房屋本体维修管理程序

房屋本体维修管理程序1.目的；保障房屋的正常使用和安全，完善房屋使用功能，延长使用寿命。2.范围：适应公司各管理处。3.职责：管理处经理负责房屋本体的日常维护管理的监督、指导及组织。设备责任人负责具体的日常维护工作。物业业主委员会负责房屋本体维护所需费用的审批及监督。4定义房屋修缮是指为了修复和保持由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏而采取的各种养护维修活动。房屋修缮主要对房屋本体即房屋共用部分或具有共用性质部分进行局部或全部的更新、修复。房屋的共用部分是指物业结构相连或具有共用性质的部分、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。5房屋修缮房屋修缮的原则根据实际情况，制定合理的房屋修缮计划，因房制宜，对房屋修缮所需的资源进行合理的的配置，满足顾客使用和质量的要求。及时修缮、维修，全面保养，保持房屋正常使用功能。修缮标准应与物业本身的标准相适应，并按原有建筑风格和标准进行。房屋修缮的内容掌握房屋建筑的完好情况，根据建筑设计用途定期对房屋质量进行评定，根据完好情况进行管理，保证房屋正常使用。制订和执行修缮原则、指标、计划，审核修缮方案及工程预决算，有计划地对房屋进行维护。严格按验收规范进行质量验收，做好施工过程的管理与监督。建立和完善岗位责任制、构配件检验制及技术档案制度，完善工程项目质量体系。房屋修缮的分类修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工程

五类。小修：保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指：补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等。中修：房屋少量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部维修的工程，一般包括：墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部分重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等。大修：主体结构大部分严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一般包括：对共用设施设备的拆除改装，如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程。翻修：指拆除重建。综合维修：指大中小维修工程一次性应修尽修的综合性工程。由于公司目前所接管物业的现状，本程序主要针对房屋小修和中修修缮工程的控制。6.方法和过程控制：房屋日常小修的管理对于房

屋本体共用设施，应指定维修责任人，定期对其进行巡视，发现问题及时进行维护。各部门应对装修的方案严格审核并对装修过程进行监督。严禁对房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或危及其他顾客房屋的安全。发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能的，及时通知顾客并进行清理。房屋中修工程的管理房屋中修工程必须在年初制定修缮计划，确定工程方案，包括工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等，按程序进行评估。中修工程的计划及方案应经过业主委员会会议通过，并按要求向全体顾客公布。房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次，其费用由顾客或承租人承担。楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次；房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。法规条例规定的期限届

满确实不需要中修如粉刷和修缮的，应向业主委员会提交书面报告或进行说明，得到业主委员会的认可。房屋小、中修工程所需款项按法规的要求从住宅维修基金支付，制定基金使用的明细表，按法规条例的要求履行使用手续，并每季度向顾客公布。未成立业主委员会的，中修工程实施前必须经所入住顾客50%以上签字确认。如有房屋大修、翻修情况，将由公司成立的专门工作小组负责组织实施，参照《工程事务处理程序》进行。房屋本体公用设备的维护管理要求见《公用设备管理程序》。房屋的综合维修工程参照上述房屋修缮工程的要求进行。

篇2：房屋本体公用设施维修规程

1．0目的1．1本指导书规定了房屋本体公用设施的维修方法，使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便业主（住户）。2．0适用范围2．1本指导书适用于房屋本体公用设施的维修。3．0职责3．1楼宇管理员、工程组、保安队负责房屋本体公用设施的巡查。3．2工程组负责对房屋本体公用设施的维修；对不能解决的问题报工程部组织维修。3．3工程组组长负责对维修工作的检查、监督。3．4服务中心负责与开发商或业主委员会的协调。4．0工作程序4．1维修原则4．1．1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。4．1．2

修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。4．1．3为业主（住户）提供方便的原则。

4．2 各项维修项目的标准4．2．1地基基础4．2．1．1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。a）将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除；b）用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口作成斜坡，以利泄水。c）恢复勒脚饰面。4．2．1．2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。a）如不严重，应做好巡查和记录；b）如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。c）如情况严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定，并书面报公司主管领导。4．2．2梁、柱、板主体4．2．2．1露筋a）将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；b）用钢丝刷清洁干净；c）充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。d）用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。4．2．2．2有裂缝参考《室内维修规程》中4．2．20项“楼板裂缝”维修程序进行维修。4．2．2．3有孔、洞。a）将孔、洞周边已松散砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉；b）用钢丝刷等有效的工具彻底清洁孔、洞；c）充分喷水湿润孔、洞内壁；d）如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、柱或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。e）按原标准做好饰面。4．2．2．4破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超出规定范围）。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。4．2．3墙体墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体

