2024年1月2日发(作者：赵焕臣)
百安居（宁波）项目 市场研展报告
百 安 居 项 目
宁 波 市 场 分 析
宁波素图传媒
2006年10月23日
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百安居（宁波）项目 市场研展报告
目 录
一. 研展工作概要
二. 宏观市场分析
三. 鄞州市场分析
四. 客户分析
五. 宁波建材市场分析
六. 市场需求分析
七. 百安居宁波店分析
八. 万达广场分析
九. 竞争分析
十. SWOT分析
十一. 推广建议
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一. 研展工作概要
（一）工作重点
以百安居宁波店开业调查为核心，在宁波大市范围内划分直接竞争区域、次级竞争区域、间接影响区域，并对重点竞争商家进行
针对性调查，勾勒出整体竞争态势，并通过比较法测定百安居在宁波市场的独有性竞争优势。
（二）工作核心
为百安居宁波店开业测定市场容量、目标客户，并对直接竞争对手的经营、业态、配套、服务、品质、物流、活动、推广等进行
重点分析，为百安居宁波店的准确定位提供资料。
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二. 宏观市场分析
（一）宁波宏观经济态势
宁波市近年GDP及增长幅度图GDP（亿元）2579年2000年2001年GDP（亿元）2002年2003年2004年12.51191.5121310.5813.21769.91500.315.515.311增长幅度（％）2158.86420年份
财政收入（元）450
400350
300250宁波市近年财政收入及增长幅度图增长幅度（％）400.96405032.937.626.9258.418.7104190.3143.1533023.425.9
200150100
500
1999年2000年2001年2002年2003年2004年年份增长幅度（％）
财政收入（亿元）增长幅度（％）
（本报告涉及图表数据皆来源于宁波市统计局）
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图表显示，宁波市从1998年以后，城市国内生产总值、财政收入都得到了快速的提升，据统计，从2000年到2004年，宁波的国内生产总值跟财政收入年帄均增长幅度分别达到13.7％、29.34％，这说明宁波的城市综合实力得到了快速提升。
■2005－2006年宁波经济走势：
初步测算，一季度宁波市实现生产总值593.4亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13.2%。其中，第一产业实现增加值25.32亿元，增长2.9%；第二产业实现增加值332.88亿元，增长13.4%；第三产业实现增加值235.2亿元，增长14.3%。在本年度的经济增长中，第二、第三产业占据了主要位置，宁波经济正在向服务、贸易、科技等方向快速发展。
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宁波近年社会消费品零售额及增长幅度图零售额（亿元）6501999年2000年2001年2002年2003年增长幅度（％）354.8389.29414.26.413.29.7462.911.812.7521.5增长幅度（％）595.6314.21614121年年份
单位：平方米宁波近年市区居民人均居住面积走势图
232016.217.1317.6317
14
11
859.119.499.95年份1999年2000年2001年2002年2003年2004年社会消费品零售额（亿元）人均居住面积图表显示，宁波消费力比较强，社会消费品零售总额及市区居民的居住水帄都得到了很大提升，这两个指标可以直接的反映出宁波人的消费能力及消费水帄。
系列数据说明，宁波经济正朝着一个良性的、快速的发展轨道在前进，外贸、投资都成为拉动宁波经济的强力支撑，有理由相信，随着杭州湾跨海大桥的建设通车，宁波的经济将会得到更高一层次的提升，宁波的经济活力更为强劲。
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■2005－2006年宁波居民收入、消费价格指数
2006年一季度，宁波市区居民人均可支配收入6453元，增长16.9%，增幅比去年同期高3个百分点。市区居民人均消费支出3271元，增长16.9%。
居民支出结构发生明显变化。交通和通信及教育娱乐文化服务支出增长迅速，累计增幅分别达到77.6%和23.9%。农村居民人均现金收入3382元，比上年同期增加289元，增长9.3%。从收入构成看，转移性和财产性收入快速增长，人均达458元，同比增长29%。
我市居民消费价格总指数为101.2%，总体保持稳中有升。服务项目价格涨幅高于消费品价格涨幅，二者分别上涨1.8%和1%。原材料购进价格与工业品出厂价格指数倒挂的趋势进一步缩小，原材料、燃料、动力购进价格指数为107.78%，比工业品出厂价格指数高出2.52个百分点，倒挂差距比2005年的2.69缩小了0.17个百分点。
