水的部位应按《外窗

淋水试验要求》（附录六）进行淋水检查；

（四）分户验收合格的，应及时完成《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》（附

录一）及《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》（附录二）的签字手续，并将有验收

人员签名的《住宅工程质量分户验收合格标识》(附录五)置于户内醒目位置。暗埋水、电管

线的走向和室内空间尺寸测量结果应附图标注；

（五）分户验收不合格的，经整改符合要求后，重新组织验收。

第十六条 全装修住宅工程分户验收应形成下列资料:

（一）《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》（附录一）；

（二）《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》（附录二）；

（三）《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》（附录三）；

（四）《全装修住宅工程质量分户验收整改汇总表》（附录四）。

分户验收资料应整理、组卷，并按档案管理要求由建设、施工单位分别存档。

第四章 监督管理

第十七条 建设单位办理质量监督手续时，应明确住宅工程竣工验收备案时是否为全

装修。质量监督机构对符合全装修住宅工程申报条件的实施全装修质量监督。备案机关对

实施质量监督的全装修住宅工程，在竣工验收备案文件中予以注明。

第十八条 全装修住宅工程竣工验收除符合 《南京市房屋建筑工程质量监督管理规

定》（宁政发[2003]88号）的规定外，尚应符合以下要求：

（一）分户验收全部合格后，竣工验收七个工作日前，建设单位应将《单位工程竣工

验收通知书》和《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》报送相应的质量监督机构；

（二）建设单位应在每栋住宅工程的明显部位镶刻包含工程名称、开竣工时间以及工

程建设有关单位名称的铭牌（附录五）。

第十九条 全装修住宅工程竣工验收时，验收组应抽查一定的户数对分户验收工作进

行检查和复核（拼装式吊顶应拆开检查），质量监督机构对验收过程进行监督。

第二十条 竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或

存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，责令改正，符合要求后方可重新

组织验收。

第二十一条 住宅工程验收中弄虚作假，降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，

对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规对责任单位进行行

政处罚。

第五章 附 则

第二十二条 《全装修住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》

的附件，在房屋交付时一并交给住户。

第二十三条 本办法自二〇〇八年十月一日起施行。

第二十四条 本办法由南京市建筑工程局负责解释。

附录一 全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）

附录二 住宅工程质量分户验收记录（公共部位）

附录三 全装修住宅工程质量分户验收汇总表

附录四 全装修住宅工程质量分户验收及整改情况汇总表

附录五 住宅工程质量分户验收、分户门标识牌及工程铭牌

附录六 外窗淋水试验要求

附录七 全装修住宅工程交接验收要求

附录一 全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）

工程名

称

房（户）号幢 单元 室

建设单开竣工日

位期

20 年 月 日－20 年 月 日

施工单

位

监理单位

序验收项目验收内容验收结论及记录备注

号

裱糊1、拼缝、图案；2、色泽；3、翘

墙

涂料1、裂缝；2.、颜色；3、起皮；4、

边、气泡、褶皱；4、划痕、损伤、

划痕、损伤、污染

1、空鼓、裂缝；2、接缝；3、色饰面砖

泽；4、破损

1、裂缝、起皮；2、色泽；3、拼木饰面

1

面

缝；4、损伤

天涂料饰面1、裂缝、色差、起皮、水迹；2、

2

大面平整、洞口处理

棚

拼装式吊顶1、拼缝；2、大面平整、洞口处

理、水迹

楼地砖(含石1、空鼓；2、裂纹、破损；3、接

3

材)缝、高低差；4、表面观感

地

木地板1、拼缝；2、响声3、颜色；4损

门外门窗1、窗台高度；2、渗漏；3、开启；

4

窗

内门窗1、开启；2、平整；3、损伤

细木1、接缝；2、损伤

细

5

部

玻璃隔断1、开启；2、标识；3、损伤

伤

4、标识、5、划痕、损伤

厨柜门扇1、开启；2、损伤

工台面安装划痕、损伤

