中国精装修发展现状

2023年12月18日发(作者：庾抱)

中国精装修发展现状初探

政策导向：精装修将作为强制标准推广

曾透露一组惊人的数据： 2007年3月在北京召开的第三届国际智能、绿色建筑与建筑节能大会上，中国每年住宅装修造成的浪费高达300多亿元

“在国外只有精装修的房子才叫做成品房”，

其实建设部从2001年10月开始，先后下达的有关装修的施工设计管理、资质、计价、环保、验收等文件共达10个，对规范精装修住宅起到了推动作用。

建设部住宅产业化促进中心2002年7月正式颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》（以下简称《细则》）。《细则》点明了推行精装修的目的，即“加强对住宅装修的管理”，“避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”。

在2006年“国六条”提出“90/70”政策后，建设部官方网站曾于2007年1月公布《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》。其中就有“提倡推行菜单式精装修，促进产业化”的相关内容。

随着《民用建筑节能条例(草案)》即将实施，建筑节能、绿色住宅再也不是一句“空口号”，而将作为一种强制标准在全国推行。节能环保的建筑必定是精装修，而绿色住宅必须是绿色精装修。

政府之所以如此推动精装修住宅的发展，也是由精装修住宅的优点决定的。

据了解，相关部门尚没有实行对成品房的装修质量进行监督检查和验收的制度，成品房的质量监管全靠企业的自律行为，精装修房验收标准年内有望出台

一、精装修房定义：

相对于毛坯而言，批量精装房分为简装修与精装修两种。根据由建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求.精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

二、精装修房内容：

顶面有一定的造型，并考虑一定的设计效果及风格，材质细腻环保；

地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料；

卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修，在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务，工厂化橱柜。

基本还是不会配置活动家具的，由于人们在生活方面对于家具的个性化要求还是比较强的，精装修配置家具及饰品基本上在现阶段是行不通的。当然还是存在特殊项目。

形成原因，房地产市场的激烈竞争，优胜劣汰。

三、国内精装修家装市场

简装修顾名思义简单装修，在上世纪九十年代的广东出现。

精装修则是简装修的不断改进过程中的产品，在本世纪的上海出现。

精装修在国外市场已经趋于成熟，在国内精装修正处于发展阶段，部分需要装修的业主还不能接受这种精装修方式，主要是担心装修过程中的一些材料和价格上不能接受，尤其是在个性化需求方面更是无法满足购房子者对于设计一套属于自己特有住房的要求！

在这种情势下中国精装修市场凸显出不同的发展模式，家装市场在迎合装修业主个性化需求的同时推出精装修模式，把基础装修项目、主材、家具、软包、部分家电纳入装修中，在整个装修中既能满足装修业主个性化需求又能够让装修业主省时、省心、省力，材料质量也得到了保障。

目前家装行业各大装饰龙头企业纷纷走上精装修模式，沿海地区有不少装饰公司已经具备了一定的精装修规模。在内地重庆、成都地区初步发展，2012重庆宏伟装饰公司首推入住式精装修，从整体设计、整体施工、整体主材、整体配饰、整体服务全方位满足精装修业主需求！

2008年建设部要求全国精装修房比例不低于50%，但事实上目前还达不到30%，

东莞精装修房比例仅15%~20%，拎包入住家装市场需求巨大。

金地集团东莞分公司总经理谢文云表示：“我们金地地产在深圳的项目精装修房的比例达到了70%~80%，而东莞的精装修房的比例约在15%~20%左右”。如果实行住宅装修一体化，那么将会对整个房价有所影响，毕竟精装修房的成本是加在房价上去。

宏远地产相关专业人士表示，宏远地产也有这方面的打算，并也做了部分小户型单位尝试，从效果来看精装修房还是比较受客户欢迎。但受大户型客户接受程度、个性化装饰要求、售后维修服务等因素影响，精装修房风险也不小。

部分开发商表示，他们不会大规模开发精装修房项目，因为这样将会导致成本增加，开发商需要再额外承担约15%的税费。

作为东莞地产界的老大，光大地产将在旗下热门项目景湖荣郡试水2～3房精装修产品，这在精装比例较低的东莞引起强烈反响。近日，记者采访了景湖荣郡项目组项目经理程伟，对光大推出精装房的原因进行了详细分析。同时，程伟认为，成品房是今后住宅发展的趋势，是住宅竞争力强有力的部分。光大提前部署精装，也有利于对后续产品的开发积累经验。