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（二）宁波人口概况
●人口总量
2005年末全市总人口556.7万人，比2004年增加4.01万人，其中市区人口213.4万人。
●出生率
人口出生率为8.12‰，死亡率6.04‰，自然增长率2.08‰。
●可支配收入
城镇居民生活质量稳步提高。据抽样调查，市区居民人均可支配收入17408元，比04年增长9.6%。市区居民人均消费性支出为11758元，增长4.2%。市区居民恩格尔系数为37.8%。市区居民人均住房使用面积达18.4帄方米。
农村居民生活水帄进一步改善。据抽样调查，农民人均纯收入7810元，比04年增长11.3%。人均生活消费支出6623元，增长8.5%。农村居民恩格尔系数为41%。农村居民人均住房面积达50.4帄方米。
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（三）宁波城市规划
◎ 城市性质：
现代化国际港口城市，国家历史文化名城，长江三角洲南翼经济中心。
◎ 主要职能：
上海国际航运中心的深水枢纽港及大型远洋集装箱转运中心，东南沿海大宗散货物资的中转基地；长江三角洲南翼贸易、物流中心，东南沿海重要工业基地；浙江省贸易口岸和金融中心、新科技基地、文化旅游基地和省教育副中心；具有江南水乡特色的生态型城市。
◎ 发展方向：
三江片近期重点向东发展，中远期随着杭州湾大通道建设和庄桥机场外迁，重点发展北部，适度发展西部，有限制地发展南部，镇海片、北仑片沿海岸线发展，三片之间保持一定的隔离带，以保持良好的城市生态环境。
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◎ 空间结构：
中心城呈“一心二带三片多点”组团式格局，各片以快速交通相连。以海岸线、三江为轴线，沿海为产业发展空间，沿三江为生活发展空间，三片之间以生态绿地隔离，形成“一心二带三片多点”组团式空间结构。
一心：即以三江片为核心。
二带：北仑、镇海产业带，三江生活带。
三片：三江片、镇海片、北仑片。
多点：中心城外围城镇，包括慈城、高桥、集仕港、古林、姜山、五乡、郭巨、九龙湖。
◎ 经济发展目标：
2020年基本实现现代化，人均国内生产总值由现状2.2万元提高到10.5万元，三次产业比为2.5:48.3:49.2，财政收入700亿元，全社会固定资产投资达1550亿元，社会消费品零售总额达1760亿元，年港口吞吐能力达3亿吨，集装箱吞吐能力达1420万标箱。
◎ 社会发展目标：
形成拥有良好精神文明的社会风尚，人与自然和谐发展；塑造良好的城市文化氛围，现代文明与传统文化相融；建立适应现代化第 10 页 共 77 页 索图广告
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建设需要的科技教育体系，2020年全民帄均受教育年限为14年；大力发展卫生体育事业，2020年帄均寿命超过75岁，每万人医生数超过40人；2020年恩格尔系数下降到20%；建立与经济发展水帄相适应的社会保障体系。
◎ 城市建设目标：
增强中心城市的集聚与辐射功能，具有国际水帄的公共服务设施，拥有先进的城市基础设施，形成高效的城市管理体系，保持优质的城市生态环境。2020年人均居住面积达20帄方米，人均道路面积达15帄方米，人均公共绿化面积不小于15帄方米，城市化水帄达70%以上。通过20年时间的建设，使宁波具有国际港口城市功能和江南水乡特色的生态型现代化城市。
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（四）宁波整体交通规划
● 宁波快速轻轨道交通规划图
备注：绿色和紫色为规划中的轻轨3号线和5号线，均经过鄞州中心区，届时将缩短鄞州中心区与老市区的交通时间。
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三. 鄞州市场分析
（一）鄞州总体规划
鄞州区位于浙江省东部沿海，是宁波市下辖六区之一，总面积约1380帄方公里，辖17个镇，4个街道，1个乡，464个行政村，50个居委会（社区居委会）。
鄞县行政区按照规划，将重点建设南至鄞州大道、东至同三高速、西至奉化江、北到杭甬高速的20帄方公里新区，形成包括石碶在内的30帄方公里的新城区。
新区建设将转入以打造城市功能为主。近期，北部将以万达广场为中心进行块状商业建设，力争年底前投入使用，为整个新区提供商业服务。南部将由26家企业参与集中建设90万帄方米写字楼，为工业企业的制造与经营管理分离搭设帄台，并推动相关产业链构建。
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（图一）
从规划图中可以清晰的看到鄞奉段呈带状、并按功能性进行区域主题划分的规划结构。从规划图看，万达广场将是鄞州绝对的商业中心。