6栏杆安装

7防水工程1、屋面渗漏；2、卫生间、阳台

1、栏杆高度；2、竖杆间距；3、

防攀爬措施；4、护栏玻璃；5、

等有防水要求的地面渗漏；3、外

备注

序

验收项目验收内容验收结论及记录（过程验收

号

人员及时间）

1、给水管道及接口渗漏；2、

吊顶内管道专项验排水管道坡向、渗漏；3、吊

8

收顶内管线敷设；4、空调管道

保温

1、地漏水封高度；2、卫生

9给排水工程

器具划痕、渗漏

1、配电箱回路标识、相色及

漏电保护；2、插座相序、接

10

电气工程

线、接地、插座类型；3、照

明通断

11

通风与空调工程制冷、制热、送风

1、多媒体箱；2、门禁、对

12建筑智能工程讲；3、防盗、报警、联动；

4、电话、网络线路通断

13

其它烟道设置及附件

验收结论

施工单位

建设单位监理单位物业公司

总包装修及其他专业

施工

单位名称：

验收人员：验收人员：

验收人员：验收人员：

20 年 月 20 年 月

20 年 月 日20 年 月 日

日日

20 年 月

日

验收人员：

注：1、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表（一式四份），检查完毕及时签

字；建设（监理）、总包、装修施工及住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一

份；

2、工程中增加或不包含的装修项目应在验收记录中增加或删除；

3、对分户验收前可能提前专项验收的项目如吊顶内管道、通风与空调工程、建筑智能

工程等，应在分户验收记录的备注栏中记录过程验收时间以及建设、施工、监理单

位参加验收人员；

4、全装修分户验收中所指的空调系统不包括挂机和柜机。

附录二 住宅工程质量分户验收记录（公共部位）

总 页第 页

工程名称检查项目及部位

建设单位开竣工日期20 年 月 日－20 年 月 日

施工单位监理单位

序

验收项目验收内容验收记录及结论

号

1、窗角斜裂缝

1

外墙

2、墙面裂缝

1、楼梯踏步、梯段及平台净宽

2、电梯候梯厅深度、电梯门净宽

楼（电）梯、通

2

道

3、高层首层疏散外门及通道宽度

4、公用走道净高

5、地面空鼓、接缝、裂缝、破损

6、墙面接缝、裂缝、破损

1、墙面及天棚渗漏、裂缝

3地下室2、地面裂缝、起砂

3、通道净高

综合验收结论

建设单位监理单位物业公司

总包装修

施工单位

单位名称：

验收人员： 验收人员：验收人员：验收人员：

验收人员：

20 年 月 20 年 月 20 年 月 20 年 月

日日日日

20 年 月

日

注：1、公共部位检查单元划分：每个单元的外墙为一个检查单元；每个单元每层楼（电）

梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；地下室（地下车库等大空间的除外）

每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。

2、验收时应对照工程实物，将验收项目中未发生的验收内容划除。

3、每个检查单元填写本表格一张，本表一式四份，建设（监理）、装修施工单位各一

份。

工程名称 结构及层数 m

建设单位 监理单位

总包

施工单位

内容 验 收 情 况

面积

总户数

2

开竣工日期 20 年 月 日－20 年 月 日

根据《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法》要求，组织相关单位于20 年

概况

月 日－20 年 月 日对本工程进行了分户验收；

对屋面进行了24小时蓄水（2小时淋水）试验，发现屋面渗漏 处；外窗（□ 有

挑檐或外窗内凹于外墙10cm以上）分别在

室内

共验收 户，形成《全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）》 份、《全

装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》 份，验收合格 户，验收不合格

公共部位

共验收公共部位 个检查单元（其中外墙 个检查单元，楼（电）梯通道

个检查单元，地下室 个检查单元），形成《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》

份，验收合格 检查单元，验收不合格 检查单元。

验收结论

建设单位 监理单位 总包施工单位

项目负责人： 总监理工程师： 项目经理：

（公章） （公章） （公章）

20 年 月 日 20 年 月 日 20 年 月 日

装修（幕墙）等专业施工单位 其他施工单位

项目经理：项目经理：项目经理：项目经理：

项目经理：

（公章）（公章）（公章）（公章）

（公章）

20 年 月 20 年 月 20 年 月 20 年 月

日日 日 20 年 月 日日

附录三 全装修住宅工程质量分户验收汇总表

