传统村落如何改造为乡村⽂旅综合体？
⼀
模式解读
（⼀）核⼼理念
⼀个乡村就是⼀个野奢度假综合体，通过乡村闲置农宅的统⼀收租，并进⾏整体改造与度假化利⽤，将村落打造成为⾼品质的乡村旅游度假区，并塑造特⾊乡村度假品牌。
（⼆）村落特征
1. 村落⽣态优良
与传统旅游不同，度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低，往往选择较为偏僻的村落。这种村落⽣态优良，环境幽静，最重要的是原⽣态的乡村味道浓郁，这种天然的、保存良好的乡⼟⽓息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体。
2.房屋空置率⾼
部分房屋空置是度假乡居模式开发的重要条件。闲置的农宅减少了项⽬前期的⼯作程度，容易进⾏资产流转，并易于对房屋进⾏改造升级。因此，度假乡居模式⼀般选取“空⼼村”或新村搬迁之后的废弃旧村，既避免了闲置资源的浪费，⼜使得偏僻⽆⼈居住的古村落焕发出新的⽣机。
3.建筑风貌良好
度假乡居模式要求村落民居建筑多为传统⽼院落，风貌特⾊突出，由砖⽯或⽊头等乡⼟材质砌筑⽽成的建筑更能彰显乡村的质朴乡⼟⽓息，⽽且建筑外貌、结构等保存完整，具有较⾼的改造价值，便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。
（三）模式要点
1.闲置农宅整体打造
将闲置农宅集中，进⾏整体打造，由村集体对村内空置民宅统⼀租赁回收，通过引⼊外来企业资本或⾃筹资⾦，进⾏整体度假化改造，构建具有⼀定规模的度假区域。
2.⾼端度假品牌塑造
对于闲置农宅的改造要求⽂化性、乡⼟性与品质感兼顾，追求外旧内新、外朴质内奢华的效果，塑造独⽴的度假品牌。
3.村民参与⽅式营造
度假乡居模式，根植于乡村⽣活，村民的参与必不可少，可通过探索村民房产、⼟地⼊股，或返聘村民为度假村（区）员⼯等多种⽅式，促进村民就地就业，激发村民参与乡村旅游的热情，实现社区居民的持续参与。
⼆
模式推动⼒
（⼀）城市返归乡村的旅游市场需求
城市的拥挤喧嚣、环境的不断恶化，⼈们迫切渴望逃离⼈造空间，到丛林⼭⾕、⾃然乡野，⽽且这种需求⽇益显现，因此，深处交通不便、偏僻原⽣态的乡村逐渐成为⼈们的出游热门之地，正是这种需求催⽣了乡居度假旅游产品的开发。
（⼆）粗放式⼤众旅游向精致化⼩众旅游转变
⼩众旅游是区别于⼤众旅游的⼀种精品化的旅游模式，其需求正在⽇益增长，并让旅游发展⽅式、经营⽅式和服务⽅式均⾯临转型和创新。⾼端化的度假乡居模式主要针对⼩众旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为⾼端⼩众提供更具品质的旅游⽣活。
三
模式构建
唤醒沉睡资源——闲置资产流转
闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的⾸个关键因素，也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转，实质是⼀次城乡要素流动的改⾰，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收⼊的⼀个探索。⼀些乡村中，农民拥有的⼟地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”，财产权、收益权得不到有效体现，进⽽造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进⽽实现⼀定收益。
1.资产流转的本质
闲置资产流转的本质是资产所有权不变，通过出租其使⽤权来实现闲置资产的价值。农民依然对所拥有资产享有所有权，流转只是将其资产的使⽤权进⾏出租、出让等，资产的所有者会以租⾦、分红等⽅式获益。
2.资产流转的关键
