某市房地产市场发展状况及趋势分析

某市房地产市场发展状况及趋势分析

一、2003年长沙房地产市场基本状况

近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步进展的势头。2003

年，其加速进展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。

1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大

截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增

长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。

2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，估计到12月底，房地

产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。

2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升

从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上

扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万

㎡，较去年同期均有较大幅度增长。

从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，

批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积

为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。

从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成

交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%与19.24%，商品房的有效需求

保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增

长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳固。

3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃

2003年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万㎡，成交金额22.27

亿元，分别比去年同期增长39.25%、78.63%与144.92%。其中，房改房成交4263套，成

交面积28.47万㎡，成交金额3.33亿元，分别比去年同期增长76.96%、81.57%与92.54%。

长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到118万㎡，

增长近一倍。我市住房二级市场通过多年培养之后，在政府宏观政策的调控下，特别是

2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府

58号文）的具体措施的作用下，市场活跃明显。

4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障

2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万㎡，抵押权

利价值194.20亿元，比去年同期增长76.82%、36.16%与29.40%。其中，个人住房抵押

登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万㎡，个人住房抵押权利价值70.36亿元，

分别比去年同期增长75.95%、78.24%与58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增

幅，特别是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数从98年的613起至2003

年的28078起，六年间增长了45倍。购房者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内

需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业

迅速进展的有力保障。

5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长

2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年同期增长

78.47%与23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万㎡，比去年同期增长24.32%。2003年，

