合同范本之没有签订租赁合同

合同范本之没有签订租赁合同

没有签订租赁合同

【篇一：未取得产权证是否导致租赁合同无效】

未取得产权证是否导致租赁合同无效

律师说案

坐落本市石景山区鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层房屋为原告

更新公司出资建造，原告至今未取得该房屋所有权证。2000年9月

16日，原告与中介公司签订了一份《房屋租赁中介代理协议书》，根

据协议书约定，原告全权委托中介公司负责将上述房屋对外租赁。同

年9月18日，中介公司与被告博华公司签订了一份《中介协议》，

该协议约定，中介公司将原告委托其出租的上述房屋介绍给被告，并

收取被告中介服务费30万元。同日，原、被告签订了一份《协议书》，

《协议书》约定：原告将鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层，建

筑面积为2300平方米的房屋租借给被告使用，一次租断价格每平方

米2000元，租期自原告交付被告钥匙之日起25年；在租赁期内，被

告有权自行决定将上述房屋转租他人。该《协议书》对付款方式及双

方的责任、义务等均作了约定。

《协议书》签订后，被告先后给付原告房屋租金140万元。2000年

12月15日，被告与大丰咨询公司签订了一份《房屋使用权转让协议》，

被告将上述房屋中的第三层建筑面积为585平方米的房屋转租给大丰

咨询公司使用，转让年限自2001年1月1日至2024年6月30日止。

同年12月28日，被告与陈某某签订了一份《房屋使用权转让协议》，

该协议约定，被告将上述房屋中的底层，建筑面积为200平方米房屋

转租给陈某某使用，转租年限自2001年1月至2024年6月30日止。

被告对上述房屋中的第四层部分房屋进行了装修。

2006年，原告诉至人民法院，要求确认原、被告签订的《协议书》无

效，判令被告迁出。

以案说法

原告诉称：石景山区鲁谷东路7-xx号某综合楼a（1-4）层房屋系原

告出资建造。2000年9月18日，被告明知原告未取得该房屋所有权

证，即与原告签订了一份《协议书》，约定原告将上述房屋租借给被

告使用。因原告至今未能取得上述房屋的所有权证，且约定的租赁期

25年超过相关的法律规定，故要求确认该《协议书》无效。

被告辩称：原告要求认定租赁协议无效没有法律依据，且违反《中

华人民共和国合同法》第五十二条的规定及最高人民法院《关于适用

中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条的规定。目前

房屋已经租给案外人，因此本案不但涉及原、被告的实体利益，还牵

涉到其他第三人，考虑到社会和经济秩序的稳定，请驳回原告的诉讼

请求。

人民法院经审理查明：北京市石景山区规划行政主管部门于2000年

1月6日颁发了《建设工程规划许可证》，准予诉争房屋的建设。2001

年1月12日，石景山区建设工程行政主管部门某监督站对诉争房屋

的工程质量作了核验，结论为符合合格等级。现诉争房屋已由被告另

行出租给案外人。

人民法院认为：本案的争议焦点是如何适用法律确认诉争租赁合同

的效力。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的

解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同

无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法

规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，原告认为

建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房

屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的……”，据此要求确

认租赁合同无效。原告的此一主张，是以行政规章作为确认合同无效

的依据，显然与最高人民法院上列司法解释的规定不相符合，本院不

能采信。本案诉争的房屋，是由原告提出申请，在获得有关管理部门

批准后建造的，建成后由工程质量监督管理部门核验合格，故房屋的

产权并无争议，房屋的建筑质量也符合使用条件。原、被告签订合同

时意思表示真实，合同的内容也并不为法律所禁止，该合同应为有效。

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不

得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故原审原告的诉讼请

求，无法律依据，不应予以支持。综上，依据最高人民法院《关于适

用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定，判决

如下：

一、对原告请求确认其与被告于2000年9月18日签订的《协议书》

无效的诉讼请求不予支持；

二、本案受理费18,010元（原告已预交）、评估费2,000元（原告

已预交）、公告费502元（被告已预交202元），均由原告负担。 专

家意见

本案的争议焦点在于未取得房屋产权证是否影响租赁合同的效力。

司法实践中，有人认为，没有产权证的房屋不能出租，理由是《城

市房屋权属登记管理办法》第五条规定了房屋权属证书是权利人依法

拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合

法凭证，因此未取得产权证，就意味着无权“占有、使用、收益和处

分”该房屋，包括出租，故出租未取得产权证的房屋，因缺乏法律依

据而应归于无效；另外，建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条也

明确规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房

屋所有权证的……”本案原告显然也持这一观点。

上述观点显然是对法律规定的误读：第一，最高人民法院《关于适

用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定：合同

法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制

定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政

规章为依据。而《城市房屋权属登记管理办法》与《城市房屋租赁管

理办法》，均为行政规章，不能作为确认合同无效的依据，否则显然

与上述司法解释的规定不相符合。第二，从我国现行法来看，合同法

第五十二条关于无效合同类型的规定，相较于民法通则来说，其范围

明显缩小，因此严格限制无效合同的范围，促进交易、减少社会成本

是该规定的立法目的，立法上采取了对合同的有效要件之范围和无效

合同的范围尽量限制的立法思路。第三，“未取得产权证，就意味着

无权占有、使用、收益和处分”之理由，实在难以苟同。例如在商品

房预售合同中，在建房屋肯定尚未取得产权证，能否认定此类合同无

效？否则厚此而薄彼，难以符合“相同事物相同对待”的形式正义理

念。因此，正如2003年最高人民法院函复云南省高级人民法院《关

于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》

时指出：“认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺

少法律依据。”

如上，法律并没有规定，出租房屋未办理产权证书的，租赁合同必

然无效。但在实践中，房屋出租方没有产权证的，具体原因有很多。

除了一部分是土地出让金等已经交纳，产权清晰，由于政府职能部门

的原因，房屋产权证不能及时下发外，还有的属于违章建筑或未验收

合格的房屋，对于后者，因房屋存在违反国家关于建筑、规划等方面

法律规范的情形，行政法规或地方立法通常禁止其出租或出售。因此，

认定房屋租赁合同是否无效的问题，应根据不同情况分别对待：

1、房屋已经验收合格，产权证尚在办理中，产权清晰，没有争议：

房屋租赁合同应有效。因为根据物权法的第30条“因合法建造、拆除

房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”