资产流转能否顺畅的关键要看承租⽅的务农效益，这是维持其对农民租⾦承诺的现实基础。在充分尊重农民意愿的条件下，提供⾜够的效益保障，才能够让农民⾃愿参与到资产的流转中来。
3.资产流转的形式
资产流转可以采取多种流转形式，出租、出让、转包、⼊股等为资产流转的主要形式。
出租：是农户与承租⽅之间在⼀定期限内的资产使⽤权转移，农户⾃愿将全部或部分资产使⽤权出租给承租⽅，承租⽅给出租⽅固定的收益。出租的期限⼀般由双⽅协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤⼀般为村集体统⼀收购（收回）闲置资产；农户在获得⼀次性补偿后，⾃愿放弃⼟地、房屋等的使⽤权；承租⼈和村集体协商租赁价格、租期（⼀般是20年），并签订房屋租赁合同。
⼊股：即农户将全部或部分资产的使⽤权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以⼊股的资产使⽤权作为分红依据，股红按经营效益的⾼低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神，在旅游开发的同时，兼顾村民的长远利益，获得就业机会或从事经营⼯作，使他们能够长期分享旅游收益
转包：主要为闲置⼟地流转形式。即⼟地承包⽅将全部或部分承包地的使⽤权包给第三⽅，转包期限在不超过⼟地承包合同的剩余期限内由双⽅协商确定，转包⽅与发包⽅的原承包关系不变。
出让：主要为闲置⼟地流转形式。即取得⼀定量的⼟地补偿后放弃⼟地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征⽤了⼟地的农民，在按有关规定获得资⾦补偿后，就将⼟地使⽤权交给发包⽅或当地政府，从⽽再转交给建设⽅，承包⽅对这部分⼟地的使⽤权即⾏终⽌。
规范开发⽅式——整合开发，乡⼟时尚结合
规范开发⽅式——整合开发，乡⼟时尚结合
1.开发主体
村集体统⼀整合开发：村集体通过⾃筹资⾦的形式，将村⾥闲置的农宅流转过来，进⾏统⼀的整合开发。保留农宅外观，对内部进⾏装修改造，满⾜⾼端度假需求。如密云古北⼝北台乡居农宅专业合作社由村⾥12⼈发起成⽴，成员出资总额52.7万元，对村⾥闲置资产进⾏统⼀开发和经营管理。
村集体与专业旅游公司共同开发：村集体通过引⼊外来资⾦的形式，与专业的旅游开发公司合作，对村⾥的闲置资产进⾏统⼀的整合开发。这种开发形式解决了资⾦的问题，并且开发建设相对专业，能够更好的把握市场需求，有针对性的开发产品。村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社，通过合作社负责资源整合和统⼀开发。如密云⼭⾥寒舍，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成⽴北庄镇⼲峪沟旅游合作社，合作社为合作开发（股东单位）单位，负责资源整合、开发及提供配套服务。
2.开发要点
（1）乡味保留与展现，最⼤程度展现乡村风貌
建筑材质乡⼟化：度假乡居的改造讲求⽂化性、乡⼟性，外表古朴陈旧，与周围环境融为⼀体，不突兀，不张扬。改造过程中最⼤限度地使⽤当地材质，如⽯材、⽊料、稻草等，尽⼒呈现传统民居形态，营造浓郁的乡味建筑。
旅游体验乡⼟化：旅游体验虽是度假乡居的软性资源，却涉及深⼊内⼼的情感反馈。在旅游体验活动的开发中，要最⼤限度的利⽤村落中的乡⼟资源，如农⽥、果园、乡村家禽等⼩动物，以及⽣产⽣活⼯具、场景等，配套现代休闲理念，形成极具乡⼟性的乡村体验产品，提升游客的度假情致。
度假氛围乡⼟化：度假乡居，以“乡味”为氛围基底。⼀⽅⾯展现乡村原⽣态景观，古树⽼井⼭花、⽯磨草屋篱笆，营造出浓郁的乡⼟意境；另⼀⽅⾯，最⼤限度的保留乡村原有的⽣活状态和⽣活⽓息，将乡村居民的⽣产⽣活状态作为重要的⽆形资产，耕种的村民、喂家禽的农妇以及房前屋后休息的⽼⼈，都是乡村景观的重要组成部分。
（2）⾼端品质度假，最⼤程度提供舒适奢华体验