提前部署精装积累经验

信息时报：景湖荣郡将在7月份推出220套2～3房精装产品，这是光大地产首次在洋房产品上带装修出售，光大此举在业界引起不小的反响，请问这是基于什么方面的原因考虑呢？

程伟：这有两个方面的原因，其实光大地产以前也推出过精装修房，在2008到2009年，就在东城的景湖春晓尝试做过100多套的公寓楼，当时卖得还不错。虽然后续有些维修问题需要解决，但总体来说，住户对我们的精装都是比较满意的。

在2010年中期，松山湖项目锦绣山河的一个组团“鹭栖湖”推出豪装，这次是以广州星河湾项目为参考标准的，尝试200～300多平方米户型的精装。不过这次我们只是做了样板房，没有硬推，客户可以选择我们的装修标准，也可以不选择。这两次的经验下来，光大对精装也有了自己的基础和进一步的理解。

四、质量与规范体制是决定精装修成败关键

据浙江省的一项调查显示，在已购精装修房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14%、57%、29%。根据调查发现，一些高档楼盘已看出消费者对质量的担心，采用品牌化的方式来打消消费者的顾虑，但由于消费者在装修过程中没有监督的渠道，所以难以做到真正放心。“

那么如何解决这些问题呢？“精装修质量是否能过消费者的心理门槛，是决定这一政策推行成功与否的关键。”

但是

精装修目前面临的问题是质量投诉多

精装商品房新房地板开裂、色差明显、门板“空芯”、劣质门漆、墙面渗水、万科纸板门及安信地板甲醛含量超标等……日前,层出不穷的精装房质量问题,一波未平,一波又起。近日,中国建筑装饰协会相关人士透露,带有强制性的住宅精装修质量标准有望年内出台。

购房者对“精装修”房的投诉焦点主要集中在两方面。一方面是装修条款中有关材料及其标准的描述不清。如现行购房合同中的装修标准写着“高级地砖”、“进口洁具”等，即便是写了品牌的，也没有写清型号。据统计，这方面的精装修纠纷约占30%至40%。

另一方面是施工质量问题。这方面引起的精装修纠纷约占投诉的一半左右。原因是目前。精装修房缺乏具体的技术标准，验收标准执行的仍是建筑的规范。其中参照的一些老规范，检测方法还在实行“目

测”、“手摸”等，而不是一个量化的标准。此外，装修工人的素质有待提高，有些工人安装电线时，并不先在墙上埋暗管，然后让电线从暗管里走，而是只在墙上挖一槽，塞进电线，刮上腻子就完事。

为何精装修的优势如此明显，然而投诉依旧居高不下呢？

熟谙产品的毕立群归纳了精装修投诉的几大因素。

心理因素。消费者对精装修房的期望值比较高。毛坯房中的不足消费者往往认为，装修中可以弥补。然而对于精装修，消费者往往要求是完美的。

水的因素。最常见的投诉就是漏水、渗水、下水道堵塞。

电的因素。开发商大面积地精装修施工，如果监管不到位、经验不足难免会造成电路的错位、短路等问题。

墙体开裂。这就需要开发商对涂料的选择要有经验。

设备故障。精装修中开发商选购的厨卫家电设备出了问题，但购房者第一时间想到的只能是开发商。这就需要开发商在采购的时候选择好的品牌公司。

精装修房对开发商是极大的考验

的确，尽管精装修房有诸多的好处，但由于精装修房的环节复杂，操作难度、管理成本成倍扩大，因此除非是一些品牌开发商，更得的开发商是能避开精装修就避开精装修。

首先，精装修房对购房者来说成本相对提高，势必会导致销路不如毛坯房来得快，精装修对资金链很紧的开发商来说无疑是个不小的包袱。其次，个性化装修难操作。统一装修不能满足个性化要求，出力不讨好，对于菜单式装修，业主总会按照自己的意图修改增减项目，这样极易出现工程失控现象。再次，真正的成品房应设计、建造、装修一体化，但设计、建造、装修脱节的现象，即使住宅实现了精装修，仍可能因户型的缺陷引起业主不满，拆东墙、补西墙，无形中增大了开发商的成本和难度。

同时开发商在后期维护方面还要投入

精装修房子单户型设计这一点就比毛坯房要投入很多很多。大量的人力物力，这些都不是一些刚起步做房产、资金不是很雄厚的开发商所能承受的。像金成自从大面积铺开精装修住宅以后，前期的投入不说，等将来楼盘交付以后还要成立一只后期维修工程队，保证业主碰到住宅问题时能够随叫随到。

