当前北京房地产市场存在的问题、原因及对
策
当前北京房地产市场存在的诸多问题，主要是投资规模过大，增长过快；房价过高，市场仍不够规范，开发商捂房、捂地哄抬房价，用假按揭骗取银行资金，以及利用炒作房屋牟取暴利。房地产市场还存在很多不和谐的因素，房价越来越高，闲置房却越来越多；土地越来越少，房子却越盖越大；房子越盖越
多，老百姓却越来越买不起；买不起房子的家庭已占70%以上，让老百姓很不满意，政府也非常不安。购房者和开发商之间的情绪也不够和谐。如果房地产业不能正常发展，将直接影响千家万户的安居乐业，导致社会出现不和谐因素。因此加强对当前北京房地产市场存在的问题、原因及对策的研究具有很强的现实意义。
一当前北京房地产市场出现的主要问题及原因
（一）当前房地产市场出现的问题主要是四个不对称
第一是价格与人们收入不对称。因为买一套房子，需要十几年甚至一生的全部收入才能买得起，所以70%的人买不起房。这种不对称，是造成当前人们对房价不满的根本原因。北京房价的增长幅度大大高于物价、地价的增长幅度，也大大高于职工工资和居民可支配收入的增长幅度。北京的房价多年来一直居全国之首。有人说北京人是住着世界上最贵的房子。世界上房价最贵的地方是日本东京，目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币225万元，每平方米的价格约为2.3万元，而北京市中心或靠近市中心地带的房价有的已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍，北京居民人均可支配收入只是东京居民的几十分之一，则北京的房价，已超过日本东京数倍。如果听任房价继续涨下去，对国民经济的健康运行，将产生巨大的负面影响。第二是信息不对称。开发商说买不起房是供求关系的事，地供应少，盖的房少了，老百姓
需求大，所以房价必然涨。但实际上所有统计数据都显示北京商品房供应量是潜在过剩而不是供不应求。北京市建委的统计显示，截至2006年4月30日，北京市待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60%。也就是说在楼市供不应求的火爆面纱下，北京有“占待销房总面积六成的住宅尚未卖出”。8月份以后新盘上市量更是大幅度增加，2006年北京住宅供应量将达到35万套，可居住100万人，而预计无论如何2006年北京也不会有35万个家庭购买房子。而且北京市截至2005年底，全市还有空置商品房面积为1374.2万平方米。2006年商品房施工面积将超过1.5亿平方米，正在施工的面积就够每个市民再增加十多平方米住房面积。中国社科院投资与市场研究室主任曹建海称，截至2006年上半年，北
京仍有8000万平方米土地握在开发商手中，没有实施建设。设定70%可用于住宅用地，按照容积率为3计算，可以开发住宅面积1.68亿平方米，约合建筑面积为90平方米的住宅187万套。那么，仅开发商手中囤积的土地，按照北京市政府统计公报公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把这些房子卖光。他认为，奥运申办成功引发了房地产开发商对未来需求的过度预期，造成北京市住房的严重过剩。加上北京新的总体规划还规划了11座新城和8个新职能中心，全部建成后北京人均住房面积可达50多平方米。北京人能购买这么多房子吗？这说明北京的房子不是供不应求而是潜在过剩。有人说房子虽然多，但是三环路以内房子严重不足，是区位性短缺，所以市中心区的房子还要大涨，但到各个房地产中介公司去，就会看到他们那里有大量二手房房源，而且绝大部分是四环路以内市中心区的房
子，各种户型都有，大都是紧缺的小户型房子，只不过是人们的消费心理尚未转变，眼睛只盯着新商品房，造成人为短缺而已。北京有占待销房总面积六成的住宅尚未卖出，有这么多房子空置，这么高的房子自有率，房子应该不紧张。房价却在涨，这种现象主要是信息不对称造成的，老百姓不知道有那么多房子。一些开发商利用政策、信息不对称与不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，从而哄抬房价，带来房价短期内非正常上涨。
