童杨、成都双流富豪实业有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷

【审理法院】四川省成都市中级人民法院

【审结日期】2020.12.28

【案件字号】(2020)川01民终17652号

【审理程序】二审

【审理法官】李俊白福群冯璐

【文书类型】判决书

【当事人】童杨;成都双流富豪实业有限责任公司

【当事人】童杨成都双流富豪实业有限责任公司

【当事人-个人】童杨

【当事人-公司】成都双流富豪实业有限责任公司

【代理律师/律所】邹浩四川航都律师事务所;王智勇四川顺泰律师事务所;张嘉瑞四川顺泰律师事务所

【代理律师/律所】邹浩四川航都律师事务所王智勇四川顺泰律师事务所张嘉瑞四川顺泰律师事务所

【代理律师】邹浩王智勇张嘉瑞

【代理律所】四川航都律师事务所四川顺泰律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】童杨

【被告】成都双流富豪实业有限责任公司

【本院观点】童杨与富豪公司签订的《商品房买卖合同》和补充协议合法有效，双方应当按约履行权利、义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。童杨提交的成都市城乡房产管理局商品房销售信息公示系统图的内容不足以否定《商品房买卖合同》和补充协议约定的“两室两厅两卫”的户型，且现有证据不证明该公示内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故童杨主张其所购房屋x栋x单元x号房屋户型为“三房两厅两卫”的理由不成立。案涉房屋实际为“两室两厅双卫”。

【权责关键词】撤销违约金合同约定证明力证据不足关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行

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【本院查明】二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。二审审理中，童杨陈述所购房以三室两厅为购房目的，富豪公司明确表示双方合同约定买卖的房屋是两室两厅，不能向童杨交付三室两厅房屋。对此本院向童杨释明，在富豪公司不能交付三室两厅房屋的情况下是否解除合同，童杨明确表示不主张解除合同。审理中富豪公司陈述拟向童杨交付的房屋的面积符合合同的约定；童杨陈述因拒收房屋，对拟交付的房屋面积未测量，故不清楚。二审另查明，富豪公司在售房现场对特殊房源进行了公示，“6号、22号楼特殊房源公示栏”显示，特殊房源为“两室两厅单卫”，特殊房源中未包含案涉房屋。童杨提交的成都市城乡房产管理局商品房销售信息公示系统图中，显示x栋x单元x号房屋户型为“3室2厅2卫”。还查明，童杨及其夫育有一儿一女，家庭四口人。

【本院认为】本院认为，童杨与富豪公司签订的《商品房买卖合同》和补充协议合法有效，双方应当按约履行权利、义务。根据诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是，案涉合同约定的x栋x单元x楼x号是三室两厅还是两室两厅、富豪公司是否虚假宣传并应承担违

约责任。对于案涉房屋户型的争议，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，童杨主张所购房屋为“三室两厅双卫型”，富豪公司予以否认，在此情况下童杨有义务举证证明其主张的事实。从童杨提交的现场公示的“6号、22号楼特殊房源公示栏”公示的特殊房源看，特殊房源系“两室两厅单卫”，而童杨与富豪公司争议的房屋为“两室两厅两卫”或“三室两厅双卫”，特殊房源公示内容对本案的争议无证明力。从童杨提交的成都市城乡房产管理局商品房销售信息公示系统图看，虽然显示童杨所购房屋x栋x单元x号房屋户型为“三房两厅两卫”，但从童杨与富豪公司签订的《商品房买卖合同》和补充协议看，附件一(二)该商品房的户型平面图显示改造前的户型是“两室两厅两卫”，改造后的户型仍然是“两室两厅两卫”，结合案涉房屋施工设计图上载明的户型为“两室两厅双卫”的事实，本院认为，童杨提交的成都市城乡房产管理局商品房销售信息公示系统图的内容不足以否定《商品房买卖合同》和补充协议约定的“两室两厅两卫”的户型，且现有证据不证明该公示内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故童

杨主张其所购房屋x栋x单元x号房屋户型为“三房两厅两卫”的理由不成立。对于童杨认为富豪公司现场公示与合同约定内容不符、虚假宣传房屋为“三室两厅双卫型”的问题。本院认为，案涉房屋实际为“两室两厅双卫”，但富豪公司在售楼现场公示户型为“三室两厅双卫”，富豪公司在销售案涉房屋存在虚假宣传案涉房屋户型的事实存在。由于富豪公司虚假宣传案涉房屋户型的内容尚未达到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的“应当视为合同内容”程度，在合同约定面积与准备交付的房屋是否存在面积差尚不确定的情况下，童杨主张富豪公司赔偿违约金196588元的理由不成立，一审法院不予支持并无不当。综上，童杨的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4232元，由童杨负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 16:38:49