目前精装修住宅的瓶颈在于开发商所做的装修功能与购房者实际的需求不一致。譬如客厅的电路布线，如果不合理，就势必会导致二次装修的出现。这样给购房者造成的麻烦是比毛坯房还甚的。

五当今精装房--毛坯房的讨论

随着房价的上升，无论是“精装房是否会取代毛坯房”的讨论，还是“精装房要走多远才能成精”的讽刺都已经表明精装房的现状已成为建筑行业讨论的焦点问题之一。而当今精装房的现状可以从宏观和微观两个角度去审视。

从宏观上看，首先，精装房的发展趋势呈现利好走势。近几年北京、上海、广州等地精装房市场得到了快速的发展，精装修房的市场份额逐年稳步递增。例如北京，2003年精装修商品房很少且仅限于小户型，但到了2006年，精装修的高档楼盘超过50%，而在2009年全市精装房的比例已达到55%。其次，从地域上看，精装房的发展呈现出沿海大城市发展快于内地城市的特点。例如，广州2007年的精装房比例已经达到了70%，其发展速度呈现出消灭毛坯房的趋势，而属于内地城市的重庆自2004年开启地产精装时代以来，虽精装修业得到了政府的大力支持，但据估计，到2012年重庆精装房才能超过30%。

从微观上看，精装房还处于发展初期，各方面发展还不成熟，故而难免存在缺陷和不足，其中“精装房质量不精”成为焦点问题。近年来，消协等相关部门受理的商品房精装修投诉中，工程质量问题和虚假宣传最突出，其中工程质量问题占到一半以上，主要集中在装修工艺粗糙、装修材料与广告宣传不符、出了问题拖延维修等方面。另外，精装修房还存在着设计方案单一，普遍价格较高，材料达不到环保要求，设计忽视实用性功能，遇到问题开发商和装修公司互相推卸责任等方面的问题。

业内人士表示，目前对于精装修房没有相关标准，而毛坯房交房标准是国家强制性标准，这就给开发商打出“精装修”标签的房子添加了很多不确定因素，无论开发商打出多少钱的装修单价，都是在缺乏统一标准的情况下产生的，容易造成业主对精装质量和效果不满而产生心理落差，导致不必要的纠纷。

消费者的投诉主要集中在精装修商品房缺乏法律及合同方面的保障。调查还显示，号称精装修却不到位、样板房提前拆、家具板材质量不好、售后服务不健全等问题，已成为困扰精装修成品房市场进一步发展的大烦恼。

在没有行业标准的前提下，开发商要做好精装修就在于开发商对自身品牌价值的认识程度了。

开发商做精装修主要为了一提升房产品的品质，二为客户更好地服务，三并加强自身的经验对装修过程予以严格的管理和控制；同时根据不同的楼盘的定位选用不同的装修级别，不提倡在中档房源中不切实际地用几千块钱一个的龙头等噱头装修。

六精装修住宅的发展趋势

住宅精装修大势所趋

尽管顺德新城湾畔成为了此次复检中唯一一个“中枪”超标的项目，但是由于该项目此前的其他楼栋均为毛坯房交付，7号楼为首个带装修房交付的楼栋，故无论是超标地板铺设的面积和涉及的住户数量依然局限在小范围之内。从中也引发出了关于顺德买家相比精装修住宅，更为偏爱毛坯房的观点。

事实上，这样的猜想并非没有来由，以此次爆出甲醛超标事件的顺德新城区为例，目前在售的嘉信帝苑、保利中环广场等项目均为毛坯发售的大户型。即使放眼顺德全区，除万科、深业城等少数外来品牌开发商外，大部分本土开发商发展的楼盘项目也都以毛坯形式推出，鲜有带装修出售的模式。

“我们只在2008年的时候推出过带精装修的户型。”据嘉信置业的销售负责人陈宁介绍，当时推出的嘉信三期项目1-8座给买家提供了精装修和毛坯两种套餐，买家可自行选择。然而，由于楼盘精装修需要跟专业的装修公司进行合作，而且顺德市场对于精装修住宅的反响与需求都较为平淡，嘉信在后期的项目中放弃了精装修策略，而是选择以毛坯形式发售楼盘。“我们也会询问买家的意见，但是大多数顺德买家并没有强烈的精装修需求”，陈宁称。