满⾜度假功能，是度假乡居模式的重要特征，也是乡村旅游升级的重要表现。在追求乡⼟、质朴的同
时，兼顾度假的品质与舒适。外旧内新、外朴质内奢华的反差组合，更营造出独特的度假体验。
专业管理⽅式——资产运营管理
1.运营主体
专业运营管理公司：在对闲置资产进⾏统⼀整理和开发的基础上，可以引进专业的酒店运营管理公司进⾏运营管理。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念，可以有效、专业的管理乡村酒店，以获取相应的收益。如⼭⾥寒舍专门引⼊了马来西亚雪邦黄⾦海岸酒店管理公司对其进⾏⽇常管理和运营。
村集体统⼀运营管理：村集体可以通过合作社的形式，对度假乡居进⾏统⼀经营管理。由合作社统⼀进⾏结算，统⼀分配客源，在利益分配上以逐年递增的形式，为⼊社的闲置农宅合作社农户分配红利和租⾦，从⽽防⽌恶性竞争。
2.运营要点
全⼒塑造度假品牌：运营管理过程中，有意识地进⾏度假品牌培育和塑造，⼒求以成功特⾊的项⽬开发，打造乡村旅游度假品牌，以完善的运营管理，塑造品牌，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出，在⼀定区域内进⾏品牌复制。
充分调动农民积极性：⼀⽅⾯，让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培
充分调动农民积极性：⼀⽅⾯，让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培训，调动农民的积极性；项⽬开发充分利⽤乡村现有资源，在⼒求不改变居民⽣产⽣活⽅式的基础上，为农民带来收益。另⼀⽅⾯，让农民真正获得收益。从农民⾓度出发，制定切实能够满⾜农民利益的相关政策，进⽽激发农民参与旅游开发的热情。
（四）三⽅效益共赢——乡村效益升级
1.投资开发商——经济效益与品牌效益
度假乡居的成功开发建设，⼀⽅⾯可以获得应的经济回报，另⼀⽅⾯，随着项⽬的投资、开发、运营管理及营销推⼴的系统化运作，会形成⾃⾝的度假品牌，在⼀定的区域内会逐渐形成品牌号召⼒，形成连锁运营模式，通过模式复制获取更⼤的品牌效益。
2.农民——最直接的受益者
度假乡居模式中，农民是最直接的受益者。其收⼊来源主要分为三部分，即租⾦收⼊、分红收⼊及⼯资收⼊。
租⾦收⼊：农民将闲置⼟地（宅地）、房屋等资产以租赁的形式流转，果园、农园等的经营权也可⼀并外包，农民每年收取租⾦。⽐如⼭⾥寒舍，提供给农民的每个宅院年租⾦为6000元，每亩耕地年租⾦1000元，每5年递增5%；果园等的租⾦每5年递增20%。
分红收⼊：村民可通过房产、⼟地等⽅式⼊股，成为股东，每年不仅有固定的租⾦，年底还能按⼊股多少和项⽬的效益获取⼀定的分红。⼊股分红有助于社区居民的持续参与。
⼯资收⼊：度假乡居模式的开发建设为当地居民提供了⼤量的就业机会，推动村民就地就业的进程。随着⼤量⼯作岗位的释放，如客房服务、安保巡逻、卫⽣保洁、农场耕作、果树管护等，为村⾥的原住居民和在外打⼯的农民提供就业岗位，成为挣⼯资的新型农民。
3.乡村——推动乡村升级发展
度假乡居模式的建设过程中，会同时推进乡村公共交通、供⽔供电、垃圾和污⽔处理、通讯信息和劳动就业服务等体系的建设，推动乡村公共基础设施升级，使现代、⽂明的⽣活⽅式与农村⽥园牧歌式的传统⽣活⽅式得到有机的融合，促进乡村的可持续发展。
四
模式借鉴
密云⼭⾥寒舍——从“空⼼村”到乡村度假区的华丽转⾝
（⼀）概况
⼭⾥寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的⼲峪沟村，距离北京108公⾥，是⼀处由古村落改造成的乡村酒店群。⼭⾥寒舍将整个村⼦的宅基地和农民的⽥地租⽤，约15公顷。预计在废弃或闲置的宅基地上改造建设86套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成⼭⾥寒舍创意乡村休闲度假区，预计开发的配套设施还包括会所、⾼尔夫球场、马术场、SPA中⼼、会议中⼼、多功能娱乐中⼼、泳池、⼿⼯坊、农耕博物馆、观光车等。