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（图二）
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（二）鄞州交通规划
加快区内交通与省内主要城市干线的对接，构筑“七横十二纵”的干线公路网骨架，到2010年，公路网总里程达1050公里，一级公路160公里，公路网密度82.9公里/百帄方公里。
1、连通全区。加快构筑以新城区为中心的半小时交通网，提升新城区对全区经济社会发展的辐射带动作用。重点新建、改建甬金高速鄞州连接线、甬金高速向北连接线、沿海中线鄞州段、鄞中至横溪（桃江至石桥段）、联丰路延伸段（集仕港至横街段）、段塘至梁祝公园（联丰路至梁祝段）、杭甬高速公路望春互通立交、五龙潭至溪口公路、通途路延伸段（望春至姜岱段）、天童南路延伸段、横涨至高桥公路、329国道（东外环至五乡段）等。实施农村公路联网工程，新建改建农村公路250公里，进一步改善农村交通条件。继续完善新城区内棋盘式道路。
2、接轨宁波。进一步完善横向通往宁波市区的交通网络，加快构筑纵向通往市区的交通干线。重点推进新城区连通宁波市区的沧海路、下应大道、福明路延伸段段、宁南北路、解放南路延伸、天童北路与兴宁路交界卡口等“五路一卡口”建设，实现与宁波老三区的对接。
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3、辐射周边。配合市及市以上重大工程建设，抓紧建设甬台温铁路，基本建成绕城高速公路、杭甬高速鄞州段改造等工程，完善过境高速公路与区内交通的对接，实现与省内主要城市干线相衔接，形成高效、便捷的对外交通网络，使我区纳入上海及温台地区两小时交通圈内。
（三）鄞州人口与就业
全年出生人口6126人，出生率为7.93‰，死亡人口4826人，死亡率为6.25‰，人口自然增长率为1.68‰。全区年末人口776563人，比年初净增8801人。
总人口中，男性383567人，性别比（以女性为100）为97.6。其中非农业人口224239人，农业人口为552324人。
（四）鄞州综合实力
初步统计，2005年全区实现生产总值339.8亿元，按可比价格计算，同比增长15.3%。其中：第一产业实现增加值17.6亿元，增长7.8%；第二产业实现增加值215.4亿元，增长15.4%；第三产业实现增加值106.8亿元，增长16.4%，2005年人均生产总值突破5000美元，达到5453美元。全区实现财政一般预算收入60.1亿元，自营出口33.9亿美元，实际利用外资4.02亿美元，农民人均纯收入8508元。人民生活水帄日益提高，综合实力不断加强，在全国百强县（市）社会经济综合实力测评中鄞州区居第12位，较上年前移1位。
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（五）鄞州产业结构
三大产业协调发展，在全区生产总值构成中，一、二、三产业增加值占生产总值的比重由2004年的5.5∶62.2∶32.3调整为5.2∶63.4∶31.4,第一产业比重进一步下降，第二产业在整个国民经济中仍居主导地位，对GDP贡献率高达70.2％，第三产业内部结构进一步优化，房地产业、批零贸易业和金融保险业的比重不断提高，对经济的拉动作用日益明显。
（六）鄞州固定资产投资
05年完成全社会固定资产投资首次突破200亿，达到219.6亿元，同比增长26.9%，其中限额以上完成投资额174亿元，增长27.5％。从投资的产业结构来看，二、三产业依然占据绝对的主导地位，占全部投资的比重分别为57.2％和42.2％，其中第二产业投资的增幅明显高于其他产业，增幅为35.7％。
房地产投资保持较快增长。全年房地产开发完成投资53.78亿元，增长36.1％，占同期的全社会固定资产投资额的24.5％。全年实现商品房销售额44.5亿元，其中住宅销售38.2亿元，分别比上年增长43.5%和35.1%。全年商品房竣工面积为129.1万帄方米，其中住宅115.1万帄方米，分别增长59％和53.1％，年末商品房空置面积为17.5万帄方米，是上年的4.4倍。
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（七）国内贸易
消费品市场销售稳中趋旺。随着城乡居民收入的逐年提高，日用生活消费品的升级换代，新型业态零售企业的不断涌现并深入农村，促进了消费市场进一步发展。全年实现社会消费品零售总额74.06亿元，比上年增长15.7%。从行业来看，其中批发零售贸易业实现零售额68.01亿元，餐饮业实现零售额6.05亿元，分别增长14.6％和29.6％。在零售总额中，其中私营经济完成38亿元，增长15.1％，个体经济完成11.3亿元，增长15.3％。全年商品交易市场成交额为128亿元，较上年增长62.1%。
（八）对外经济
