浅析我国沪渝房产税改革的启示

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浅析我国沪渝房产税改革的启示

吴迪

武汉４３００７２） （武汉大学政治与公共管理学院，湖北

【摘要】近年来，我国商品房价格增长迅速，不少中低收入家庭的住房问题成为了社会关注的焦点。为了解决这一问

题．党和国家出台了不少相关的政策抑制房价但是效果却不是很好。２０１１年初，我国在上海和重庆进行了房产税的试点，希

望能够起到抑制房价的作用，并借此打击投机性的投资购房活动。

【关键词】房产税；改革；启示

一

、

沪渝试点情况比较

（一）征税的范围不同

上海的征税范丽是上海市的行政区域，而重庆的范围则 比重的０．０３％。相比较而言，２０１１年上海市房产税收人为

是主城九区行政区范同内。相比而言重庆的征收范围明显更

大，这主要是因为上海的经济发展水平较高并且全市的行政 有３４２９．８亿元，房产税也只占到财政收入比重的２．１％，可见，

区域内经济发展较为平均，对于在全市的行政区域内征收房

产税有着相对成熟的条件；而重庆的经济发展并不像上海那

样平均，主城九区与其他区域的经济发展有着较为明显的差

距，如果在全市范围内开征房产税的话会有较大的难度且不

利于公平，所以两地的征税范围是不同的。

（二）征收的对象不同

对本地居民，上海的征收对象为新购住房，不包括存量

住房，而重庆的征收对象则是个人拥有的独栋商品住宅及新

购的高档住宅，从此可以看出，重庆明显更有目的的向高收 上海房产税本地居民的适用税率暂定为０．６％，如果应

人人群进行征税。对外地居民，上海的征收对象依据是所有 税住房每平米的市场交易价格低于上海市上年度的新建商

新购住房，而重庆的征收对象则是在重庆市无户籍、无企业 品住房平均销售价格２倍（含２倍）的，税率暂定为０．４％，

和无ｌＴ作的个人新购第二套（含）以上的普通住房。相对而

言，上海市对外地居民的征税条件更为严格，其打击投机性 率标准同本地居民，同设０．４％、０．６％两档。重庆房产税对

购房的决心也更为坚决。

（三）计税依据与税率不同

上海在试点初期是以应税住房市场交易价格的７０％计

算缴纳房产税，而重庆则是以官方统计的上两年度房产均价

的算术平均值为基准。在这一点上，我认为重庆做的比较好，

采取均值可以在一定程度上避免因为市场价格波动而对房产 套（含）以上的普通住房，税率为０．５％。与国外税率相比，

价值的影响，更为稳定。税率方面，上海市的适用税率分为

两种暂定为０．４％和０．６％，重庆则采用三级累进税制，税率

为０．５％、１％、１．２％，对外地居民则采取同一的０．５％的税率。 为，这样就很难对房地产市场起到真正有效的调控。

考虑到刚开始征收房产税，民众需要一个接受过程，上海和

重庆实施的房产税税率都较为温和，相比而言，重庆税率规

定的更为细化，对征收管理能力的要求也更高。

（四）免税条件不同

上海对于本地居民是按人减免，人均减免６０平方米，

而重庆则是以家庭为单位进行减免，已有的独栋商品住宅免

税１８０平方米，新购高档住宅的免税面积为１００平方米。在

这一点上，我认为上海的规定更为合理，因为按家庭进行减 收，这可能与房屋的实际价值不符，造成税金的流失。

免很容易催生“假离婚”的行为以逃避房产税的缴纳。此外，

上海对新婚家庭和引入人才家庭的唯一住房都暂时实行免征

房产税，重庆则是对农民自有的宅基地暂时免征收税款，两

地的侧重点略有不同。

二、沪渝试点存在的问题

（一）征税范围过窄

首先上海与重庆都将征税范围限制为增量房，重庆对存

量房房产税的征收也仅限于高档住宅，没有涉及到居民的普

通自住房。据统计在２０１１年重庆的房产税实施细则公布后，

达到征收条件的商品房比例仅为１３．４％，就是说有将近九成 房地产消费方式是不符的。

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的商品房在征税条件之外，２０１ １年重庆市财政收人为２９０８．

