1期2月
广西财经学院学报
Journal of Guangxi University of Finance and Economics 2011年2月第24卷第1期Feb.2011Vol.24No.1［收稿日期］2010-05-12
［作者简介］杜兆瑜（1984—），男，山东胶南人，山东经济学院金融专业研究生，研究方向：货币金融理论；
吴奉刚（1966—），男，山东济南人，山东经济学院财政金融学院教授，管理学博士，研究方向：金融市场。
①
腾讯网./zt/2010/2009data/index.htm.
从日本上世纪90年代的泡沫经济崩溃，到美国2006年开始的次贷危机，
可以明确地看出，房地产市场泡沫的出现和最终崩溃对实体经济会产生重大的影响，给一国乃至世界金
融体系的稳定带来严重的威胁。而我国为应对金融危机所采取的适度宽松的货币政策，为我国目前所面临的房地产市场泡沫现象提供了宏观经济环境，房地产价格泡沫的产生无疑是中国经济发展的潜在威胁。
一、我国房地产市场泡沫的最新
特征
在国内，2009年房地产投资占固定资产投资的1/4，
对GDP 增长贡献度超过2％，与其相关行业超过60个，
房地产业逐渐成为我国的支柱产业。但是近年来，我国房地产市场呈现以下最新特点：
（一）房地产价格飙升，且有加速上涨的趋势
伴随着2009年GDP 增长8.7%的同时，房价上涨了30%以上。进入2010年以来，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，涨幅比1月份扩大1.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨13.0%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点①。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，涨幅比2月份扩大1个百分点；环比上涨1.1%，涨幅比2月份扩大0.2个百分点。
分地区看，2010年2月份与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的6个城市分别达到：海口58.4%、三亚56.1%、广州
当前我国房地产市场泡沫的成因、对策
杜兆瑜，吴奉刚
（山东经济学院
财政金融学院，山东
济南250014）
［摘要］历史经验告诉我们，房地产泡沫的产生、破灭对实体经济会产生巨大的损害。近年来，房地产市场在中国经济中的支柱地位得到进一步强化，且从已有的各项指标、数据来看，当前中国房地产市场泡沫现象已非常严重，房地产价格的非理性上涨必将成为实体经济的潜在风险，文
章通过对我国房地产市场的泡沫现状与原因分析，提出了解决我国房地产泡沫的政策建议。［关键词］房地产泡沫；成因；政策建议［中图分类号］F293.35［文献标志码］A ［文章编号］1673-5609（2011）01-0063-05
The Causes and Countermeasures of Current Real Estate Market Bubble
DU Zhao-yu ，WU Feng-gang
（School of Finance ，Shandong Economic University ，Jinan 250014，China ）
Abstract:History tells us that the generation and burst of a real estate bubble will bring tremendous damage to the real e －conomy.In recent years ，the real estate market on the dominant position of China ’s economy has been further strengthened.And from the index and data ，the current real estate market bubble in China has been at a dangerous level.If allowed to rise irrationally ，the real estate will be the potential risk of the real economy.The article analyzed China ’s real estate market bubble status and causes ，and then raised some policy recommendations.Key words:real estate bubble ；causes ；policy recommendations
第24卷2011年
广西财经学院学报另外，从其他指标来看，房价收入比的国际平均水平约为5倍左右，中国现在已经达到10倍；租金收益率国际水平约为4%~6%，中国目前约为2%~3%；据统计，上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%，以上数据可见中国的房地产市场泡沫现象已十分严重。
（二）金融危机的短暂萧条后，房地产投资再度升温
经历了国际金融危机的影响，2009年以来房地产投资再度升温，房地产投资额增长速度持续走高（见图2
）。进入2010年以来，房地产企业开发力度有所加大，图2
房地产投资及增速
房地产投资额房地产投资额增长
08-0208-0408-0608-0808-1008-1209-0309-0509-0709-0909-1110-02
4035302520151050
443322110
万亿元
%
22.7%、
温州21.3%、北京和金华16.9%①。3月份，涨幅最大的5个城市分别为：
海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、
金华20.9%、广州20.3%②。3月的最后一周（3月22日至3月28日），国内大部分主要城市，楼市成交量甚至出现井喷，以北京、上海、青岛、南京、深圳、东莞、
成都、杭州等城市成交量反弹的幅度最大③。以北京为例，现在北京的房价已处于历史最高水平，甚至远高于2007年泡沫时期的40%以上。3月，