尽管长沙已基本实现"三年大变样"的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推

进，新一轮城市建设正在有序的展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激

了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平

与质量都做出了较大的奉献。

6、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理

2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50

万㎡，竣工面积58.60万㎡，分别比去年同期增长-49.88%、-28.70%与-6.54%。从年初

开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，操纵了经济适用房建设规模，

经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接

近50%到调控后的20%以内，使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商

品房市场的影响基本消除。

二、长沙市房地产市场存在的要紧问题

近年来，长沙房地产市场整体是健康的，没有出现过热与泡沫。但从市场供、求关

系，产品结构，一、二级市场的协调进展来看，也显露出了一些值得引起关注与重视的

问题，有待进一步探讨与解决。

1、关于供求关系平衡的问题

1998年至2003年，长沙商品房上市量与销售量呈现高速增长的态势。从商品房竣工

情况来看，六年共竣工商品房面积1195.95万㎡，年均递增25.67%；从批准预售来看，

六年间共有1456.23万㎡商品房被批准上市销售，年均递增75.50%；从商品房销售情况

来看，六年间共销售商品房908.49万㎡，年均递增64.82%。从上述数据能够看出，商品

房市场容量在快速增大，需求量持续增加，其增幅远大于其他商品销量的增幅。将竣工

量与销售量进行对比分析，商品房销售量年均增幅远大于商品房竣工量的增幅，因此，

目前长沙市商品房空置问题并不突出。将批准预售量与销售量进行对比分析，商品房批

准预售量明显大于商品房销售量，商品房批准预算的增长幅度也高于销售的增长幅度，

假如有效需求得不到释放，后市将存在供大于求的矛盾。

2、关于商品房结构的问题

长沙市商品房结构矛盾表达在三个方面

一是经济适用住房建设与商品房建设的矛盾。2002年这一问题十分突出，经长沙市

人民政府采取有效措施后，这一矛盾已基本化解。

二是高档商品住房与普通商品住房的比例问题。长沙市目前高档住宅的建设量呈上

升之势，楼盘的质量、配套、环境等方面的竞争也日趋猛烈，价格不断上涨，但有效需

求不足。而经济适用住房被压缩之后，由于建材价格也在上扬（据预测，长沙砖混结构

房屋建筑成本比涨价前增加了80元/M），价位在2000元/㎡左右的普通商品房的利润空

2

间很小，其建设没有跟上来，造成低价商品房市场供给断层。

三是商品住宅与经营性用房的比例问题。从2003年批准商品房的上市情况来看，住

宅占总上市量的比重为81.44%，比去年同期下降了5个百分点；商业用房占总上市量比

重为11.48%，较去年同期上升了2.06个百分点；写字楼占总上市量的比重为6.28%，较

去年同期上升了2.16个百分点。从各类商品房的市场表现来看，据长沙市房地产交易中

心最近的抽样调查显示，在售楼盘中（含已批准预售尚未竣工的商品房）住宅的销售率

为66.04%，写字楼的销售率为51.63%，商业用房的销售率为69.21%。商业用房的销售情

况较好，特别是独立门面，基本处于脱销状态。

目前我市商品房供应都有消费需求，但结构性矛盾已经出现，而且中低价位在减少，

高价位在上升，潜伏着结构性供求不平衡的问题。同时，经营性用房的比重偏低，相关

于投资性需求扩大的趋势，也存在供给不平衡的问题。

3、关于房地产金融的问题

房地产业的进展离不开金融的支持。从开发企业来看，长沙市房地产开发企业资金

实力雄厚的不多，在进行房地产开发时自有资金不足，绝大部分资金靠金融机构贷款。

据有关部门提供的数据，房地产开发投资中有80%的资金来自金融机构及商品房的预售收

入。金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很大，一旦销售困难，资金

链断裂，将会造成严重后果。从消费者购房来看，2003年长沙共有19827户商品房办理

了按揭手续，占商品房总成交量的74.22%。金融机构同时也支撑了商品房市场，只是相

关于开发贷款来说，个贷的风险相对要小。因此，房地产贷款要加强风险防范措施，要

对贷款进行监管，完善与规范信贷政策，使之有利于房地产市场的平衡进展。

4、关于住房二级市场的问题

住房二级市场是否活跃，标志着一个城市的房地产市场是否成熟。2003年，在长沙

市政府的精心培养下，长沙住房二级市场被迅速激活，交易量猛增。从住房一、二级市

场的关系来看，2003年，长沙住房一、二级市场交易量之比为2.52：1，与2002年相比

(2002年住房一、二级市场交易量之比为3.77：1)，住房一、二级市场交易差距明显缩

小。但是与其他先进城市相比(其比值为1：1)，仍有较大差距。因此，长沙住房二级市

场才刚刚起步，住房二级市场进展的潜力尽管巨大，但仍存在一些需要解决的问题。如：

房地产中介服务需要进展与规范的问题；二手房按揭要大力进展的问题；住房梯级消费

观念需要进一步培养的问题等等。

三、2004年长沙房地产市场进展分析

2004年，长沙房地产市场在投资与需求的双向拉动下，在政府宏观政策的调控与引

导下，仍将保持较快的增长速度。

1、从产业投入角度分析

长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入

不断加大。98年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定

资产投资的1/3。2004年开始，长沙市将实施新的“三年大变样”战略，城市路网及基

础设施建设将得到极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开

发提供了广阔的空间。

2、从市场角度分析

——从购房能力分析，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，98年

至2003年，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近

几年长沙的房价一直较为稳固，增幅较小，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人

购买商品房占市场总销量的94%以上。

——从投资角度分析，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、

增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激

了市场的需求，长沙目前通过按揭贷款购买商品房的比例为74.22%，据长沙市房地产交

易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为

16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。

——从消费结构分析，随着房地产市场的进展，居民住房消费观念也发生了明显的

变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。长沙

住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，

长沙人均居住水平迅速提高。至2003年，长沙人均居住建筑面积达22.07㎡。

——从需求关系分析，随着长沙城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大。从1998

年到2002年末，长沙市净增城市人口22.08万人(含自然增长与机械增长)，每年平均增

长5.52万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，长沙市每年因人口增

长而拉动住房需求将达到120万㎡( 按目前我市人均居住建筑面积为22.07㎡计算)。实

际上2002年长沙市净增城市人口为8.22万人，这一理想需求将达到180万㎡。另外，

城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，长沙市目前外来人口购房的比重为15%

左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。

3、从政策角度分析

——从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对

房地产业进展的支持力度。二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举

措，采取各类政策与措施，大力进展与启动住宅消费。三是深化住房制度改革，完全停

止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化，市场化的进程。四是通过推进经济适用

房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依靠科技进步，

提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅与康居工程试点，为长沙房地产业持

续、健康进展提供了良好的外部环境。

——从长沙的政策环境分析，近几年来长沙市人民政府十分注重对房地产市场的培

养，注重政策的引导，在先后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审批、简化办事

程序、降低交易成本、同意经济适用房上市等一系列政策措施的基础上，2003年10月又

出台了长政发［2003］58号文件“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意

见”，进一步放宽政策。要紧措施有扩大公房出售范围；积极妥善处理了产权发证中的

历史遗留问题；进一步降低与调整商品房与二手房交易契税(二手房交易契税降为1%)；

提高公积金贷款额度，加快住房货币化进程 ；坚决停止公务员小区建设，操纵经济适用

房建设规模等等。每一项政策与措施都具有极强的操作性，将极大的激活潜在的消费群。

四、要紧应对措施

1、进一步明确房地产市场进展的指导思想。

坚持住房市场化的基本方向，不断完善市场体系，坚持以需求为导向，调整供应结

构，满足不一致收入家庭的住房需要，继续深化改革，落实城镇居民住房制度改革的各

项具体政策措施，进一步完善住房一级市场，搞活住房二、三级市场与租赁市场，发挥

存量与增量住房联动效应，增强与带动居民住房消费的积极性。

2、进一步调整房地产供给结构。

根据住房市场化进程的要求，市计划、建设、国土、规划、房产、财政、物价等各

职能部门相互配合，坚持以需求为导向，认真分析市场需求，加强宏观调控与政策指导，

合理确定年度房地产开发供应总量，调整住宅与非住宅结构，注重加强住宅建设，操纵

写字楼建设规模，特别是高档写字楼、高档商品房营业用房，严格操纵别墅、高档公寓

与大户型建设项目，防止出现新的空置。重点进展中低价位的普通商品住房，增加中低

价位住房供应比例，优先满足大多数居民的住房需求，逐步实现多数家庭购买或者承租

普通商品房，合理确定经济适用住房与廉租住房供应对象的具体标准与范围，强化住房

保障职能，切实做好住房供应保障工作。

3、进一步深化住房保障制度改革。

一是通过深化改革，出台政策，制定习惯我市住房实际的保障措施，消除一切阻碍

市场进展与居民住房消费的体制性、政策性障碍，完善与落实住房货币分配政策，不断

对房地产市场实行有效得监督管理，因地制宜地解决当前市场进展中存在得问题，

高度关注市场运行情况，努力掌握房地产市场进展的规律，提高调控市场的质量与效率，

决不能用调控来限制其进展。加强房地产市场的规划管理、土地管理、金融管理与监督

管理，尽快建立与完善房地产市场信息系统与预警体系，做好总量调节、结构调整、价

格监控，努力使房地产市场供求总量平衡，结构基本合理，价格基本稳固。要规范进展

市场服务，健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、估价师执业资格制

度，规范住房装饰装修市场，保证工程质量。

5、进一步推进住宅产业现代化。

鼓励开发企业通过技术优势与市场公平竞争做大做强，支持具有资质与品牌优势得