房产代理公司培训质料二手房跟一手房对比

二手房跟一手房对比

一．一手房和二手房的定义

一手房，又称新建商品房，是指经政府有关部门批准建造的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。自建自用的住宅或其他建筑物，不属于新建商品房范围。新建商品房特指进入房屋市场进行交易，第一次进行产权登记的房屋。

二手房，是指进入房屋市场进行交易，第二次及以上进行产权登记的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的售后公房、经济适用房等。其中，二手次新房是指年代较新的二手商品房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。售后公房是指房改以后，政府把公房(也就

是使用权房)出售给职工(买下产权)，后来这批已售公房可以上市出售，被称为售后公房。由于特殊的历史原因，大部分售后公房面积小、总价低。

一手房和二手房在产品、销售方式、交易流程及消费人群上有很多区别。一般而言，一手房大多是期房，也就是签约交付房款后，还要再等一段时间才能入住；个别一手房可能是现房，也有部分为尾房。二手房大部分是现房，可现买现住，或简单装修即可；个别二手次新

房可能由于买家短期内转手，房屋还出于期房阶段。一手房产权出问题的机率要大于二手房，因为前者

是先付款买房，待建成后办理产权证；后者一般是签完合同后直接过户，产权明晰。同一地段，一手房

价格一般要比二手房高一些。在购买手续和流程方面，一手房比较省

心，二手房相对比较繁琐。一手房由开发商自行出售或委托代理公司出售的居多，二手房大多委托房产中介公司出售，少数为手拉手交易。

二．一手房和二手房的区别

1.一手房一头在外（客户）二手房两头在外（客户及房源）

2.一手房业务主要针对购房者，二手房业务主要针对购房者、租房

者及房屋业主

3.一手房基本上都是期房，二手房都是现房

4.一手房按揭比例大一点（贷30%），二手房少一点（贷40%）

5.一手房产权可能出问题的几率大（先买房，建成后办房产证），二

手房比较简单（签完合同可以直接过户，产权明晰）

6.一手房一般价格比较高（但是按揭首付一般比二手房低），二手

房总价一般都比期房低（但是按揭首付比较高）

7.一手房买的时候省心（房产证办理的手续自已只用提供基本手续

就可以，其他不用操心，开发商完全给办好）。二手房手续比较繁琐（主要是从过户到领证都得自己直接出面，到场，签字什么的，比较麻烦）

8.一手房在交房后装修还是一笔很大的开销，二手房一般都是装修

好的房子，直接入住，省时省力。

9.流程：一手房。你只给开发商提供你自己的基本条件，其他什么

都不用管，只要等着领证就可以了。二手房，先签合同，然后公

证。一次性付款的话直接到房管局过户（过户流程比较麻烦，各地又有些差异），过户完直接领证就一切了。如果你需要按揭的话，公证过以后先到银行做房产评估，申请贷款，看这个房子的评估价是

多少，如果银行审批通过，可以去过户，过户完以后，《抵押权证》在银行，你直接拿房产证。

10.就目前开发情况来说，一手房位置都不是太好，因为市中心地价

太高，可供开发的地块少。二手房位置选择性比较大，哪里有人气哪里就能买到二手房（选择的余地比较大，您又可以看现房，所以您喜不喜欢这房子都可以知道，不象一手房只是能看到样板房，所以这是二手房的优势）

办理贷款区别

办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的8090%，部分房屋会更低。

一手房首付计算方式：

首付款=总房款-客户贷款额

贷款额=合同价（市场价）×70%（首次贷款额度最高可达70%）二手房首付计算方式：

净首付款=实际成交价-客户贷款额（净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款）

贷款额=二手房评估价×80%（首次贷款额度可达80%）

贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。

【二手房交易流程图】

二手房交易流程。

（1）买方咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。