８亿元，房产税税额仅为１亿元，房产税只占到财政收入

７３．６亿元，乍一看觉得很多，但是２０１ １年上海市财政收入

两地房产税的征税范围过窄，很难起到为当地政府筹集资金

的作用。只对增量房与高档房征税而不对拥有多套普通住房

的情况进行征税，这不利于房产税作为财产税发挥其的作用，

只有将存量房与增量房、普通住房和高档住房都纳入房产税

的征收范围才能够有效的遏制购买多套房产的投机行为，防

止房价的非理性上涨，最大限度地发挥房产税的税收杠杆作

用。

（二）征税税率偏低

缴纳房产税时按交易价格的７０％进行缴纳；外地居民的税

本地居民实行三档累进税率，把重庆市主城九区上两年新建

商品住房的成交建筑面均价作为标准，独栋商品住宅和高档

住房的建筑面积交易单价在３倍以下的，税率为０．５％；在３－４

倍间的，为ｌ％；４倍及以上的为１．２％；在重庆市的外地居

民如果满足同时无户籍、无丁作、无企业的条件，新购第二

房产税税率明显低于４．１％的国际平均税率，税率如果低于

投机者对房价的预期涨幅，就很难有效控制投机者的炒房行

（五）实际操作有一定的困难

首先因为没有完备的不动产信息联网制度我们没有办法 情况，最好能够做到有重点的照顾到处于弱势地位的群众，

切实掌握应税者的真实信息，其次房产税实施细则在不动产

价值评估、税收征管体制等方面都存在这一定的问题。例如，

重庆的房产税试行方案中规定，要发生权属转移的应税住房， 房地产改革中我们最可能面对的一个难题就是房屋信息

原产权人需缴清房产税的税款。这就是说，纳税人如果长期 的缺失，因为缺少一个全面、实时、动态的房地产信息管理

拖欠了房产税，只要他不进行过户手续的办理，税务机关就

没有办法对他进行惩处，就算他以后要进行房产交易，原应

有他缴纳的房产税及拖欠产生的滞纳金都可能会转嫁给使用

人，这有悖税收的公平原则，也为房产税的征管工作带来了 了解个人的住房拥有情况，为全国范围内的房产税征收提供

一

定的困难。

三、启示及建议

（一）扩大征税范围

上海和重庆在进行房产税改革试点时征收对象主要是

增量房，重庆虽然涉及到了存量房也仅仅只是对独栋商品住

宅进行征收，征收范围太过狭窄，应该扩大房产税的征收范 是在当前的社会状况下要求每人每年主动申报房产税还是不

围，在前面我提到过房产税的长期目标是提高地方政府财政

收入，现在的征收范围是绝不可能达到提高地方政府财政收

入的目的的。随着房产税改革范围的不断扩大，我们应该考

虑将存量房也纳入征收范围内来，税基的扩大不仅有利于税

收总额的增加还能适当地抑制投机性的需求，降低住房的闲

置率并提高土地房产的利用率。对于农村房产，我们应该充

分考虑到不同地区的经济发展水平，不同地区采取不同的政

策，对于经济较发达的地区，且有一定纳税能力的纳税人我

们应进行征收，对于经济发展水平一般或落后的地区则应暂

时推迟房产税的征收步伐。

（二）制定合理税率

上海和重庆在试点中较有针对性的对富裕阶层进行了征 提高税收的效率。

税，但是税率还是偏低，征税的力度还是不够，较低的税率

并不能对富裕阶级产生较强的影响。税率的提高不仅可以增

加地方政府的财政收入还能有效支持保障性住房的建设，两

地房产税的用途都是用于保障性住房的建设，税率的提高有

利于保障性住房资金的筹集，能够加快保障性住房的建设，

还能够加大对房屋投机性需求的抑制，有利于房地产市场供 也可以方便民众和媒体的监督，最后要建立有效的监督机制，

需合理化的实现。制定合理的税率当然也不仅仅意味着增加

对富裕阶级的税率，在以后房产税的大规模推广中，各地还

需要根据各自的不同发展水平及不同时期的不同发展状况适

时调整各自的税率，制定出最适应当地发展的税率。

（三）健全房产评估机制

上海和重庆在试点中均采用的以交易价格为计税依据，

这种计税依据是不科学的，因为交易价格并不能够准确的反

映房屋的实际价值。房产税的计税依据应实现向评估价格的

转化，相对于市场交易价格，评估价值能够更真实地反映房

屋的真实价值，增加计税依据的准确性，但是由于我国缺乏

相应的专业评估队伍和评估技术，所以这一转变的实现还需 【２】陈杰．房产税试点初评与房产税改革深化的意Ｙ－Ｄ］．探

要我们不断的努力，加快相关人才的培养与高水平评估团队

的建设是我们不断努力的方向，同时还应考虑开发、引进相

关的价值评估软件，通过评估软件的使用缩短评估的时间，

节省评估的精力，提高评估的效率。

（四）完善税收优惠政策

上海在试点中是按照人均面积制定的免税面积，重庆却

是以家庭为单位制定的免税面积，免税面积的确定应充分考

虑到不同个体的经济、生活质量水平及当地的住房实际情况

等。按照人均面积制定免税面积可以有效避免因“假离婚”、

分户等问题产生的税收损失，还有利于中小户型房地产市场

的发展，也为国家调整房产税的征收范围提供了便利，房产 作者简介：吴迪（１９９０一），湖北武汉人，武汉大学政

税征收范围的调整可以通过个人免税面积的调整而实现。其

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他方面的税收优惠政策在制定时也应充分考虑到地区的现实

实现税收的公平。

（五）建立房地产信息管理系统

系统，我们没有办法切实的了解个人住房的实际拥有量，这

会对房产税的征收造成阻力，建立全国联网的房地产信息共

享制度，实现个人房产信息的网络化，不仅可以使我们全面