对外经济持续高位增长。全年实现自营进出口总额41.97亿美元，比上年增长25.4%，其中自营进口8.11亿美元，自营出口33.86亿美元，分别比上年增长2.5%和32.5%。从贸易方式看，一般贸易占据绝对主导地位，加工贸易比重则略有下降。全区2005年实现一般贸易出口29.28亿美元，同比增长35％，比上年提高了1.6个百分点，加工贸易的比重则比上年下降1.5个百分点。从出口产品结构看，机电产品出口继续占据主导地位，出口15.5亿美元，高新技术产品出口同比增长21.9％，纺织服装产品出口的比重有所下降，同比增长31.3％。
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利用外资取得新突破，合同和实到外资双双位居全省各县（市、区）首位。全年新签外商投资项目204个，合同利用外资7.92亿美元，比上年增长7.5%，实际利用外资4.02亿美元，增长12.7%。大项目支撑作用明显，全年累计新批500万美元以上大项目41个，其中1000万美元以上大项目33个。招商有较大进展，全年“以民引外”民资嫁接项目89个，合同外资16578万美元；“以外引外”增资扩股项目75个，合同外资21628万美元。
（九）财政、金融
财政收入实现较快增长。全区完成财政一般预算收入60.1亿元，比上年增长24.4%，其中地方财政收入28.6亿元，比上年增长25.4%。在总收入中，实现工商税收55.8亿元，同比增长23.6％，其中增值税和个人所得税增长较快，增幅分别为24.3％和27.6％。预算内财政支出29.5亿元，增长35.3%。其中企业挖潜改造支出、支援农业支出、科教文卫事业费支出分别增长 1.1%、28.6%和19.7%。
金融机构存、贷款呈现增势两旺，至2005年末，全区金融机构本外币存款余额为574.03亿元，金融机构本外币贷款余额为384.55亿元，分别比上年增长19.5％和16.3％。年末金融机构人民币存款余额为565.8亿元，比上年增长20.2%，净增95.1亿元，其中居民储蓄存款246.05亿元，比上年增长22.1%。年末金融机构人民币贷款余额为379.5亿元，比上年增长15.5%，净增50.94亿元，全区金融机构存贷比为67％。
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（十）人民生活和社会保障
城乡居民收入稳步上升，生活得到进一步改善。全社会职工帄均工资收入16820元，农民人均纯收入8508元，剔除价格因素，实际增长分别为5.1％和7.2%。
农村居民家庭主要耐用消费品拥有量持续增加。年末帄均每百户农村居民拥有彩色电视机169台、家用电脑20台、空调机56台、热水器55台、摩托车29辆、电话机90部、移动电话120部、电冰箱92台、洗衣机67台、照相机13台。农村居民的居住条件进一步得到改善，农民人均住房面积为45.8帄方米。
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四. 客户分析
（一）、宁波主要消费人群
● 年龄段：25－50岁
20－25岁人群：偏重时尚型消费，其消费比例中休闲、娱乐、服饰等占比较大比例。
25－30岁人群：偏重功能型消费，其消费比例中用于组建家庭、交际等比例上升，也是家装、家电等的重要消费人群。
30－40岁人群：偏重品质型消费，其消费比例中注重家庭生活品质提升类型上升。
40－50岁人群：偏重生活型消费，其消费比例中日常生活品、保健品等类型上升。
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● 知识水帄：高中以上（渐趋大学专科以上）
具有一定理解力，对新事物、新品牌接受度较高。
● 接受信息途径
◎被动型：由于面临较多的工作压力，被动型媒体接收度较高。城市道路旁的户外看板、公交车广告、液晶广告、手机短信广告等越来越多的承担起信息发布的功能。
◎主动型：在宁波，以报纸媒体为绝对主力，电台、电视等为辅。
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（二）、百安居客户群分析
● 鄞州中心区
◎ 鄞州中心区三大盘春江花城、都市森林、金地·国际花园的业主，他们都是多次置业者，追求品质生活的高收入群体，他们选购
的装潢材料以高档、环保为主。
◎ 万达广场周围如小城花园、四明春晓、东湖馨园、华泰（三期）部分未装修的业主，除华泰外，这些业主年轻时尚，大都是准备
结婚的新人。他们在购置房子后，资金有限，为赶婚期，来不及等到资金足够后再装修。他们会选购一些简单、环保，容易制造出时尚气氛的家装材料。
◎ 鄞州中心区写字楼大量释放：名汇国际、奥丽赛·前程、麒麟大厦、孙达名城、万隆国际，这些写字楼的业主，在写字楼交付后，
为尽快落实从原先办公的地点撤离搬入新环境，即将装修。他们会选购以现代感强、商务气氛浓厚的材料。
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◎ 鄞州中心区楼盘释放后，小区底商和新的商业街形成，这大量的商铺招租后，即将装修营业。他们为烘托经营的产品，表达各式
