张伯树、胡晓雯与徐晓涛、常德市兴业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】湖南省常德市中级人民法院

【审结日期】2020.07.13

【案件字号】(2020)湘07民终1098号

【审理程序】二审

【审理法官】卜玉苹严钦华孙晖

【文书类型】判决书

【当事人】张伯树;胡晓雯;徐晓涛;常德市兴业房地产经纪有限公司

【当事人】张伯树胡晓雯徐晓涛常德市兴业房地产经纪有限公司

【当事人-个人】张伯树胡晓雯徐晓涛

【当事人-公司】常德市兴业房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】张孝天湖南天思律师事务所;聂伟伟湖南天思律师事务所;施杰湖南半毫米律师事务所

【代理律师/律所】张孝天湖南天思律师事务所聂伟伟湖南天思律师事务所施杰湖南半毫米律师事务所

【代理律师】张孝天聂伟伟施杰

【代理律所】湖南天思律师事务所湖南半毫米律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】张伯树;胡晓雯

【被告】徐晓涛;常德市兴业房地产经纪有限公司

【本院观点】本案的争议焦点：张伯树、胡晓雯的上诉请求撤销《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》及支付律师代理费是否应予支持。张伯树、徐晓涛、兴业地产公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，张伯树与徐晓涛签订的《补充协议》系各方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，判断合同是否存在欺诈的标准，应以一方当事人在订立合同时是否存在故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况诱导对方作出错误意思表示的行为。

【权责关键词】完全民事行为能力无效欺诈胁迫乘人之危恶意串通重大误解显失公平追认撤销代理共同共有合同合同约定第三人证明诉讼请求缺席判决维持原判发回重审

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【本院查明】本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，张伯树、徐晓涛、兴业地产公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，张伯树与徐晓涛签订的《补充协议》系各方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。张伯树、胡晓雯上诉认为，兴业地产公司和徐晓涛在案涉房屋买卖合同中存在欺诈行为，请求依法撤销《房屋买卖（居间）合同》、《补充协议》。关于是否可撤销案涉合同及协议的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，判断合同是否存在欺诈的标准，应以一方当事人在订立合同时是否存在故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况诱导对方作出错误意思表示的行为。本案中，张伯树、胡晓雯并未举证证明兴业地产公司和徐晓涛存在上述行为。张伯树作为一名完全民事行为能力人，作为一个交易主体在处理房产这类重大财产时亦应具备基本的审慎义务，其在签订合同时对房屋的售价、付款方式及时间、房屋交付时间等均已明确约定，故其认为系自己错误的意思表示协议内容显失公平不能成立。张伯树与胡晓雯系共同生活的夫妻，根据常理，张伯树与胡晓雯共同共有的案涉房屋委托兴业地产公司出售，胡晓雯对张伯树转让不动产应是知情同意的。即使胡晓雯当时签订合同时并未在场，该情形也不影响涉案合同的效力。案涉房产是张伯树与胡晓雯夫妻关系存续期间取得的财产，都属于夫妻

共同财产。婚姻法关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为夫妻双方对于共有财产享有平等处分权，即对于夫妻共有财产，丈夫可以处分，妻子也可以处分，双方的处分权是平等的。夫妻一方处分共有财产的效力及于另一方，除非处分人有损害夫妻关系另一方的恶意，但本案没有证据显示张伯树签订协议书时有故意损害胡晓雯利益的恶意。综上，一审判决未支持张伯树、胡晓雯撤销《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》的诉讼请求，并无不当。依前所述，张伯树与胡晓雯要求徐晓涛、兴业地产公司向其支付律师代理费亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张伯树、胡晓雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张伯树、胡晓雯负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-06 08:31:39