在业内人士看来，精装修的普及程度与城市的发展水平有着密切关系，尤其在年轻人聚集的一线城市，80后、90后正日渐成为购房主力，由于工作繁忙、没有装修经验、支付能力较低的购房特性，十分青睐简单、便捷、拎包入住、总价低的精装修小户型。在广州、上海、深圳等国内大城市，精装修楼盘的比例早已赶超毛坯房成为市场的主流。以此类推，开发商在佛山等二三线城市大范围推广精装修房也只是时间问题。

四、未来精装房发展的趋势

1、简约化精装修房

这类精装修房主要考虑到不同人群的喜好不一，故而仅将房屋处以必要的装修。其卫生间的墙面和地面已经贴面，卫生洁具已经配备；厨房中橱柜、灶具、水池等排放整齐；在卧室、书房、餐厅直至客厅均不装任何屋顶照明灯具，只在门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明；所有屋顶都没有吊顶，天花板四周用石膏线装饰，房顶与四壁用乳胶漆刷白。购房者入住此类型装修的房屋需要靠大量的“软装饰”，如家具、窗帘、地毯等来美化室内环境，体现居室风格，满足主人个性需求。简约化精装修房实施难度小，将成为我国近期装修房的发展趋势。

2、标准化精装修房

这类精装修房可以满足住宅需求急剧增加，建筑和室内装修工人和熟练工人明显紧缺的我国现状。它使施工流程简化，由开发单位统一建造和装修，一步到位，提高了产品的质量和效率。其对住宅整体装修材料部件化、批量化生产的要求还需我国的工业加快步伐。另外，没有规矩，不成方圆。目前购房者并没有一个精装修的概念，国家政策标准也相对简单，精装房交付没有可供参考的标准，一旦开发商疏于监控，对工程质量和用料把关不好，全装修房品质就难以得到保障。对《商品住宅装修一次到位实施细则》中精装修房的规定的完善势在必行。所以，基于建材零部件标准化生产和国有关规章尚需补充、完整的难度，标准化精装修房将成为我国中期装修房的发展趋势。

3、个性化精装修房

这类精装修房通常先由购房者向建筑师传达其装修意向，然后由双方共同制定装修菜单，确定设计方案，再由建筑师转交设计图给开发商进行施工，并且业主可以阶段性地提出修改意见。而这类精装修房的普及需要我国的住宅及装修产业化达到较高的水平，主体结构构建的通用程度达到相当高的标准，特别是各类装修制品和设备的社会化标准生产和商业化多样供应，从而使购房者在后期的使用中可以通过产品目录从市场上购买到所需要的产品自行修补或安装。个性化精装修房将成为未来精装修房的发展趋势，但要真正在我国实现，还需要走一段较长的道路，个性化精装修也将成为我国远期装修房的发展趋势。

附件一：万科成功模式------魅力精装 万科为你想的更多

一栋现代化建筑的高楼，无疑是钢筋水泥与建筑设计师灵感的混合体，如何体现建筑的人性化，是细节决定成败还是以科技取胜？

自万科推出精装生活系成品住宅，我参观了魅力之城精装样板房之后，让我感触最深的并非它的户型设计如何合理，也不是它的运用科技装修效果如何夺人眼球，而是万科在细微之处体现出来的专业精神让人感动，如果不是在细心研究居民的实际居住需求，是不可能设计出如此极具人性化的装修细节。在我参观样板房之余，不经意间就被万科的用心精细所感动。

精装与个性需求的辨证

不久前一个初冬的下午，我怀着对万科全装修住宅的好奇，在万科魅力之城售楼工作人员的陪同下，参观了兰庭142平方米精装样板间。售楼小姐专业而耐心的介绍以及现场视觉的直观感受，让我对万科精装修住宅逐渐开始了解。

我看过不少样板房，对参观样板房自有一套理解。首先第一，不要被样板房内花哨的内部装饰迷惑了眼睛。第二，看样板房主要是看户型设计与结构，看结构是否合理，布局能否实现居家需求的最大满足感。

走进魅力兰庭样板间，大概转一圈，个人感觉户型属于方正型，比较适合无锡人的居住习惯，至少适合我这个比较传统的“中庸”之辈。作为万科重点推出精装生活系的第一部作品，了解大概“硬”的户型结构后，我还是得实地考察一下它到底“精”在何处。