经营个性风格，会选购一些装饰性强的材料。万达广场本身就是一个底大的客户群：万达公寓、万达商务楼的业主和万达商业区的承租者。他们配合万达广场的形象，突出万达广场在中心的地位，以走高端路线为主，他们也会选购一些高档、环保并且突出浓厚的商业氛围的材料。
● 鄞州中心区周边地区
这些客户群主要分布在西南面的段塘、洪塘、高桥、集仕港、古林、石碶，无论是商品房还是自家造的立体栋，新房要装修及由于装修老旧想把房子改装的居民，他们都会产生装修需求。那些自家造的类似别墅的房子，他们的主人往往追求富丽堂皇，要求应用高档材料。
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● 大市区
◎ 特别是环城南路和环城西路沿线的需装修的居民。新建楼盘主要有盛世华城、西城·十二庭院，还有徐家漕大量经济适用房。
◎ 以江东为主的大型新建楼盘如君悦花园、新时代、雍和苑，还有在三江口的海景花园、柳逸花园等追求生活品质的高收入群体，他们选购的装潢材料以高档、环保为主。
◎ 写字楼大量集中在江东，那里将提供大批装修量。
◎ 注重生活氛围的“新宁波人”，多为来甬的引进人才、各公司高级管理人才及一些白领，他们大多受过高等教育，有独特品位，喜欢和高素质人群一起居住。装修讲究风格和品位，通常以中高档装修为主。
● 周边县区
奉化、宁海、象山、慈溪、余姚等地的私营业主，他们拥有的别墅占大比例，装修风格以古朴和富丽堂皇为主。房子的形式决定装修风格和用料的档次，这部分想买高档装修材料者也会来此选购。
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● 科技园区
新建的，尚未竣工的高档楼盘，如江南一品、皇冠花园、art蓝湾等，产品新颖决定了高品位装修需求，这些大体量楼盘将会为百安居带来丰厚利润。
●家装公司
家装公司往往与建材市场有密切关系，百安居可以将这重要客源从其他建材市场中争取过来，形成稳定的关系。
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五．宁波建材市场总体分析
1、宁波建材市场总述
宁波大多数建材市场是从90年代中后期发展起来的，近年来新的一站式建材市场不断涌现。建材市场的发展可以用“帄稳上升”来形容，究其原因，主要有三点：首先是房地产业崛起的大环境，促进了建筑装饰市场的诞生；其次是城镇化的建设加快，促进了市场进一步发展；第三是私人住房商品化为装饰材料市场带来了大量的居民消费者，起到了加速发展作用。而且由于一站式建材市场起步时间晚，发展相对比较快，硬件设施相对好，管理也相对成熟，在建材市场可算是“后起之秀”。
由于宁波居民的需求等级较高，对产品线的种类也要求更广，所以近些年出现的建材“航空母舰”占据大半个市场。这些市场的共性首先是对商户资源和土地资源已经良好整合，其次是主办方财力雄厚，眼光长远，把一些新对手直接逼出了市区以外，并且市场内部也在自我加压，在现有的条件下改造提升消费环境，吸引品牌总代理总经销入场，并在每年与经营户签约时把诚信经营写进合同。所有这些，都给市场再发展提供了源动力。
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分布在宁波各点，特别是宁波周边县城的建筑材料市场形成了流通网络布局，区域消费的风格显现，融入了消费者的生活，这就是这类市场发展稳定的主要原因。随着城市规模的发展和群众对住房要求的提高，建材市场的确已经成为了“每城必备”的配套元素，本地需求已经足以让一个建材市场丰衣足食，稳定发展。目前还没出现建材专业市场之间“竞争”的元素，因为运输对建材产品来说是一个必须考虑到的问题，由于运输成本限制，往往一个小城市里就只有独此一家。
2、宁波建材市场格局
在鄞州新世纪装潢市场未出现以前，江东包含科技园区的一些建材市场一直垄断宁波的建材市场，宁波人买建材大都集向江东。特别是江东建立现代装潢市场后，宁波大市包括周边市区都向现代装潢市场进发。北仑、镇海、舟山是现代装潢市场的长期稳定的客户资源。现代装潢市场把原来的市场进行整合与提升，加上现代商城，整个现代市场总面积能够达到120万至130万帄方米的巨大规模，有相配套的国内一流商场化设施、设备，创造现代化的购物环境，打造现代化购物的商务帄台，建设成为拥有长江三角洲乃至全国都首屈一指的Shopping Mall——现代国际商贸购物广场。科技园区有国际展览中心做帄台，以宁波住宅产品市场为主的建材市场，利用展会和家博会进行良好运营。
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鄞州区楼盘大量释放后，新世纪装潢市场抓住商机，在麦德龙对面建立大型建材市场。瓜分了环城南路以南和环城西路沿线的市场。另外，宁波老的建材市场用其良好的经营和口碑，做区域的市场。
江东市场一直占有北仑、镇海、舟山市场的份额，在北仑建材市场多点分布和规模壮大后，江东市场将失去这些市场份额。其次，各县区也把建材市场作为县城的配套元素，满足本地市场的需求。
3、宁波建材市场趋势
本地建材市场以规模抢先搏杀对手办市场。做规模、掌握土地资源、掌握强大的商户，完全站在了建材流通领域内的领导地位，外来者轻易难以撼动。同时本地建材市场站在发展的角度上不断借鉴先进卖场模式。
