李旭东与张宁翠、连云港儒房房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省连云港市中级人民法院

【审结日期】2020.07.20

【案件字号】(2020)苏07民终1649号

【审理程序】二审

【审理法官】程晨张淑媛王学明

【文书类型】裁定书

【当事人】李旭东;张宁翠;连云港儒房房地产经纪有限公司;吴新平

【当事人】李旭东张宁翠连云港儒房房地产经纪有限公司吴新平

【当事人-个人】李旭东张宁翠吴新平

【当事人-公司】连云港儒房房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】刘明伟江苏顺维律师事务所

【代理律师】刘明伟

【代理律所】江苏顺维律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】李旭东

【被告】张宁翠;连云港儒房房地产经纪有限公司;吴新平

【本院观点】涉案房屋买卖合同因李旭东与张宁翠意见分歧而无法履行，吴新平无法实现购房目的，李旭东与张宁翠应向吴新平承担违约责任。

【权责关键词】无效重大误解撤销违约金恢复原状合同约定第三人新证据诉讼请求撤诉反诉缺席判决维持原判发回重审

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【本院查明】本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：李旭东应否退还吴新平定金5万元。

【本院认为】本院认为，涉案房屋买卖合同因李旭东与张宁翠意见分歧而无法履行，吴新平无法实现购房目的，李旭东与张宁翠应向吴新平承担违约责任。吴新平已向李旭东支付定金5万元，故李旭东应返还该5万元定金。李旭东上诉主张其不承担合同未履行的责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人李旭东的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉

讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（李旭东已预交），由上诉人李旭东负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 04:27:02

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年5月13日，李旭东、张宁翠（甲方、出售方）与吴新平（乙方、购买方）、儒房公司（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，主要内容：甲方自愿将座落于连云港市新浦经济开发区长江路6某中盛康城3某-3-301室的房屋出售给乙方。房屋性质私产房，所有权人李旭东，丘地号79511303-47、面积128.95平方米、车库产权证号79511303-23，面积16.72平方米，附属设施厨房、卫生间、床、挂式空调、沙发、自行车库；甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属共有、所有人同意出售，同时保证已将该房的房屋状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。涉案房屋转让价格为76万元，乙方在签订本合同时，支付人民币5万元作为定金，转交甲方，其中5000元作为交楼押金暂由丙方保管，待

甲乙办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方。甲方房屋有抵押，甲方自行还清贷款。乙方采取银行贷款方式付款：甲乙双方约定自签订本合同20日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款21万元，打到云城担保资金监管账户。暂定银行贷款金额为50万元（贷款金额和贷款利率以银行最终审批结果为准，首付款金额随银行贷款金额变动进行调整，放款时间以银行实际放款时间为准）。如乙方所申请贷款因买方自身因素未能获得银行审批的。双方协商，选择的解决办法为：终止本合同的进行，甲乙双方相互清退各种款项，互不承担违约责任，其办理过程中已发生的各项费用由乙方承担。甲方承担满五唯一，净得76万元；乙方承担甲方车库税费及乙方房屋税费。第五条房屋过户手续办理。待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。甲乙双方同意，甲乙双方办理完房屋所有权过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方，由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续。第七条责任：在签订本合同后，甲乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金，超过一个月的可单方解除合

同。合同终止。如因甲方原因导致本合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿乙方房屋增值部分的损失，或者有权要求甲方继续履行合同。丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约方支付丙方的中介服务费（房屋转让价百分之二）。如因乙方原因导致本合同无效、解除、终止的，则甲方有权没收定金并且按合同约定赔偿违约金。丙方已收取的中介费不退，如未收取的由违约方支付丙方的中介服务费（房屋转让价百分之二）。本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充条款。经甲乙丙三方协商一致，在不违反相关法律、法规规定的前提下，所订立的补充条款，为本合同不可分割的一部分，具备同等法律效力。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充约定：房屋为单独所有，车库为夫妻双方共有。甲乙双方约定一致同意，如果乙方在30日内未配合丙方筹足首付款，甲方有权扣除壹万元补偿费。首付款暂定，以实际交款为主。本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲乙丙三方各执一份。合同还对房屋交付、责任、免责条款、合同争议及处理等其他事项进行了约定。当日，李旭东收到吴新平给付的定金5万元，并出具收条；吴新平给付第三人儒房公司涉案房屋佣金5000元。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

【一审法院认为】一审法院认为，涉案《房屋居间买卖合同》系吴新平和李旭东、张宁翠

、第三人儒房公司的真实意思，且不违反法律、行政法规定的强制性规定，应当合法有效。各方当事人均应按约履行。关于争议焦点1，一审法院认为，本案中，李旭东和张宁翠闹离婚，在第三人儒房公司通知办理过户时，张宁翠因涉案房款无法汇入两个账号而以自己的行为表明不配合办理过户。虽然李旭东同意且配合办理过户，因涉案房屋和车库的过户需夫妻俩共同办理，张宁翠不配合办理过户的行为导致涉案房屋未能按约过户至吴新平名下，其行为已构成违约，根据涉案《房屋居间买卖合同》第七条约定吴新平有权要求解除合同。故一审法院对吴新平要求解除与李旭东、张宁翠涉案房屋买卖合同的诉讼请求依法支持；对李旭东反诉要求继续履行涉案房屋买卖合同并支付房款62万元的的诉讼请求依法不支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除吴新平与李旭东和张宁翠于2018年5月13日就连云港市新浦经济开发区长江路6某中盛康城3某-3-301室房屋和车库签订的房屋买卖合同；二、李旭东和张宁翠于判决生效之日起十日内返还吴新平首付款23万元、定金5万元；三、驳回李旭东的反诉请求。本诉案件受理费6250元，由吴新平负担1000元，李旭东和张宁翠负担5250元。反诉案件受理费5200元，由李旭东和张宁翠负担。

【二审上诉人诉称】上诉人李旭东上诉请求：撤销返还定金5万元的判决并调整受理费分担。事实和理由：我方与吴新平签订《房屋买卖居间合同》，将涉案房屋卖给吴新平。合同签订后，我方多次催促吴新平办过户手续遭到拒绝。住房过户即履行合同主要部分。我承诺负责将车库通过诉讼方式保证其过户，是吴新平恶意不配合致使诉讼发生。不履行责任不在我方，我和张宁翠都同意过户。综上，上诉人李旭东的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

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