广州收楼最全流程
１、发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。
２、买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是３０天左右）内带齐所需文件资料（包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等）到指定单位（楼盘现场）办理收楼入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
３、楼房现场验收
  １）发展商应首先出示《建设工程质量认定证书》，向住户发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）；
  ２）买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况；
  ３）依原合同约定标准验楼；
  ４）验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
  ５）根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过３０天；
  ６）如买家对楼房基本满意，应在《住户验房交接表》上签字认可。
４、办理入住手续
  １）换发票、缴交各项相关费用；
  ２）填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；
  ３）领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送物品。
一、最理想收楼方案
1、发展商出示三证一书以及各种验收表格、意见书
2、业主出示有关证明文件（书），领取钥匙，并由发展商工作人员陪同验收房屋
3、业主按照合同约定标准验收楼盘
4、验收房屋后，填写《住户验收房屋交接表》，并记录有关需整改地方
5、业主对房屋基本满意，签字收楼
6、缴纳有关入住费用（包括入住费用及有关物业费用）
7、办理入住手续，填写《住户档案表》等表格并领取有关资料
二、勉强可接受方案
1、缴纳有关入住费用（包括入住费用及有关物业费用）
2、发展商出示三证一书
以及各种验收表格、意见书
3、业主出
示有关证明文件（书），领取钥匙，并由发展商工作人员陪同验收房屋
4、业主按照合同约定标准验收楼盘
5、验收房屋后，填写《住户验收房屋交接表》，并记录有关需整改地方
6、业主对房屋基本满意，签字收楼
7、或缴纳有关物业费用）
8、办理入住手续，填写《住户档案表》等表格并领取有关资料
收楼宝典
一、普通事项
1、应在大雨过后收楼，好了解渗水程度
2、收楼程序一定不能先收钥匙再看楼
3、凡收到《收楼通知书》，一定要先去办理收楼手续，把HS的“交楼证明”拿到手，作为自己履约的
证明，这样如果是因为验收不合格才不收楼，逾期交楼的责任也在HS，这种情况下绝对不能签收钥匙。
二、收楼文件
1、三书一证：建设工程质量认定证书住宅使用说明书住宅质量保证书分期综合验收合格证
2、物业维修基金的专用卡
三、工程质量
1、地板：不行就坚决换掉，还要多个心眼看有否真换
（1）仔细观察有否不平
（2）地砖空鼓：从轻敲四周辨别声音
（3）木地板断裂：尤其是边缘、角落等与墙身接连处，必须眼、脚并用来检测
2、墙身是否不平，有否裂痕、渗水
3、天花板有否裂纹
4、门、窗：
（1）与墙身接合是否吻合，螺丝有否上紧
（2）门缝是否过大，开关是否自如
（3）窗户开关是否方便、密封条安装齐全
（4）玻璃有否刮花
（5）门锁质量
5、电：
（1）插座是否全部通电，插头有否地线，可用温州产、象插头的一种仪器测试
（2）灯亮不亮
6、阳台、厨房、厕所
（1）瓷砖铺设情况
（2）栏杆螺丝有否上紧
（3）煤气炉框架两边是否平齐
（4）铁的地方有否涂防锈漆
（5）地漏是否去水：可用水冲在地面上，过一阵看能否去水
（6）水龙头、马桶冲水设备是否正常
（7）洗脸盆是否漏水
（8）浴缸有否裂痕，能否蓄水
（9）镜子质量
四、后续问题
1、装空调必须用不锈钢支架，应自己准备好，免得临急被宰
2、小区内设点的摊档宰人不见血，装修最好自己准备好东西
准备东西：
1、一个三插的小电器，如，普通电池充电器等
2、一个两插的小电器，如，手机充电器等
用途：用来检测各个电源插座是否通电
3、肥皂
用途：用来检测水龙头总开关及各个开关接管处是否LUO水
4、木制小锤子
用途：用来检测瓷砖是否空心或者是铺设时候下面水泥底没打好（注意：如果没有特别的问题，还是不提更换为妙，缘由，经过更换后，中间缝隙可能不再平整，
收楼流程：
收楼第一步：“一证三书”
《广
州市商品住宅建设项目验收管理办法》规定商品住宅的交付使用必须具备专业验
收、竣工验收、综合验收合格的条件。商品住宅交付使用时，房地产开发企业应向收楼业主出示《广州市商品住宅建设项目综合验收合格证》，并提交《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》及《广州市商品住宅交楼书》。最近，某地两家开发商被业主投诉无证强行交楼，规避延期交楼责任，当地建委表示，若投诉属实，开发商将面临最高３０万元的行政处罚，并被视为延期交楼，业主可据购房楼合同索赔。
收楼第二步：关注“细节”
业主欢天喜地睇新居之余，不要忘记一个重要任务：验楼。如果疏忽大意，没有及时发现问题，到人住后才要翻修就费时了。所以，消费者在收楼时要额外谨慎，系统地检查新居，并仔细关注一些“细节”处，如门匙、电器、门、窗户及窗台、露台、墙、地板、天花、厨房、洗手间、水龙头及喉管、电力装置、电话及天线等。业主收楼时，还应带好售楼说明书及买卖合约，核对楼宇内外的材料及设备。为方便验楼，业主亦需带备铅笔、水平尺、软尺、螺丝批、纸张、小电筒、电灯泡、贴纸、电风筒和踏梯等，精量细测，并逐一测试管道设备的功能。
收楼中的大的方面：
筑质量、单位面积、物业管理、房子的装修等
收楼第三步：交费应明白