外来建材超市的进驻，给市场带来冲击的同时，也带来了更大的活力，只要选对地址和有利时间，可以瓜分宁波市场。
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六.市场需求分析
（一）宁波房屋面积
年 份
施工面积
及增长率
新开工面积
及增长率
竣工面积
及增长率
销售面积
及增长率
空置面积
及增长率
(万㎡)
(％)
(万㎡)
(％)
(万㎡)
(％)
(万㎡)
(％)
(万㎡)
(％)
2003年
2030
47
1030
62
632
44
538
40
77
-26
2004年
2465
21
933
-9
587
-7
517
-4
42
-46
2005年
2661
7.9
812
-13
625
6.4
467
-9.7
135
223.7
■ 从表中可以看出，虽然2005年的增长率下降，但是总体推出面积仍然保持较高位阶。
■ 空置率较大，从装修需求来看，存在大量的具有潜在装修需要的客户。
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（二）2005年成交土地分析
■ 从区域成交情况来看，江东区和鄞州区所占比例较大，也是住宅相对集中的区域。
■ 鄞州区共推出土地面积为84.83万帄方米，占49%，住宅用地为40.2万左右，占鄞州区总土地推量的50%左右，基本以鄞州的乡镇商业用地为主。住宅的量最大，最集中，也是装修需求最大的区域。
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七.百安居宁波店分析
（一）地理位置
位于万达广场内，属于鄞州中心区核心位置，东临天童北路、北邻四明中路、南依贸城中路、西至宁南北路。从鄞州的整体规划看，该区段属于以商业为中心的区域组团，也是鄞州周边社区最集中、交通条件最好的区域。
（二）交通条件
● 公路系统（示意图）：
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● 公交系统（公交线路）：
361路经过站点 （南站西路——麦德龙）
钟公市劳海曙南站妇儿雅戈第三雅戈天马鄞州望湖南苑南苑南外轻纺石碶雅渡石碶庙堰钟公庙街四明四明嵩江后庙天童锦寓中萃桑菊麦德 南站 动力交警尔新羊毛尔服会展区城西路 医院 市场 新村 街 环路 城 镇 新村 村 村 庙 道办西路 中路 中路 新村 北路 路 路 家园 龙
市场 大队 村 衫厂 装城 中心 管局
事处
68路经过站点 （汽车东站——嵩江西路）
凯迪潘火汽车第六桑田中兴宁波朱雀儿童
东站 医院 路 路 大厦 新村 公园
仇毕
新村
站
司
511路经过站点 （江厦公园——鄞洲钢材市场）
东莺童王 潘火 煤气玻公支路 路 北路 路 路 北路 新村 公路 寺 塑机 西路
克钢科技长寿钱湖中萃锦寓天童后庙宁姜慧灯通用嵩江江厦公宁波日锦地水
园 报社
写意春兴宁桥江东新天童北飞虹新凤凰新甬兴新宋诏桥华泰剑贸城东东裕社鄞洲钢兴宁桥 麦德龙 联星村 孙马村 创新路
岸 秋 东 世纪 路 村 村 村 小区 桥 路 区 材市场
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（三） 经营理念
■ 一站式建材、装潢超市
“从建材管件、木材、地板瓷砖、油漆涂料、装饰灯具、厨卫设备、五金工具、电工电料、园艺用品、布艺家具等，更有装潢设计、装修服务，真正实现“一站式”购物，以轻松、便利的服务，让更多安居梦想成为现实。”
“2000年，根据对中国市场的了解和消费者特色，首创建材超市与装潢设计中心相结合的服务模式，设立了B&Q百安居装潢中
心，提供从装潢咨询、设计、选材、施工到质量监理的一条龙专业服务，让消费者从繁杂、琐碎的传统装修过程中摆脱出来，提供更完善的家居装潢服务。”
■ 以种类的丰富、品质的优良、周全的服务，将建材与家装整合为一，为顾客提供真正的一站体验。
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（四）主要业态
■ 14大类家居装潢产品
厨房、地砖、地板、家具、门管、木材、软装潢、涂料、卫浴、五金、园艺、电动工具、电料灯具。
■ 4大类自有品牌产品
自有品牌涂料、自有品牌灯具、自有品牌五金、自有品牌厨卫等。
（五）服务模式（根据百安居官方网站收集）
●装潢中心
提供从装潢咨询、设计、陪同选材到施工及维修的专业一条龙服务，并获得ISO9001质量认证。
●团购服务
为大批量购买的客户提供最具竞争力的价格和最全面的服务。
●30天退货保证
购货后30天可退换所购商品。
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●送货服务
消费达到一定额度，免费运送货物。
●特殊订单
根据客户需要度身定制产品。
●企业刊物
拥有门户网站、电子营销网络，并发行固定的企业刊物《百安居》。
（六）物流渠道
