刘珍珍、张宗红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】安徽省蚌埠市中级人民法院

【审结日期】2021.03.30

【案件字号】(2021)皖03民终172号

【审理程序】二审

【审理法官】吴公礼胡松涛石克链

【文书类型】判决书

【当事人】刘珍珍;张宗红;代训辉

【当事人】刘珍珍张宗红代训辉

【当事人-个人】刘珍珍张宗红代训辉

【代理律师/律所】赵雪华安徽世远律师事务所;姜盼盼安徽世远律师事务所

【代理律师/律所】赵雪华安徽世远律师事务所姜盼盼安徽世远律师事务所

【代理律师】赵雪华姜盼盼

【代理律所】安徽世远律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】刘珍珍

【被告】张宗红;代训辉

【本院观点】本案的争议焦点：一、一审审理程序是否合法；二、刘珍珍、代训辉应否退还张宗红定金50000元及给付张宗红违约金90000元。

【权责关键词】撤销共同共有预期违约违约金支付违约金合同约定证据不足质证证明责任（举证责任）举证通知诉讼请求缺席判决维持原判发回重审

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【本院查明】对一审法院查明的事实，刘珍珍对“2020年7月6日芒果找房工作人员再次就原、被告支付房款事宜进行沟通，最终双方同意由被告一次性支付购房款90万元”有异议，芒果找房的工作人员并未通知其就房款事宜进行沟通，且刘珍珍也未同意张宗红一次性支付购房款。对“2020年7月16日原告再次要求过户，被告要求原告将房款打入法院账户托管，原告未同意”有异议，该事实刘珍珍并不知情。对“2020年8月12日原告通过EMS向被告发出解除购房合同通知书，被告于2020年8月14日签收”有异议，刘珍珍未签收，对解除合同不知情。刘珍珍认为一审遗漏查明事实如下：刘珍珍向芒果找房支付居间费用9000元。对其余查明的事实无异议。张宗红对一审法院查明的事实无异议。代训辉对“2020年7月6日芒果找房工作人员再次就原、被告支付房款事宜进行沟通，最终双方同意由被告一次性支付购房款90万元”有异议，我和芒果找房的工作人员沟通是事实，但是我只和芒果找房

的工作人员黄伟微信沟通，没有见面，我去筹钱，如果解押后便让张宗红全款过户。对“芒果找房工作人员通知原、被告于2020年7月8日到交易中心办理产权过户手续，但被告未到场”有异议，实际是芒果找房的工作人员7月7日晚上微信通知，说明天早上过户，我跟他说时间太急了，房子也没解押，第二天办理过户根本实现不了，我就没去。对“2020年7月16日原告再次要求过户，被告要求原告将房款打入法院账户托管，原告未同意”是事实，是我要求张宗红将房款打入托管账户的，刘珍珍不知情。对“2020年8月12日原告通过EMS向被告发出解除购房合同通知书，被告于2020年8月14日签收”，EMS是我签收的，留的我的号码。对其余查明的事实无异议。对当事人有异议的事实，本院将在说理部分予以评述，对各方均无异议的事实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点：一、一审审理程序是否合法；二、刘珍珍、代训辉应否退还张宗红定金50000元及给付张宗红违约金90000元。关于一审审理程序是否合法，即关于一审送达问题。《最高人民法院〈关于进一步加强民事送达工作的若干意见〉的通知》第八条规定：“当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理:(三)没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明

地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址；”根据一审法院提交的情况说明来看，刘珍珍因其他诉讼案件于2020年9月15日签字确认了一份送达地址确认书，对其签名刘珍珍予以认可。本案中，一审法院以刘珍珍一年内进行其他诉讼案件中提供的地址为送达地址，并按照上述地址通过法院专递向刘珍珍送达了民事起诉状、开庭传票、应诉通知书、举证通知书、风险提示书等法律文书，并有签收记录。综上，一审审理程序合法，送达并无不当之处。关于定金50000元应否予以退还。张宗红与刘珍珍、代训辉签订的《房屋转让合同》合法、有效，双方应当依照合同约定履行义务。合同约定双方在2020年6月29日至2020年7月3日内办理房屋所有权过户手续。在办理过户手续前，张宗红需支付前期房款450000元；刘珍珍、代训辉需向张宗红出示近期征信报告。张宗红未按照合同约定期限去履行给付前期款项，刘珍珍、代训辉亦未出示近期征信报告。案涉合同虽已订立但双方尚未实际按约履行，且在2020年7月3日后直至合同解除，双方为继续履行合同多次协商未果，故本案不存在仅一方符合预期违约情形，不适用定金罚则，则张宗红主张定金50000元应予退还，本院予以支持。关于刘珍珍应否给付90000元违约金。本案中双方未按照《房屋转让合同》约定的期限履行办理过户手续的义务，在此情状下，关于案涉房屋的买卖，双方需就房屋价款、办理过户时间等重新达成协议。《最高人民法