之规定，合法建造的房屋自建成之日建设人就对房屋享有物权，也就

有处分的权利，包括出租。

2、不违反城市规划、又不存在安全隐患的违章建筑及未正常验收的

房屋：租赁合同有效。这类房屋在行政主管部门作出罚款等行政处罚

【篇二：还没签租房合同要给押金吗】

篇一：租房时是否一定要交押金

核心内容：租房时是否一定要交押金？大部分租房者在租房时都有

被要求要交押金，但是很多人对押金的性质并不了解，影响到其利益

的维护。

一、什么是租房押金

1、租房押金一般是房客与房东双方约定，实际押金一般不会超过两

个月。

2、房东为确保房屋及其家电不被非法转卖，及水电费的扣除，租客

一般同意支付房东租房押金，在收到押金后会有相应的发票。

担保房子不会被房客给损坏，从押金中求偿，也可以担保租金之按时

给付，所以在一般租赁合同中相当常见。

知识延伸：租房押金条款包括哪些内容

1、关于租房押金问题2、租房押金一般是依出租方与承租方双方约

定，实际操作中押两个月房租居多。

3、需要慎重审查中介方是否有合法授权，最好由中介介绍房主出面

审查相关证件后签订合同，这样更有利于保护自己的权益。

如何拿回租房押金

现在中介基本垄断了市场上的绝大部分房源，而中介在从事这些业

务的时候总会让你缴纳一定比例的押金，当你如约履行了租房的义

务，到了租约期满中介却会找出各种借口克扣你的押金让你遭遇押金

损失陷阱。

因此如果要通过中介租房的话那么首先要看押金的比例，一般是押

最后还要保存好相关的维修收据和房屋合同作为将来维权的凭证，

如果出现纠纷最好直接投诉而不是息事宁人、自认倒霉，一般房屋中

介的直接管理部门是当地房屋管理局还有消费者协会，通过他们能够

比较好的解决问题，不要让中介轻易占便宜。篇三：房东不肯退还押

金 小

心租房合同上的

房东不肯退还押金 小心租房合同上的“地雷”！ 又有房东租客“好聚

不好散”闹矛盾，律师提醒，租房应多留心眼，能免去诸多困扰 租住

同一套房子4年，双方一直和和气气，不料却在因房东方面原因搬离

之际，租客阿丰与房东于女士产生了矛盾。日前，阿丰对新快报记者

投诉称，“包租婆”因个人原因突然要他搬离也就算了，还偷偷涂改合

同，并试图克扣其租房押金。于女士则否认涂改合同一说，解释扣下

押金是因为阿丰养的猫抓坏了门板。

幸得双方虽然一度吵得不可开交，但最终还是协商成功，皆大欢喜。

新快报记者咨询过律师后提醒，租房者应好好留意租房合同，一些租

房合同的模板对租客并不合理，只要避开合同上的“地雷”，就能免去

诸多困扰，避免“拆伙”时候的矛盾。 租房合同出现涂改

阿丰说，他租住这套位于广州大道中东方花苑小区的房子已经4年，

月租从1600元慢慢涨至2000元。其间他与房东关系融洽，合作较为

愉快。今年9月28日，阿丰突然接到房东于女士通知，对方告知小

孩入学需要将户口迁回自己居住，劳烦他在10月20日之前搬离。 “事

情太突然，又到了国庆假期，房子根本不好找。”但阿丰还是尽量找

到了一处新房，“但房租比之前的高出一半。”

阿丰说，当他通知房东准备交接之际，房东突然态度恶劣，告诉他

不会退回其3200元押金，还要求阿丰将房间“恢复原样”。

于是，阿丰拿出自己保留的租房合同想查看相关条例，却突然发现，

条例上“（房东需提前收回房屋的）应按照合同月租金的50%向乙方

支付违约金。待乙方结清相关杂费后押金3日内无息退还”的文字被

人用黑色签字笔划去。

“合同属于打印纸，签的时候没有改动过。”阿丰想起9月28日晚上，

房东来收取电费等费用，曾要求看看租房合同，以便在合同背面填写

电费等费用作结算用途。

阿丰当时将合同交给房东后，就回房继续处理工作上的事务。为此，

阿丰怀疑房东在他不知情的情况下对合同进行了涂改。

房东不肯退还押金

此外，对于房东要求把房间“恢复原样”，房间内物品没有损坏或遗