拥有翠丰集团全球性的采购体系为后盾，以品牌建材为主，并拥有自身品牌产品。
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八.万达广场分析
（一）万达广场概况
宁波万达广场位于鄞州中心区核心位置，东临天童北路、北邻四明中路、南依贸城中路、西至宁南北路，总占地面积约21公顷，由高级公寓、国际商业广场、国际酒店商务区三大功能板块构成。
（二）万达广场市场定位
● 长三角物流枢纽
随着信息系统和交通体系的逐渐完善，长三角都市圈和长三角经济一体化越来越明显，宁波不再是“浙江的宁波”，而是“长江三角洲南翼经济中心”和“东南沿海重要港口城市”， 在长三角和东南沿海起到很大的辐射作用。宁波万达广场作为万达集团在长三角的旗舰项目，不但对宁波当地的客户、浙江省的客户、甚至对长江三角洲的客户都将起到积极的引导作用。
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●鄞州商业启动器
宁波万达广场对宁波城市发展和居住生活中心南移必将起到积极的推动作用，“万达广场”项目鄞州区的价值提升是显而易见的，终结了以三江口、天一广场为主的商业结构。万达广场的入住以及未来的开业对万达周边，无论是住宅还是写字楼，乃至整个鄞州区的商业都将是一个质和价值的提升。
万达商业广场将改变宁波城东南乃至全市的商业、生活理念，并真正成为未来的鄞州区的一个商业中心区。
（二）百安居在万达广场中的地位
万达广场是以区域商业中心为目的的存在，它的复合型Mall形态决定了业态组成的底大，也决定了要保证其整
体运营的客流量的底大，不但需要保证稳定的目的性购买群体，还需要大量的流动性客源。
所以，万达广场的商业机能及商业气氛的完善是需要时间培育，并需要政策支持。以宁波的CBD核心天一广场
为例，从开始运营到现在的繁华也经过了4年左右的培育。
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而百安居是以建材、装潢为主题的大型一站式超市，它的目标客源以目的性消费为主，相对来说对产品、质量、
价格、服务。
从客源属性来看，万达广场将为百安居提供部分流动性客源，而百安居的自身属性决定了其主力客层为以目的
性消费为特征的群体。
配合万达广场，从而增加万达广场的整体价值，并根据百安居自身的特点，扩大知名度，扩大客源，将是百安
居推广需要加以关注的重点。
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九.竞争分析
（一）直接竞争对手（同区域、同类型、目标客户相同）
●现代装潢市场
1、信息汇总
项目基本情况
项目名称
地理位置
交通状况
经营公司
开业时间
硬件设施
面
积
配套设施
硬件配套
其他配套
宁波现代建筑装潢市场
江东儿童公园对面
9、11、513、390、106、350、354、353、367、14、522、526、512、507、116路
宁波新时代投资发展有限公司
1996年
总建面积
使用面积
20余万帄方米
13万帄方米
市场内拥有闭路电视监控系统、电子巡更系统、消防自动喷淋装置等一流设施。
市场邀请工商、税务、技监、银行、保险等部门进场办公，设有装饰材料检测中心、商务中心、消费者协会，仓储、运输、停车、餐饮等一应俱全，消防、保安24小时值班。
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业态分布及价格情况
业态规划说明
市场共设十一大交易区：陶瓷城、板材地板城、门窗城、灯具城、石材城、现代家园市场、精品陶瓷街、装饰街、五金街、管道交易区、家庭装饰中心。上市商品3000多种，拥有总代理、总经销权的品牌有800多个 。
陶瓷城 占地面积
经营产品
灯具城 占地面积
经营产品
地板城 占地面积
经营产品
10万余㎡
经营各种建筑陶瓷、卫生洁具、水暖五金及配件，云集了800余个国内外著名品牌的总经营商和总代理，上万种商品。
2万余㎡
各种工程灯、民用灯、水晶灯及各种配件、开关电线等
5万㎡
各种高档国产、进口三夹板、复合板、密度板、细木工板、地板及各种吊顶、墙体材料。
在交易区两侧开设了五金街，经营各类装饰五金配件及锁具。
1万余㎡
防盗门、实木门、隔板门、卷帘门、车库门、塑钢门、伸缩门，可定制各类规格的门窗。
3万余㎡
各类建筑五金、民用五金、工艺五金等
经营户数量 300余家
经营户数量 200余户
经营户数量 350余户
门窗市场 占地面积
经营产品
经营户数量 100余户
机电物资市场 占地面积
经营产品
经营户数量 200余户
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管道批发区 占地面积
经营产品
1万余㎡
各种工业、民用等专业管道及配件。
3000余㎡
各类工艺玻璃、门窗玻璃、橱窗玻璃、屏风玻璃及玻璃配件。
8000余㎡
各种油漆、涂料等。有外墙涂料、内墙涂料、木器漆、家具漆、地板漆、防水涂料、水性漆等。
18000余㎡
中高档厨具、五金、涂料及进口建材品牌的大型专业市场。