（⼆）⼲峪沟的“⼭前⼭后”
1.“⼭前”——⼭⾥寒舍开发前
由于地处偏远，交通不便，⼲峪沟村村民逐渐外迁，导致⼤量民居闲置乃⾄荒废，村内民居空置率⾼达80%，成为名副其实的“空⼼村”。⼲峪沟村户籍⼈⼝仅有41户71⼈，平均年龄超过60岁，常住⼈⼝不⾜20⼈。随着年龄结构逐渐⽼化，
其实的“空⼼村”。⼲峪沟村户籍⼈⼝仅有41户71⼈，平均年龄超过60岁，常住⼈⼝不⾜20⼈。随着年龄结构逐渐⽼化，年轻劳动⼒纷纷外出谋⽣，造成⼟地和⼭场⽆⼈打理，全村43处宅院，⼤多处于闲
置状态，村庄⽇益凋敝，了⽆⽣机。
2.“⼭后”——⼭⾥寒舍开发后
2013年，北庄旅游开发公司，以50年租⽤、⼆套闲置房⼊股合作等形式，收租了村⾥废弃或闲置的宅基地（或集体⼟地），对村落的供电、给排⽔、通讯、⽹络等基础设施进⾏⾼规格建设，并将传统民居院落改造成为⾼品质的度假酒店，以“奢华与朴素混搭，舒适和⾃然结合”为特⾊，将城市化的星级酒店享受与乡村⾃然宁静的⽣活⾃然融合，并配套了游泳池、⾼尔夫、⼉童游乐场等休闲度假项⽬，⽬前开放的院落有20余座，⼊住价格从1500元⾄4000元不等。通过这⼀模式，村民不仅可以获得稳定的租⾦，同时还成为⼭⾥寒舍的员⼯，获得相应的⼯资收⼊，⽽⼲峪沟村的⼟地、果林等各类资源也得到了系统盘活，昔⽇荒凉的空⼼村变⾝成为国际范的乡村度假区。
（三）⼭⾥寒舍成功之路
1.有效的⼟地流转
在“⼭⾥寒舍”的带动下，⼲峪沟成⽴了旅游专业合作社，着眼于⼲峪沟村独特的⾃然⼈⽂资源以及特殊的旅游市场需求，有效推动⼟地、房屋流转，在不改变所有权前提下，村民以房屋、果树、⼟地⼊社，化零为整，委托企业统⼀管理。利⽤这些废弃或闲置的宅基地（或集体⼟地），以50年租⽤、⼆
套闲置房⼊股合作等形式，改造建设40套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成了⼭⾥寒舍创意乡村休闲度假区。
2.最乡⼟的资产升级开发
⼭⾥寒舍最⼤的特点就是具有乡村的原始⽣态特征，开发不破坏当地环境，保留了原有的古⽼建筑外貌。在开发建设过程中，最⼤限度地使⽤当地的⽯材和⽊料，最⼤限度地保护民居的原始状态。酒店房间在原有⽼房基础上改造装修⽽成，从外⾯看还是村民⽼宅，⽊门、⽊窗、椽⼦、⽯头院墙等都得到保留。⽽室内却别有洞天，糅合了中西设计，融合了古朴与现代理念，创建了古朴⽽不失现代化的混搭风。五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，⽆线⽹络覆盖，是最乡⼟的资产升级模式。
3. 有⼒调动农民积极性
最⼤限度保障农民权利：北庄旅游开发公司与⼲峪沟村村民签署了⼀份为期20年的委托经营合同。20年之后，如果村民对现有的经营状况和收益表⽰满意，可通过召开村民代表⼤会的形式，优先续租给开发企业。开发若⼲年后，根据村民意愿，项⽬经营权、基础设施、房屋和⼟地使⽤权将⼀并交回他们⼿中，也可以继续委托开发企业经营。这种模式，最⼤限度地保障了农民的⼟地所有权。
最⼤程度确保农民收益：⼭⾥寒⼭为居民提供了租⾦、分红以及⼯资等多种收益形式，全村⼈均年收
⼊达2万多元，在企业就业的社员年收⼊超过5万元。出租房屋、⼟地、果园等均可以获得租⾦，还可以⼊股合作社，按照经济效益和⼊股⽐例获取⼀定的分红，另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社员就业，为农民带提供⼟建维修、客房服务、安保巡逻、卫⽣保洁、农场耕作、果树管护等⼒所能及的⼯作。⼭⾥寒舍还吸引了本地青年回流。现在⼭⾥寒舍的客房部主管、餐饮部主管、⼤客户经理，都是北庄镇⼟⽣⼟长的⼦弟。
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