高某、山东圣都置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】山东省济宁市中级人民法院

【审结日期】2020.12.02

【案件字号】(2020)鲁08民终5328号

【审理程序】二审

【审理法官】张阿梅王衍琴张婕

【文书类型】判决书

【当事人】高某;山东圣都置业有限公司

【当事人】高某山东圣都置业有限公司

【当事人-个人】高某

【当事人-公司】山东圣都置业有限公司

【法院级别】中级人民法院

【被告】山东圣都置业有限公司

【本院观点】上述鉴定系本院依据当事人申请作出，鉴定委托程序合法，山东上和土地房地产评估测绘有限公司、济宁科元资产评估有限公司均有从事房地产评估的经营范围，在两份评估报告中签名和进行评估工作的田耕、张秀华、孙传志、郭军杰都有从事资产评估的资质，两份评估报告形式合法、内容客观真实，与本案待证事实有关联性，可以作为本案有效证据使用，本院依法予以采信并在卷佐证。高某与山东圣都置业有限公司签订商品房买卖合同，约定高某购买位于汶上县房屋，涉案房屋所在的郭仓社区建设用地土地性质为汶上县郭仓村村集体所有，山东圣都置业有限公司未取得商品房预售许可证明。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取。

【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通国家、集体或者第三人利益社会公共利益以合法形式掩盖非法目的显失公平撤销合同过错合同约定诚实信用原则第三人自认新证据关联性质证诉讼请求反诉维持原判发回重审折价

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【本院查明】二审审理查明的事实与一审审理查明事实相一致。

【本院认为】本院认为，高某与山东圣都置业有限公司签订商品房买卖合同，约定高某购买位于汶上县房屋，涉案房屋所在的郭仓社区建设用地土地性质为汶上县郭仓村村集体所有，山东圣都置业有限公司未取得商品房预售许可证明。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，山东圣都置业有限公司在集体所有的土地上建造并出售商品房但未取得土地使用权，因违反土地管理的

强制性规定，高某与山东圣都置业有限公司签订的商品房买卖合同无效。高某上诉请求，山东圣都置业有限公司应赔偿其损失10万元、因房屋买卖合同无效所致的购房差价100000元，并不应赔偿山东圣都置业有限公司房屋使用费及折旧费。对于该上诉请求，本院认为，《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉房屋的土地为集体所有，对于房屋买卖合同无效，双方均有过错。高某请求未超过一倍已付房款赔偿100000元及购房差价100000元，该请求没有法律依据，本院不予支持。高某于2014年1月入住涉案房屋，原审法院依据济宁科元资产评估有限公司作出的价值鉴定评估报告，认定高某应支付房屋使用费22560元合法适当。关于房屋折旧费，原审法院认定高某应支付房屋折旧费没有法律依据，对于房屋折旧费29902.37元，本院不予支持。综上，高某的部分上诉请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下

【裁判结果】一、维持汶上县人民法院（2020）鲁0830民初507号民事判决第一、二、三、四项；二、变更汶上县人民法院（2020）鲁0830民初507号民事判决第五项为“原告

（反诉被告）高某于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司支付房屋使用费22560元”；三、驳回上诉人高某其他上诉请求。二审案件受理费5087元，由上诉人高某负担4400元，被上诉人山东圣都置业有限公司负担687元。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 02:32:53

【一审法院查明】一审法院审理查明，被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司系从事房屋工程建筑、建筑安装工程、建筑装饰工程、房地产开发销售等经营活动的自然人投资或控股型有限责任公司。原告（反诉被告）高某作为买受人与作为出卖人的被告山东圣都置业有限公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：047），商品房买卖合同中并未注明签约时间，约定买受人购买位于汶上县房，建筑面积共201.99平方米，其中一、二层面积143.6平方米，三层面积58.95平方米（实际面积以政府主管部门测绘面积为准），总价款为******元，买受人于签订合同当日付清总房款的50%以上，余下房款客房（应为客户）自行从银行贷款支付，如银行不给予买受人贷款或贷款额度不足所欠房款，买受人应当以现金形式全额补足出卖人房款（贷款最长时间不得超过合同签订后30天）。商品房买卖合同

第八条明确约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”双方还就买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、合同争议的解决等事项进行了明确约定。涉案商品房买卖合同签订后，原告（反诉被告）高某于2010年10月8日交付购房款*****元，于2010年10月18日交付购房款*****元，于2010年12月20日交付购房款*****元，于2013年2月6日交付购房款*****元，于2013年7月17日交付购房款*****元，于2013年12月10日交付购房款*****元，于2016年2月16日交付购房款5000元，共计******元。被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司分别向原告（反诉被告）高某出具7张加盖有印文为“山东圣都置业有限公司财务专用章”的收据，证实已收取了原告（反诉被告）高某支付的购房款******元。诉讼过程中，原告（反诉被告）高某自认于2014年1月入住涉案房屋并对涉案房屋进行装修，一直居住至今。涉案房屋所在的汶上县郭仓社区为汶上县发展和改革局批准立项，汶上县人民政府批准使用建设用地，并取得《中华人民共和国建设项目选址意见书》、《中华人民共和国建设用地规划许可证》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》的农村社区，社区建设用地*****平方米，该社区由汶上县人民政府建设，被告山东圣都置业有限公司为该社区施工单位。该社区建设用地至今未转化为国有土地，土地性

质为汶上县郭仓村村集体所有，被告山东圣都置业有限公司未取得商品房预售许可证明。原告高某户口所在地及经常居住地为汶上县。本院在（2018）鲁0830民初3079号案件审理期间，根据原告（反诉被告）高某的申请，本院依法指定山东上和土地房地产评估测绘有限公司对位于汶上县商业街南西4号楼西数第7-8间房地产装修价值进行了司法鉴定，鉴定机构于2018年8月20日作出房地产估价报告，评估结论为“确定估价对象于价值时点2018年8月10日满足估价假设和限制条件的市场价值总价为￥*****元；大写：人民币叁万贰仟肆佰捌拾肆元整。”根据被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司的申请，本院依法指定济宁科元资产评估有限公司对涉案房屋使用费及折旧费进行了司法鉴定，鉴定机构于2019年1月12日作出济科资评报字（2018）第KY075号价值鉴定评估报告，评估结论为“1.自2010年10月19日起至2018年11月28日止房屋使用费评估价值为*****元（市场法）；2.自2010年10月19日起至2018年11月28日止房屋折旧费评估价值为*****.13元（成本法）。”上述两份评估报告经原告（反诉被告）高某质证，对委托程序、证据效力及真实性均无异议，但认为鉴定数额过低；经被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司质证，对山东上和土地房地产评估测绘有限公司作出的房地产估价报告有异议，对济宁科元资产评估有限公司作出的价值鉴定评估报告无异议，本院认为，上述鉴定系本院依据当事人申请作出，鉴定委托

程序合法，山东上和土地房地产评估测绘有限公司、济宁科元资产评估有限公司均有从事房地产评估的经营范围，在两份评估报告中签名和进行评估工作的田耕、张秀华、孙传志、郭军杰都有从事资产评估的资质，两份评估报告形式合法、内容客观真实，与本案待证事实有关联性，可以作为本案有效证据使用，本院依法予以采信并在卷佐证。原告（反诉被告）高某、被告（反诉原告）山东圣都置业有限公司因申请司法鉴定，各支付鉴定费3000元。

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