闵轶强、胡莺莺与苏州海亮房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷

【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院

【审结日期】2021.02.18

【案件字号】(2021)苏05民终36号

【审理程序】二审

【审理法官】卞干国

【文书类型】判决书

【当事人】闵轶强;胡莺莺;苏州海亮房地产有限公司

【当事人】闵轶强胡莺莺苏州海亮房地产有限公司

【当事人-个人】闵轶强胡莺莺

【当事人-公司】苏州海亮房地产有限公司

【代理律师/律所】刘一品上海市锦天城律师事务所

【代理律师】刘一品

【代理律所】上海市锦天城律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】闵轶强;胡莺莺

【被告】苏州海亮房地产有限公司

【本院观点】闵轶强、胡莺莺与海亮公司签的《苏州市商品房买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效。

【权责关键词】法定代理合同侵权停止侵害恢复原状不可抗力合同约定法定代理人证据不足新证据证明责任（举证责任）罚款拘留限制出境诉讼请求维持原判发回重审迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审经审理查明的其他事实与一审相一致。

【本院认为】本院认为，闵轶强、胡莺莺与海亮公司签的《苏州市商品房买卖合同》系各方真实意思表示，合法有效。双方合同对于房屋面积差异如何处理进行了明确约定，并约定买受人同意按照该房屋签约时现状交付。闵轶强、胡莺莺认为其商铺部分面积被占用，

实际交付面积不足，故诉请要求恢复原状、赔偿损失，一审法院认为在双方签订《苏州市商品房买卖合同》后，闵轶强、胡莺莺未有证据证明海亮公司对房屋内部结构进行重新改造且影响到房屋的质量和使用功能，故对闵轶强、胡莺莺诉请未予支持，并无不当。闵轶强、胡莺莺认为海亮公司应当承担侵权责任，但根据查明的事实，海亮公司在买卖合同签订后，已按约将房屋按现状向闵轶强、胡莺莺进行交付，且占用闵轶强、胡莺莺所称的商铺部分面积的主体也非海亮公司。因此，闵轶强、胡莺莺主张适用侵权法律关系的理由不能成立。综上，闵轶强、胡莺莺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闵轶强、胡莺莺负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 07:56:41

【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年8月9日，海亮公司为出卖人，闵轶强、胡莺莺为买受人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买海亮公司

建设的公安门牌号相城区元和街道润元路333号香榭时光生活广场2102室的商品房【现房】，该商品房用途为非住宅，建筑面积共41.06㎡，套内建筑面积为22.560㎡，分摊的共有建筑面积为18.498㎡，该商品房建筑面积为已经房屋所在地的房产行政主管部门备案的测绘机构测绘的【实测面积】。该商品房为【毛坯房】。第四条约定，双方同意按建筑面积计算该商品房价款，总价款暂定为237013.00元。本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外，不再作变动。第五条约定，付款方式为一次性付款。第八条(房屋面积差异处理方式)约定，在该商品房交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按下列方式处理：1、根据第四条按照建筑面积或套内面积计价的约定，实测面积与预测面积误差比在±3%(包括士3%)以内的，按该商品房每平方米单价计算多退少补；实测面积与预测面积误差比超过3%的，买受人有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知出卖人解除本合同。买受人不行使单方解除权的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实测面积小于预测面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息(按照中国人民银行同期同档【存款

基准利率】计算由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人于房屋交付后三十日内双倍返还买受人。第十七条约定，出卖人定于2019年12月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。合同附件二商品房平面图、层高及面积构成，载明：出卖人已如实告知买受人该房屋墙体、水电气等改造情况，买受人同意该房屋按签约时现状交付，另载明：本图仅示意承重结构分布情况，在不影响乙方所购商品房质量或使用功能的前提下，甲方对原设计方案作出局部的调整，可不通知乙方。合同另约定了其他相关事项。该合同由闵轶强、胡莺莺签名、海亮公司加盖公章予以确认。合同订立后，闵轶强、胡莺莺履行付款义务，海亮公司向闵轶强、胡莺莺交房，且双方认可按房屋现状进行交付。涉案房屋并于2019年11月4日办理不动产权属登记，登记权利人为闵轶强、胡莺莺，坐落相城区元和街道润元路333号香榭时光生活广场2102室，权证号苏(xxx)苏州市不动产权第xxx号，房屋建筑面积41.06㎡，其中专用面积22.56㎡，分摊面积18.498㎡。闵轶强、胡莺莺庭审中陈述其于2019年11月份装修时发现房屋东通道被海亮公司砌墙堵断，墙体占用闵轶强、胡莺莺房屋套内建筑面积4.248㎡，折合建筑面积7.73㎡，闵轶强、胡莺莺就要求海亮公司拆除墙体，恢复原状，归还占用闵轶强、胡莺莺套内建筑面积，但海亮公司只承认堵塞通道、占用闵轶强、胡莺莺套内面积的事实，未予恢复原状。后闵轶强、胡莺莺

