支付全款终不得房，“一房数卖”中买家如何维权
——解析“一房数卖”交易中合同的效力及救济措施
案情回顾
2008年，黄女士看中了位于北京市房山区某小区的一套房屋，由温馨房地产开发公司（以下简称温馨公司）开发建设，户型、地段都让她觉得很满意，经与家人商议后，黄女士通过中介公司与温馨公司签订了商品房买卖合同。合同约定房屋总价款51万元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2009年10月1日前交付房屋，逾期90日后买受人有权解除合同。合同签订当日，黄女士向温馨公司支付了全部房款。当时商品房市场价格一直在上涨，黄女士还暗自庆幸自己决策果断。然而温馨公司并没有按期交付房屋。黄女士多次催促卖家交房，却迟迟没有得到回应。有一天，黄女士在看报纸时，发现了一则标题为“一房多卖，销售商编造虚假房号出售”的新闻，报道的就是自己所购房屋的开发商温馨公司，这让黄女士警惕起来。经过调查核实，黄女士发现自己购买的房屋已经卖给第三人。黄女士非常气愤，毕竟自己出于信任，早已把购房款付清，而且是一门心思等待交房，没想到对方却这样不诚信。黄女士多次联系温馨公司解决问题，但是对方一直拖延不办。无奈之下，黄女士只得将房屋开发商告
上法庭，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，并要求被告返还已付购房款51万元及利息2.9万元，承担已付购房款一倍的赔偿责任并赔偿交通费、误工费等损失5万元。
庭审中，温馨公司辩称，自己虽然委托中介公司售房，但是在与黄女士签订的合同里，落款盖章处并非自己公司盖章，而是中介公司伪造，温馨公司并没有与黄女士签订过房屋买卖合同。温馨公司对原告所述的将房屋出卖给第三人的事实未提出抗辩。
法院经审理后认为，温馨公司委托中介公司代理销售房屋，中介公司以被告温馨公司的名义与原告黄女士签订商品房买卖合同，属于代理行为，温馨公司作为被代理人，应当对代理行为承担民事责任，中介公司是否伪造印章并不影响代理售房的行为性质。事实上，中介公司进行一房二卖的行为也是经温馨公司授权的，温馨公司应当承担相应的法律责任。温馨公司因未履行合同致使原告不能实现合同目的，现黄女士要求解除合同，应当予以支持，温馨公司应当退还房款，并承担相应违约责任。根据法律规定，温馨公司应当承担支付利息并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。最终，法院判决解除双方买卖合同，温馨公司退还黄女士购房款51万元及利息，并赔偿黄女士10万元。
法理分析
“一房数卖”是指出卖人分别与两个以上的买受人签订买卖合同，将同一房屋出卖给两个以上不同的买受人，又称房屋的多重买卖。“一房数卖”涉及房屋所有权的变动模式、商品房买卖合同的效力，以及无法取得商品房所有权的买受人如何寻求法律救济等问题。
（一）商品房买卖合同签订后是否发生物权转移的效力？
根据我国法律规定，商品房买卖合同签订后并不当然发生物权转移的效力。我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即区分债权变动与物权变动的法律事实基础。在债权形式主义模式下，房屋买卖合同的效力和房屋所有权的转移得以区分，既体现对当事人意思自治的尊重，又便利物权交易，还有效保障物权交易安全，但是也为“一房数卖”留下了空间。这一模式不认可在债权合同之外独立存在引起物权变动的物权合同，而认为交付或者办理登记手续是事实行为，物权变动法律效果的发生，须以生效的债权合同与交付行为或者登记行为的法律事实构成为基础。也就是说，只有动产实际交付、不动产办理变更登记手续才能发生物权转移的效果。这一理念在《民法典》物权编条文中也得到了充分体现。《民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《民法典》第
二百一十四条明确了不动产变动生效时间，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在上述案例中，虽然黄女士与温馨公司签订了商品房买卖合同，且黄女士已经支付了全部购房款，但是由于温馨公司并没有配合黄女士办理过户登记，所以黄女士并没有取得房屋所有权。
（二）“一房数卖”中的数份商品房买卖合同的效力
关于“一房数卖”的合同效力问题，司法实践中采用的观点是“一房数卖”行为不影响买卖合同的效力。在债权形式主义模式下，房屋买卖合同的效力和房屋所有权的转移得以区分，既体现对当事人意思自治的尊重，又便利物权交易，还有效保障物权交易安全。但同时，这也为“一房数卖”现象提供了广阔空间。债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果。《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，商品房买卖合同的效力与买房人是否得到房屋没有关系，只要合同是自愿签订的，不违反法律的强制性规定，即为有效的合同；如果房屋出卖人在协助买受人办理登记手续后，又出卖该房屋，属于无权处分行为，无权处分行为
下签订的合同效力待定；如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖的事实而另行签订房屋买卖合同，出卖人即存在欺诈行为，属于可撤销的合同。上述案例中，虽然黄女士未办理过户登记，没有取得房屋的所有权，温馨公司又将原本卖给黄女士的房屋卖给了第三人，但是黄女士与温馨公司签订的商品房买卖合同是有效的，黄女士与温馨公司之间存在债权债务关系，黄女士可以依据合同约定主张解除合同以及损害赔偿。
（三）“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何寻求法律救济？
首先，买受人可以主张解除合同，《合同法》第九十四条（《民法典》第五百六十三条）规定了当事人可以解除合同的情形，包括：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。案例中温馨公司逾期未履行合同，经催告后仍未交付房屋及办理变更登记，并且又将房屋卖与第三人，属于法律规定的当事人可以解除合同的情形，黄女士可以依此主张解除合同。买受人请求解除合同的条件，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》原第十五条（现第十一条）的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据《合同法》第九十七条（现已失效，相关规定见《民法典》第五百六十六条第一款）的规定，合同解除有相应的法律后果，即合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。除了解除合同，黄女士还可以主张相应赔偿，原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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