张关保、曾佩冰等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2021.10.12
【案件字号】(2021)湘01民终9980号
【审理程序】二审
【审理法官】何豪杰易伟玲刘刚
【文书类型】判决书
【当事人】张关保;曾佩冰;张薇;郑敏华
【当事人】张关保曾佩冰张薇郑敏华
【当事人-个人】张关保曾佩冰张薇郑敏华
【代理律师/律所】罗再华湖南南燕律师事务所;黄晶国浩律师(长沙)事务所
【代理律师/律所】罗再华湖南南燕律师事务所黄晶国浩律师(长沙)事务所
【代理律师】罗再华黄晶
【代理律所】湖南南燕律师事务所国浩律师(长沙)事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】张关保;曾佩冰;张薇
【被告】郑敏华
【本院观点】根据上诉人的上诉主张与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为张关保、张薇、曾佩冰是否有权解除案涉《房地产转让合同》。
【权责关键词】完全民事行为能力显失公平无权处分撤销表见代理违约金合同约定诚实信
用原则证据诉讼请求简易程序缺席判决维持原判发回重审强制执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
【本院认为】本院认为：根据上诉人的上诉主张与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为张关保、张薇、曾佩冰是否有权解除案涉《房地产转让合同》。本案中，长沙市岳麓区人民法院(2020)湘0104民初7354号生效判决予以认定涉案《房地产转让合同》为有效合同，张关保、张薇、曾佩冰对该判决亦均未提起上诉，可视为张薇、曾佩冰通过法律行为认可张关保签订该合同的行为系有权处分，张关保的代理行为应予确认。本案中，涉案房屋登记的所有权人为张关保、张薇，《房地产转让合同》抬头列明的卖方主体以及签订主体也为张关保、张薇，根据合同相对性原则，曾佩冰、张薇在张关保系有权处分的基础上主张解除涉案《房地产转让合同》于法无据。涉案房屋虽现在因取得房产证时间未满四年而不符合长沙市现行房产交易政策，但该障碍可待四年限制期满后予以解决，上诉人主张
的法律及事实上无法履行进而导致合同目的无法实现与事实及法律均不符。对上诉人的上诉主张，本院均不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费80元，由张关保、曾佩冰、张薇负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-23 21:09:29
【一审法院查明】一审法院认定事实：张关保分配了长沙市岳麓区八方小区指标房一套。2013年9月6日，张关保支付了购房款及车位款250000元。2015年3月24日，张关保、张薇与长沙市经发房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，由张关保、张薇购买了长沙市经发房地产开发有限公司开发建设的位于长沙市岳麓区房屋，共有情况为各占50%。该房屋建筑面积162.68平方米，房屋总价641122元。同日，张关保与长沙市经发房地产开发有限公司签订《车位使用权转让合同》，约定张关保购买了八方小区Ｃ区Ｃ3号车库ｂ2层490号车位，车位受让价97800元。上述合同约定房屋及车位的交付时间为2016年
12月31日。2016年9月18日，郑敏华通过其名下长沙银行的账户向张关保转账支付了人民币50000元。2016年9月19日，张关保与郑敏华签订了《房地产转让合同》，约定：甲方(卖方)：张关保、张薇，乙方(买方)：郑敏华，甲、乙双方就房地产转让事宜，经充分友好协商，自愿签订如下转让合同，合同内容如下：1、甲方经与全家人协商并同意后，自愿将其已购买的坐落于岳麓区府后路八方小区二期Ｃ区16栋1903房地产及地下车库(Ｃ3-Ｂ2-490)壹个转让出售给乙方，房屋产权面积为162.69㎡，使用性质为住宅，乙方已对该房屋及车位做了充分了解，愿意购买。2、双方议定的上述房地产及车位的成交总价为人民币(大写)壹佰贰拾叁万捌仟捌佰元整(123.88万元)，其付款方式为一次性付款。3、合同签订后乙方将转让款全额交付甲方，甲方将给乙方出具收据一张，并将其所购八方小区二期Ｃ区16栋1903号房地产及地下车库(Ｃ3-Ｂ2-490)的所有凭据(含购房合同、交款发票、契税发票、车位发票等)交予乙方保管，到可以办理过户手续时协助乙方去办理过户，将甲方上述房地产含车位过户到乙方名下，过户费用由乙方负责。4、违约责任：甲方保证所转让给乙方的房地产权所有费用已交清楚，无产权和债务纠纷，无银行抵押，否则，由甲方承担一切责任。今后无论房价是涨是跌，双方均不得违约。若甲方违约，需双倍退还乙方购房款(即123.88万元×2)。若乙方违约，甲方可以拒绝退还购房款。5、争议的解决：买卖双方
若因合同发生纠纷，应尽量协商解决，协商不成任何一方可据此合同向人民法院提起诉讼。本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，办理过户手续时交有关部门一份。本合同签订后具有法律效应。甲方(签字)一栏有张关保的签名及身份证号码：43xxx62某某某某某某某某，乙方(签字)一栏有郑敏华的签名及身份证号码：43xxx63某某某某某某某某。合同签订当日，郑敏华通过其华融湘江银行的账户转账支付给张关保人民币1188800元。张关保在《房地产转让合同》的落款处明确“已收到房款123.88万元人民币”。此后，张关保将其所购八方小区二期Ｃ区16栋1903号房地产及地下车库(Ｃ3-Ｂ2-490)的《长沙市商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》、不动产销售发票、契税和印花税发票、物业专项维修资金专用收据等所有凭证的原件交付给郑敏华。2016年12月22日，郑敏华作为上述房屋的业主办理了房屋及车位的交付验收手续，并支付了至今为止的涉案房屋及车位的物业管理费和车位管理费。2019年1月21日，案涉房屋登记至张关保、张薇名下，产权证号：湘(xxx)长沙市不动产权第xxx、xxx号，张关保、张薇各享有50%的产权。张关保领取该不动产权证书后将原件交给了郑敏华。 一审法院另查明：1、张关保与曾佩冰于1996年2月28日登记结婚，于2017年10月20日登记离婚，于2018年5月31日再次登记结婚，购买即出售涉案房屋时，张薇在校读书；2、2017年10月20日，张关保向郑敏华出具一份承诺书，约
定：由于张关保需求，需用郑敏华八方小区合同落户，张关保承诺不占用郑敏华八方小区学区指标，不影响郑敏华正常落户；此后，张关保、张薇落户在涉案房屋上。 2020年8月24日，长沙市岳麓区人民法院出具的(2020)湘0104民初7354号生效判决书中认为郑敏华有理由相信张关保对案涉房屋及车位有完全处分权，张关保的代理行为有效，张薇与曾佩冰如认为张关保出售案涉房屋损害了其合法权益，可向张关保主张权利，该判决确认郑敏华与张关保于2016年9月19日签订的《房地产转让合同》有效。现张关保认为曾佩冰、张薇不同意转让房屋，要求解除与郑敏华签订的案涉《房地产转让合同》，郑敏华不同意解除，故产生纠纷。
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