实际进行了装修，双方调解未成，闵轶强、胡莺莺于2020年8月诉至一审法院。以上事实，有闵轶强、胡莺莺提供的商品房买卖合同、不动产产权证、平面图及闵轶强、胡莺莺、海亮公司当庭陈述证实，一审法院予以确认。一审审理中，闵轶强、胡莺莺对恢复原状表示要求恢复原来的面积，对海亮公司墙体占用闵轶强、胡莺莺的房屋面积计算为：南北(墙中到墙中)距离4.8米，北面的墙东西线长3.87米，南面的墙东西线长3.76米，实得套内面积为18.312㎡[(3.76+3.87)/2某4.8]，缺套内建筑面积为4.248㎡(22.56-18.312)，折合建筑面积7.73㎡(41.06/22.56某4.248)，并按建筑面积7.73㎡、租金60元/㎡·月及物业费15元/㎡·月计算从2019年10月30日至实际恢复现状之日止的损失。双方确认闵轶强、胡莺莺所称的墙体在双方交房时就已经存在，系按房屋现状交付。海亮公司庭审中提供的微信聊天记录显示，闵轶强曾与海亮公司方的工作人员就面积不足损失赔偿计算进行过协商。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，闵轶强、胡莺莺与海亮公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当信守履行。在该合同的第八条，对于

房屋面积差异的处理方式已经作出明确约定。在该合同的附件中也载明出卖人已如实告知买受人该房屋墙体、水电气等改造情况，买受人同意该房屋按签约时现状交付，及载明本图仅示意承重结构分布情况，在不影响乙方所购商品房质量或使用功能的前提下，甲方对原设计方案作出局部的调整，可不通知乙方。闵轶强、胡莺莺买受的是现房，闵轶强、胡莺莺对房屋的结构现状在与海亮公司签订买卖合同前应当有知晓，闵轶强、胡莺莺所称的房屋内的墙体在双方签订合同前即已存在，海亮公司系按房屋现状予以交付。没有证据表明由海亮公司在双方签订《苏州市商品房买卖合同》后私自对房屋内部结构进行重新改造且影响到房屋的质量和使用功能。故闵轶强、胡莺莺坚持要求海亮公司拆除墙体、恢复归还套内建筑面积依据不足，一审法院碍难支持。闵轶强、胡莺莺对于缺少面积的计算系单方面测算，未经专门机构的测绘鉴定，闵轶强、胡莺莺据此计算损失本案中也依据不足，一审法院难以认定。因闵轶强、胡莺莺未提出违约赔偿，本案中依法不予理涉，闵轶强、胡莺莺可另行提出主张。综上，闵轶强、胡莺莺提出的二项诉讼请求依据不足，一审法院依法不予支持。经调解双方未达成协议，现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律的规定，判决：驳回闵轶强、胡莺莺的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币25元，由闵轶强、胡莺莺负担。二审中双方均未有新证据提交。

【二审上诉人诉称】闵轶强、胡莺莺上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：海亮公司在商铺销售过程中，将部分未出售的商铺及公共通道围起来出租给他人，侵害了公共利益和上诉人商铺所有权，上诉人所有的商铺被占用6平方米。双方纠纷应为侵权引起的纠纷，而非房屋买卖纠纷，应适用处理侵权纠纷的法律规定。海亮公司所占用面积，并非设计、施工变更引起的，海亮公司应停止侵害，恢复原状。综上，闵轶强、胡莺莺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

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