院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张宗红主张其与代训辉、刘珍珍达成了于2020年7月8日办理过户手续的协议，但根据代训辉提交的2020年7月5日的录音材料，能够证实双方并未签属书面补充协议，也未一致达成口头协议；黄伟与案涉房屋共同共有人之一代训辉的微信记录显示代训辉于2020年7月7日的回复为：“约时间，没有讲一定过户，看她(张宗红)时间，还有刘珍(刘珍珍)不上班的时候”；黄伟作为中介机构的工作人员的单方证言仅能证实其履行了为买卖双方提供订立合同的媒介服务，无法证实买卖双方重新达成协议。综上，张宗红的上述主张证据不足，其应承担举证不能的法律后果。在张宗红无法证实双方已重新达成协议的情况下，其主张刘珍珍、代训辉逾期违约应赔偿其总房款10%的违约金的请求，无事实和法律依据。综上所述，刘珍珍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院(2020)皖0303民初5563号民事判决第一项、第二项，即“确认张宗红与刘珍珍、代训辉签订的《房屋转让合同》已于2020年8月

14日解除；刘珍珍、代训辉于判决生效之日起十日内退还张宗红定金50000元”；二、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院(2020)皖0303民初5563号民事判决第三项、第四项；三、驳回张宗红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4280元，减半收取2140元，由张宗红负担1070元，刘珍珍、代训辉负担1070元；二审案件受理费4280元，由张宗红负担2140元，刘珍珍、代训辉负担2140元(于本判决生效之日起七日内向本院交纳)。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 02:03:29

【一审法院查明】一审法院查明事实：2020年4月21日，张宗红与刘珍珍、代训辉经芒果找房居间签订《房屋转让合同》，约定刘珍珍、代训辉将其所有的位于本市和谐家园房屋以90万元的价格出售给张宗红，付款方式及付款时间为：合同签订之日张宗红支付刘珍珍、代训辉5万元作为购房定金，在2020年6月29日至2020年7月3日内办理房屋所有权过户手续，在办结所有权过户手续时，张宗红将剩余房款一次性支付给刘珍珍、代训辉；违约责任：刘珍珍、代训辉未按约定的期限办理过户手续或张宗红未按照约定的期限付款，

逾期15日内，按照总房款1／日向对方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日，视为对方不履行合同，非违约方有权单方解除合同，违约方应赔偿对方总房款10%的违约金，并承担此次交易中的产生的所有费用；其他约定：在2020年6月29日前由张宗红提前支付部分房款用于偿还刘珍珍、代训辉用于上述房屋的抵押贷款，刘珍珍、代训辉须出示近期征信报告。合同签订当日，张宗红向刘珍珍、代训辉支付定金5万元，刘珍珍向张宗红出具了定金收据，载明：“今收到张宗红身份证号34xxx68购房定金人民币(大写)伍万元整(：50000.00元)。若甲方(收款人)违约，则定金双倍(含乙方交给甲方的定金)返还乙方(交款人)；若乙方(交款人)违约，甲方(收款人)定金不退。此房坐落于蚌埠市。”张宗红与刘珍珍、代训辉口头约定提前支付房款金额为45万元，2020年6月29日前，张宗红未提前支付45万元房款，刘珍珍、代训辉亦未出示近期征信报告。由于上述原因，双方2020年6月29日至7月3日未办理案涉房屋过户手续。2020年7月5日，张宗红与刘珍珍、代训辉在芒果找房重新商谈房屋过户事宜，未达成一致意见。2020年7月6日芒果找房工作人员再次就双方支付房款事宜进行沟通，最终双方同意由张宗红一次性支付购房款90万元。芒果找房工作人员通知双方于2020年7月8日到交易中心办理产权过户手续，但刘珍珍、代训辉未到场。2020年7月16日张宗红再次要求过户，刘珍珍、代训辉要求张宗红将房款打入法院账户托

管，张宗红未同意。2020年8月12日张宗红通过ＥＭＳ向刘珍珍、代训辉发出解除购房合同通知书，刘珍珍、代训辉于2020年8月14日签收。另查明，张宗红向芒果找房按照案涉房屋总价款的2％支付了9000元的居间费用。

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