失，并缴纳清楚管理费后才能退还押金的要求，阿丰认为，自己在4

年的租住期间故意损坏或遗失的物品，理应赔偿相应费用，但是对方

要求房间“恢复原样”很不合理，“房子在4年时间内正常、自然的损

耗在所难免，要求恢复原样实在无理且粗暴”。

昨天下午，房东于女士对记者坚称，自己没有涂改过阿丰的租房合

同，对于房间“恢复原样”的具体要求，也只是要求租客在离开房屋时

带齐自己的用品，不要遗留太多的生活垃圾而已。于女士说，留下押

金赔偿是因为阿丰养了一只猫，把房间的门板抓坏了，在此之前门板

没有抓痕，除此之外房间内还有其他的损坏，她要求赔偿应该是合理

的。

阿丰则认为，门板只是有抓痕，不至于要求3200元赔偿这么多。

不过，截至发稿前，阿丰告诉记者，双方已经协商成功，于女士已

经退还全部租房押金。 律师支招

合同若经过涂改涂改处应双方签字才算生效

广州正大方略律师事务所律师李伯侨表示，签订了合同的双方如有

一方擅自改动合同条款的，改动后的条款并不具备法律效力，改动之

处需经过合同双方签字确认才属有效。为此，这一案例中，房东仍需

要按照条款规定向阿丰支付违约金。假如擅自修改合同方执意修改后

的条款有效，李律师建议被修改方可以直接持合同到法院要求维权。

这些攻略要看看

1.签订租赁合同时要仔细阅读合同条款，对于模糊内容要详加询问，

并落实于字面。在签租房合同时，还要明确租房日期、租房期限、租

金、租金变更方式等，避免使用模糊语言，想租一年的就不要签半年

合同，防止房东中途提高价格。

2.即使房东在合同中注明了“因火灾等情况造成的损失房东概不负

责”，只要证明并非租客操作失误，而是房屋自带安全隐患且房东未

尽到告知义务的，该条款则与相关法规冲突，应属无效条款。

3.建议住户保存涉及钱财方面的交易凭证，切勿丢失。

4.一般带家具出租的房屋，房东一般会列出屋内物品清单，其实租户

有权不在物品清单（尤其是有价格的物品清单）上签字，以避免产生

相关纠纷。

【篇三：签订房屋租赁合同的十大注意事项】

签订房屋租赁合同的十大注意事项

房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来

窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简

要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫

生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权

人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人

一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于

居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

4、租赁期限

7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、

改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同

意，并签订书面协议。

8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转

租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方

应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一

个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租

人则有权终止租赁合同。