温州市万康房产写字楼项目
市
场
调
查
报
告
二零零七年六月
—目  录—
一、背景
二、温州写字楼市场概况
1、温州写字楼市场发展回顾
2、写字楼总体市场特征
三、温州写字楼市场供应需求分析
1、温州写字楼市场供应分析
供应量分析
租金/售价分析
2、温州写字楼市场板块价格特征
3、温州写字楼市场板块租金特征
租售率分析
物业特征分析
4、温州即将交付使用写字楼列示
四、写字楼市场需求分析
1、市场需求特征分析
五、写字楼政策分析
六、结论
一、背景
写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。
为了给本案——万康写字楼项目提供有利的市场依据，我司针对温州写字楼分布情况、价格、面积范围等进行调研。
二、温州写字楼市场概况
1、温州写字楼市场回顾浅析
阶段
时间
办公选址
温州经济发展水平
Ⅰ
2006年10月份以前
住宅楼、商住楼、写字楼
发展较快
Ⅱ
2006年10月份以后
商住楼、写字楼
发展减缓
小结：
①2006年10月份以前，温州写字楼一直处于不温不火的状态，从温州各办公地址来看，由于其租金实惠的原因，多数中小型公司都处于温州各板块的住宅楼以及商住楼，一些实力雄厚的公司都选择写字楼。
②2006年10月1日，“住宅禁商”令在温州实施。导致一些新注册办公的企业，以及因业务发展需要变迁办公地址的企业，只能选择可办公的物业类型。
③目前市场上还存在着一些商住楼，由于这种物业类型的一、二楼营业房也符合“禁令”规定的条件，因此它也成为纯写字楼的可替代品。
2、写字楼总体市场特征
经过调研分析，目前温州市区写字楼市场呈现如下特征：
①温州写字楼集中分布在市中心、江滨路、车站大道、新城板块等四大板块。
②写字楼物业出售价格为8500—36000元/平方米，平均租金为35元/平方米/月。
③写字楼客户以行业主要为外贸、金融、房地产、IT业、代理服务业、外地驻温机构。
④写字楼出租率比较高，达到90％以上。
⑤纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。
三、温州写字楼市场供应需求分析
1、温州写字楼市场供应分析
1、1市场供应情况
①已交付纯写字楼约有13个项目：国信、国贸、新城、禾源、发展、京龙、高联、金宇、物华华盟商务广场、财富中心、　松台和中通等大厦，体量在40万平方米左右。
②正在建设的甲级写字楼：世贸中心、恒隆商务楼、锦绣中城，面积总合不足40万平方米，这些楼盘的销售已基本完成，其锦绣中城即将交付使用。
③建设方案正在报批项目：东南房开开发的车站大道——双龙路地块，温州地方铁路房开
的划龙桥村三产安置地块，东海房开开发的城市中心区D-11号地块，其开发总量在15万平方米左右。其中城市中心区D-11号地块为超高层办公大楼（总高约200米）该工程是目前我市第二超高层，定位为温州顶级写字楼，预计明年才会全面启动该项目。
1、2区域分布分析
温州整体写字楼区域分布大致在温州市区的四个区域：
①市中心区域：作为写字楼办公区域的最早发源地，占据各大优势，交通、金融、商业等。其代表写字楼：国贸大厦、国信大厦以及即将建的世贸中心。
②江滨区域：该区域以住宅办公楼居多，如东门大厦、金讯大大厦、东都大厦等，随着“住宅禁商令”的实施，部分的公司受到影响，已迁至其他办公楼区域。其代表写字楼目前只有一个：欧洲城中环6—12层。
③车站大道区域：该区域取决于交通发达以及较为集中的金融服务业，发展为目前温州办公的一个重要的办公区域，目前该区域坐落着众多写字楼。其代表写字楼华盟商务广场、财富中心、京龙大厦、信和大厦、交行大厦、时代广场等。
④新城区域：该区域目前作为温州后起城市，其发展速度较快，该区域已形成办公、居住的新城市。其代表写字楼：新城大厦、发展大厦、中通大厦等。
1、3区域发展分析
通过温州写字楼的地理分布情况以及区域各优势，可预测温州各区域写字楼的发展
①市中心区域：市中心的各配套齐全，占据各类优势，但制约于土地稀缺，该区域写字楼的未来发展将受其影响以及局限。

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