北京的一手住宅成交均价超过2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。图1为2009年2月至2010年2月的全国月度房地产同比增长率，可见房地产价格的上升速度呈加速趋势。
12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%
2010年1月2010年2月
2009年12月2009年11月2009年10月2009年9月2009年8月2009年7月2009年6月2009年5月2009年4月2009年3月2009年2月图1全国月度房地产同比增长率
①中国网.2月中国70个大中城市房价大涨10.7%［EB/OL ］.（20100310）［20100410］./dfpd/2010-03/10/content_9569447.htm
②新京报电子版./html/2010-04/16/content_88584.htm?div=-1③腾讯网./a/20100412/001902.htm
注：数据来源于腾讯网，/zt2010/Q1data/index.htm 。
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杜兆瑜，吴奉刚：当前我国房地产市场泡沫的成因、对策08-0208-0408-0608-0808-1008-1209-0309-0509-0709-0909-1110-02
109876543210
6050403020100-10-20
-30
亿平方米
%商品房销售面积销售面积增速
图3
商品房销售面积
（三）投机氛围浓厚，房价陷入“越调越长”的
怪圈
在经历了金融危机的短暂低谷后，中国房地产价格自2009年年中开始一路飙升。由于房价的快速攀升，高收入者、
部分企业甚至国际资金也大量进入房地产市场进行投资（投机）活动，进一步推高了房价。在北京、上海、深圳、杭州等城市，以几十套、几百套为单位大规模买房、囤房的现象不断出现。2009年房价上涨最猛时，北京二手房市场的成交均价几乎每天都在上涨，交易的楼盘有1/3是5年之内的新房②。
①中国网.2月房地产房价继续攀升［EB/OL ］.（20100322）［20100414］./economic/zhuanti/07tjsj/2010-03/25/content_19683955.htm
②
新华网.新华时评：不能让楼市成为投机者的乐园［EB/OL ］.（20100329）［20100410］./house/2010-03/29/content_13266587.htm
1-2月，
房地产开发投资同比增速达到31.1%的高位，较2009年上升15个点。
另外数据显示，住宅房地产开发投资总额累计2233亿元，同比增速达32.8%①；1-2月商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，
商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%（见图3）。受春节因素影响，商品房销售面积与销售额增速较去年全年均有一定程度的放缓，但销售状况仍然火爆，继续在高位运行。
注：数据来源于中国网，/index.htm 。
表1
2009年底以来的调控措施
时间
具体措施
2009年11月10日国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目
目录(2006年本增补本)》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超
过14公顷，大城市不能超过20公顷。
12月9日国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复
到5年，
遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，取消营业税优惠。12月17日
财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综
〔2009〕74号)，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。2010年1月10日
国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)重申二套房贷首付不得低于40%，通知要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。另外，继续实施差别化的住房税收政策。
2010年4月14日
国务院常务会议确定了对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
注：作者根据东方财富网（/news/1282，2010010220278446.html
）和讯网（/2010/hgsj201003/）、每日经济新闻/newshtml/20100415/20100415172823855.html 整
理而得。
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广西财经学院学报注：数据来源于和讯网数据频道，/Default.shtml 。
（三）人民币升值的预期，引发的热钱的大量流入，对于房地产市场泡沫的产生起到了推波助澜的作用
最近一段时间，随着中国经济的企稳回升和迫于
美国的政治压力，人民币的升值预期逐渐增长，热钱的投机行为在一定程度上催生了中国的房地产泡沫。受到金融危机的影响，人民币的升值有所放缓，但是随着中国经济的企稳回升人民币的升值预期逐渐强烈，大量的热钱流入进一步刺激房市泡沫（见图6
）。2009年年底以来，
政府出台了一系列旨在增加住房供给和抑制投机的政策措施（见表1），但迄今仍未从根本上遏制房地产业的上涨势头①。最近几个月，各地
“地王”依旧频出，房价令越来越多民众望而生畏。二、我国房地产市场泡沫的成因
分析
针对以上我国房地产市场出现的泡沫现象，我们认为主要有以下几点原因：
（一）部分地方政府高价出让土地的“土地财政”
问题得不到解决，房地产价格上涨的预期也就未能从根本上消除
