烟台市宏丰置业发展有限责任公司、郑小东商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】山东省烟台市中级人民法院

【审结日期】2022.08.01

【案件字号】(2022)鲁06民终4586号

【审理程序】二审

【审理法官】刘腾

【文书类型】判决书

【当事人】烟台市宏丰置业发展有限责任公司;郑小东

【当事人】烟台市宏丰置业发展有限责任公司郑小东

【当事人-个人】郑小东

【当事人-公司】烟台市宏丰置业发展有限责任公司

【代理律师/律所】辛虎山东鑫士铭律师事务所;王长海山东鑫士铭律师事务所;李亮山东小光律师事务所

【代理律师/律所】辛虎山东鑫士铭律师事务所王长海山东鑫士铭律师事务所李亮山东小光律师事务所

【代理律师】辛虎王长海李亮

【代理律所】山东鑫士铭律师事务所山东小光律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】烟台市宏丰置业发展有限责任公司

【被告】郑小东

【本院观点】被上诉人对上诉人提交的证据一、证据二、证据十四的真实性无异议，故本院予以采信。本案争执的焦点问题为被上诉人应否向上诉人缴纳土地出让金。

【权责关键词】无效欺诈代理合同合同约定证人证言证据交换质证诉讼请求维持原判执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院查明的其他事实与一审法院一致。

【本院认为】本院认为，本案争执的焦点问题为被上诉人应否向上诉人缴纳土地出让金。本案中，双方当事人签订的《房屋预售合同》《房屋预销售补充协议》中明确约定销售时的法律依据包括《商品房预销售管理办法》，未明确约定涉案房屋土地使用性质为划拨，房预芝字第2××5号房屋预告登记为“预购商品房预告登记”。故被上诉人主张其与上诉人签

订的房屋销售合同系商品房买卖合同，符合本案事实，本院予以采信。商品房买卖不涉及土地出让金的缴纳，上诉人提交的证据仅能证明涉案房屋系划拨土地，但不能证明被上诉人购买涉案房屋时上诉人曾明确告知涉案房屋系划拨土地，故上诉人主张被上诉人应向其交纳土地出让金30289元，于法无据，于约不符，本院不予支持。综上所述，烟台市宏丰置业发展有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费557元，由上诉人烟台市宏丰置业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 03:58:20

【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年7月22日，被告作为出卖人、原告作为买受人在签订的《房屋预售合同》中约定，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房预销售管理办法》及其他有关法律法规之规定，双方就预售房屋达成如下协议：原告购买被告正在建设的烟台市芝罘区××号楼××单元××号房屋，

预测建筑面积为101.54平方米，单价4000元每平方米，价款为406160元，该房屋应于2013年12月31日前交付。合同第六条关于产权登记约定如下：房屋交接后，被告协助原告办理房屋产权证，原告有义务按照相关规定提供相关资料并承担税费，办证费用按相关部门规定执行。双方还约定了其他权利义务。2013年7月22日，案涉房屋在烟台市房××商品房预告登记。2014年1月2日，原、被告签订《房屋预销售补充协议》，双方确认原告购买房屋的面积为98.21平方米，价款为392840元，原告此前已交购房款406160元，两相结算，被告应退购房款13320元。原告依约付清房款，被告已将案涉房屋交付原告。2019年9月6日，被告向原告出具392840元房款收款发票。2021年7月，被告缴纳锦绣新城土地出让金8468600元。2021年7月10日，被告发布《办理不动产权证通知》，通知业主携带办证资料按指定时间到被告处办理不动产权证手续，并要求业主交纳按每平方米308.41元计算的土地出让金等。诉讼中，原、被告认可一致案涉房屋的土地出让金为30289元(308.41元／平方米×98.21平方米)。原、被告就原告是否需交纳土地出让金产生争议。原告主张：原、被告签订的《房屋预售合同》未约定案涉房屋建设用地为划拔性质，房屋预告登记能够证实其向被告购买的是被告开发的商品房。在看到被告张贴的不动产权证办理通知后，原告才知道案涉房屋土地性质为划拨性质，依法划拨土地不允许作为商品房销售，被告在

向原告销售房屋时未向原告释明土地性质，存在欺诈行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定的“受让方”应是被告。因此，被告要求原告承担土地出让金无法律和事实依据。被告主张：合同已经约定办理房产证的税费按相关部门规定执行，房屋预告登记虽然登记为“预购商品房预告登记”，但对于登记业务种类仅仅为房屋登记机关的一种格式化预定的记载方式，不能证实案涉房屋为市场化商品房。案涉房屋建设时是经济适用房，被告是建设方，2017年烟台住建局将案涉房屋抵顶给小区的施工方，由被告对外出售办理手续，被告收取房款后交付给施工方。2021年7月6日，被告向烟台市财政局帐户转账支付土地出让金，之后案涉房屋可以上市交易。