因此这次“国六条”中，特别把这个问题列为一条，要健全统计工作，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，统计部门和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。就是说只有解决信息不对称的问题，才能消除老百姓的恐慌性抢购，制止房价不合理上涨，政府也才能心中有数，正确决策到底还需要建多少房子？建什么样的房子？北京市政府正在再一次清查北京市有多少空置房和闲置房，有多少140平方米以上、100～140平方米、100平方米以下的房子，就是要做到能弄清住房供应的真实情况，正确决策。
第三是结构不对称。现在房地产市场上房屋供应结构很不合理，盖的房子中，老百姓需要的中小户型、低价位的很少，要排队抢购，还是高档、大户型比较多。根据北京市经济普查数据，2004年北京市住宅施工面积7456万平方米，其中经济适用房759.3万平方米，只占10%，还低于别墅、高档公寓的数量（2004年，北京市别墅、高档公寓的施工面积为818.3万平方米）。一般商品房中也是6000元
以上的高中档商品房居多，老百姓买得起的低价位商品房供不应求。此外，2004年，北京市办公楼（写字楼）的施工面积为1203.3万平方米，商业营业用房及其他用房的施工面积为2070.8万平方米，都超出了实际需要。因为北京市现在就有大量办公楼（写字楼）、商业营业用房卖不出去，这3000多万平方米的办公商业用房又要增加大量闲置。
房子供应结构不合理，在贫富差别过大的现实情况下，还加剧了住房分配不公，少数富人拥有多套大房豪宅，而工薪阶层普通老百姓买得起的房子却很少，增加了社会矛盾。
第四是资源不对称。北京土地、能源、水资源都非常紧缺，人均耕地已不足0.4亩，水资源已降到人均只有246立方米，不可能满足所有人都住上100多平方米的大房子，更不可能满足全国甚至全世界所有有钱人都到北京来购置房产的需求。但是这些年开发商圈占的土地却大量闲置，与北京土地资源非常紧缺的状况极不对称。所谓资源不对称对北京来说，主要是如何“盘活已供土地”的问题。近几年严格土地管理，加大闲置土地的收回力度，土地供应得到一定控制，因此一些开发商就把房价高的根源归结于土地供给制度的改革，说是由于实行所有开发用地都改为必须公开招拍挂，政府供地不足，才导致楼市供不应求，房价飞涨，制造所谓“地荒”论。而国土局不承认存在“地荒问题”，认为现在土地市场只是供应增量减少了，现在存量土地还是很多的。
北京市国土局2005年公布：开发商手里尚有14410公顷左右的建设用地可用于房地产开发。按照2000
～2004年年均供地1051公顷计算，北京未开发的建设用地仍可满足10年以上的开发要求，在商品房土地供应量上是很充裕的。在2002～2005年北京市实际供应的7400公顷土地中，截至2006年4月30日还有3974公顷土地未形成房屋供应，总建筑面积在7975万平方米左右，约占已出让住宅土地面积的53%。“8·31”大限前突击过关的项目共288个，4600多万平方米，至今仅开工了1000万平方米，还有2000多万平方米至今尚未动工。而且这些土地的分配很不合理，一方面有的大开发商“持地待沽”，而另一方面中小开发商“没地可开”。怎样开发现有的土地、盘活“囤积”土地就成为关键。政府需要采取有力措施，坚决按政策把闲置二年以上的大量囤积闲置土地无偿收回，凡占有土地的开发商不允许炒卖土地，禁止自己不开发，转卖给其他开发商牟利，无力开发的必须一律交回政府，并切实解决遗留问题，把这些土地盘活。
此外，从北京实际情况看，特别是从长远发展看，北京存在的土地资源紧缺、水资源紧缺、能源紧张等瓶颈问题必须给予足够的重视，要有合理的切合实际的长远规划，不能让开发商盲目建设。我们现在的房源完全能够满足北京居民的合理住房需求并有余，但是永远也不可能满足每户都住豪宅别墅的需求。现在北京已经停止建别墅项目，这是很正确的。所以规范房地产市场就要合理建房、理性购房，严格限制不合理购房和炒房。最终达到规模适当、结构合理、价格平稳的目的。
（二）除上述四个“不对称”以外，北京房地产市场还存在三个比较突出的问题
第一，现在房地产市场秩序比较混乱的问题还没有得到根本解决。房地产市场中侵害群众合

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