裂缝等的维修）。4．2．3．1裂墙a）先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形；b）用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润；c）均匀的涂刷一道素水泥浆；d）再用比砌筑砂浆高一个强度等级1:3水泥砂浆填缝、抹平；e）用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。4．2．3．2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。a）先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土；b）充分喷水湿润破损面；c）用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖

补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。4．2．3．3墙体室外饰面缺损。a）将缺损饰面及其周边松散层一并凿除；b）用钢丝刷清扫干净浮动灰、土；c）充分喷水湿润破损面；d）均匀涂刷素水泥浆；e）用1:3防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。4．2．3．4墙体室内饰面缺损a）同.的a）、b）、c）、d）。b）用1:3水泥砂浆填平，然后修复饰面。4．2．3．5外墙渗水a）外装修的分隔缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝；b）窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实；c）在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网络布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或人工涂刷）1：水泥砂浆面层；d）外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面；e）墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿然后清理

板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。f）用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10-15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3道氯丁胶，在最后一道胶未干时，用水泥砂浆按平，再修复饰面。4．2．4顶棚参照《室内维修规程》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修4．2．5楼梯间4．2．5．1踏步缺损a）将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层；b）用钢丝刷清扫干净浮土；c）充分喷水湿润；d）均匀地涂刷一道素水泥砂浆；e）用1:3水泥砂浆做好基层，再修复饰面。4．2．5．2栏板缺损如为砼或砌块栏板，可参照和相应的程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：a）如不能修复，应及时更换新配件；b）使栏板、梯板、扶手连接牢固；c）修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）。4．2．6门、窗。参照《室内维修规程》中有关4．2．11“维修门窗”维修程序执行。4．2．7屋面避雷设施。4．2．7．1锈蚀。a）用砂纸除锈；b）均匀涂刷两道红色防锈漆一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准；c）如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。4．2．7．2连接部位断开。a）除锈清洁后，焊接牢固；b）刷两道防锈漆。4．2．8屋面隔热层、防水层。4．2．8．1

隔热层缺损：及时更换，用1:3水泥砂浆嵌缝。4．2．8．2屋面漏（渗）水（刚性屋面）：a）用胶泥或油膏处理平屋面板或屋面产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水；b）纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理；c）出屋面管道漏水，先将管道四周清洗干净，再用密

封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、PVC胶泥等。d）檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。4．2．9水池4．2．9．1渗漏。a）先将水池四壁清洗干净；b）做一布四胶防水层（或其他材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:3水泥砂浆做保护层。4．2．9．2水池检修口、通风孔盖缺损。a）应立即维修，并加锁；b）刷两道防锈漆，并定期检查。报修程序：保安队及除工程组外其他人员对巡查中发现房屋本体公用设施损坏，及时通知服务中心，由服务中心通知工程组组织维修。维修完成后，由维修人员记录在《公共设施（设备）维修记录表》上，管理处组织有关人员验收，合格后在《公共设施（设备）维修记录表》上签名。《公共设施（设备）维修记录表》由工程组负责保管，按规定每月交档案管理员归档。4．4每年初，工程部应将房屋本体公用设施（设备）的大、中修及更新改造计划呈总经理助理审核、总经理审批，报开发商（或业主委员会）审批后，再组织进行维修。引用文件和记录表格5．1 《室内维修规程》5．2 《公共设施（设备）维修记录表》

篇3：物业区域房屋本体维修作业指导书

物业区域房屋本体维修作业指导书目的通过对业主维修及房屋本体修缮的有效管理与控制，保证服务过程有能力满足规定的要求。适用范围适用于对业主维修及公寓楼、会所房屋本体修缮的管理控制。职责管理处主任助理负责业主报修的受理及维修后的回访工作；护管队负责对房屋本体完好状况的日常巡视；维修人员负责月检；管理处主任助理负责季度检查；维修组负责公寓楼本体土木结构部分的

修缮养护和业户户内、楼道照明的日常报修维修；维修组负责机电系统设备设施的运行维修保养，作业过程执行其相关作业指导书。作业用具电工、管道工、油漆工、泥瓦工、电焊工及登高作业等工种专用常用维修工具。作业准备房屋本体巡查护管员每天对房屋本体设施进行巡查一次；维修人员每月进行巡查一

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