在陪同讲解的售楼小姐的介绍下，我开始了解万科精装修的构成。万科精装修住宅就是交房后拎包即可入住，除木地板、墙壁涂料、入户门、户内门等常规硬装外，还包括一些品牌电器，如空调、冰箱、脱排油烟机、中央净水设备、安全可视对讲等设备。其中厨房、卫生间是该有的都有了，厨房只须添置一些锅碗瓢盆即可正常烹饪美味。独特的净水系统使得生活用水与日常饮用水分开供应。卫生间包括了奥普浴霸、科勒品牌台盆、座便器、浴缸等全套配件，特地安装的安全防水插座让卫生间也多了一份人性关怀。

为了满足不同消费客户对个性化的需求，据售楼小姐介绍，住宅产业化之后的万科产品会根据消费着的不同需求推出不同风格的产品。另外，通过窗帘、沙发、茶几、床品、灯具等软装饰也可以很好的解决个性需求的差异化装修要求。

贴心的服务走在建筑之上

说起万科物业，我想稍微了解一点点万科的人都会知道，什么才是真正的万科“服务”，在这次来参观样板房之前，我也曾来过魅力之城，让我一直赞叹的是万科物业的无微不至。

那天下着小雨，办完事情后才想起来没有带雨伞，在门口狼狈冒雨等车的我被保安叫到传达室，一名保安打着伞替我拦车，那一刻我才真正知道万科物业是怎么练成的，虽然我还不是万科业主。

精装修房推出后，如此庞大的精装后期维护，万科的服务是否还会一如继往甚至更好呢？带着这个问题，我请教了随行的售楼工作人员。

精装房主要需要维护的也是业主最为关心则是成套的家用电器、木地板以及居住安全等方面。住宅产业化后，交房之前物业公司会对景观绿化、室内装修、水电管线、家用电器以及智能化系统全面检查，

确保交付品质。对于统一大宗采购的家电的维修服务，万科采取业主与“物业”直接对接的形式，比如家中空调制冷出现状况，业主只需联系物业报修，不需要亲自去找家电维修服务站点，省去了不少中间麻烦。物业会安排业主适合时间进行维修服务。

另外，在样板房客厅墙角里，有一个红色报警按钮，业主居家有任何突发状况只须按此按钮即可发出警报通知物业管理部门。无论是安全还是便捷的人性化，万科做的确实不错。

“角落”里的文化体现真工夫

在参观左手边精装厨房时，我还发现了另外一些很多不为人知的“秘密”。让我对万科又增添了新的认识。

方正的厨房布局感觉相当雅致，品牌电器与精心装饰组合成了一个现代感很强的U型大厨房。我随手打开一扇柜门，柜子里面没有布置装修品。售楼小姐告诉我，厨房柜子的柜门都是带“阻尼”的，咋一听我还没有明白 “阻尼”是什么意思，处于“做客”的礼貌，我轻轻关上了柜门，以免随手一关搞的柜子“砰砰”响。“居家生活时没有必要每次关门都这么蹑手蹑脚，”售楼小姐解释，“你看在柜门的里面有一个小设计，它可以有效减缓柜门关闭时的力量，达到关门无声的效果。”随手看去，边角处还真有这么个小玩意，再正常开关一次试验，果然跟轻拿轻放效果一样，依旧无声无息，不经意间我对万科精装住宅的“精”有了新的认识。

经过这次“意外”，不得不让我细心起来，经过仔细观察柜门设计，柜子最里面角落的一块小小的三角形塑料吸引了我的注意，给我的第一感觉应该是装修时工人不小心留下的边角料。售楼小姐职业的敏感发现了我的注意力在那块角落上。

“这个是特地按上去，居家生活时厨房柜子的角落容易脏也最难清洁，打扫厨房时很容易就会被忽略掉，有了这么个小东西堵住这个关键的地方，以后清洁起来就方便多了。”

听到这个解释我恍然大悟，作为普通消费想不到的地方，万科已经为客户想的够深够多够仔细了。随后继续参观，发现的很多之前没有想到的小“细节”还有不少，比如普通的房门“门吸”换成了与地面水平的“地吸”，解决了可能误伤鞋与脚的安全隐患，特别是有小孩的家庭，“地吸”更加美观安全。

没有做不到，只有想不到，万科之所以在住宅领域能赢得如此好的口碑，不仅仅是因为万科有着优秀的物业管理，更重要的是万科有着这样一种不变的为客户着想的精神与态度，万科精装生活系的内在品质，万科用心在做。