说明：

1、本表是在建设单位组织分户验收并形成了完整的《全装修住宅工程质量分户验收记

录（室内）》的基础上进行汇总填写，相关单位及人员签章，公章为法人章。

2、本表一式四份，一份由建设单位送《单位工程竣工验收通知书》时交质监站，另建

设、监理、施工单位各一份。

3、每幢住宅工程应有房（户）号立面分布图和地下室检查单元示意图，作为本表的附件。

4、验收结论包括合格或不合格，对分户验收过程质量情况也可做必要的描述。

5、全装修工程的主要参建单位应对该表进行签章确认。

6、当外窗有挑檐或外窗内凹于外墙10cm以上时，应在表中打“√”注明，否则打“×”。

附录四 全装修住宅工程质量分户验收及整改情况汇总表

工程名称： 结构类型及层次：地上 地下

建筑面积： ㎡ 分户验收时间：20 年 月 日－20 年 月

日

单位姓名职务（职称）证号

参

加

分

户

验

施

建设

监理

总包

收工

人

员

类

别

物业

分验收单元（户）数一次验收整改后验收

户

验

收

公

共

部

室内

楼梯

外墙

地下室

累计

项目名称、内容发现问题需整已整改数量、比

验

收

整

改

情

况

楼地面（处）

分

户

验

收

整

改

情

门窗（处）

外窗渗漏

天棚

墙面（处）

墙面空鼓、裂缝

□裱糊

□涂饰

□饰面砖

□木饰面

空鼓、裂缝

起砂

□地砖

□木地板

□装修材料表面损伤

□装修材料表面划痕、损伤

发现问题需整

项目名称、内容

改的数量

已整改数量、

比例%

□吊顶

况开启

划痕损伤

□内门窗及细木、隔断

防水工程（处）

屋面渗漏

外墙面渗漏

地面渗漏

室内空间几何尺寸层高

（处）

给排水（处）给水管道及接口渗漏

电气工程（处）相序、接线不正确

开间

排水

零地线串联

□通风与空调（处）制冷、制热、送风

□智能（处）

门禁、对讲图像

其它（处）

公共部位（处）

报警、联动

烟道及附件

建设单位（章）监理单位（章）总包单位（章）

装修单位装修单位装修单位其他单位其他单位其他单位

（章）（章）（章）（章）（章）（章）

注： 1、验收人员应具备应有的资格。

2、职务、职称一栏填写建设单位项目负责人、施工单位公司质量负责人、项目经理、

质检员、施工员、技术员，监理单位总监、总监代表、监理工程师等（建设单位其

它人员可填写职称），并填写相应的证号。

3、表中“□”内容为全装修分户验收的对应选择项目，填表应在“□”中打√或×

进行确认填写。

附录五 住宅工程质量分户验收、分户门标识牌及工程铭牌

住宅工程质量分户验收标识牌

工程名称

房（户）验收时20 年 月

号间日

已按分户验收要求对该户的主要使用功能和观感质量进

行验收，验收结论为

合格

建设单监理单

验收

人

员

施工单

位

位位

维修联系电话

注：成品不干胶直接粘贴

住宅工程分户门标识牌

生产厂家

门名称型号

防火或防盗级别执行标准

售后服务电

话

出厂日期

注：1、可制作成成品不干胶直接粘贴

2、建议厂家做成永久性标记（宋体凹印形式，永久固定在距地面高

度

1600mm±100mm的内侧铰链边上角）。标记应包含上表内容，尺

寸

为30mm×100mm。

工程铭牌

工程名称 × × × × ×

× ×

开、竣工日期 20 年 月 －20 年

月

建设单位 × × × 开 发

公 司

设计单位 × × × × × 设 计 研

并在

mm，字

究 院

监理单位 × × × × 监 理

公 司

施工单位 × × × 工 程 公

司

注： 铭牌应镶刻在建筑的显着部位，采用石材等耐久性材料制作，

分户验收前安装完成。尺寸为（750－900）×（500－600）

体应采用黑体、宋体、楷体或隶书。

附录六 外窗淋水试验要求

1、淋水试验一般每三至四层设置一个横向淋水带，对有挑檐的或外窗内凹于外墙10cm

以上等，应增设或每层设置淋水带。引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出，并做有效固

定和保证淋水管不变形。淋水试验时间不少于1小时。

2、外窗淋水试验应保证淋水管位置、孔径、孔距、淋水角度。淋水前应清理外窗及玻璃，

淋水管管径15－20 mm，淋水管表面应均匀打孔，喷水孔成直线均匀分布，孔径3－4mm，孔

间距在80～120cm范围；淋水管应距窗面表面≤100mm，淋水方向与外窗水平方向角度≤

30°。

3、淋水试验水量为自来水正常水压下最大量，淋水时应保证水压。当用临时水供水，水

压不符合试验要求时，应采取加压泵等方法保证水压。

4、淋水1个小时后拆除至下一个淋水层，并观察记录该淋水带范围内外窗及窗周渗漏情

况。

5、淋水试验过程中应保证每层外窗玻璃中下部2/3表面能形成连续“水幕”并覆盖窗户

和墙体连接部位，同时《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》“概况”中应注明淋水带设置