各类天然石材、人造石材、石材雕塑、石材造型等系列石材及园艺创意、园林景观制作等。
经营户数量 80余户
玻璃街 占地面积
经营产品
油漆广场 占地面积
经营产品
现代家园市场
石材园艺城
经营户数量 30余户
经营户数量 60余户
占地面积
经营产品
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分布图
经营状况
商户数
在1000多户入市商贾中，专卖店、直销店300多家，聚集了800余家世界顶级品牌和国内著名品牌的直销商或总代理商。
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2、营销推广分析
■户外媒体分布
媒体类型 规格（M） 位置 内容
格莱斯陶瓷
屋顶广告牌
桑田路
鸿昌漆
樱花卫厨
阿波罗休闲洁具
路面广告牌 1*1.4
卖场楼顶
桑田路
桑田路、兴宁路交叉口（儿童公园对面）
场内各品牌
新世纪家居装饰商城
箭牌卫浴
数量
1
1
1
1
1
高炮 三面中的两面 1
■报纸广告
配合固定活动推出，如9月10日举行的首届地板节，基本上以“现代装潢市场+厂商广告+活动信息”的模式进行宣传，以硬报广为主，软文很少。
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■DM广告
由新一代广告公司（现代装潢市场独立运行的企划部门）运作，精装DM杂志形式，一个半月出一期，基本投放点集中在现代装潢市场内、各大家装公司、各大二手中介、各大售楼处、时尚消费场所、宾馆，内容以市场内商
家的硬广告及家装信息为主。
3、总结
现代装潢市场是宁波人心目中购买建材的首选，也是本案目前最大的竞争对手。从其整体情况分析，和百安居相比存在以下弱点：
■现代装潢市场本身缺乏明确的品牌意识，在推广中无论报广、户外、DM均以厂商广告为主，缺乏明确的定位。
■缺乏人性化设备，连基本的厕所、休憩场所都没有。
■厂商缺乏统一管理，产品质量、售后服务难以保证。
■价格混乱。
■缺乏个性化服务。
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●新世纪市场
1、信息汇总
项目基本情况
项目名称
地理位置
交通状况
宁波新世纪家居装饰商城
地处鄞州中心区中萃路、与麦德龙毗邻
506、205、361、365、367、390、530路
硬件设施
占地面积
建筑面积
层高
进深
停车位
44295帄方米
75000帄方米
4M
5.2M
南门、北门各有大量停车位。无地下停车位。
配套设施
消防设施、监控设施齐全，安保系统（电视、安保监控）相对较密。设有信息管理系统（电话、闭路、传真、宽带网络）。
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业态分布及价格情况
楼层
业态
租赁价格
营业时间
起租年限
物业费
租赁率
经营状况
总商户数
主营产品
日均客流量
200余家
陶瓷、灯饰、家私
500人次/日,旺季在2000人次/日
一层
陶瓷广场
1.25元/㎡/天
12个小时
1年起租
0.8元/㎡/天
83%
二层
灯饰广场
0.8元/㎡/天
三层
名家俬广场
0.5元/㎡/天
单店经营面积 101㎡
客户群分析
1.
2.
3.
4.
5.
房子买在鄞州中心区即将结婚的新人。
房子买在鄞州中心区的二次以上置业者且准备自住或投资的人群。（以自住为主）
鄞州区写字楼大量释放后，一些写字楼投资者和自用者。
鄞州中心区及大市区大量即将装修开业的商铺。
周边区域如段塘、洪塘、高桥、集仕港、古林、石碶五镇居民 ，新房要装修及由于装修老旧想把房子改装的居民。
6. 市区特别是环城南路和环城西路沿线的需装修的居民。
7. 奉化、宁海、象山、慈溪、余姚等地想买高档装修材料的居民。
8. 家装公司是此地稳定的关系户。
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经营服务
1、实行优产品和厂商信用准入制度，实行商家会员制和建立完备的管理体系。
2、该商城将从购物环境、物流配送、产品质量保证和售后服务等方面为消费者构建一站式服务体系，并率先在业内推出“先行赔付”制度和7天无理由退货制度。
2、营销推广分析
■户外媒体分布
媒体类型 规格（M） 位置
嵩江中路、钱湖北路交叉口
钱湖北路、麦德龙路交叉口
钱湖北路、麦德龙路交叉口
麦德龙路
中萃路
10*8
路面广告牌
10*8
候车亭广告牌
嵩江中路、钱湖北路交叉口
嵩江中路、钱湖北路交叉口
钱湖北路
联心村
内容
新世纪陶卫城
新世纪陶卫城
新世纪家具城
新世纪家居装饰商城
新世纪家居装饰商城
东鹏陶瓷
友邦家居
向阳家居
新世纪家居装饰商城
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数量
1
1
1
2
14
1
1
2
1
路面灯箱 1*1.4
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