财政部4月13日发布的2009年全国土地出让收支基本情况显示，全国土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%②
。另外，财政部数据显示，2009年全国
财政收入68476.88亿元，土地出让收入贡献率达到了21%；一些城市年土地出让收益占到了财政收入的五六成之多，西部某城市年财政收入为200余亿元，而其年经营土地的收入竟超过了100亿元③。
进一步来说，一些地方政府收入对土地及土地相
关产业扩张的过度依赖，既有现行税制设置的原因，也有政府收入从土地上征税难且数量微的客观现实。从税制设置上来看，在制造业税收的大部分被中央政府分享的情况下，城市扩张成为一些地方政府扩充税源的最有效途径。从土地税收的征收来看，土地直接税收额小、名目繁杂、
且征税成本高，地方政府还无法依靠④。（二）适度宽松的宏观经济政策为房地产市场的繁荣提供了宏观经济环境
2009年，
中国新增贷款规模前所未有，接近10万亿元，广义货币供应量（M 2
）增速达到27.7%（图4为2009年11月—2010年4月月度增长率
），货币供给的快速增长已给物价和资产价格泡沫埋下隐患⑤。大量的银行资金通过国有企业信贷流入房地产市场，“地王”的频出在一定程度上说明银行信贷资金介入的程度。
另一方面，宽松的货币政策形成强烈的通胀预期，使得居民出于保值的需要进一步加强了对房地产的投资。居民消费价格指数和工业品出厂价格指数（图5）显示，进入2010年以来，物价指数持续增长，通货膨胀迹象逐渐显现。
图4
月度CPI 和PPI 指数
200911200912201001201002201003201004
货币和准货币（M 2）当月比上年同期增长百分比
302520151050
CPI （%）PPI （%）
201003201004
20100220100120091220091120091020090920090820090720090620
09
057.5
52.50-2.5-5-7.5
-10
图5
月度货币供应量M 2同比增长率
①需要指出的是新“国十条”的出台，房价的上涨势头在一定程度上受到遏制，但是近期市场观望情绪较重，房产新政的效果如何有待进一步观察。我们做出判断的依据正如下文所提，“土地财政”和宽松的宏观经济政策等并未得到有效控制。②腾讯网.我国去年“卖地”收入1.4万亿，同比增43.2%［EB/OL
］.（20100414）［20100415］./a/20100414/002234.htm
③新华网./fortune/2010-04/01/c_1211807.htm
④新浪网.土地财政与政府行为［EB/OL ］.（20060222）［20100415］./blank/tdczyzf.shtml ⑤
详细的论述见：吴奉刚，杜兆瑜.我国资产价格“货币现象”的实证分析［J ］.南京师大学报（社会科学版），2010，（2）.
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（四）我国社会保障体系尚不完善，国内理财产品缺乏
我国的资本市场发育较晚，目前除股票市场外，票据、债券、期货、基金等其他资本市场发育不足，可供投资的渠道十分单一，人们就只能通过股市和楼市获得财产性收入。
另外，由于中国人口的红利且尚处于城镇化发展的加速时期，投资者更青睐于投资房产市场；年轻一代的住房需求等也都加大了对住房的需求。以上各因素综合作用导致我国房地产市场泡沫的产生，为了消除这一潜在威胁，我们认为应该采取多种手段与措施进行综合治理。
三、房地产市场调控的政策建议
针对以上房地产飙升的各种原因，我们认为主要应该综合采取以下措施：
第一，彻底改变部分地方政府现有的“土地财政”问题。当前来说，应积极考虑开征房产物业税、保有税和资本收益税等方式，使存在“土地财政”问题的地方政府获取的来自土地的收入从出让环节转移到持有环节，缓解房价过快上涨的压力。长期内，应加快推进分税制改革，增强过度依赖土地收入的地方政府财力。
第二，货币政策应该关注资产价格的变化，且在当前情况下应适时考虑我国适度宽松的货币政策的退出机制。在通货膨胀及其预期强烈的情况下，应该适度控制货币的发行量，严格控制银行信贷资金过多地流入房地产市场，进一步采取公开市场操作等形式加快回笼过剩的流动性。
第三，从管理人民币升值预期的角度出发，进一步完善我国汇率的形成机制，警惕热钱的投机行为。应积极可控地推进人民币可兑换与国际化，中央银行应逐
步扩大汇率波动的幅度，建立人民币汇率目标区，根据人民币波动的实际情况和宏观经济情况，设置目标区的上下限。
第四，综合利用税收、金融、土地等综合措施打击房地产市场的投机，加快推进保障性住房建设。有
必要加快政府保障房建设的进度，打击部分房地产开发商的囤地行为。加强对经济适用住房价格的调控，加强对经济适用房申请条件的审查工作，完善城镇廉租住房制度，继续着力扩大廉租住房制度覆盖面。
［参考文献］
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—对中国4个直辖市的实证研究［J］.财贸经济，2005，（5）.
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金融研究，2009，（7）.
［3］黄正新.关于泡沫经济及其测度的几个理论问题［J］.金融研究，2002，（6）.
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［5］胡健颖，苏良军，金赛男，姜万军.中国房地产价格有几成泡沫［J］.统计研究，2006，（1）.
［6］杨帆，李宏谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场［J］.管理世界，2005，（6）.
［7］吴奉刚，杜兆瑜.我国资产价格“货币现象”的实证分析［J］.南京师大学报（社会科学版），2010，（2）.
［责任编辑：唐秋凤］
［责任校对：秋虹］
杜兆瑜，吴奉刚：当前我国房地产市场泡沫的成因、对策注：数据来源于新浪网外汇频道，/forex/index.shtml 。

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