【一审法院认为】一审法院认为，原告与被告签订《房屋预售合同》《房屋预销售补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同约定，被告有义务协助原告办理房屋产权证，被告现已通知业主收取相关办证资料，但未提交证据证实已向房屋管理部门提交了原告的办证资料，故原告请求判令被告继续履行合同义务，协助原告办理案涉房屋不动产权证的请求，法院予以支持。《房屋预售合同》中约定的法律依据包括《商品房预销售管理办法》，合同中未写明案涉房屋土地使用性质为划拨，被告提交的与思锐公司签订的《房屋委托销售合同》和思锐公司出具的

《证明》不足以充分证实其在向原告销售房屋时对案涉房屋土地使用性质进行了说明，结合房屋预告登记中的预告登记业务种类为“预购商品房预告登记”的情况，足以使原告认为与被告签订的《房屋预售合同》系商品房买卖合同。依法商品房买卖不涉及土地出让金的交纳，因此，被告主张依据案涉房屋所用土地系划拔土地的事实和合同约定的办理房产证的税费按相关部门规定执行的条款，要求原告承担土地出让金30289元，于法无据，于约不符，被告应按《房屋预售合同》的约定履行协助原告办理房屋产权证书的义务，且原告不应向被告支付土地出让金，原告相应诉请法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、当时有效的《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、判令被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司于判决生效之日起30日内协助原告郑小东办理烟台市芝罘区××路××号××号楼××单元××号房屋的不动产权证；二、原告郑小东不承担土地出让金30289元。案件受理费557元，减半收取计279元，由被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司负担。

【二审上诉人诉称】烟台市宏丰置业发展有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审

法院判决被上诉人不承担土地出让金违反《城市房地产管理法》第四十条的规定。1.涉案土地的性质在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时为划拔土地的事实清楚，被上诉人声称在购买涉案房屋时认为价格、地段、支付均是商品房的对价的主张并不影响土地性质的认定。2.被上诉人要办理不动产权属证书的前提是需要缴纳土地出让金。3.《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”被上诉人作为受让人应当按照规定办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，办理土地使用权出让手续和缴纳土地使用权出让金是被上诉人作为受让人一方应当承担的法定义务，与被上诉人所主张的价格、地段及支付无关。二、依据双方合同第六条约定：“房屋交接后，甲方协助乙方办理房屋产权证，乙方有义务按相关规定提供相关资料并承担相关税费，办证费用按相关部门规定执行。”被上诉人有义务支付土地出让金。一审法院以双方所签订的合同不涉及土地出让金的交纳属于认定事实错误。尽管被上诉人在办理房屋手续的过程中，办理了房屋预告登记等，被上诉人自己也声称认为是商品房买卖合同，但这均不影响土地性质是划拔土地，均不影响涉案房屋办证需要缴纳土地出让金。

土地出让金的缴纳是办证的前提，依据合同约定，被上诉人有义务承担办证费用，上诉人只是协助其办理。合同内容完全涉及办理不动产权属证书的所有费用，其中当然包括应当缴纳的土地出让金在内。一审法院认定双方签订的合同不涉及土地出证金的交纳属于认定事实错误。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，依法应予纠正。上诉人补充上诉意见：根据《城市商品房预售管理办法》第7条的规定，商品房预售许可只是规定开发企业应当取得土地使用权证，并没有签订该土地使用权是出让土地还是划拨土地，土地使用权的性质并不影响办理商业品预告登记，办理商品房预告登记所涉土地必然是出让土地。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，被上诉人称，对证据一真实性无异议，对证明的事项和内容有异议，不能证明上诉人的主张成立。该份预售许可证上并没有划拨字样的体现。商品房预销售管理办法明确规定了，涉及到商品房买卖不应当由具体业主承担土地出让金，应当由开发商即本案的上诉人承担。因此，上诉人的主张不成立，并且在当时售房时，上诉人的销售代理，明确的告知被上诉人涉案房屋为大产权商品房，并无其他说明，通过上诉人与被上诉人的购房合同约定即可确定，上诉人主张被上诉人承担土地出让金无事实法律依据。综上所述，烟台市宏丰置业发展有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事

实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

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