数量和所在层数。

6、竣工验收复核时，现场每幢工程必须保证一个楼层横向封闭淋水带，提前1小时淋水，

淋水带布置楼层随机抽查（提前通知）。

外窗淋水示意图

附录七 全装修住宅工程交接验收要求

全装修住宅工程交接验收应按以下要求实施：

（一） 交接验收的基本条件：

1、屋面、外墙面（含外门窗等）应全面完成；

2、内墙面和无吊顶的天棚抹灰完；

3、防水地面基层找平和防水层施工完；其他房间结构层表面平整度达到找平层要求

时，可不做找平层；

4、给水管进户，户内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的给水和排水管道敷设完毕；

5、全装修样板套施工已完成。

（二）交接验收的主要内容是：

1、内装修基层（墙面、地面、天棚）质量检验；

2、外门窗（含分户门）质量检验；

3、已完阳台栏杆的质量检验；

4、平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验；

5、室内空间尺寸检测；

6、建筑电气工程已完成工作量复核；

7、排水管道通水、灌水试验和已完给水管道强度、严密性试验；

8、烟道设置及附件质量检验等。

（三）交接验收的程序及要求：

1、全装修住宅工程主体结构验收前，应制定交接验收方案，并对验收内容、验收标

准、参加人员及分组、检验仪器（或工具）、交接批划分、问题处理等进行明确和规定。

2、全装修住宅工程交接验收由建设单位组织监理单位的总监理工程师、专业监理工

程师、总包及装修施工等单位的质量负责人、项目经理、施工员、质检员按本附录的要求

进行逐套检查验收，并按《全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）》做好记录。对存在

的质量问题拿出整改方案进行整改，交接验收符合要求后及时办理交接验收手续。

3、应以每个单体或不少于10层为一个交接批，酒店式等公寓类不少于5层为一个交

接批。

4、每一个交接批在交接验收前三天通知质量监督机构，未进行交接验收不得进行下

道工序的施工。

全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）

幢 单元

工程名称房（户）号

室

所属交接批

建设单位

范围

总包

装修施工单

位

施工单位

监理单位其它单位

序

验收项目验收内容

号

交接工作量要求及完成

验收结论

要求

全装修样板套

完成

情况

及记录

1/ /

1、内墙面抹灰

裂缝、空鼓、脱层、地面

2、天棚抹灰完，有

起砂、墙面爆灰、地面基

2楼地面、墙面和天棚

层平整度（复合地板面

表面无质量缺陷

层）

及明显修补痕迹

吊顶的天棚基层

3、地面面层完成或

结构层表面平整

度达到找平层要

求

1、外门窗安装完毕

窗台高度、渗漏、门窗开

3门窗启、安全玻璃标识、外门

窗划痕、损伤

3、淋水试验合格

2、现场“两性”检

测合格

栏杆高度、 竖杆间距、

4栏杆//

防攀爬措施、护栏玻璃

1、屋面、外墙面（含

阳台等）已完成，

屋面渗漏、卫生间等防水

5防水工程

地面渗漏、外墙渗漏

防水地面防水层

施工完

2、蓄水、淋水试验

合格

1、墙面弹出标高控

制线

6

室内空间尺寸室内层高、净开间尺寸

2、地面弹出方正控

制线

3、地面测点标识完

成

插座线盒、配电箱、

7建筑电气工程/多媒体箱等安装就

位

1、排水管道、暗埋

管道渗漏、坡向、排水管

道通水灌水、给水管道试

8给排水工程

压、高层阻火圈（防火套

管）设置、地漏水封

2、各项功能性检验

合格

的给水管道敷设

完毕

烟道及附件安装完

9其它烟道设置及附件

毕

交接验收结论： 所交接项目经检验均符合要求，同意交接。

建设单位监理单位总包施工单位装修施工单位

验收人员：验收人员：验收人员

验收人员：

年 月 日年 月 年 月 日

日年 月 日

注：交接验收中增加或不包含的验收项目应在验收记录中增加或删除。

室内层高、开间净尺寸抽测表

房（户）号 抽测时间 20 年 月 日

净高推

算值实测值(mm)计算值(mm)

(mm)

房间

净高开间

编号

HH1H2H3H4H5L1L2L3L4

最

大极

偏差

差

极差

实测 房间，不合格 房间,需整改处理房间： 。

抽测人员：（建设单位） （监理单位） （施工单位）

室内净空尺寸测量示意图

北

套型图贴图区

注：1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测

不合格点数据在表内用红笔圈出。

2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表

一式四份，建设、监理、总包及装修施工单位各一份。

3、当房间净高的正偏差大于或等于30mm时，应对该房间楼板、顶板钻孔复核板厚。