购房者在办理收楼入住手续时一般需要缴纳哪些费用？要交两笔费用：当月管理费和其他费用。其他费用有小车、摩托车、单车保管费；代缴水、电、煤气费的保证金（或叫周转金）等等。为避免乱收费，保证收费的透明度与规范性，目前部分城市已建立起物业管理服务收费标价牌制度，要求物业管理公司或物业管理处必须将收费项目及标准报有关部门批准，经审批后登记在标价牌上，作为向业主收费的依据。标价牌上未列示的收费项目，业主可拒付并向有关部门投诉。契税、印花税、交易管理费、房屋测绘费、办证综合费、契证工本费，以及物业管理的动（静）态维修基金、水费周转金、管道煤气报装费、有线电视初装费及维护费、物业管理费、公摊电费等，应按照国土房管部门、物价局的相关文件或批文为依据收费。
收楼第四步：收楼应带装备
1， 收楼通知书、物业管理处通知书、业主身份证原件及复印件一份、《商品房买卖合同》原件及办理该合同之有关单据、购房付款收据原件及复印件、发展商开具的收款回执原件、农行存折一本用于有线电视划帐、工行存折一本用于管理费用划帐、业主及家庭成员独立小一
寸彩照2张用于办理业主出入证。
2， 售楼说明书及买卖合约，用于对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的
承诺。
3， 带纸笔、易贴便条、卷尺、直角尺、电筒、万用表、电风筒、小木锤、矿泉水等。
最易出问题的几处地方简易检验：
1、浴室、厨房去水位斜度能否将积水流走。 检验法：即场倒水检验。
2、浴缸有否渗水？
检验法：一些细微裂痕可能难以用肉眼发现。往浴缸放一缸水，并在水平线附近留下标记，第二天再去查看水位，因蒸发作用可能水位会轻微下降，但如果下降太明显可能就是浴缸渗水。
可以一开始就放水，等完的时候在看是否漏水。
3、地台是否平直？ 检验法：不能光看表面，尤其是铺了长条木地板，可能遮掩了不平的地台。细心轻敲地板，如有空洞的回音，便可能是地台不平。
具体验收：
如门匙、电器、门、窗户及窗台、露台、墙、地板、天花、厨房、洗手间、水龙头及喉管、电力装置
、电话及天线等。
一、 土建工程的验收
1，天花
屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。
2，墙
墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？
墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。
看看墙体的转角线是否为直的，墙面与地面是否踢角，踢角是否过少。
看看抹灰的墙上是否印迹均匀，如果墙面上颗粒较粗大，说明粉刷质量差。
墙当然应横平竖直，严肃均匀。若墙身出现裂纹或有被刮花的痕迹，可能是装修工干活比较马虎，也可能是质量问题。
看墙时，还要注意相关位置有没有空调管孔。
踢脚一要看高度是否合理，是否能保护墙体不受污染；二要看踢脚板是否平滑。
二、 给排水工程的验收
1、 给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位；
2、 所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好；
3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速；
4、 在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：
（1）
地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；
（2） 不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；
（3） 上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要
检查天花灯座、竖管口周围）；
（4） 屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；
5，洗手间：坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角；要注意卫生间管道与顶部接缝处是否有渗漏，要检查给排水管道是否通畅。若坐厕水箱渗水，容易出现锈迹。洗面台台面打磨修饰是否光身平滑？
另外，水龙头位置是否合适，下方的排水管是否通畅也要亲手试一试。地漏，不妨在卫生间放点水观察一下。
6、露台：阳台应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
7、厨房：油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。橱柜，开关橱柜柜门，看看是否方便，还要看看开门后，厨房通道是否畅顺，橱柜高度是否便于取存物品。还可用手轻摸水喉表面有否渗水。
8、水龙头及喉管：供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。试煤气热水器开关是否妥当？居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。
9、其他：检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？
要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。索要厨卫精装修物品的使用说明书，同时询问这些物品有关的保修事宜。确定水、电、气等的当前读数。
10、房、卫生间的地面，要检查其防漏性能。因其地面会经常积水，所以防漏是基本质量要求，消费者可向屋内注水，看下层是否漏水。
三、 照明用电工程的验收
1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否
工作为准）；
2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观；
3、 三线插座是否已安装接好地线；
4、 灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）；
5、 门铃、报警系统工作正

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