【一审法院查明】一审法院认定事实：位于成都市双流区东升街道宜城大街一段333号三

里花城项目系富豪公司开发。该司在成都住宅与房地产协会网站上就该项目6号楼、22号楼预售房源进行了公示。该网站不仅公示了上述房源的状况和分配情况，还就上述房源的具体楼栋号、单元、楼层、房号、套内面积、公摊面积、规划用途、价格等进行了公示。该公示信息显示，其预售房源中无两室两厅双卫户型的房屋，98平方米三室两厅双卫户型的房屋为6套，无具体房号的户型。案涉房屋在该网站上的公示信息为：xx街道xx号x栋x单元x楼x号、套内面积为82.28平方米、公摊面积为15.72平方米、规划用途为公寓、清水申报价为982940元、装修申报价为0元、销售状态为可售。 2018年4月26日，童杨与富豪公司签订四川省商品房买卖合同(预售)和补充协议。四川省商品房买卖合同(预售)约定，1、童杨以982940元的价格购买富豪公司开发的三里花城x幢x单元x层x号公寓，该商品房层高为3米，其户型平面图见附件一；预测建筑面积为98平方米，其中，套内建筑面积为82.28平方米，分摊的共有建筑面积为15.72平方米，装修水平为清水。童杨以公积金贷款方式支付房款。2、富豪公司按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。富豪公司承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围之内，维持总价不变；但套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定的误差范

围的，双方未作约定。3、商品房交付时，应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；若商品房为住宅的，富豪公司还需提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表。4、富豪公司在2020年1月10日前交付商品房。双方交接商品房时，富豪公司向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。该司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由该司承担并按照本合同第十九条处理。5、出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方视为要约。四川省商品房买卖合同(预售)后附案涉房屋所在楼层改造前平面图。该图显示，比例为1:100；最终尺寸以产权实测及核定为准，其中房间尺寸按轴线标注，阳台按边线标注，尺寸单位为毫米；图中涂黑部分表示钢筋混凝土墙或柱，其结构尺寸以最终交房为准；本图为建筑专业平面图，仅对建筑套内除厨房卫生间阳台以外的给排水管道做出示意，并未包括全部安装专业内容；本附图公共区域、幕墙及装饰构件的表述仅为示意，最终以实际交房为准。该平面图包含了案涉房屋的平面图，但未标明案涉房屋的区域功能。补充协议约定，1、项目修建过程中，富豪公司有权对小区总平规划和设计进行

优化调整和合理变动。经规划行政主管部门批准的规划变更，不影响买受人所购商品房质量或使用功能的，以售楼部的公示为准，富豪公司采取适当方式通知买受人，买受人自愿不以此主张解除合同或要求富豪公司承担违约责任。买受人购买的商品房所在小区采取分期建设和交付的，项目建设过程中可能会因市场状况或政策变化进行后期建设方案的调整，买受人同意富豪公司在不突破规划设计条件中的容积率、绿地率等规划指标的条件进行建设方案调整，买受人不解除合同，富豪公司不承担违约责任。2、合同第十五条约定的建设工程竣工验收合格证明为建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的竣工验收报告。同时，该补充协议第十三条第三款约定，合同附图只标示该商品房所在楼层的房屋平面布局，均为示意图不视为精确表示，合同附图中的空调机位、装饰造型、管孔仅用于示意，具体以交付时的现状为准。该补充协议第十三条第四款约定，出卖人通过报纸、电视、广播、网络、站台、户外路牌、围墙、道旗等媒体或其他方式发布的广告，散发的楼书、海报、户型图等宣传资料，沙盘、户型模板，示范单位(样板间)的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、文字介绍、分区布局、小区景观布局、户型布局、区域发展现状及未来发展规划的介绍等任何信息，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，仅为视觉美观以便于买受人理解，凡未列入合同及本协议之中的，

不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。凡附图、沙盘及户型模型，受材质和比例的限制，均为示意，不视为精确表示，不能精确表现建筑外立面、建筑间距、退线、绿化等具体情况，不能体现设施设备及构件等物体的存在，买受人接受以商品房交付时的现状为准。凡合同、本协议及附件未明确内容，以出卖人经规划和设计单位最终同意的方案修建的交付实况为准。该补充协议第十三条第六款约定，出卖人在销售时已将该商品房所有情况(物业状况、购买条件、周边环境、配套设施等)如实、全面告之了买受人，同时在显要位置公示了本项目的总平图、交通位置图及“不利因素告知书”等，并对相关内容进行了详细的介绍和说明，买受人已了解本项目周边的道路、交通方式、公共设施、市政设施等对该商品房的环境、通风、采光、视觉、噪声、隐私、品质、空气质量等带来的不利影响，买受人予以接受并无异议。如项目周边情况(包括但不限于绿地、道路等)发生变化，均以政府相关部门的政策、规划要求为准，出卖人不承担任何责任。该补充协议第十三条第九款约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对合同及本协议之所有条款予以充分协商，双方对合同及本协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订合同及本协议时已向对方进行特别解释说明。双方确认对合同及本协议之全部条款内容达成一致意见，且合同及本协议条款为其真实意思的反映。上述合同签订后，童杨付

清全部房款。后，案涉房屋所在楼栋通过竣工验收时，该房户型为两室两厅双卫。2019年底，富豪公司通知童杨办理交房手续时，童杨以该房户型与公示和约定的户型不一致为由拒绝收房。一审法院另查明，案涉房屋施工设计图上载明的户型为两室两厅双卫。截止2020年1月10日，富豪公司在售楼部大厅公示的案涉房屋户型为三室两厅双卫。

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