【一审法院查明】一审法院认定事实：张伯树与胡晓雯于2015年9月2日登记结婚，位于武

陵区龙港路××、××路以北德商·××城××＃楼××室房屋，登记在胡晓雯、张伯树名下，系共同共有，产权证号为xxx。2019年9月20日，张伯树（委托人、卖方）、徐晓涛（委托人、买方）、兴业地产公司（居间人）签订《房屋买卖（居间）合同》，由居间人接受买卖双方之委托，居间促成买卖双方就位于武陵区龙港路××、××路以北德商·汇景城11栋2603房达成交易。合同约定如下：1、房屋所有权人张伯树，共有权人胡晓雯，建筑面积112.4㎡，抵押给了华融湘江；2、卖方应在2020年1月5日前将该房产的《不动产权证书》或《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》原件交至居间人；3、卖方以人民币捌拾捌万壹仟捌佰元（881800元）的价格将该房产转让给买方，买方应向卖方支付购房定金人民币壹拾万元（100000元）；4、买方应在2020年1月5日前将房价款（除定金外）柒拾捌万壹仟捌佰元（781800元）在二手房交易网上签约时，通过市房管局确认的二手房交易资金监管银行划转；5、交付时间处两个选项均进行了勾选：卖方在收到全部房款（不含交房保证金）的当日将房产交付给买方；买卖双方约定：业主收到定金就交房；6、居间方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给买方或卖方造成的损失；7、合同第十二条其他约定处手写“经买卖双方协商如下：①由于该物业在银行按揭中，买方自愿同意替卖方赎于该房产，提前还款利息由卖方负责承担；②此

房走公证手续，业主必须配合走公证手续；③由于产权人胡晓雯未能到场签署本合同，现全权委托张伯树签署本合同，具有同等法律效力；④具体解释由补充协议补充。"该合同尾部“卖方（签字）"处有“张伯树胡晓雯（代）"的签字，“买方（签字）"处有“徐晓涛"的签字，“居间人（盖章）"处加盖了兴业地产公司的合同专用章及李勇的经纪人章。同日，张伯树（甲方）与徐晓涛（乙方）又签订了《补充协议》，该协议系双方就“德商·汇景城11栋2603房"达成的补充协议，协议约定：1、乙方因投资购买甲方房屋，甲方同意乙方签订合同后（2019年9月20日）交房进场装修，如乙方违约则定金不退、已有装修赠送给甲方，如甲方违约则赔偿双倍定金及装修（包含硬装、软装、家具家电、中介费等）共计约人民币拾万元整。6、如果2020年1月5日前，乙方未将此房屋售出，将由乙方全额付款78.18万元给甲方，甲方无条件配合将全权委托公证及个人抵押办理至乙方或乙方指定人名下，乙方有权将产权办理至第三方名下；7、本协议签订后，乙方有权以甲方或自身名义对外签署买卖合同出售房屋，有权收取定金和购房首付款，甲方应配合新的买受方办理按揭等手续，甲方收到全款后，乙方有权要求甲方配合将本房屋办理过户至第三人名下；8、因产权人胡晓雯未能到场签约，授权代理人张伯树签订第三方合同并承诺产权人胡晓雯已悉知并授权同意本合同全部条款，否则由代理人承担本合同约定的赔偿责任。10、买卖合同

与补充协议具有同等法律效力，如买卖合同与补充协议发生冲突以补充协议为准，甲乙双方自负盈亏，对该协议均无异议；11、甲方未收到全部房款，乙方不得以任何形式出租、出售，装修除外。该补充协议尾部有“甲方张伯树"、“乙方徐晓涛"的签名。同日，徐晓涛向张伯树支付了定金100000元，张伯树向兴业地产公司交纳了“出售汇景城11栋2603房交房保证金"100000元。此后，张伯树对上述付款时间提出异议。2019年9月27日，张伯树在微信聊天时向兴业地产公司工作人员表示“10月5号之前，如交不清房款，就终止合同，我房子就不卖了"；同年10月9日，徐晓涛通过兴业地产公司工作人员向张伯树、胡晓雯表示“我要求解除合同，并要求您双倍返还定金，请您收到本通知之日起两日内履行"；同年10月12日，张伯树回复消息“鉴于本人9月20日在中介方与你签订的合同，已侵犯了我们夫妻共同的合法权益，属于无效合同，现应终止履行，在通知之日起把你的银行账号发给我，把你9万定金返还给你"。2019年10月15日，徐晓涛以张伯树、胡晓雯为被告向一审法院提起房屋买卖合同纠纷，要求张伯树、胡晓雯支付双倍定金200000元及律师费6000元。同年11月1日，张伯树、胡晓雯提起本案诉讼。

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